CC BY
235
УДК 347.2
Ковалькова Елена Юрьевна
кандидат юридических наук
Казанский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Казань
новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства
В статье рассматриваются некоторые новейшие положения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В статье анализируются новые способы защиты прав участников долевого строительства: требования к организационно-правовой форме застройщика, наличие у него опыта участия в строительстве, отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве и др. Показывается роль договора участия в долевом строительстве. Выделены основные требования к застройщику в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.
Ключевые слова: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, участники долевого строительства, застройщик, договор участия в долевом строительстве, компенсационный фонд.
Институт долевого строительства возник в 90-е годы прошлого столетия в силу различных причин. В России это прекращение бюджетного финансирования строительства жилья, отсутствие доступного государственного программного финансирования и практически отсутствующий рынок недвижимости.
В Аргентине (родоначальница долевого строительства) наличие жесткого экономического кризиса и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к созданию в 1985 г. специальной жилищной программы. В последующем британские финансисты, скорректировав аргентинскую идею долевого строительства, вместо создания специального акционерного общества и продажи акций стали сразу реализовывать квадратные метры. Данная схема использовалась и хорошо себя зарекомендовала при возведении множества объектов недвижимости в странах Ближнего Востока [1, с. 7-18].
В настоящее время долевое строительство получило достаточно широкое распространение и в России. Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее дольщики) объектов недвижимости (многоквартирных домов и иных объектов) и возникновением у дольщиков права собственности на эти объекты и права общей долевой собственности на общее имущество, осуществляется на основании целого ряда специальных законов [3; 4], призванных гарантировать защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Для начала отметим, что действующий закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ неоднократно изменялся и вполне надежно защищает дольщика. Так, уже в ст. 1 ч. 2 закона установлено императивное правило о том, что основаниями привлечения де-
нежных средств дольщиков для строительства может выступать только, во-первых, договор участия в долевом строительстве (далее ДДУ), во-вторых, выпуск эмитентом облигаций особого вида - жилищного сертификата, в-третьих, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами [3].
С одной стороны, ДДУ в силу жесткого правового регулирования (требования к условиям договора, его обязательная регистрация, требования к застройщику, обеспечительные меры) делают его одним из самых надежных способов приобретения жилья. С другой стороны, постоянно «совершенствующиеся» мошеннические схемы, появляющиеся новые (как правило, связанные с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с недостаточными правовыми познаниями участников оборота) приводят к ряду проблем. Долгострой, задержка сдачи в эксплуатацию, приостановление работ и в особенности использование «серых схем» (заключение предварительного договора вместо ДДУ, двойная продажа, наиболее грубый вид мошенничества -заключение договора без разрешительной документации на строительство) требуют активного вмешательства государства в сферу регулирования долевого строительства.
На сегодняшний день следует выделить два таких основных направления: 1) совершенствование нормативного регулирования - установления новых правил, направленных на пресечение нарушений в сфере долевого строительства; 2) субординационное индивидуальное правовое регулирование - контроль и создание условий, позволяющих решить уже возникшие проблемы обманутых дольщиков
Показательным примером совершенствования нормативного регулирования является принятие Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ [3],
250
Вестник КГУ№ 4. 2017
© Ковалькова Е.Ю., 2017
Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства
устанавливающего радикальные изменения в деятельности застройщиков. В частности, теперь застройщиком может выступать только общество (основное или дочернее), имеющее опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, и которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» или «некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации"» [5].
В соответствии с изменениями привлекать денежные средства дольщиков имеет право только застройщик, отвечающий следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
2) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства;
3) наличие денежных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;
4) отсутствуют обязательства по кредитам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
5) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
6) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков и в пределах одного разрешения на строительство, не превышают 1 % от проектной стоимости строительства;
7) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц или собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
8) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
Застройщик теперь не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и, как уже отмечалось, не вправе осуществлять иную деятельность, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации. Особо отметим, что законодатель заменил требования к уставному капиталу на размер собственных средств застройщика (не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства), что, на наш взгляд, безусловно, в большей степени защищает права дольщиков. Застройщик обязан составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе.
Также изменения касаются взаимодействия органов государственной власти, фонда, застройщиков, порядка совершения операций по расчетному счету застройщика, вводятся новые положения о единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является единый институт развития в жилищной сфере, а также порядок вступления в силу положений федерального закона. В частности, обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд выполняется, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации фонда.
