CC BY
362
Региональная судебная практика1
Продолжение2
Категории дел, решения по которым представляются в Московскую областную регистрационную палату для проведения регистрационных действий
Представляется необходимым рассмотреть все ранее изложенные положения Закона, но уже применительно к категориям гражданских дел, по которым Московская областная регистрационная палата (далее -МОРП) не является надлежащим ответчиком, но решения по которым должны быть представлены сторонами в МОРП для регистрации своих прав. Обобщение показало, что судебные акты, с которыми связано осуществление каких-либо регистрационных действий, можно разделить на следующие категории: решения о признании права собственности на недвижимость, решения об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, решения о признании сделок действительными и недействительными, решения о признании недействительной государственной регистрации, решения о регистрации прав на земельные доли, решения о расторжении и изменении договоров, а также определения судов об утверждении мировых соглашений.
Дела о признании вещных прав на недвижимое имущество
При вынесении судом решения о признании права собственности на недвижимое имущество государственная регистрация права согласно ст. 28 Закона осуществляется на основании судебного решения.
Так, гражданка Родионова обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на жилой дом и земельный уча-
сток. Судом установлено, что гражданки Родионова и Лазденек 02.07.1998 заключили письменный договор купли-продажи земельного участки с находившимися на нем строениями, договор сторонами исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, расчет произведен. Указанный договор не был зарегистрирован, а 18.08.1998 продавец Лазденек умерла. МОРП отказано в государственной регистрации договора и перехода права в связи со смертью продавца. Решением Сергиево-Посадского городского суда от 09.04.1999 за Родионовой признано право собственности на домовладение и земельный участок.
Комментарий. В данном случае заявителем выбран способ защиты своего права путем обращения с иском о признании права собственности без заявления требования о признании договора действительным, что является допустимым. Вынесенное судом решение будет являться основанием для подтверждения его права собственности на дом и земельный участок при проведении регистрации на основании ст. 28 Закона.
Выбор способа защиты своих прав осуществляют сами заявители, и от этого выбора зависят их исковые требования и пределы судебного рассмотрения. Требования о признании прав на недвижимое имущество формулируются гражданами по-разному: иногда как исковое требование о признании права, иногда как заявление об установлении факта. Решения судов об удовлетворении требований, несмотря на различия, подлежат государственной регистрации.
Так, гражданка Мельникова обратилась в суд с иском к АОЗТ «Доры» о признании права собственности на квартиру, которую она купила у ответчика 30.10.1998, однако в
1 Информационный сборник «Регистрация прав на недвижимость». Вып. 4. - Москва, 2001.
2 Начало см. //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №№ 1,3-4, 6, 8; 2003. № 2.
регистрации договора и права ей МОРП было отказано по причине отсутствия у АОЗТ «Доры» как у продавца необходимых документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Лотошинский городской суд, проверив обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что АОЗТ «Доры» вправе было распорядиться недвижимостью, и
06.04.1999 вынес решение, которым признал за Мельниковой право собственности на квартиру.
Гражданка Щеголькова обратилась в суд с иском об установлении юридического факта владения домом в деревне Бородино на праве собственности, указав, что получила дом в дар 11.08.1989 от гражданки Котловой, договор дарения был удостоверен сельским Советом народных депутатов, однако зарегистрирован не был, в 1992 году даритель умерла, в связи с чем в настоящее время МОРП отказала ей в проведении регистрации. Однако сделка была исполнена в 1989 году, все время заявительница пользовалась домом как собственник. Решением Лотошинского городского суда от 14.10.1998 установлен факт владения Щегольковой домом на праве собственности. Суд в решении указал момент возникновения права у заявительницы 14.10.1998, что немаловажно, т. к. в случае, если бы такого указания в решении суда не было, то момент возникновения права у Щеголько-вой совпал бы лишь с моментом регистрации ее права в МОРП на основании этого же решения суда.
Представляется, что обращение с указанными требованиями как в исковом порядке, так и с заявлением в порядке особого производства вполне приемлемы. Однако в случаях, если у обращающихся не сохранились, например, правоустанавливающие документы, или их права кто-то не признает, когда объект права нечетко выражен и т. д., предпочтительнее рассматривать такие требования в общеисковом порядке как требования о признании права.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 4 Закона у граждан возникает необходимость обращения за государственной регистрацией права собственности. Для того, чтобы регистрация была произведена на основа-
нии решения как можно быстрее и правильнее, решение суда должно содержать сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренные ст. 12 Закона.
