CC BY
86
Региональная судебная практика1
Продолжение2
Определение момента возникновения
права на недвижимость
Согласно ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.98 была зарегистрирована, вернее, учтена, в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством Российской Федерации. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со статьями 239, 257 Гражданского кодекса РСФСР (далее - ГК РСФСР), принятом в 1964 году, регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов народных депутатов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.91 по 27.10.93 нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов в соответствии с принимаемыми постановлениями, причем в период с 19.03.92 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 19.03.92 № 177. После 27.10.93 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.93 № 1767 документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения, хотя и могли были быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т. е. после 31.01.98, необходимо стало уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания
прав на недвижимое имущество. Кроме того, как ранее было указано, в Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась специализированным органом - Московской областной регистрационной палатой (далее - МОРП) на основании Закона Московской области от 01.02.96 № 3/96-03 «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и сделок на территории Московской области».
Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления закона в силу в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.98, совпадает с моментом регистрации этой сделки до
31.01.98. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону.
В то же время в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т. е. заключить договор купли-продажи, дарения, мены, залога и т. д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже в соответствии с новым Законом.
Так, в суд обратилась гражданка Радуги-на с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли-продажи квартиры с гражданкой Гладковой. Из материалов дела видно, что право собст-
1Информационный сборник «Регистрация прав на недвижимость». Вып. 4. - Москва, 2001.
2Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 1,2 , 3-4.
венности Гладковой на квартиру в городе Дубне возникло на основании договора мены и было учтено, зарегистрировано в БТИ 16.10.96. Гладкова продала эту квартиру истице 23.06.98 по нотариально удостоверенному договору. МОРП отказала Радуги-ной в регистрации ее права на квартиру, ссылаясь на п. 2 ст. 13 Закона, в соответствии с которым регистрация права согласно п. 2 ст. 6 Закона возможна только при наличии регистрации прав бывшего правообладателя, т. е. Гладковой, на данный объект в МОРП. Решением Дубненского городского суда от 11.12.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 26.01.99, требования Радугиной удовлетворены. Суд, обязав МОРП произвести регистрацию ее права по договору купли-продажи от
23.06.98, исходил из того, что право собственности на квартиру у Гладковой возникло до вступления в силу ранее указанного Закона, поэтому согласно ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применению подлежит действовавший до этого порядок регистрации недвижимого имущества. Суд в решении указал, что МОРП не оспаривала право Гладковой на квартиру. В ответе Московского областного суда на надзорную жалобу МОРП указано на право суда своим решением восполнять права граждан, обратившихся за их защитой, а также на нецелесообразность отмены решения суда.
Комментарий. Судебными инстанциями не было учтено, что в данном случае первоначальный правообладатель гражданка Гладкова представила суду доказательства государственной регистрации ее права собственности, возникшего по договору мены, осуществленной до 31.01.98. Однако регистрация иной сделки после 31.01.98, в данном случае купли-продажи квартиры, возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Довод о восполняющей функции решения судебного органа в данном случае также не применим, т. к. судебное решение не заменяет регистрацию. Ссылка суда на то, что МОРП право собственности Гладковой не оспаривала, не со-
ответствует самой сути отказа в государственной регистрации.
В связи с изложенным необходимо упомянуть, что первоначально законодатель по вопросу перерегистрации ранее возникших прав проявил определенную непоследовательность. Так, согласно п. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Согласно п. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй ГК РФ. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.96 и которые заключены после 31.03.96, применяются нормы части второй ГК РФ о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации. Впредь до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом». Только с принятием указанного Федерального закона вопрос получил однозначное решение - государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в случае распоряжения правообладателем этой недвижимостью.
Если сделка, совершенная до 31.01.98, не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам, то в таком случае в соответствии с п. 1 ^. 6 Закона лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам, устанавливаемым новым Законом. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо
подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков, как иски о признании права собственности, об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т. д.
Так, указанная норма позволила 02.06.00 МОРП отказать гражданке Шаровой в регистрации договора дарения ей дома в городе Можайске ее матерью гражданкой Копеи-ной, удостоверенного нотариусом Можайской ГНК 17.03.94. Сделка в БТИ до
31.01.98 зарегистрирована не была, а
13.07.97 Копеина умерла. МОРП, отказывая в государственной регистрации, указала, что статьями 223, 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, но регистрация договора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. МОРП предложила Шаровой обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения имуществом на праве собственности. Однако Шарова вместо этого обжаловала отказ МОРП в регистрации.
