CC BY
63
Петров Игорь Валентинович Дементеева Ирина Ильинична
Проблемы защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков
Рассматриваются особенности развития гражданского законодательства, регламентирующего сферу участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, освещаются проблемы защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Ключевые слова: банкротство, долевое строительство, дольщик, застройщик, защита, многоквартирный дом, объект строительства, участник долевого строительства.
Problems of protection of shareholders from unscrupulous developer
The article gives the genesis of the development of civil law, which regulates the participation of citizens in shared construction of apartment buildings, highlights the problems of protecting the rights of interest holders from unscrupulous developers.
Keywords: bankruptcy, shared construction, shareholder, developer, defense, apartment building, construction object, participant in shared construction.
За последние годы наиболее популярным способом покупки жилья можно считать участие в долевом строительстве, которое в России появилось в начале 90-х гг. XX в. Данная договорная конструкция не сразу нашла свое место в системе гражданско-правовых договоров. Изначально эти отношения были урегулированы Законом РФ от 26 июня 1991 г. № 1488-1 [1], затем Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ в инвестиционной сфере [2]. Тем не менее, единое понимание складывающихся отношений отсутствовало. Отдельные авторы полагали, что исходя из содержания ст. 209 ГК РФ [3] возможность продать строящуюся вещь отсутствует и возникает она лишь после ее создания [4, с. 187]. Основной механизм виделся только в предварительном договоре купли-продажи строящегося объекта. Но подобный механизм таил в себе большие риски для инвестора. В случае продажи недобросовестным застройщиком объекта строительства другому лицу, а не инвестору последний мог требовать возмещения убытков и столкнуться со сложностями доказывания их размера. При этом закон предусматривал, что собственность на объект возникает у инвестора в момент завершения строительства. Принятие в 2004 г. Федерального закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ [5] было направлено на решение данных проблем. Этот нормативный акт позволил избежать многих криминальных схем.
В последние годы законодателем предпринимаются меры по совершенствованию гражданского законодательства [6]. В част-
ности, назовем наиболее значимые новации: установлен новый порядок осуществления страхования договора участия в долевом строительстве, повышены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, предусмотрено размещение информации о строительстве в открытом доступе. Помимо этого внесены коррективы в реализацию застройщиком денежных средств, т.е. предусмотрен запрет использования денег дольщиков не по назначению (не связанного со строительством многоквартирного дома).
С 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения, связанные с финансированием строительной деятельности банком с применением эскроу-счетов, что позволит располагать деньги дольщиков на самостоятельном счете. Это можно считать определенной альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. По сути, банк имеет возможность кредитовать застройщика. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию деньги с указанного счета направляются застройщику для погашения обязательств перед банком.
Одним из существенных изменений законодательства является правило о том, что, если первый договор зарегистрирован в ЕГРН после 1 января 2017 г., застройщики обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Учредителем подобного фонда считается государство.
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства находится в публично-правовой компании в соответствии с положениями постановления Правительства РФ
145
от 7 октября 2017 г. № 1231 [7], с требованиями Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ [8]. По данным правилам застройщики должны отчислять в названный фонд 1,2% от стоимости каждого контракта по тем объектам, в которых еще не зарегистрировано ни одно соглашение об участии в долевом строительстве. Фонд создан для реализации государственной жилищной политики, с целью создания гарантий защиты прав дольщиков, возможности завершения строительства многоквартирных домов в случаях несостоятельности (банкротства) застройщиков. Кроме того, фонд ведет реестр организаций-застройщиков, благодаря которым имеется возможность получить информацию об их деятельности.
Несмотря на эти меры, продолжают оставаться нерешенными отдельные проблемы, которые влекут за собой появление различных недобросовестных схем. Обратимся к некоторым из них.
В ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что в качестве застройщика может выступать хозяйственное общество, которое обладает опытом не менее трех лет в сфере строительства многоквартирных домов, общая площадь которых составляет не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, и имеет соответствующее разрешение по законодательству о градостроительной деятельности. Данный участник должен обладать на праве собственности либо ином законном основании земельным участком и может привлекать денежные средства участников долевого строительства.
В качестве застройщика может выступать и некоммерческая организация, которая создана по правилам Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» либо унитарное некоммерческое юридическое лицо, созданное в качестве фонда в соответствии с Федеральным законом о публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.