Иными словами, при разрешении споров о праве на недвижимое имущество в решении о признании права следует указывать, какое именно право признается: собственности, пожизненного наследуемого владения или, например, пользования. Если судом признано право на доли в праве собственности, то необходимо указывать размеры долей, выражая их в правильной простой дроби, а также указывать, за кем именно признано право, т. е. фамилия, имя, отчество, иные идентифицирующие субъект сведения. Необходимо указывать, на какой объект признано право, т. е. сообщить площадь, назначение объекта, по той причине, что при регистрации возникают сложности по жилым домам и их частям, служебным строениям и сооружениям, поскольку суды не всегда указывают их назначение.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено Законом. В п. 1 ст. 28 Закона момент возникновения права определяется решением суда, поэтому, если в решении суда момент возникновения права не указан, то право на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации.
Согласно ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Это означает, что на заявителей, имеющих решение суда, распространяются общие требования к процедуре регистрации и к документам, т. к. на них распространяется так называемый заявительный характер регистрации, предусмотренный статьями 13, 14, 16 Закона. Иными словами, эти лица должны подать соответствующее заявление о регистрации, внести плату за регистрацию, приложить планы объекта недвижимости и т. д.
Эти обстоятельства судом не всегда учи-
тываются. В решениях о признании права собственности нередко содержится такая формулировка, как: «Обязать МОРП зарегистрировать право собственности истца на квартиру или дом». Подобная формулировка вводит в заблуждение заявителей. Некоторые граждане настаивают на исполнении решения суда и отказываются осуществлять те действия, которые они обязаны совершить для государственной регистрации, т. е. представить документы. Однако без обращения гражданина с заявлением и без представления им необходимых документов подобное решение суда является для МОРП неисполнимым.
Резолютивная часть решения должна содержать указание на то, что решение суда является основанием для регистрации права собственности истца на конкретную недвижимость в МОРП. Эта формулировка достаточно универсальна, ее можно использовать и в тех случаях, когда МОРП не участвовала в деле, т. е. когда у суда не было оснований обязывать регистрирующий орган выполнить какие-либо действия.
При рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость суды не всегда запрашивают информацию из МОРП о наличии зарегистрированных прав на спорное имущество. Это может повлечь недостаточно полное исследование обстоятельств дела и вынесение необоснованного решения. Отсутствие у суда необходимой для рассмотрения дела информации может повлечь принятие решения, затрагивающего права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле. Также необходимо запрашивать сведения о принадлежности недвижимого имущества при наложении арестов или принятии иных мер по обеспечению иска.
Так, граждане Кирьяшкины обратились в суд с иском к гражданину Бархаленко, МОРП и ООО ИТЦ «Дом» о признании недействительными торгов квартиры в городе Реутове, сославшись на нарушения законодательства Российской Федерации при их проведении. Решением Реутовского городского суда от 18.05.2000 заявленные требования удовлетворены. Суд признал торги недействительными, не применив послед-
ствия признания сделки недействительной, не указав на необходимость и порядок возврата квартиры и выплаченных за нее денег. Суд не принял решения и о признании недействительной государственной регистрации права Бархаленко на указанную квартиру, т. к. судом не была затребована информация из МОРП о том, что право собственности Бархаленко было зарегистрировано в установленном Законом порядке.
Дела о признании сделок действительными и обязании произвести регистрацию сделки по решению суда при уклонении стороны от государственной регистрации
Как ранее было указано, статьями 165 и 551 ГК РФ предусмотрена обязательность государственной регистрации не только права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их возникновения, перехода и прекращения, но и ряда договоров с недвижимым имуществом. При этом в ст. 433 ГК РФ указано, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено Законом. В ст. 165 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения сторонами требований о государственной регистрации сделки. Такая сделка считается ничтожной.