Комментарий. МОРП вправе была отказать Шаровой, т. к. регистрация договора от 17.03.94 по ранее действовавшему законодательству Российской Федерации не была произведена, а в связи со смертью Копеиной регистрация стала невозможной. В данном случае Шаровой необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда могло явиться в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее прав на дом.
Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.98, то и сделка и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 4 Закона. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадает с моментом регистрации.
Так, гражданин Рыбаков обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им
24.06.99 и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании гражданки Глотовой, которая, в свою очередь, передала ему в собственность земельный участок площадью 950 кв. м и 24 кв. м жило-
го дома в городе Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был. 30.02.00 Глотова умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что, поскольку Рыбаков обратился по вопросу регистрации после смерти Глотовой, договор является недействительным, т. к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением Истринского городского суда от
06.07.00 жалоба Рыбакова оставлена без движения. Заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т. к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и что он пользовался квартирой как собственник. Из приобщенной к материалам дела копии решения Истринского городского суда от 13.09.00 усматривается, что суд отказал Рыбакову в иске к МОРП и Налоговой инспекции города Истры о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Глотовой, по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.
Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Рыбакова о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т. е. что он содержал Глотову до смерти, сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае, если доводы истца были подтверждены доказательствами, суд был вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право -возникшим. В кассационном и надзорном порядке дело не рассматривалось
Другой пример, по которому суд принял иное решение.
Гражданин Кахидзе обратился с жалобой на действия МОРП, указав, что 02.06.97 он заключил нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с гражданкой Гордеевой, которая, в свою очередь,
продала ему квартиру в городе Железнодорожном. Документы на регистрацию в МОРП были переданы 27.06.97, а в октябре 1997 года в регистрации договора было отказано, так как 09.07.97 Гордеева умерла. Решением Железнодорожного городского суда от 02.06.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 14.07.98, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора.
Комментарий. Однако при этом судебные инстанции не приняли во внимание требования норм материального права, а именно требования статей 584 и 596 ГК РФ о том, что договор пожизненного содержания подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. До смерти Гордеевой договор зарегистрирован не был, после ее смерти регистрация стала невозможной в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. В данном случае требовалось установление юридического факта владения квартирой на праве собственности или признание права собственности, т. к. необходимо доказать соблюдение условий о содержании Гордеевой и пользовании квартирой на правах собственности. Постановлением Президиума Московского областного суда от 13.04.99 решение суда от 02.06.98 и определение судебной коллегии от 14.07.98 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Судам следует четко разграничивать эти три варианта и принимать решения в случае обращения в суд заинтересованных лиц в соответствии с требованиями норм Закона применительно к каждой из них. Однако суды подчас, ссылаясь на то, что отказы МОРП в проведении регистрационных действий ограничивают право собственности сторон на недвижимое имущество, эти различия не учитывают или признают их незначимыми, нарушающими права граждан.
Однако, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от
08.06.99 № 1030 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области «О про-
верке конституционности отдельных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», анализ положений ст. 4 п. 2, ст. 6, ст. 13 Закона о регистрации в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что применение указанных норм поставлено в зависимость от характера сделки, т. е. от того, связана ли она с регистрацией права собственности. Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что законодатель тем самым не ограничивает, а, наоборот, усиливает гарантии защиты права собственности.
Обобщение практики рассмотрения судами области дел указанной категории показало, что недостаточно четкое изложение в Законе сути именно этих вариантов вызывает непонимание и является причиной различной, а поэтому и нестабильной судебной практики судов Московской области при применении Закона. Кроме того, не учитывается и то обстоятельство, что произвести регистрацию может только МОРП, а решения всех других органов, включая суд, не могут заменить государственную регистрацию.
Без внимания остается и еще одно важное обстоятельство: регистрация имеет заявительный характер, и МОРП по собственной инициативе, т. е. без обращения всех заинтересованных лиц за регистрацией, никаких записей в ЕГРП внести не может. Прямого указания на это в Законе не содержится. Более того, положения отдельных норм Закона не согласуются с нормами ГК РФ и самого Закона. В частности, это относится к подпункту 3 п. 1 ст.16 Закона и ст. 165 ГК РФ. МОРП руководствуется при этом следующими доводами. Государственная регистрация носит заявительный характер. Согласно ст. 5 Закона заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрирующий орган самим правообладателем лично или сторонами в договоре как участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.
