CC BY
5
Использованные источники:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Кавардакова О.А. магистрант 2 курса
кафедра региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
Kavardakova O.A.
Undergraduate
2 course, Department of regional, municipal Economics and management
Ural state economic University Russia, Ekaterinburg РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИЙ КАК ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ
ДЕВЕЛОПМЕНТА THE REDEVELOPMENT OF THE TERRITORIES AS A SPECIAL CASE OF DEVELOPMENT
Статья посвящена редевелопменту промышленных территорий как одному из важных векторов развития города в целях создания благоприятных и комфортных условий проживания для населения. В данной статье рассматриваются основные проблемы редевелопмента, которые возникают в процессе реализации проектов в городе Екатеринбурге. Также большое внимание уделяется выявленным причинам, влияющим на принятие решения в отношении развития промышленных территорий по различным факторам и рассмотрен опыт зарубежных стран по развитию редевелопмента.
The article is dedicated to the redevelopment of industrial areas as one of the important vectors of development of the city in order to create a favourable and comfortable living conditions for the population. This article discusses the main problems of redevelopment that arise in the implementation of projects in the city of Yekaterinburg. Also focused on the identified factors influencing decision-making in respect of development of industrial territories on various factors and reviewed the experience of foreign countries in the development of the redevelopment plan.
Ключевые слова (развитие застроенных территорий, редевелопмент, промышленные территории, изменение функционального использования
территории, инвестор, неэффективное использование территории, проблемы редевелопмента, историческая застройка, градостроительство)
Keywords (built-up area development, redevelopment, industrial land, change of functional use of territory, investor, inefficient land use, the problems of redevelopment, historical building, town planning)
Развитие промышленности в регионе является основной движущей силой экономического развития. Однако наличие промышленных предприятий в центре города - это общая проблема всех крупных городов.
При расширении границ, города естественным образом поглощали располагавшиеся на окраинах предприятия. Возникающие в связи с этим проблемы:
- загрязнение атмосферы, грунтов и водоемов, что не благоприятно для окружающих пользователей объектов непромышленного назначения;
- угроза техногенных катастроф и их последствий;
- непомерная нагрузка на транспортную сеть, что создаёт неудобства и самим предприятиям (избыточные транспортные издержки);
- депрессивное влияние на прилегающую недвижимость непромышленного назначения;
- невозможность использования занятых территорий под современные, более востребованные городским сообществом, конкурентоспособные функции (способные оплачивать центральное местоположение);
- некоторые территории заняты предприятиями, которые фактически уже не работают либо не приносят собственникам разумного дохода. При этом крайне низки их платежи в бюджет, а территории недоступны для нового использования. Затраты фирм и городского сообщества на освоение новых земель и создание инфраструктуры могут существенно превышать затраты на редевелопмент депрессивных территорий.
Редевелопмент — это изменение вектора развития уже существующего здания или застроенной территории, придание ей нового функционала.
Впервые это понятие появилось в США и в 1950-х годах стало главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов: в стенах устаревших предприятий возникали современные объекты. В Россию этот термин пришел в 1990-х. Процесс начался с Москвы и Санкт-Петербурга.
Проекты редевелопмента промышленных территорий в мире обозначают термином brown-field, и обычно весомую поддержку в их реализации оказывает государство. В России с господдержкой, все очень сложно, поэтому полосу промышленных зон на территории Екатеринбурга осваивают точечно, а не комплексно. В городе не существует единой концепции реорганизации промышленных территорий, хотя разговоры об
этом ходят уже давно. Финансирование осуществляется за счет инвесторов, поэтому застройка происходит выборочно, в наиболее интересных локациях: на берегу рек, в зонах с качественными видовыми характеристиками, в районах с развитой инфраструктурой.
Причины, влияющие на принятие решения по развитию промышленных территорий можно разделить по факторам:
1. Градостроительные факторы:
- неэффективное использование территорий, занимаемых промышленными предприятиями;
- неудобное местоположение в структуре города, явившееся следствием территориального планирования города;
- отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры, соответствующее современным требованиям;
- изменение городского планирования, идущее вслед за смещением центров производственной активности и основных транспортных узлов в другие районы города;
- недостаток территории для нового строительства в рамках сложившейся городского границы.
2. Экономико-правовые факторы:
- рост и развитие промышленного предприятия;
- банкротство предприятия;
- смена формы собственности;
- высокая цена, престиж и налогообложение занимаемого земельного участка;
- объединение нескольких промышленных предприятий в одно крупное или, наоборот, разделение;
- высокий спрос на земельные участки в центральной части города под непромышленную застройку создает благоприятную коньюктуру для продажи деградирующих производств и финансирования создания современных предприятий на адекватных территориях - более удобных по расположению и с использованием лишь необходимой площади. Это позволяет исторически сложившейся низкой плотности застройки и, соответственно, избыточных платежей за землепользование.