В судебном порядке сделка по недвижимости может быть признана действительной и вынесено решение о регистрации сделки. В случае уклонения одной стороны от государственной регистрации указанных сделок или в случае перехода права собственности другая сторона вправе обратиться в суд. Как уже указывалось, наиболее часто обращается правоприобрета-тель по сделке в связи с неявкой или отсутствием правоотчуждателя. Нередко эти дела связаны со смертью одной из сторон сделки до ее государственной регистрации, примеры по которым были приведены ранее. Исковые требования в этих случаях заявители формулируют по-разному, а именно: о признании права собственности на недвижимость, об установлении факта владения недвижимостью на праве собст-
венности, а также как требование о признании сделки действительной и т. д. В любом случае, как бы стороны ни формулировали свои требования, суд оценивает законность сделки, заключенной с недвижимостью, которая влечет возникновение права собственности и т. д.
Так, гражданка Максимова обратилась в суд с иском к гражданке Настовой и МОРП о признании сделки купли-продажи дома в деревне Булгакове от 24.03.1998 действительной, сославшись на то, что МОРП отказала ей в регистрации по причине смерти гражданина Апутанова, который вместе с Настовой продал ей дом. Решением Раменского городского суда от 09.02.2000 требования Максимовой удовлетворены, сделка признана действительной и за Максимовой признано право собственности на указанный дом.
Комментарий. Решение суда является правильным. При разрешении указанных требований суд проверил соответствие Закону заключенной сторонами сделки, ее реальное исполнение сторонами и пришел к выводу, что сделка является действительной и по ней возможно признать право собственности за покупателем.
Гражданка Константинова предъявила иск к Королевскому филиалу МОРП о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с долей жилого дома в городе Королеве, заключенного с гражданкой Татариновой 17.11.2000, и о признании права собственности на это имущество, сославшись на то, что через три дня после нотариального удостоверения договора Татаринова умерла, и МОРП по этой причине отказала ей в регистрации договора и права. Решением Королевского городского суда от 09.12.2000 договор купли-продажи признан действительным, за Константиновой признано право собственности на земельный участок и часть дома. В решении указано, что сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Комментарий. В данном случае суд вынес решение о признании сделки действительной и о признании права собственности за истицей на дом и земельный участок, приобретенные по этой сделке. Решение является основанием для регистрации
сделки и права собственности на основании ст. 28 Закона.
В суд часто обращаются с требованиями о признании сделок действительными, когда явных признаков уклонения стороны от регистрации нет, но осуществление государственной регистрации сделок в установленном порядке является невозможным, например, в связи с невозможностью подтверждения продавцом своего права на отчуждаемое имущество.
Так, гражданка Андреева обратилась в суд с иском к администрации Сергиево-Посадского района о признании сделки купли-продажи жилого помещения действительной и о признании права собственности на комнату. Судом установлено, что
15.03.1999 между истицей и ЗАО «Загорский лакокрасочный завод» заключен договор купли-продажи комнаты. При обращении Андреевой за государственной регистрацией договора купли-продажи МОРП потребовала представления документов, подтверждающих право собственности ЗАО «Загорский лакокрасочный завод». Однако в соответствии с постановлением главы Сергиево-Посадского района от 26.12.1999 № 1378 этот жилой дом, где расположена спорная комната, передан ЗАО «Загорский лакокрасочный завод» в муниципальную собственность, поэтому осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО «Загорский лакокрасочный завод» невозможно. Изучив обстоятельства дела, суд признал договор купли-продажи комнаты действительным и признал право собственности Андреевой на спорную площадь.
Комментарий. Суд признал сделку купли-продажи комнаты действительной, поскольку она не противоречила Закону и сторонами исполнена. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на комнату за Андреевой.
В каждом конкретном случае суд должен дать оценку заявленным требованиям, изучить обстоятельства дела и установить, может ли быть сделка признана судом действительной, заключенной, исполнена ли она сторонами, к кому перешло право соб-
ственности по этой сделке, заявлено ли стороной требование о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
В случае, если указанные обстоятельства судом установлены, резолютивная часть решения должна содержать указания на то, что сделка по конкретно названному объекту недвижимости, расположенному в конкретном месте, признается действительной, право собственности признается перешедшим к конкретному лицу и что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в регистрационной МОРП.