Из смысла статьи 165 ГК РФ, посвященной последствиям несоблюдения требований о государственной регистрации сделки, однозначно следует, что проявить волеизъявление на регистрацию, т. е. высказать
свою волю вовне, и совершить необходимые для этого действия должны все стороны по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации. Неявка одной из сторон, отсутствие ее заявления на регистрацию свидетельствуют об ее уклонении от регистрации, вследствие чего добросовестной стороне необходимо будет обратиться в суд с требованием вынести решение о регистрации сделки. Однако в ст. 16 Закона содержится отступление от этого принципа, т. к. предусматривается возможность осуществления государственной регистрации прав по заявлению одной стороны по сделке, хотя и не подлежащей нотариальному удостоверению, но нотариально удостоверенной по желанию сторон.
На практике применение ст. 16 Закона не влечет появления проблем лишь в тех случаях, когда права уже зарегистрированы в Реестре и из содержания договора ясно волеизъявление правоотчуждателя на государственную регистрацию перехода прав от него к другой стороне (сторонам) по сделке. Во всех других случаях государственному регистратору невозможно установить наличие волеизъявления на государственную регистрацию перехода права. Кроме того, для осуществления государственной регистрации прав в соответствии с требованиями статей 6 и 13 Закона заявление правообладателя является обязательным. Поэтому в настоящее время МОРП в большинстве случаев настаивает на обязательности подачи заявлений не только о регистрации прав перед осуществлением государственной регистрации сделки, но и о регистрации сделок и перехода прав по ней от всех сторон по сделке. В случае обращения граждан с жалобами на действия МОРП, связанных с этими требованиями, суду необходимо учитывать необходимость оформления сторонами волеизъявления путем подачи заявлений в МОРП. Таким образом, суду в каждом конкретном случае необходимо учитывать, что МОРП обязана проверять правосубъектность сторон по сделке, а это достижимо лишь при обращении всех сторон по сделке за регистрацией в соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ.
Однако иногда эта проблема осмысливается произвольно.
Так, гражданин Орлов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей
ему в регистрации договоров купли-продажи и мены квартиры по тому основанию, что права бывшего правообладателя прав на квартиру, купленную заявителем, гражданкой Паршиной, а также права бывшего правообладателя прав на квартиру, полученную Орловым по договору мены, гражданкой Романовой должны быть перерегистрированы по Закону, т. к. сделки были заключены в ноябре 1998 года, т. е. после вступления в силу Закона. Люберецкий городской суд рассматривал дело дважды и дважды в удовлетворении требований Орлову отказывал, с решением суда соглашалась судебная коллегия Московского областного суда. Однако судебные постановления отменялись в порядке надзора. В постановлении президиума Московского областного суда от 17.01.01 указано, что государственная регистрация ранее до 31.01.98 возникших прав на квартиру у Паршиной и Романовой должна производиться одновременно с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения прав на недвижимость, она носит усеченный характер и не включает в себя все этапы госрегистрации, а сводится к внесению записей в государственный реестр прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности, т. е. является частью регистрации.
Комментарий. Действительно, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложен, противоречив, и изложенный тезис об «усеченной регистрации» возможно когда-нибудь и получит законодательное закрепление, однако в настоящее время этот довод никакого отношения к Закону не имеет, а решения суда и определения судебной коллегии Московского областного суда ему соответствуют.
Недостаточно тщательное, систематизированное прочтение и толкование Закона, а также норм ГК РФ отягощаются и разнообразием возникающих типичных жизненных ситуаций, к примеру: одна из сторон по сделке до ее регистрации умерла или уклоняется от регистрации, либо право бывшего собственника, передавшего недвижимость по сделке другому лицу, не имеет достаточного юридического подтверждения. Без документального подтверждения прав на недвижимость при несоответствии правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 За-
кона МОРП не вправе производить регистрацию, поэтому, руководствуясь ст. 20 Закона, МОРП в регистрации сделок и прав отказывает. В указанных случаях стороны по сделкам должны получить подтверждение своих прав только в судебном порядке.
Рассмотрим ситуации на примерах конкретных дел в случаях, когда одна из сторон по заключенной, но не зарегистрированной сделке умерла или уклоняется от регистрации, или когда представлены документы, не подтверждающие право стороны на недвижимость.
