CC BY
10УДК: 347:342
DOI: 10.17072/2619-0648-2018-2-24-36
РЕФОРМА ИНСТИТУТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ:
ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Е. Ю. Цуканова
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса
Белгородский государственный национальный исследовательский университет, 308000, г. Белгород, ул. Победы, 85 E-mail: tsukanova@bsu.edu.ru
А. В. Абрамова
Студентка IV курса
Белгородский государственный национальный исследовательский университет 308000, г. Белгород, ул. Победы, 85 E-mail: abramova.nastenka2014@yandex.ru
Аннотация: статья посвящена анализу ситуации на рынке долевого строительства. Проведено исследование относительно изменений в законодательстве, регулирующем институт долевого строительства. Изучены цели учреждения и порядок функционирования публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», проведен сравнительный анализ Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, и Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства. Выявлены проблемные вопросы функционирования Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, а также перспективы его дальнейшей деятельности. Исследованы реформы института долевого строительства, проведен ана-
© Цуканова Е. Ю., Абрамова А. В., 2018
лиз возможных путей развития законодательства о строительстве и последствий вступления в силу предполагаемых изменений в нормативных правовых актах для субъектов долевого строительства в условиях рыночной экономики.
Ключевые слова: долевое строительство; Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства; реформа института долевого строительства
REFORMS OF THE INSTITUTE OF SHARE CONSTRUCTION
IN THE RUSSIAN FEDERATION: PROBLEMS AND WAYS
OF LEGISLATION DEVELOPMENT
E. Yu. Tsukanova
Belgorod State National Research University 85, Pobedy st., Belgorod, 308000 E-mail: tsukanova@bsu.edu.ru
A. V. Abravova
Belgorod State National Research University
85, Pobedy st., Belgorod, 308000
E-mail: abramova.nastenka2014@yandex.ru
Abstract: the article is devoted to the analysis of the situation in the market of shared construction. As part of the study of the stated topic, a study was made of changes in the legislation regulating the institute of shared construction. The objectives of the institution and the procedure for the functioning of the "Fund for the protection of the rights of citizens participating in shared construction" were examined, the comparison was the Foundation for the Support and Protection of the Rights of Compatriots Living Abroad and the Fund for the Protection of Citizens' Rights Participating in shared construction was done. The problematic issues of the functioning of the Foundation for the protection of the rights of citizens participating in shared construction have been clarified, as well as the prospects for its future activities. Reforms of the institute of shared construction has been studied, an analysis of the ways of development of legislation on construction and the consequences of the coming into force of the proposed changes in legal acts for subjects of shared construction in a market economy.
Keywords: share building, Fund for the protection of the rights of citizens - participants in shared construction, reform of the institution of shared building
В 2014-2015 годах был достигнут рекордный объем ввода в эксплуатацию жилья: 84,2 и 85,3 млн квадратных метров, при этом индустриальное домостроение составило 47 и 49,3 млн квадратных метров соответственно. Стоит отметить, что более 80% из общего объема ввода в эксплуатацию индустриального жилья приходится на строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. Только в 2015 году объем инвестиций граждан в долевое строительство составил более 2,8 трл рублей1.
Однако за 8 месяцев 2016 года общий объем ввода в эксплуатацию по сравнению с аналогичным периодом 2015 года сократился на 5,8%. Данное снижение Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации объясняет падением объема построенного жилья за счет средств населения, что, в свою очередь, связано со снижением реальных доходов граждан. Однако это не единственная причина. Один из возможных вариантов сокращения ввода в эксплуатацию жилья - снижение уровня доверия населения к застройщикам ввиду участившихся случаев их банкротства и при этом слабой защищенности граждан-участников долевого строительства2.
Первые шаги на пути к решению данной проблемы были сделаны в 2015 году после внесения изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми требования граждан-участников долевого строительства к застройщику, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, имеют приоритет перед удовлетворением требований иных кредиторов.
Тенденция совершенствования законодательства в данной сфере набирает обороты, и ее логичным продолжением стало принятие Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который расширил перечень требований к застройщикам, урегулировал механизмы банковского проектного финансирования строительства, порядок открытия специальных эскроу-счетов и внесения на них средств граждан - участников долевого строитель-
1 Жилищная политика Российской Федерации / Минстрой России: офиц. сайт URL: https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=http://www.min stroyrf.ru/upload/iblock/f3d/pre-zentatsiya-zhilishchnvya-politika-v-rf.pptx (дата обращения: 27.03.2018).