Дела о признании сделок недействительными и о применении последствий такого признания
При рассмотрении заявлений о признании сделки с недвижимостью недействительной суды не всегда разрешают вопросы о применении последствий признания сделки недействительной. Практика показывает, что у судов существуют различные подходы к процессуальным аспектам применения последствий недействительности сделок.
Это относится как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, разделение на которые содержится в ст. 166 ГК РФ. В одних случаях суды, признав сделку недействительной, применяют последствия недействительности этой сделки по собственной инициативе и четко излагают в решении эти последствия, а в других - не применяют их, что и влечет за собой появление неясностей и вопросов при исполнении решений в МОРП.
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены Законом.
Так, решением Подольского городского суда был признан недействительным договор о передаче гражданке Федотовой в собственность квартиры в поселке Знамя Ок-
тября. Однако решением суда регистрация этого договора не была признана недействительной. Ссылаясь на эти обстоятельства, Федотова обратилась в суд с иском о применении последствий признания сделки недействительной и признании недействительной регистрации. Решением Подольского городского суда от 08.11.2000 ее требования удовлетворены.
Комментарий. При вынесении решения о признании недействительным договора судом не были применены последствия признания сделки недействительной, что повлекло необходимость повторного обращения в суд.
В случае признания недействительной сделки, по которой была совершена передача недвижимого имущества и был зарегистрирован переход права собственности к новому лицу, например, к покупателю, одаряемому лицу, стороной может быть заявлено требование о возврате имущества. В этом случае суд должен предусмотреть порядок возвращения сторон в первоначальное положение, т. е. возврат полученного по недействительной сделке.
Так, гражданка Пузенкова обратилась в суд с иском к гражданам Пузенковым о признании недействительным обмена жилыми помещениями и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, указав, что она не давала согласия на совершение обмена. Судом установлены основания для признания обмена недействительным и признания недействительным последующего договора приватизации квартиры, полученной в результате обмена. Решением Одинцовского городского суда от 15.11.2000 обмен признан недействительным, предусмотрены действия по возвращению сторон в первоначальное положение, признаны недействительными свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и договор передачи (приватизации) указанной квартиры в собственность ответчику.
Комментарий. Решение суда в целом является правильным, однако необходимо отметить, что суд неточно сформулировал последствия признания сделки приватизации недействительной. Более правильно было
бы указать, что признана недействительной государственная регистрация права собственности Пузенкова на квартиру и квартира подлежит возращению в муниципальную собственность. При этом право собственности муниципального образования подлежит государственной регистрации.
Воскресенский городской суд 26.07.1999 вынес решение об удовлетворении заявления Воскресенского городского прокурора, предъявленного в интересах несовершеннолетней Дрожжиной, о признании недействительным договора от 03.08.1992, заключенного Дрожжиными и ОАО «Воскресенскцемент» о приватизации квартиры в связи с невключением в договор несовершеннолетнего ребенка. Суд признал недействительным договор приватизации, однако в решении не указал, что квартира подлежит возвращению в муниципальную собственность.
Комментарий. Исполнение этого решения представляет определенные трудности, т. к. если регистрация прав по договору приватизации была произведена, то после решения суда в результате неприменения последствий признания сделки недействительной МОРП не может по собственной инициативе прекратить запись о праве, возникшем ранее на основании сделки.
Представляется, что по этой категории дел резолютивная часть решения должна содержать указания на признание сделки, заключенной конкретными лицами по поводу конкретного объекта, недействительной и указание на обязание конкретного лица вернуть недвижимое имущество конкретному лицу в определенный судом срок, а также указание на признание недействительной записи о государственной регистрации права на это недвижимое имущество, если регистрация была произведена. Включение судом в решение ранее указанных исчерпывающих сведений будет являться основанием для проведения регистрации.
В случае, если право собственности прежнего правообладателя, а также сделка и право по ней были зарегистрированы в Реестре, то при признании в судебном порядке недействительной сделки и права по ней в Реестре производятся следующие записи: вносится запись о прекращении сдел-
ки на основании судебного решения; вносится запись о прекращении права право-приобретателя по недействительной сделке на основании решения суда, при этом пра-воприобретатель по недействительной сделке уведомляется МОРП о прекращении своего права; далее производится восстановление прекращенного ранее права пра-воотчуждателя по недействительной сделке; кроме того, первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации сделки и права или только права взамен ранее погашенного.