Так, гражданка Гамалаева, первоначально предъявившая требования к МОРП, а затем к инспекции по налогам и сборам о признании права собственности на дом в деревне Леониха Щелковского района, указала, что на основании удостоверенного сельским Советом народных депутатов договора от 13.12.68 ее мать, гражданка Филатова, подарила ей 1/2 часть дома, договор нигде не был зарегистрирован. После смерти матери сестра, гражданка Никитина, свои наследственные права на вторую завещанную ей половину дома не оформляла, передав ей - истице - в пользование весь дом. Решением Щелковского городского суда от
14.03.00 суд признал за Гамалаевой право собственности на весь дом, никакого обязывающего МОРП решения суд не принимал.
Комментарий. Решение суда является правильным, т. к. сделка по дарению была заключена до 31.01.98, регистрирующий учет не прошла, отказ от наследства сестры не был оформлен, в связи с чем по Закону право истицы считается неподтвержденным, а сделка ничтожной. В данном случае только судебным решением можно было подтвердить права Гамалаевой на дом. В свою очередь, решение суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданка Никитина предъявила иск к гражданке Грибковой и МОРП о признании права собственности на 2/3 части дома в селе Царево и об обязании МОРП произвести регистрацию, сославшись на то, что 20.12.91 гражданка Николаева подарила ей указанную часть дома, а Грибковой - 1/3 дома, договор был удостоверен сельским Советом народных депутатов, однако в БТИ зарегистрирован не был. Николаева
29.07.00 умерла, поэтому она не может зарегистрировать свое право собственности в МОРП на часть дома. Рассмотрев дело в отсутствии представителя МОРП, Пушкинский городской суд 15.12.00 вынес решение, которым обязал МОРП произвести регистрацию договора дарения от 20.12.91, в кассационном порядке дело не рассматривалось.
Комментарий. Суд не учел, что причиной обращения являлась необходимость подтвердить право собственности Никитиной на 2/3 дома, поскольку сделка была заключена до 31.01.98 и не была зарегистрирована. По Закону регистрация не могла быть произведена, т. к. сделка считается по ГК РФ ничтожной. Суду необходимо было учесть, что для защиты прав истицы надо было установить факт владения на праве собственности 2/3 долями дома или признать право собственности, либо признать сделку действительной. Именно такое решение суда даст возможность МОРП провести регистрацию.
Гражданка Ульяненкова предъявила иск к МОРП о признании за ней права собственности на квартиру в многоквартирном доме в городе Пушкино, полученную ею вместе с сыном в собственность на основании договора с администрацией Лосиноостровского электротехнического завода от 18.03.98 о приватизации жилья, просила признать действия ответчика по отказу ей в регистрации в связи со смертью сына неправомерными и обязать МОРП произвести регистрацию ее права собственности на жилье. Директор завода иск признал. Решением Пушкинского городского суда от 12.01.00 требования Ульяненковой полностью удовлетворены, за ней признано право собственности на квартиру, на МОРП возложена обязанность по регистрации ее права собственности на квартиру. При этом суд указал, что, поскольку участник сделки умер и не может участвовать в ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки.
Комментарий. В данном случае суд по существу вынес правильное решение о признании за истицей права собственности на квартиру. Регистрация права правообладателя в связи со смертью стороны по сделке исключает возможность обращения с заявлением о регистрации права общей
собственности, поэтому необходимо иметь решение суда о подтверждении прав. Это не является уклонением регистрирующего органа от регистрации сделки. При подтверждении права собственности по договору право будет зарегистрировано на основании ст. 28 Закона.
Гражданин Молчанов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного договора дарения ему отцом 04.03.98 половины квартиры в многоквартирном доме в городе Клину по тем основаниям, что сторона по сделке - даритель - умер. Решением Клин-ского городского суда от 25.08.00 требования Молчанова удовлетворены. Суд признал за Молчановым и право собственности на половину квартиры.
Комментарий. Сделка дарения, заключенная после 31.01.98, подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию МОРП не могла, т. к. даритель умер. Поэтому истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.