2 Цуканова Е. Ю., Скопенко О. Р. Долевое участие в жилищном строительстве: правовые проблемы и пути решения // Современные проблемы развития фундаментальных и прикладных наук. Printing house «Maestro», 2016.
ства. В изменениях, внесенных указанным федеральным законом, впервые предусматривалось создание и ведение единого реестра застройщиков, которые на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов привлекают денежные средства граждан.
Следующей мерой по защите прав участников долевого строительства является принятие целого комплекса нормативных правовых актов, среди которых особое место занимает Федеральный закон 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный федеральный закон предусматривает создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», которая начала свою работу 20 октября 2017 года. Предлагаем проанализировать положения федерального закона и первые итоги и результаты деятельности Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства и на основе проведенного анализа сделать выводы об эффективности данной меры, направленной на защиту прав граждан - участников долевого строительства, а также предположить дальнейшие перспективы, которые Фонд открывает перед дольщиками.
Стоит отметить, что Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства функционирует на основании действующего законодательства, в том числе вышеупомянутого Федерального закона и принятых в его исполнение подзаконных правовых актов. К ним можно отнести: постановление Правительства РФ от 6 октября 2017 г. № 1221 «Об установлении предельного процента доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций и полномочий публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и обеспечением ее текущей деятельности»; постановление Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"» (вместе с «Положением о наблюдательном совете публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"», «Правилами назначения генерального директора публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"», «Уставом публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"»); постановление Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233
«Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений"; постановление Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1234 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования» и другие акты.
Одной из особенностей Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства является его организационно-правовая форма. Фонд учрежден Российской Федерацией на основании постановления Правительства и является унитарной некоммерческой публично-правовой компанией. Участие государства в учреждении Фонда, а также в утверждении его устава предоставляет дольщикам большие гарантии в случае реорганизации или ликвидации Фонда.
При этом Фонд остается независимым от органов государственной власти и государственной политики в целом, поскольку формирование компенсационного фонда, за счет которого осуществляется выплата возмещений дольщикам, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иные статьи расходов Фонда, направленные на реализацию целей и задач его создания, осуществляются путем перечисления застройщиками обязательных взносов. Размер обязательных отчислений в настоящее время составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Компенсационный фонд обособлен от общего имущества Фонда, на него нельзя обратить взыскание по обязательствам Фонда, что является дополнительной гарантией сохранности имущества компенсационного фонда, которое может быть направлено исключительно на реализацию установленных в федеральном законе и конкретизированных в Уставе целей и задач Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.
Стоит отметить, что в России такой способ защиты определенной категории граждан, как создание обособленного юридического лица, уже был апробирован и доказал свою эффективность на практике. По мнению Е. Ю. Ливановой и М. Ю. Хазана, системные субъекты, организационно и функционально приспособленные для участия в осуществлении государственных функций по решению общественных, публичных по своей сути задач на ос-
нове экономического и организационного объединения интересов и возможностей государства и частного бизнеса, являются более эффективными, чем традиционные государственные органы и организации, проявившие в данном вопросе достаточно низкую эффективность в рыночных условиях3.
В качестве примера такой организации можно назвать созданный на основе указа Президента Российской Федерации от 25 мая 2011 г. № 678 «О создании Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом» Фонд поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом. Данное юридическое лицо является некоммерческой организацией, имеет самостоятельный баланс, на котором числятся имущество и денежные средства, используемые исключительно для достижения целей, определенных Уставом Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом4.
За 7 лет своего существования Фонд поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, доказал свою эффективность и оправдал цели создания, однако означает ли это, что созданный по аналогичной схеме Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства столь же успешно будет реализовывать поставленные перед ним задачи? Для ответа на данный вопрос необходимо выявить существенные различия между рассматриваемыми фондами.
В первую очередь стоит сказать об учредителях рассматриваемых юридических лиц. В соответствии с п. 1.5 Устава Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, от имени Российской Федерации в качестве учредителей выступают Министерство иностранных дел России и Федеральное агентство по делам Содружества Независимых Государств, соотечественников, проживающих за рубежом, и по международному сотрудничеству. Согласно п. 1 Устава Фонда защиты прав граждан -участников долевого строительства, его учредителем является Российская Федерация.
Несмотря на то, что в обоих случаях учредителем является Российская Федерация, от имени которой выступают органы государственной власти, при образовании имущества фондов роль учредителей существенно отличается.