Дела о признании недействительными государственной регистрации и свидетельства о государственной регистрации
При предъявлении исков о признании недействительными сделок по недвижимости в большинстве случаев граждане заявляют требования и о признании недействительными государственной регистрации сделки или права, т. е. эти требования являются, как правило, дополнительными.
Однако имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о признании недействительной только регистрации сделки или только права. В этих случаях судам следует уточнять предмет спора, т. к. от этого зависит, получит ли истец защиту тех прав и будет ли наступление тех последствий, которых он намерен достигнуть.
В большинстве случаев причина обращения в суд состоит в том, что государственной регистрацией сделки или права по сделке нарушаются права других лиц, и реже иски предъявляются, если стороны считают, что МОРП допущены какие-либо нарушения в процессе регистрации. Тем не менее такие иски предъявляются.
Так, гражданин Плеханов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, произведшей регистрацию права собственности ТОО «Элси» на основании решения суда от
08.10.1999 по делу по иску КБ «Вест» и конкурсного управляющего к гражданину Плеханову и ТОО «Элси». Судом договор купли-продажи здания, заключенный ТОО и
истцом, был признан недействительным. Указывая на это, суд не применил последствия признания сделки недействительной, а поэтому стороны не были возвращены в первоначальное положение, истец просил признать регистрацию права собственности неправомерной. Решением Электросталь-ского городского суда от 28.11.2000 Плеханову в иске отказано. При этом суд указал, что согласно ст. 28 Закона права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Поскольку сделка признана недействительной и указано на необходимость аннулировать ранее произведенную запись о государственной регистрации, действия МОРП нельзя признать неправомерными.
МОРП отдельно осуществляются регистрация сделки и регистрация прав по сделке, иными словами, это различные регистрационные действия. Судом может быть признана недействительной отдельно регистрация сделки или отдельно регистрация права, но такие требования являются исключением из общего правила. В подавляющем большинстве случаев эти два действия регистрирующего органа теснейшим образом взаимосвязаны, поскольку государственная регистрация права является следствием государственной регистрации сделки и признание недействительным одного из составляющих не может не затронуть другого составляющего.
Нередко граждане обращаются с заявлениями, в которых требования сводятся к признанию недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации права, и суды требования удовлетворяют.
Так, гражданка Беспалова обратилась с иском к гражданину Беспалову о признании за ней права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка, зарегистрированных по праву собственности за ответчиком. Нарофоминский городской суд, исследовав обстоятельства дела, установив, что жилой дом и земельный участок являются общим имуществом супругов, вынес 03.01.2001 решение, которым признал за Беспаловой право собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка. При этом суд признал частично недейст-
вительными свидетельства о государственной регистрации права собственности Беспалова на жилой дом и земельный участок.
Комментарий. Решение суда в отношении свидетельств, являющихся лишь подтверждением осуществленной регистрации, нельзя признать достаточным, т. к. признание недействительными документов, тем более частично, неточно, потому что подобная формулировка не вписывается в Правила ведения ЕГРП, не затрагивает проведенной государственной регистрации. В данном случае суду необходимо было признать недействительной государственную регистрацию в части 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.
Суды подчас не учитывают, что свидетельство о государственной регистрации согласно ст. 14 Закона является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Однако государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации, т. е. документ о том, что регистрация проведена, не являются тождественными понятиями. На основании один раз проведенной государственной регистрации могут быть выданы не одно свидетельство, а несколько, т. е. свидетельство может быть заменено, например, в связи с изменением имени, фамилии или иных данных о статусе гражданина либо в связи с какими-то изменениями в объекте недвижимости или при утрате свидетельства и т. п. Более того, у гражданина есть право вообще не получать свидетельство, а государственная регистрация его права при этом будет проведена в установленном Законом порядке.
Таким образом, признание судом недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации без признания недействительной самой регистрации нельзя признать правильным.
Споры о реальном разделе жилых домов
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980
№ 4 «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определения порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» с последующими изменениями и дополнениями раздел дома, выдел принадлежащей участнику общей долевой собственности доли могут быть произведены судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо если имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную площадь путем соответствующего переоборудования. При этом суд также должен указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. Выдел доли (раздел дома) влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть дома и утрату остальными участниками общей долевой собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.