Гражданка Бойцова обратилась в суд с иском к МОРП об обязании произвести регистрацию заключенной ею 03.12.98 нотариально удостоверенной сделки купли-продажи, по которой она приобрела земельный участок и дом в поселке Челюскинский у гражданина Прохницкого. МОРП предложила ей обратиться в суд с иском о признании за ней права собственности на недвижимость, т. к. Прохницкий умер, в связи с чем МОРП лишена возможности зарегистрировать за умершим ранее существовавшее право и произвести регистрацию перехода права. Решением Пушкинского городского суда от 15.05.00 требования Бойцовой удовлетворены, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора. В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Комментарий. В данном случае Бойцова должна была обратиться в суд с иском о признании сделки действительной и признании права собственности на земельный участок и дом, поскольку сделка не была зарегистрирована и возможность ее регистрации из-за смерти стороны утрачена. Суд
должен был, проверив доводы истицы, подтвердить действительность сделки. Однако вместо этого суд ограничился обязанием МОРП произвести регистрацию, а ведь ни сделка, ни право остались неподтвержденными.
Гражданин Зайцев обратился в суд с жалобой на действия МОРП, а затем, как указал суд, уточнил свои требования и просил признать за ним право собственности на квартиру в городе Клину, сославшись на то, что 26.10.99 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения, по условиям которого гражданка Емельянова подарила ему указанную недвижимость. Однако МОРП 07.12.99 отказала ему в регистрации по тем основаниям, что даритель умер, а с заявлением в МОРП должны обращаться все стороны по сделке лично. Решением Клинского городского суда от 24.01.00 договор дарения от 26.10.99 признан действительным, кроме того, суд признал за Зайцевым право собственности на квартиру.
Комментарий. Суд признал за истцом право по сделке. Решение суда является правильным, оно может служить основанием для регистрации сделки на основании ст. 28 Закона.
Гражданка Романова предъявила иск к МОРП о признании действительным договора от 13.07.99 о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки гражданки Ва-сетченковой, по условиям которого квартира, расположенная в городе Реутове и ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18.07.99 МОРП отказала в регистрации договора по той причине, что Васетченкова умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением Реутовского городского суда от
08.06.00 в иске Романовой отказано по тем основаниям, что договор ренты, регистрация которого является обязательной, не был зарегистрирован при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной в силу ст. 584 ГК РФ.
Комментарий. Суд был вправе отказать истице, т. к. с момента заключения договора до смерти Васетченковой прошло всего пять дней, поэтому оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось.
Гражданка Дюжева обратилась в суд с жалобой на действия МОРП, указав, что
27.12.97 она купила у гражданки Жуковой квартиру в городе Фрязино в многоквартирном доме, однако в связи с уклонением продавца от явки в МОРП последняя отказывает ей в регистрации сделки и права. Из письменного возражения представителя МОРП по городу Фрязино следует, что документы от Дюжевой МОРП не принимались, решение об отказе в регистрации не выносилось. Кроме того, указано, что, поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации договора, а также своего права на квартиру, которое должно быть произведено в силу ст. 6 Закона, требования Дюжевой в соответствии со ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона должны сводиться к признанию ее права собственности по заключенной сделке. Щелковский городской суд, рассмотрев измененные Дюжевой требования, признал за ней право собственности на квартиру. При этом суд в установочной части решения все-таки указал МОРП, но признал за истицей право собственности на квартиру и никаких обязывающих МОРП действий не предусмотрел.
Комментарий. С решением суда можно согласиться, если не принимать во внимание процессуальные огрехи. В нарушение п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в соответствии с порядком, существовавшим до введения в действие Закона, и поэтому считается незаключенным. Кроме того, в данном случае имеет место уклонение одной стороны - продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако МОРП не является надлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона, и обязания регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется. Поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации перехода права собст-
венности, требования Дюжевой, учитывая нормы статей 165, 558 ГК РФ, должны сводится к признанию ее права собственности на квартиру. С учетом указанных обстоятельств, Дюжева изменила предмет спора, предъявив иск о признании права собственности на квартиру. Однако при этом в качестве ответчика к участию в деле все-таки была привлечена МОРП, а надлежащий ответчик Жукова к участию в деле на привлекалась.
Как ранее указывалось, регистрация может быть произведена лишь при обращении за регистрацией сторон по сделке. Уклонение одной из сторон по сделке от регистрации означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами.