3 Ливанова Е.Ю., Хазан М.Ю. Публично-правовые компании как инструмент инновационного развития национальной экономики и усиления конкурентных позиций в мировом хозяйстве // Теория и практика общественного развития. 2014. № 11.
4 «О Фонде поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом» [Электронный ресурс]: приказ МИД России № 12970, Россотрудничества № 074-пр от 21 июля 2011 г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Способ формирования имущества - это второе отличие сравниваемых фондов. В качестве источников Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, могут выступать: средства федерального бюджета; добровольные имущественные взносы и пожертвования граждан и юридических лиц; средства, полученные от деятельности, приносящей доход и разрешенной Уставом Фонда; получаемые по акциям, облигациям, иным ценным бумагам и вкладам дивиденды, а также доходы и проценты; доходы, получаемые от собственности данной некоммерческой организации; иные не запрещенные законом поступления.
Немаловажным источником формирования имущества Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, выступают имущественные взносы учредителей, размер которых устанавливается Правительством Российской Федерации.
Имущество Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, в соответствии с п. 54 Устава, формируется из следующих источников: за счет имущества преобразуемой некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»; обязательных отчислений (взносов) застройщиков; имущества, которое приобретено путем инвестирования указанных денежных средств; добровольных имущественных взносов; получаемых Фондом доходов от осуществления своей деятельности; иных поступлений, не запрещенных законодательством России.
Основным источником формирования имущества Фонда остаются обязательные отчисления застройщиков, размер которых, как уже говорилось ранее, в настоящее время составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом в п. 2 ст. 10 Федерального закона законодатель закрепил возможность и порядок изменения величины взносов с учетом актуарного оценивания деятельности Фонда.
Однако достаточно ли будет имущества Фонда для реализации поставленных перед ним целей и задач, а именно для выплаты возмещения дольщикам, финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных расходов Фонда? За первый месяц работы, по состоянию на 22 ноября 2017 года, общая сумма взносов, перечисленных на номинальный счет Фонда, составила 24,5 млн рублей5, а за 2018 год по прогнозам экспертов сумма взносов должна приблизиться
5 Застройщики внесли в Фонд защиты дольщиков более 24 млн рублей / Международная информационная группа «Интерфакс»: сайт. URL: http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/88190/ (дата обращения: 28.03.2018).
к 3 млрд рублей6. По данным Минстроя официальное число обманутых дольщиков превысило 46 тысяч человек, согласно неофициальным данным -122 тысячи человек7.
Таким образом, средств Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства может не хватить на решение всех проблем, возникающих в связи с банкротством застройщиков. Обратимся к данным, опубликованным на официальном сайте Фонда. С момента начала его функционирования на территории Белгородской области было заключено 27 договоров долевого участия, с каждого из которых на счет Фонда были перечислены обязательные взносы. В другом субъекте Федерации - городе Москве - количество таких договоров достигло 89. Всего на территории России был зарегистрирован 11671 договор долевого участия граждан в строительстве, и только 675 застройщиков перечислили взносы в Фонд 8.
На примере рассмотренных регионов можно сделать вывод, что перечисляемые в фонд обязательные взносы не могут полностью удовлетворить имущественные обязательства Фонда перед дольщиками в случае банкротства застройщиков. Учитывая данные обстоятельства, эффективность функционирования Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства находится под вопросом. Обратимся к успешно реализующему свои задачи Фонду поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, чтобы разобраться, почему у него не возникает столь критичных проблем с финансированием.
С одной стороны, количество источников финансирования, прямо названных в Уставе Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, превышает число источников, перечисленных в Уставе Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, и хотя оба списка являются открытыми, возможности привлечения средств у фондов неравные. Такой источник финансирования, как средства федерального бюджета и взносы учредителей, предусмотренные для Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, недоступны для второго рассматриваемого Фонда.
С другой стороны, при заметном различии в возможности привлечения средств, необходимых для достижения поставленных целей и эффективного
6 Эксперт: Фонд защиты дольщиков не решает проблемы долевого строительства / NEWSru.com: сайт. URL: https://realty.newsru.com/article/06dec2017/fond (дата обращения 28.03.2018).
7 Плюсы и минусы отмены долевого строительства / Российская газета: офиц. сайт. URL: https://rg. ru/2018/01/04/pliusy-i-minusy-otmeny-dolevogo-stroitelstva.html (дата обращения: 28.03.2018).
8 Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства: офиц. сайт. URL: https://фонд214.рф/dolshhikam/builders/ (дата обращения 28.03.2018).