Одним из самых проблемных вопросов при применении Закона является осуществление государственной регистрации прав после реального раздела объекта недвижимого имущества, находящегося ранее в долевой или совместной собственности.
Проблема состоит в том, что в соответствии с требованиями Правил ведения Единого государственного реестра прав после реального раздела необходимо внести записи о возникших после реального раздела объектах права собственности. До осуществления реального раздела в собственности двух или более субъектов находился один объект, например, жилой дом с надворными постройками и сооружениями. При этом в записях ЕГРП идет описание всего объекта с указанием того, что он принадлежит по праву общей долевой собственности нескольким конкретным субъектам, указывается конкретная доля в праве собственности каждого сособственника в виде простой дроби.
Выдел доли, раздел дома в сфере государственной регистрации прав означает появление двух или более самостоятельных объектов права - изолированных частей
дома - квартир, каждая из которых, в свою очередь, также может быть объектом долевой собственности. Таким образом, в соответствии с Правилами ведения ЕГРП вносятся записи о двух или более самостоятельных объектах права собственности -частях объекта недвижимости, каждая из которых должна иметь свое индивидуальное описание органами технического учета, своих собственников, может находиться в обороте, быть объектом сделок и т. п.
Однако не всегда при рассмотрении дел о реальном разделе решения судов содержат точное описание выделенных объектов права, не всегда определяется новое соотношение долей в праве собственности на создающиеся в результате реального раздела объекты права собственности, т. е. на части жилых домов, квартиры. Нередко при разделе главной вещи - жилого дома - не определяется судьба его принадлежностей - хозяйственных построек и сооружений.
Так, гражданка Негина 16.06.1999 обратилась в МОРП с заявлением о регистрации права долевой собственности (36/100 доли в праве) на жилой дом в поселке Купавна, представив в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, выданное 08.01.1999 нотариусом. В ходе проведения правовой экспертизы документов МОРП было установлено, что решением Железнодорожного городского народного суда от 06.04.1987 был произведен реальный раздел указанного жилого дома, в результате которого наследодателю Негину была выделена изолированная часть жилого дома в виде определенных комнат и пристроек, обозначенных конкретными литерами.
Таким образом, решением суда общая долевая собственность на спорный жилой дом на основании ст. 121 ГК РСФСР была прекращена. В соответствии со ст. 252 ГК РФ раздел имущества в натуре предполагает прекращение права общей долевой собственности и возникновение права собственности «бывших» сособственников на конкретные части, в данном случае, жилого дома.
В связи с тем, что нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство без учета указанного судебного акта, т. е. нота-
риус указал объектом права 36/100 доли в праве собственности на жилой дом, МОРП на основании ст. 13 Закона было отказано в государственной регистрации права. Кроме того, документы, представленные на государственную регистрацию, не содержали описания недвижимого имущества и не содержали указаний на вид регистрируемого права, т. е. не соответствовали п. 1 ст. 18 Закона. В свидетельстве о праве на наследство, представленном на регистрацию, был неверно описан объект права и неверно указан вид права, подлежащего государственной регистрации. Решением Железнодорожного городского суда от 29.12.1999 в удовлетворении жалобы Негиной на действия МОРП отказано.
Комментарий. Решение суда является правильным. Суд учел, что общая долевая собственность на дом была прекращена решением суда о реальном разделе в 1987 году на основании ст. 121 ГК РСФСР, принятого в 1964 году. В свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом и представленном на регистрацию, неверно описан объект права, а также неправильно указан вид права как общая долевая собственность.
Подчас из решений суда о реальном разделе и определений об утверждении мировых соглашений невозможно определить, произведен ли действительный реальный раздел, который отвечает указанным требованиям о реальном разделе, т. к. судом указываются не конкретные помещения, составляющие изолированную часть (квартиру), а количество квадратных метров, например, кухни, коридора, террасы и т. п. Исполнить подобное решение и произвести государственную регистрацию в таких случаях невозможно, т. к. судом практически устанавливается порядок пользования жилым домом, а не его реальный раздел.