Гражданка Новикова предъявила иск к МОРП о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме в городе Фрязино и об обязании зарегистрировать договор, указав, что 26.09.96 на основании удостоверенного нотариусом договора она купила указанную квартиру у гражданина Агекяна, договор в БТИ зарегистрирован не был, после выписки продавца в мае 2000 года из квартиры она обратилась в МОРП, которая ей в регистрации отказала, ссылаясь на необходимость явиться в палату и Агекяна, местонахождение которого ей неизвестно. Рассмотрев дело в отсутствии представителя МОРП, Щелковский городской суд 25.10.00 вынес решение, которым требования Новиковой удовлетворил. При этом суд указал, что истица фактически вступила в права собственности.
Комментарий. Сделка была заключена до 31.01.98 и не была зарегистрирована, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры как не зарегистрированный в соответствии с Законом считается не заключенным. В данном случае имеет также место уклонение стороны - продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако МОРП является ненадлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в
таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона, и обязания регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.
Гражданка Семочкина предъявила иск к МОРП и гражданке Денисовой о снятии препятствий в регистрации права собственности на 1/6 долю квартиры в доме в селе Внуковский, сославшись на то, что по нотариально удостоверенному договору от
21.02.98 она купила у Денисовой часть квартиры, но зарегистрировать сделку Денисова отказывается. Дмитровский городской суд указал, что действия ответчицы являются неправомерными, и 30.03.00 вынес решение, указав в резолютивной части о снятии препятствия в виде уклонения Денисовой от государственной регистрации перехода права собственности. Суд обязал МОРП зарегистрировать указанный переход права собственности. Определением от
30.03.00 суд прекратил производство по делу в части иска Семочкиной к МОРП о признании отказа в регистрации неправомерным ввиду отказа истицы от иска.
Комментарий. В данном случае Денисова уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, защита прав Семочкиной должна осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 551 ГК РФ. Привлечение к участию в деле в качестве ответчика МОРП и удовлетворение требования об обязании произвести государственную регистрацию перехода права не обосновано. Государственная регистрация прав на основании решения суда осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона, и обязания регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.
Гражданка Смирнова предъявила иск к МОРП о принудительной регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры, заключенного 23.04.99 с гражданином Гребником, действовавшим на основании доверенности от имени гражданина Шалимова. Доверенность, выданная Шалимовым Гребнику, не содержала
полномочия на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Шалимов выехал на постоянное место жительства в Украину, требования Смирновой уполномочить Гребника на государственную регистрацию перехода права Шалимовым остались без внимания. Суд, рассмотрев дело в отсутствии представителя МОРП, надлежащим образом не извещенного о месте и времени слушания дела, обязал МОРП произвести регистрацию договора купли-продажи с выдачей Смирновой свидетельства о праве собственности. В решении суда указано, что надлежащим образом извещенный Шалимов на судебное заседание не явился.
Комментарий. Несогласие Шалимова предоставить кому-либо полномочие на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору или осуществить такое полномочие самостоятельно прямо свидетельствует о наличии спора о праве между Смирновой и Шалимовым. Судом не дана надлежащая оценка указанным обстоятельствам. Вместо рассмотрения вопроса о признании сделки действительной и приобретении права по ней суд обязал МОРП произвести регистрацию.
Гражданин Имаметдинов предъявил иск к гражданину Яценко о признании права собственности на 14/100 часть дома в поселке Пролетарском, сославшись на то, что по договору дарения от 20.10.97, удостоверенному нотариально, он стал собственником этой части дома. Сделка была зарегистрирована в БТИ, однако МОРП отказала в регистрации сделки и его права собственности в связи с тем, что регистрация может быть проведена только при наличии заявления об этом как его - истца, так и ответчика, однако Яценко, сохраняя прописку, в доме не проживает, его местонахождение не известно. Решением Пушкинского городского суда от 15.01.00 за Имаметдиновым признано право собственности на указанную часть дома. При этом суд указал, что между сторонами была заключена сделка, которая полностью исполнена, и что Яценко уклоняется от регистрации сделки. При предъявлении иска в качестве ответчика была указана МОРП, однако после письменных возражений представителя МОРП о том, что МОРП не выносилось решения в
соответствии со ст. 20 Закона об отказе истцу в регистрации. По предложению суда Имаметдинов уточнил свои требования и предъявил новый иск теперь уже к Яценко о признании права собственности на часть дома. МОРП была исключена из числа ответчиков по делу, суд не привлекал ее к участию в деле и никакого обязывающего МОРП решения не выносил.