решения задач фондов, объемы затрат на реализацию этих целей и программ также отличаются.
Цели и предмет деятельности Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, закрепленные в главе 2 Устава Фонда, по количеству и разнонаправленности превосходят цели Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, однако в стоимостной оценке затрат на их реализацию значительно уступают ему.
Для примера рассмотрим некоторые цели деятельности Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, и Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, на которые могут быть направлены средства фондов. К числу первых относятся: мониторинг правового положения соотечественников в государствах их постоянного проживания (п. 2.2.1 Устава Фонда); содействие деятельности неправительственных организаций в сфере защиты прав соотечественников в странах их проживания (п. 2.2.4 Устава); оперативная реакция на случаи нарушения прав соотечественников (п. 2.3.4 Устава); оказание соотечественникам методической, информационной, организационной, юридической помощи и материальной поддержки, в том числе посредством привлечения адвокатов и иных экспертов, при защите прав, свобод и законных интересов соотечественников в органах власти страны проживания, а также национальных и международных судах (п. 2.3.6 Устава) и иные цели и предметы деятельности Фонда.
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства может направить свои средства на решение следующих задач: выплату возмещения дольщикам; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; финансирование иных расходов Фонда, направленных на реализацию целей и задач его создания.
Сравнив затраты на реализацию целей и задач двух фондов, можно сделать вывод, что для эффективного функционирования Фонда защиты граждан - участников долевого строительства требуется значительно больше средств, в то время как большее количество источников для пополнения счетов имеет Фонд поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом.
В ходе анализа работы вышеуказанных фондов выявлены существенные отличия, не позволяющие говорить о том, что на опыте успешно функционирующего на протяжении семи лет Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом, можно делать прогнозы об эффективности деятельности Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в будущем.
Стоит подробнее рассмотреть порядок реализации целей Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, а именно порядок принятия и исполнения решений о выплате дольщикам денежного возмещения или о завершении строительства.
Решение о выплате компенсации или о завершении строительства принимают сами дольщики на общем собрании участников долевого строительства. Следовательно, судьба объекта незавершенного строительства находится в руках дольщиков, а Фонд только реализует их решение на практике.
В том случае если участники долевого строительства отдают предпочтение получению денежного возмещения, расчет компенсации должен осуществляться по следующей схеме. В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданину - участнику долевого строительства осуществляется в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве. Однако предельная сумма возмещения ограничена произведением общей площади всех жилых помещений в недостроенном доме (но не более 120 квадратных метров) и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте России на момент заключения договора, определяемой по данным Росстата.
Актуальным остается вопрос о действиях Фонда в случае недостаточности средств в его компенсационном фонде для выплаты возмещения всем дольщикам или для завершения строительства всех незавершенных объектов.
На официальном сайте Фонда защиты граждан - участников долевого строительства содержится информация, согласно которой такая ситуация не может сложиться в принципе, поскольку проводится ежегодная актуарная оценка обязательств и корректировка тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Данный ответ рассчитан на долгосрочную перспективу, однако согласно приведенной выше статистике средств у Фонда может не хватать уже сейчас, до актуарной оценки. О том, как действовать в такой ситуации, ответа ни на сайте Фонда, ни в законодательстве нет.
Возможно, в долгосрочной перспективе механизм ежегодной корректировки тарифа оправдает свое назначение. Однако не повлечет ли постоянное увеличение тарифа, неизбежное при актуализации, подорожание жилья при заключении договоров долевого участия граждан в строительстве. За-
стройщики, стремясь минимизировать собственные затраты, увеличат цену договора, тем самым переложив бремя уплаты обязательных взносов в Фонд на самих дольщиков, что, в свою очередь, может повлечь снижение количества желающих приобрести жилье путем участия в долевом строительстве. Напомним, что по данным Минстроя около 80% общего объема ввода индустриального жилья приходится на строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. Все вышеперечисленные обстоятельства в совокупности могут повлечь кризис на строительном рынке, который негативно скажется на экономике страны в целом.
Также интересным моментом является срок полномочий Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства. В соответствии с п. 6 Устава указанного Фонда, срок его деятельности не ограничен. Однако законодательное предложение отменить долевое строительство жилья с 2020 года значительно сокращает срок полномочий Фонда.
В случае закрепления на законодательном уровне данного предложения необходимость в деятельности Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства отпадет сама собой, поскольку долевое строительство применяться не будет.