В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков, создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - компенсационный фонд) [4]. Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор фонда. Председатель и члены наблюдательного совета фонда назначаются правительством Российской Федерации сроком на три года. В наблюдательный совет фонда, состоящий из семи человек, входит представитель Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации.
К полномочиям фонда относятся, в частности: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств; выплата за счет средств фонда возмещения гражданам-участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств фонда; учет поступивших обязательных отчислений застройщиков в фонд и взаимодействие с органом регистрации прав в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанностей по уплате таких отчислений.
Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Величина взноса может изменяться только на основании федерального закона не чаще одного раза в год. При изменении величины взноса изменение размера обязательных отчислений (взносов) производится не ранее чем через три месяца после дня вступления в силу такого федерального закона.
Порядок принятия фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием средств, предоставленных в рамках такого финан-
Вестник КГУ № 4. 2017
251
сирования, устанавливается правительством Российской Федерации. Средства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предоставляется только юридическому лицу, выбранному путем конкурсного отбора, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом.
Фонд вправе выпускать облигации, инвестировать временно свободные средства на принципах возвратности, прибыльности и ликвидности в порядке, установленном правительством РФ, осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение целей, поставленных перед фондом. При этом направления расходования средств фонда, полученных в том числе в результате деятельности, приносящей доход, а также предельный процент доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций фонда и обеспечением его текущей деятельности, устанавливаются правительством РФ. В законе также определены объекты инвестирования временно свободных средств фонда.
Устанавливается обязанность застройщика представлять фонду проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последний отчетный период в случае отклонения от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев.
Кроме того, бухгалтерская отчетность фонда подлежит ежегодному обязательному аудиту отобранной на конкурсной основе аудиторской организацией, Счетная палата Российской Федерации вправе осуществлять внешний государственный аудит в отношении фонда, компенсационный фонд обособляется от иного имущества фонда, по нему ведется обособленный учет, а на имущество, составляющее компенсационный фонд, не может быть обращено взыскание по обязательствам фонда.
Вместе с тем компенсационный фонд призван застраховать будущие стройки. Но законодатель не предложил решения нынешним обманутым дольщикам. Можно ли в этой ситуации что-либо сделать, прибегнув к букве закона? На наш взгляд, во многом решение проблемы зависит от активной гражданской позиции самих дольщиков. Помимо мер, предусмотренных законом 214-ФЗ, согласно распоряжению правительства России от 26.05.2017 № 1063-р [2] к 1 января 2018 г. должны быть созданы региональные планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер для решения проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков. Планы-графики должны находиться в открытом доступе, что даёт возможность проанализировать дорожную карту интересующего региона, отдельного жилого комплекса, конкретного дома. Там же представлена исчерпывающая информация
о лицах, ответственных за принятые меры и их реализацию, с контактами для связи и по каждому такому объекту описан алгоритм решения проблемы.
Компенсационный фонд защиты граждан начнет принимать взносы от застройщиков уже с последних чисел октября 2017 г. В отношении привлечения средств граждан для объектов, строительство которых началось еще до 1 января 2014 г., то они были обеспечены страхованием, или поручительством банка, или залогом прав застройщика на земельный участок и на объект незавершенного строительства.
Однако не все так гладко, как это представляется на первый взгляд. Следует отметить прежде всего механизм формирования и управления компенсационным фондом. Есть определенные опасения относительно установления размера обязательных отчислений и порядка расходования средств фонда, а также способов контроля за деятельностью по его управлению. Также следует упомянуть вопросы рисков, возможного банкротства малых и средних строительных компаний. Остается достаточно актуальным вопросы получения разрешения на строительство до начала сбора средств и обеспечения доступности получения жилища для большинства граждан, использования механизмов страхования и перестрахования.
Несмотря на все нюансы, долевое строительство является одним из самых выгодных способов приобретения жилых и нежилых помещений.
Библиографический список
1. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - N° 2. - С. 7-18.
2. Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены: распоряжение Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р // Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 23. - Ст. 3420.
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017). [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.pravo.gov.ru (дата обращения: 30.07.2017).
4. О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31 (Ч. I). - Ст. 4767.
5. О статусе столицы Российской Федерации: закон РФ от 15.04.1993 № 4802-1 (ред. от 29.07.2017). [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.pravo.gov.ru (дата обращения: 30.07.2017).
252
Вестник КГУ № 4. 2017