Определение «участник строительства» в перечне основных понятий в действующем законодательстве не дается. Из содержания ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ можно сделать вывод, что это граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов. Помимо этого участник строительства указан в качестве стороны договора в ст. 4. Исходя из ч. 7 названной статьи можно предположить, что участником долевого строительства может являться гражданин, поскольку в ней речь идет о том, что в случае смерти
участника его права и обязанности переходят к наследникам. При этом отдельные положения Федерального закона № 214-ФЗ применяются в ряде случаев исключительно к гражданам (ч. 3 ст. 3, ч. 2 и 6 ст. 9, ч. 4 ст. 23 и т.д.).
Некоторые вопросы можно уточнить, если обратиться к нормам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [8]. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.1 лицо, которое привлекает деньги и (или) имущество участников (застройщик), является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем, к которым могут быть предъявлены требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Соответственно, участником строительства считаются гражданин, РФ, субъект РФ, муниципальное образование, которые имеют требование о передаче жилища или денежное требование (подп. 2 п. 1 ст. 201.1). Участником долевого строительства считается гражданин, имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного по правилам федерального законодательства в этой сфере, по которому застройщик произвел обязательные отчисления в компенсационный фонд, гражданин, который является участником строительства и внес деньги на счет эскроу для расчетов по рассматриваемому договору, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан», которая считается участником строительства по указанному соглашению при финансировании завершения строительства согласно законодательству о несостоятельности (банкротстве).
Заметим, что названные нормы относятся непосредственно к процедуре несостоятельности (банкротства). Что же касается договорных конструкций, то коллизии норм порождают достаточно негативную правоприменительную практику. В частности, между двумя юридическими лицами заключается договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, что по закону не возбраняется. Одно из них непосредственно занимается строительством, а второе привлечением денежных средств граждан, желающих приобрести квартиры в данном многоквартирном доме. В частности, по одному из дел между ООО «Юг-ГарантСтрой» и ООО «Кристал-Комфорт» был заключен договор участия в долевом строительстве [9]. Непосредственно строительством занимался первый названный участник, а последний - привлечением денежных средств от граждан. По такой схеме отношения между гражданами и юридическим лицом, привлекающим денежные средства, как правило, никаким договором не оформляются, что, на
146
первый взгляд, логично вписывается в рамки ст. 421 ГК РФ, регламентирующей принцип свободы договора, а также ст. 434 ГК РФ. Подтверждением получения денежных средств обычно служат квитанции о проведении безналичной оплаты, например в пределах 50% от стоимости квартиры. Фактически между юридическим лицом и гражданами возникает договор займа денежных средств. По правилам ст. 808 ГК РФ в письменной форме заключаются договоры займа между гражданами на сумму свыше 10 тыс. руб., а также в случае, если займодав-цем выступает юридическое лицо.
Судебная практика достаточно противоречива относительно соблюдения простой письменной формы договора займа. Как правило, суды признают соблюденной письменную форму, если в ответ на письмо заемщика предоставить ему заем (оферта) займодавец перечислил ему сумму займа (акцепт). Вместе с тем некоторые суды полагают, что платежные поручения, имеющие ссылку на отношения займа в графе «Назначение платежа», нельзя считать письменным доказательством заключения договора займа [10].
В нашем случае юридическое лицо выступает в роли заемщика. Здесь было бы целесообразно применять общие правила о форме сделок (ст. 161 ГК РФ), согласно которым письменная форма требуется, если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, и внести изменения в ст. 808 ГК РФ.
Далее отношения развиваются по следующему сценарию. Когда фактически строительство многоквартирного дома останавливается, так и не завершившись, юридическое лицо, которое осуществляло привлечение денежных средств (в нашем случае ООО «Кристалл-Комфорт»), предлагает заключить гражданам-участникам договор уступки права требования (цессии) (ст. 388 ГК РФ), тем самым перекладывая бремя доказывания и все негативные последствия на граждан, которые внесли денеж-
1. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР 1991. № 29. Ст. 1005.
2. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений: федер. закон от 25 февр. 1999 г. № 39-Ф3 (в ред. от 25 дек. 2018 г.) // Собр. законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 18 июля 2019 г.) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
ные средства в строительство своей квартиры. При этом условием договора выступает уплата оставшейся суммы за квартиру, на которую претендует конкретный гражданин.
Далее начинается тяжба. Как известно, гражданин имеет право на восстановление своих прав с использованием способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. В данном случае используется юрисдикционная форма защиты прав - деятельность уполномоченных государственных органов (арбитражного суда) по защите нарушенных субъективных прав. Кредиторы и участники строительства вправе предъявить свои требования к должнику в течение двух месяцев с момента опубликования сведений об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсантъ». В связи с открытием конкурсного производства участники строительства могут предъявить требования о передаче жилых помещений и (или) денежных требований в суд. Так, по указанному выше делу были предъявлены требования граждан к ООО «Юг-ГарантСтрой» о передаче жилых помещений по ул. Уральской, 100, г. Краснодара и о включении данных требований в реестр требований о передаче жилых помещений. Данные требования судом удовлетворены.