Такой способ исключения риска обмана дольщиков может сделать покупку жилья недоступным для многих категорий населения, поскольку долевое строительство, являясь самым рискованным способом приобретения жилья, остается наиболее выгодным для покупателя.
Среди возможных негативных последствий отмены долевого строительства находится удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. В небольших регионах это может привести к монополизации крупными застройщиками рынка, вследствие чего цены на недвижимость будут поставлены в зависимость от решений узкого круга строительных компаний.
Среди таких регионов находится и Белгородская область, в которой из 14 застройщиков 42,7% доли рынка по площади строящегося жилья занимает компания «Вега», 9,8% - «БРИК керамикс», 7,8% жилья возводит «Трансюж-строй», ЖБК-1 занимает 6,8% рынка, а остальные компании - менее 5%9.
Риск роста цен на жилье практически неизбежен, поскольку финансирование строительства в большинстве случаев станет заемным. Это объясняется тем, что далеко не все застройщики располагают достаточным количеством средств для полностью самостоятельного финансирования строительства
9 Единая информационная система жилищного строительства / Минстрой России: офиц. сайт. URL: https://наш.дом.рф/аналитика/застройщики/таблица?region=1758 (дата обращения: 28.03.2018).
на всех этапах. На вложенные в проект кредитные средства начисляются проценты, и чем больше займ, тем большую сумму придется потратить на погашение процентов. Эти затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра, т. е. перекладываться с застройщика на покупателя, что приведет к значительному удорожанию жилья.
Негативные последствия от отмены долевого строительства значительно превышают риски дольщиков быть обманутыми и последствия такого обмана.
Не совсем понятной и логичной представляется отмена долевого строительства с учетом развития законодательства, регулирующего данную сферу. Вступившие в силу с 1 января 2018 года ужесточенные требования к застройщикам, введенные с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», должны снизить риски дольщиков потерпеть убытки и сделать долевое строительство более стабильным.
Во-первых, компании-застройщики теперь должны иметь один банковский счет для совершения всех операций, при этом совершать сделки, которые напрямую не связаны с привлечением средств дольщиков, запрещено. Также повысились требования к собственному капиталу застройщика - размер собственных средств не может быть меньше 10% от стоимости объекта.
Во-вторых, введен принцип «одно разрешение - одно строительство», согласно которому разрешено строительство нескольких домов по одному разрешению, но ведение деятельности по нескольким разрешениям одновременно запрещается. Повысились и требования к опыту застройщика - компания должна иметь стаж в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 10 тысяч квадратных метров не менее 3 лет.
Эти изменения являются превентивной мерой по предупреждению банкротства застройщиков и снижению рисков дольщиков остаться без оплаченного жилья, а функционирующий Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в случае признания строительной компании банкротом призван возместить убытки пострадавшим дольщикам или достроить объект незавершенного строительства.
Долевое строительство и регулирующее его законодательство имеют проблемные вопросы, которые постепенно решаются, тенденция развития и совершенствования данного института в последние годы набирает обороты. Вследствие проводимых реформ в сфере долевого участия в строительстве положение дольщиков значительно улучшилось, а риски практически сведены к минимуму.
На основе проведенного в статье анализа можно сделать вывод о том, что упразднение института долевого строительства повлечет за собой большое количество негативных последствий. В то же время дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, а также развитие Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства позволит привлечь в данную сферу больше инвестиций со стороны населения, снизит риски стать обманутыми дольщиками и потерпеть убытки, а также благоприятно повлияет на развитие строительного рынка в России.
Библиографический список
1. Ливанова Е. Ю., Хазан М. Ю. Публично-правовые компании как инструмент инновационного развития национальной экономики и усиления конкурентных позиций в мировом хозяйстве // Теория и практика общественного развития. 2014. № 11.
2. Цуканова Е. Ю., Скопенко О. Р. Долевое участие в жилищном строительстве: правовые проблемы и пути решения // Современные проблемы развития фундаментальных и прикладных наук. Printing house «Maestro», 2016.
Информация для цитирования
Цуканова Е. Ю., Абрамова А. В. Реформа института долевого строительства в российской федерации: проблемы и пути развития законодательства // Ex jure. 2018. № 2. C. 24-36. DOI: 10.17072/2619-^ 0648-2018-2-23-36.
^ Tsukanova E. Yu., Abravova A. V. Reforms of the Institute of Share Con-^ struction in the Russian Federation: Problems and Ways of Legislation Development // Ex jure. 2018. № 2. Pp. 24-36. DOI: 10.17072/26190648-2018-2-23-36.