Комментарий. Судом правильно расценены указанные обстоятельства как уклонение стороны от государственной регистрации перехода права. МОРП разъяснила Имаметдинову его право в соответствии со ст. 551 ГК РФ предъявить иск к уклоняющейся стороне о признании права собственности и о регистрации перехода права. Решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны в МОРП. После предъявления Имаметдиновым иска к Яценко о признании права собственности на часть жилого дома, являющуюся предметом договора дарения, и об исключении из числа ответчиков МОРП решением городского суда за Имаметдиновым признано право собственности на часть жилого дома.
Наиболее частой причиной отказа в государственной регистрации или невозможности осуществления государственной регистрации является несоответствие правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона.
Так, гражданка Андрейко предъявила иск к МОРП и Комитету по управлению имуществом Подольского района о регистрации договора от 1992 года о передаче ей агрофирмой «Щапово» квартиры в многоквартирном доме в поселке Щапово, сославшись на то, что договор не был своевременно зарегистрирован в порядке, установленном ранее действующим законодательством Российской Федерации, т. е. в Комитете по управлению имуществом Подольского района, а в настоящее время МОРП отказывается произвести регистрацию ее права. Представитель Комитета по управлению имуществом Подольского района требований не признал, указав, что истица в 1993 году уехала на постоянное место жительства в Якутию и оформила бронь на квартиру как наниматель. Решением Подольского городского суда от 20.11.00 тре-
бования Андрейко удовлетворены. Рассмотрев дело в отсутствии представителя МОРП, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора от 16.10.92, заключенного Андрейко и агрофирмой «Щапово». При этом суд указал, что договор был подписан сторонами и в настоящее время Комитет незаконно уклоняется от регистрации договора. Решение суда в кассационном порядке обжаловано не было.
Комментарий. В данном случае МОРП не имела возможности произвести регистрацию договора и права Андрейко на квартиру по той причине, что документы на квартиру не подтверждали право собственности Андрейко на эту квартиру. Договор о передаче квартиры в собственность не был зарегистрирован, кроме того, ее права на квартиру при оформлении брони были определены как права нанимателя. Комитет по управлению имуществом права собственности истицы на квартиру не признавал, от регистрации договора в МОРП отказывался.
Гражданин Завадский обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему
02.02.00 на основании ст. 19 Закона произвести регистрацию сделки, а также выдать свидетельство о праве собственности на квартиру в доме в городе Сергиев-Посад, которую он приобрел на основании договора о долевом участии в строительстве дома, произведя все необходимые выплаты. Представитель МОРП требований не признал, указав, что заявитель представил договор о долевом участии в строительстве от 19.01.95, т. е. после завершения 26.11.93 строительства дома, вследствие чего сделка может считаться притворной в соответствии с требованиями п. 2 ст. 170 ГК РФ. Суд в соответствии со ст. 161 Гражданского процессуального кодекса РСФСР рассмотрение дела отложил и предложил Завадскому оформить свои требования в общеисковом порядке. Решением Сергиево-Посадского городского суда от 23.02.00 требования Завадского к МП «Таймыр» о признании права собственности на квартиру удовлетворены.
Комментарий. МОРП не имела возможности произвести регистрацию права собственности Завадского по договору, поскольку дата составления договора не соответствовала периоду строительства дома,
что свидетельствует о несоответствии представленного заявителем договора от 19.01.95 требованиям Закона к правоустанавливающим документам. Суд, рассмотрев дело в порядке искового производства, признал право собственности Завадского на квартиру. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации.
Граждане Волобуева и Султанов обратились в Королевский городской суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей им
02.06.00 на основании ст. 20 Закона произвести регистрацию нотариально удостоверенного 17.05.00 договора купли-продажи нежилого помещения в городе Юбилейном в общую совместную собственность. Из письма МОРП усматривается, что заявителям было отказано по тем основаниям, что документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, т. е. в нарушение статей 256, 257 ГК РФ право общей совместной собственности может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, поэтому у заявителей как покупателей нежилого помещения может возникнуть только право общей долевой собственности.
Комментарий. МОРП отказалась произвести регистрацию противоречащей требованиям закона сделки и установленного ею права общей совместной собственности на нежилые помещения, полагая, что общая совместная собственность не могла возникнуть у истцов, т. к. они не являются супругами или членами крестьянского либо фермерского хозяйства.