Так, определением Красногорского городского суда от 09.10.1987 было утверждено мировое соглашение между четырьмя со-собственниками - Балакиным, Шуссер, Клюевой, Петровой - об изменении размера идеальных долей жилого дома с надворными постройками и о реальном разделе домовладения в поселке Опалиха. При этом в ми-
ровом соглашении указано о выделении сторонам, в частности, 1/4 комнаты, 1/3 коридора или нескольких квадратных метров какого-либо помещения дома, а также о выделении комнат в совместное пользование и т. п.
Комментарий. По таким условиям соглашения реального раздела фактически не произведено, т. к. не имеется самостоятельных изолированных частей жилого дома. Государственная регистрация не может быть осуществлена, т. к. жилые помещения как объекты права судом не были определены. Поэтому указание в определении об утверждении мирового соглашения о реальном разделе домовладения вводит в заблуждение сособственников и может повлечь дальнейшие споры.
Споры о праве и о регистрации прав на земельные доли (паи)
Необходимо отметить, что понятие земельной доли (пая) и порядок распоряжения ею вызывают много проблем и вопросов из-за отсутствия их четкого и последовательного законодательного закрепления. В нормативных документах используется термин «земельная доля (пай)», однако однозначного правового разъяснения этого термина нет. Изучение нормативных правовых актов, в которых используется это понятие, таких как Указ Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы в России», Указ Президента Российской Федерации от 07.03.031996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», постановлений Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 01.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», а также положений ГК РФ, позволяет сделать следующий вывод.
Если земельная доля не выделена на местности, а определена только в количественном выражении в виде дроби и/или
кв. м, то она представляет собой долю в праве общей собственности на целый земельный участок. В этом случае объектом собственности выступает весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документам о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Весь земельный участок описывается в ЕГРП как объект, находящийся в общей долевой собственности множества лиц, план всего земельного участка представляется в регистрирующий орган. Собственник земельной доли вправе распоряжаться ею в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе путем внесения в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. При этом для регистрации права собственности на выделенный в счет земельной доли земельный участок должно быть представлено решение собственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, что соответствует требованиям Указа Президента Российской Федерации № 337, либо решение суда об этом, но в любом случае должен быть представлен план индивидуального земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ.
Эти требования на практике вызывают споры.
Так, 15.12.1999 решением Истринского районного суда отказано в удовлетворении жалобы В.И. Бузятова к МОРП на отказ в государственной регистрации его права собственности на земельный пай. В качестве основания для регистрации права заявителем представлено свидетельство о праве на наследство - земельный пай, выданное нотариусом города Истры и Истринского района. МОРП отказано в регистрации права наследника В.И. Бузятова в связи с отсутствием права собственности у наследо-вателя М.А. Бузятовой. В обоснование отказа указано следующее. Положением о реорганизации колхозов, совхозов и привати-
зации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708, предусмотрено, что при реорганизации совхозов по желанию членов трудового коллектива могут быть образованы товарищества, в которых работникам совхозов определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли. В соответствии с п. 16 указанного Положения владельцам имущественного пая и земельной доли предоставлено право внести их в качестве взноса в создаваемое товарищество, либо использовать иными способами, т. е. получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев), а также передавать по наследству, что предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 владелец обязывается подать соответствующее заявление во внутрихозяйственную комиссию с указанием формы использования своего пая, т. е. обязывается распорядиться своим имущественным паем и земельной долей. Согласно учредительному договору от 20.05.1994 Товарищества с ограниченной ответственностью «КУРСАКОВО», созданного в порядке реорганизации совхоза «КУРСАКОВО», М.А. Бузятова распорядилась своей земельной долей путем внесения ее в качестве взноса в уставный капитал указанного Товарищества. На основании п. 20 Рекомендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.1995 № 96, при внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, а также выдается план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю
в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу.