3. Социальные факторы:
- необходимость преобразований в рамках новых социальных программ, связанных с улучшением условий труда и созданием возможностей для качественного отдыха;
- внедрение культуры производства.
4. Экологические факторы:
- переход на экологически безвредное производство, внедрение менее энергоемких технологий с замкнутым циклом производства;
- переход на энергосберегающие и ресурсосберегающие материалы и сырье для производства продукции.
5. Историко-культурные факторы:
- необходимость проведения реконструкции промышленных зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника с возможным перепрофилированием в общественное здание;
- изменение роли и статуса промышленных предприятий, находящихся в исторической части города.
6. Защитные факторы:
- перепрофилирование предприятия в случае чрезвычайных ситуациях;
- необходимость проведения мероприятий по защите от проявлений стихийных природных, техногенных катаклизмов.
7. Эстетические факторы:
- необходимость улучшения внешнего облика промышленных зданий в соответствии с современными требованиями;
- необходимость яркого, впечатляющего внешнего облика (имиджа) с целью привлечения потенциальных инвесторов, партнеров.
8. Технологические факторы - это факторы, связанные с развитием технологии производства, ее автоматизацией, роботизацией и т.д.
Основные проблемы с освоением территорий редевелопмента связаны с законодательной базой. В первую очередь, эти процессы не отражены в Генплане развития Екатеринбурга. Во-вторых, для жилой, офисной или коммерческой застройки необходимо изменить статус земельного участка, получить градостроительный план земельного участка на строительство коммерческих площадей в том объеме, который делает проект экономически интересным. Согласование проекта может длиться годами из-за множества ограничений градостроительного характера.
Проблемами редевелопмента также являются:
- сложности с получением контроля над территорией, подлежащей редевелопменту из-за наличия многих собственников с разнонаправленными интересами.
- большая длительность реализации проектов редевелопмента;
- высокая капиталоёмкость проектов редевелопмента;
- сложность градостроительных и строительных решений: необходимость экологической санации территории, неизбежны работы по укреплению фундаментов соседних зданий и т.д.
При этом отечественные и зарубежные исследования показывают, что после проведения мероприятий по реабилитации городского пространства наблюдается положительное оживление экономических, социальных, демографических, политических и других процессов, улучшаются конкурентоспособность городских территорий, рост их привлекательности как для инвесторов так и для жителей. Положительным примером служит США, где процесс реконцепции промзон длится уже более чем 50 лет и весьма успешно. Так, многие районы Нью-Йорка (например, Сохо) за счет вывода промзон превратились в модные и престижные для проживания места. А в Лондоне целый портовый район Docklands из заброшенной
промышленной территории в последние годы превратился в современный район жилой и коммерческой застройки.
Кавардакова О.А. магистрант 2 курса
кафедра региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
Kavardakova O.A.
Undergraduate
2 course, Department of regional, municipal Economics and management
Ural state economic University Russia, Ekaterinburg
ИЗМЕНЕНИЯ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ, ПОДЛЕЖАЩИХ
РАЗВИТИЮ
CHANGES IN URBAN PLANNING LAWS IN RELATION TO BUILT-UP AREAS TO BE DEVELOPED
Статья посвящена внесениям изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, вступившим в силу с 1 января 2017 года, касающихся градостроительной деятельности в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий. Рассмотрены новые механизмы развития застроенных территорий и модернизация процесса по управлению развитием застроенных территорий, порядок и условия принятия решений в отношении таких территорий и заключение договоров о развитии застроенных территорий и о комплексном развитии территорий.
The article is devoted to amending the town planning code of the Russian Federation, which entered into force on 1 January 2017 concerning urban activities in terms of improving regulation for the preparation, coordination and approval of documentation for territory planning and for integrated and sustainable development of territories. We consider the new mechanisms of development of built-up areas and upgrading of the process for managing the development of built-up areas, the procedure and conditions for decision-making in respect of such territories and the conclusion of agreements on development of built-up areas and on complex development of territories.
Ключевые слова (развитие застроенных территорий, комплексное и устойчивое развитие территории, комплексное развитие территории, договор о развитии застроенных территорий, договор о комплексном развитии территории, органы местного самоуправления, проекты планировки и проекты межевания территории, аварийный и ветхий жилой фонд)
Keywords (built-up area development, integrated and sustainable development