В завершение можно еще раз акцентировать внимание на том, что, во-первых, в настоящее время нуждаются в корректировке нормы законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о несостоятельности (банкротстве) относительно характеристики участников данных правоотношений. Во-вторых, учитывая сложившуюся негативную правоприменительную практику, когда между юридическим лицом, привлекающим денежные средства, и гражданином фактически возникает договор займа, который в письменной форме не фиксируется, целесообразно предусмотреть в ст. 808 ГК РФ правило о том, что такая форма требуется, когда одной из сторон выступает юридическое лицо.
1. On investment activity in the RSFSR: law of the RSFSR d.d. June 26, 1991 № 1488-1 // Bull. of the Congress of People's Deputies and the Supreme Council of the RSFSR. 1991. № 29. Art.1005.
2. On investment activity in the Russian Federation, carried out in the form of investments: fed. law d.d. Febr. 25, 1999 № 39-FL (as amended on Dec. 25, 2018) // Coll. of the legislation of the Russian Federation. 1999. № 9. Art. 1096.
3. The Civil Code of the Russian Federation, part one d.d. Nov. 30, 1994 № 51-FL (as amended on July 18, 2019) // Coll. of the legislation of the Russian Federation. 1994. № 32. Art. 3301.
147
4. Гобан Е.В. Генезис правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов // Молодой ученый. 2019. № 24.
5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 27 июня 2019 г.) // Собр. законодательства РФ. 2001. № 1, ч. 1. Ст. 40.
6. Данилов Д.Б. Производство по делам об ответственности лиц за незаконное использование товарного знака по инициативе органов внутренних дел: дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2012.
7. О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»: постановление Правительства РФ от 7 окт. 2017 г. № 1231 //Собр. законодательства РФ. 2017. № 42. Ст. 6169.
8. О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ (в ред. от 2 авг. 2019 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru, 30.07.2017.
9. О несостоятельности (банкротстве): федер. закон от 26 окт. 2002 г. № 127-ФЗ (в ред. от 3 июля 2019 г.) // Собр. законодательства РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
10. Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-30435/2017 // Архив Арбитражного суда Краснодарского края.
11. URL: http://stgkrf.ru/808 (дата обращения: 27.10.2019).
4. Goban E.V. The genesis of the legal regulation of shared construction of apartment buildings // Young scientist. 2019. № 24.
5. On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation: fed. law d.d. Dec. 30, 2004 № 214-FL (as amended on June 27, 2019) // Coll. of the legislation of the Russian Federation. 2001. № 1, pt. 1. Art. 40.
6. Danilov D.B. Proceedings on affairs about responsibility of persons for illegal use of a trade mark at the initiative of law-enforcement bodies: diss. ... Candidate of Law. Saratov, 2012.
7. On the public law company "Fund for the Protection of the Rights of Citizens - Participants in Shared Construction": decree of the Government of the Russian Federation d.d. Oct. 7, 2017 № 1231 // Coll. of the legislation of the Russian Federation. 2017. № 42. Art. 6169.
8. On the public law company for the protection of the rights of citizens - participants in shared construction in the event of insolvency (bankruptcy) of developers and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation: fed. law d.d. July 29, 2017 № 218-FL (as amended on Aug. 2, 2019) // Official Internet portal of legal information. URL: http://www.pravo.gov.ru, 30.07.2017.
9. On insolvency (bankruptcy): fed. law d.d. Oct. 26, 2002 № 127-FL (as amended on July 3, 2019) // Coll. of the legislation of the Russian Federation. 2002. № 43. Art. 4190.
10. Decision of the Arbitration Court of the Krasnodar Territory in case № A32-30435/2017 // Archive of the Arbitration Court of the Krasnodar Territory.
11. URL: http://stgkrf.ru/808 (date of access: 27.10.2019).
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ
Петров Игорь Валентинович, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономической безопасности Кубанского государственного технологического университета; e-mail: p474@yandex.ru;
Дементеева Ирина Ильинична, кандидат юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского права и процесса Краснодарского университета МВД России; e-mail: zxc-v1@yandex.ru
INFORMATION ABOUT AUTHORS
I.V. Petrov, Doctor of Economics, Professor, Professor of the Department of Economic Security of the Kuban State Technological University; e-mail: p474@yandex.ru;
I.I. Dementeeva, Candidate of Law, Associate Professor, Professor of the Department of Civil Law and Procedure of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; e-mail: zxc-v1@yandex.ru
148