Таким образом, собственником земельной доли площадью 1,96 га с 17.06.1994, т. е. со дня государственной регистрации, являлось Товарищество с ограниченной ответственностью «КУРСАКОВО», которое было зарегистрировано постановлением главы администрации Истринского района от 17.06.1994 № 1156/12. Учредительным договором также предусмотрено, что М.А. Бузятова имеет 1 (одну) долю в уставном капитале указанного Товарищества номинальной стоимостью 9536 рублей, которой М.А. Бузятова была вправе распоряжаться в соответствии с законодательством Российской Федерации. До момента своей смерти - 20.12.1997 - М.А. Бузятова являлась учредителем Товарищества с ограниченной ответственностью «КУРСАКО-ВО». Государственная регистрация изменений к учредительным документам, связанных с выходом М.А. Бузятовой из состава учредителей, не производилась. Таким образом, согласно п. 6 ст. 93 ГК РФ наследник М.А. Бузятовой - В.И. Бузятов вправе полу-
чить свидетельство о праве на наследство в виде 1 (одной) доли в уставном капитале Товарищества с ограниченной ответственностью «КУРСАКОВО». Следовательно, нотариус не вправе был выдавать свидетельство о праве на наследство на основании документов, утративших юридическую силу. Исследовав обстоятельства дела, суд отказал В.И. Бузятову в удовлетворении жалобы на отказ МОРП в регистрации, признав его обоснованным. Решение Истринского городского суда кассационной инстанцией оставлено без изменения.
Комментарий. В данном случае судом изучены обстоятельства дела и основания для отказа в регистрации, изложенные МОРП. Судебными инстанциями установлено, что собственником земельной доли (пая) М.А. Бузятовой внесена принадлежащая ей земельная доля (пай) в установленном порядке в уставный капитал Товарищества с ограниченной ответственностью «КУРСАКОВО», и при таких обстоятельствах отказ МОРП в регистрации права наследника на указанную земельную долю является обоснованным.
О праве Центрального банка Российской Федерации на льготу по уплате земельного налога1
30 июля 2002 года Высший Арбитражный Суд Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда округа по делу о привлечении расчетно-кассового центра Банка России к ответственности за неуплату земельного налога.
Суть дела заключается в следующем.
Центральный банк Российской Федерации в лице его главного управления по области обратился с иском к налоговой инспекции о признании недействительным ее решения о привлечении расчетно-кассового центра Банка России к ответственности за неуплату земельного налога.
Арбитражный суд исковое требование удовлетворил. Федеральный арбитражный суд округа в удовлетворении иска отказал.
Налоговой инспекцией проведена выездная налоговая проверка расчетно-кассового центра по соблюдению налогового законодательства в части правильности исчисления, полноты и своевременности перечисления в бюджет налога на землю за 1998-2000 годы.
В результате проверки выявлена неуплата налога, о чем составлен акт и принято решение, по которому предъявлено требование об уплате недоимки по налогу, пеней и штрафа за непредставление сведений по уплате налога.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Банк России, являясь органом государственной власти, в силу Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» освобожден от уплаты земельного налога. Отменяя решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции сослался на то, что в статье 12 названного Закона указан исчерпывающий перечень лиц, освобожденных от уплаты земельного налога. Банк России в этом перечне не указан.
В соответствии с пунктом 14 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации «О плате за землю» от уплаты земельного налога полностью освобождаются земли, предоставляемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления.
Статус Центрального банка Российской Федерации установлен Конституцией Российской Федерации, в статье 75 которой определены его исключительное право на осуществление денежной эмиссии (часть 1) и основная функция - защита и обеспечение устойчивости рубля (часть 2), которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти. Эти полномочия, а равно и иные, касающиеся банковского регулирования, надзора и контроля за деятельностью кредитных организаций и осуществления денежно-кредитной политики, по своей правовой природе относятся к функциям органов государственной власти, поскольку их реализация предполагает применение мер государственного принуждения.
Полномочия Банка России также предусматривают его исключительные права и обязанности по установлению обязательных для органов государственной власти, всех юридических и физических лиц правил по вопросам, отнесенным к компетенции Банка России. Следовательно, Банк России пользовался льготой по земельному налогу на законном основании.
Согласно статье 83 Закона Российской Федерации от 02.12.1990 № 394-1 «О Центральном банке Российской Федерации» Банк России образует единую централизованную систему с вертикальной структурой управления, поэтому льготой по уплате земельного налога вправе пользоваться и его территориальные управления и расчетно-кассовые центры, через которые он осуществляет властные полномочия на местах.
Таким образом, у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановлением от 30.07.2002 № 6640/01) отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
1 Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».