Гражданин Смык обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей произвести регистрацию договора от 17.03.99 о передаче ему Отделением морской инженерной службы в собственность квартиры в поселке Купавна. Из имеющегося в деле письменного отказа МОРП от 17.08.99 усматривается, что ни указанное Отделение, ни глава города Железнодорожный, издавший постановление о приватизации этой квартиры, не вправе были распоряжаться квартирой, т. к. документы, подтверждающие их права на жилье, отсутствуют, а из акта фактического распределения нового дома эта квартира значится за Управлением начальника строительства ВМФ. Решением Же-
лезнодорожного городского суда от
25.01.00 требования гражданина Смыка признаны необоснованными.
Комментарий. Документы заявителя не подтверждали право собственности Отделения морской инженерной службы на спорную квартиру, в связи с чем МОРП не имела возможности произвести государственную регистрацию.
Гражданка Солдатова обратилась с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли-продажи 1/2 части дома у гражданки Молодцовой в деревне Глазово от 29.04.96, удостоверенного сельским Советом народных депутатов, по тем основаниям, что договор купли-продажи содержит много неточностей в указании предмета сделки. Заявительнице было разъяснено ее право обращения в суд с иском о признании права собственности на дом или с заявлением об установлении факта владения частью дома на праве собственности, заявительница от жалобы отказалась, и определением Серпуховского городского суда от 03.07.00 производство по делу прекращено.
Комментарий. МОРП не имела возможности идентифицировать объект недвижимости по договору купли-продажи дома, что повлекло отказ в регистрации.
Граждане Живцов и Бизюлина обратились в Каширский городской суд с жалобой на отказ МОРП в государственной регистрации договора дарения доли в праве на квартиру. Из дела усматривается, что квартира принадлежала заявителям на праве совместной собственности. Нотариус города Каширы И.Я. Зайцев удостоверил договор дарения доли в праве на квартиру от Бизюлиной к Живцову, основываясь лишь на заявлениях указанных лиц о том, что они считают свои доли равными. При этом нотариусом никаких указаний о достигнутом между сособственниками соглашении об определении долей в праве совместной собственности в договор дарения включено не было. Решением Каширского городского суда от 06.08.99, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении жалобы к МОРП отказано. Судебными инстанциями отмечено, что необходимость в таких ситуациях прекращения совместной собственности и возникновения права долевой собственности вытекает из
положений ч. 3 ст. 24 Закона, а также статей 164,131 и 223 ГК РФ.
Комментарий. МОРП не имела возможности произвести регистрацию договора по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом объем прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной соб-
ственности, должен быть определен. В представленных на регистрацию документах отсутствовали какие-либо сведения о прекращении права совместной собственности и возникновении права долевой собственности у заявителей. Следовательно, правоустанавливающие документы дарителя на момент представления в учреждение юстиции свидетельствовали об отсутствии у Бизюлиной права распоряжения долей в праве собственности на квартиру.
Продолжение следует
Договор аренды земельного участка, находящегося в полосе отвода железных дорог, признан недействительным1
Государственное унитарное предприятие «Санкт-Петербургское отделение Октябрьской железной дороги Министерства путей сообщения Российской Федерации» (далее -отделение) обратилось с иском к территориальному управлению Выборгского административного района города Санкт-Петербурга (далее - управление), Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и обществу с ограниченной ответственностью (далее - компания) о признании недействительными распоряжения территориального управления о передаче в аренду земельных участков и договора аренды земельных участков, заключенного между КУГИ и компанией.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил. Апелляционная инстанция решение отменила и в иске отказала. Федеральный арбитражный суд округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
При рассмотрении спора судами установлено, что спорные земельные участки находятся в полосе отвода Октябрьской железной дороги. Это обстоятельство никем не оспаривалось, в том числе и после выдачи отделению временного свидетельства о фактическом землепользовании, на основании которого оно производило платежи за землю.
КУГИ и управлением не представлены доказательства выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия спора между ним и отделением.
В соответствии со статьей 5 Закона «О федеральном железнодорожном транспорте» земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал недействительными распоряжение управления «О передаче в аренду земельных участков» и договор аренды земельных участков, заключенный между КУГИ и компанией.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 17.04.2002 № 670/01 отменил постановление апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.
1 Использованы материалы, размещенные на сайте «КонсультантПлюс».
