CC BY
121
ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ
Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ
В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных ими площадей на земельном рынке страны. Устанавливается дифференциация цен на государственные и муниципальные земли в зависимости от факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Особое внимание уделено землям сельскохозяйственного назначения.
По данным государственного земельного учета на 1 января 2006 г., земельный фонд РФ составил 1709,8 млн. га. При этом в государственной и муниципальной собственности находилось 1580,4 млн. га, в собственности юридических лиц - 5,2, граждан - 124,2 млн. га [1]. На земельном рынке страны (основной институт земельного оборота) совершаются все виды сделок с земельными участками, пределы оборотоспо-собности которых установлены нормативными правовыми актами (ГК РФ, ЗК РФ, другими федеральными правовыми актами и законами субъектов РФ). Из всей площади государственных и муниципальных земель 4,3% передано в аренду. В 2005 г. наиболее высокая доля аренды наблюдались в Южном и Уральском федеральных округах (17,9 и 14,4% от всей площади государственных и муниципальных земель соответственно). В 2006 г. гражданами России было продано, унаследовано, подарено и заложено 0,39% площади земель, находящихся в их собственности. Наиболее активно сделки с частными землями совершались в регионах Центрального, Южного и Приволжского округов. В частности, в Центральном ФО в рыночном обороте находилось 124,5 тыс. га частных земель, что составило 0,51% всей площади, состоящей по государственному учету земель округа в собственности граждан и юридических лиц.
Информация о динамике сделок с землей отражает состояние и основные тенденции развития земельного рынка в стране. В соответствии со статистическими отчетами управлений Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в субъектах РФ, современное состояние земельного оборота характеризуют цены, площади и количество земельных участков, находящихся в рыночном обороте [2]. Эти показатели представляют:
- сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земель (без учета разграничения последних на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований);
- сделки по купле-продаже земельных участков гражданами и (или) юридическими лицами;
- сведения о дарении, наследовании и залоге земельных участков.
Сопоставительный анализ количества сделок и площади оборота земель в динамике проведен на основе данных табл. 1 и 2. В табл. 1 приведены как количество каждого вида сделок на сегментарных рынках (аренды, купли-продажи, залога и т. д.), входящих в состав государственного и частного секторов земельного рынка страны, так и соответствующие структурные соотношения сделок. Кроме того, приведены сведения о количестве земельных участков, перешедших в собственность по наследству. В табл. 2 представлены данные о структуре сделок по их ви-
дам и по площади земельного оборота, совершенных всеми категориями участников земельного рынка.
Таблица 1
Структура сделок земельного оборота, совершенных всеми категориями участников рыночных операций
Сделки земельного оборота
Вид сделки 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
ед. % ед. % ед. % ед. %
Все виды (с учетом действующих договоров аренды) 5320315 100 4360926 100 4385357 100 4346813 100
в том числе сделки, совершенные в текущем году 1075648 24,7 1218478 27,8 1199855 27,6
Государственный сектор Всего заключено сделок с государственными и муниципальными землями 4795446 90,1 3837191 88,0 3823582 87,2 3781642 87,0
в том числе: аренды 4744391 89,2 3729655 85,5 3665563 83,6 3621086 83,3
из них совершенных в текущем году . . 444377 10,2 498684 11,4 474128 10,9
продажи прав аренды 5734 0,1 10660 0,2 7226 0,2 5854 0,1
продажи государственных и муниципальных земель 45321 0,8 96876 2,2 150793 3,4 154702 3,6
из них совершенных на торгах 3249 0,1 4644 0,1 9562 0,2
Частный сектор Всего заключено сделок с земельными участками граждан и юридических лиц 351590 6,6 362405 8,3 396613 9,0 417518 9,6
в том числе: купли-продажи 321508 6,0 323532 7,4 357937 8,2 378215 8,7
дарения 27621 0,5 30100 0,7 32326 0,7 31824 0,7
ипотеки 2461 0,05 8773 0,2 6350 0,1 7479 0,2
Универсальное правопреемство Наследование 173279 3,3 161330 3,7 165162 3,8 147653 3,4
Результаты анализа структуры оборота земель по числу и видам сделок показывают снижение доли государственного сектора во всех сделках с землей. Наибольшую долю в сделках, совершенных всеми категориями участников рыночных операций с земельными участками, занимают сделки аренды государственных и муниципальных земель. Однако наметилась четко выраженная тенденция сокращения как количества таких сделок, так и их доли в общем числе сделок земельного оборота. При этом в государственном секторе земельного рынка увеличивается доля сделок купли-продажи государственных и муниципальных земель.
Частный сектор российского земельного рынка характеризуется тенденцией увеличения общего количества совершенных сделок. В 2005 г. доля последних в общем числе сделок земельного оборота в стране выросла на 3% по сравнению с аналогичным показателем 2002 г. Наиболее растущим из сегментов частного сектора земельного рынка является сегмент купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами. Следует отметить некоторую стабилизацию числа сделок дарения земельных участков. Что касается таких сделок, как сдача земельных долей граждан в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, то они являются разновидностью деятельности частного сектора земельного рынка. Однако земельная статистическая отчетность не отражает этого вида действий, направленных на изменение гражданских прав и обязанностей в отношении принадлежащих гражданам земельных долей. Поэтому в данном сегменте земельный рынок остается совершенно непрозрачным, и его анализ затруд-
нителен. В целом основной тенденцией развития частного сектора земельного рынка страны является увеличение количества сделок купли-продажи гражданами и юридическими лицами находящихся в частной собственности земельных участков.
Таблица 2
Структура площади земельного оборота по видам сделок, совершенных всеми категориями участников
Площадь земельных участков
Вид площади 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
ед. % ед. % ед. % ед. %
Общая площадь, приходящаяся на все виды сделок (с учетом действующих договоров аренды) 43904,3 100 67735,5 100 70513,3 100 68847,4 100
в том числе совершенных в текущем году - - 14327,3 21,2 12264,8 17,4 15197,8 22,1
Государственный сектор Общая площадь, приходящаяся на сделки с государственными и муниципальными землями 43759,1 99,7 67470,1 99,6 70237,7 99,6 68345,2 99,3
в том числе на сделки: аренды 43729,1 99,8 67403,0 99,5 70154,0 99,5 68230,4 99,1
из них совершенных в текущем году - - 13994,9 20,7 11905,5 16,9 14580,7 21,2
продажи прав аренды 2,7 0,01 12,1 0,02 38,2 0,05 23,3 0,03
продажи государственных и муниципальных земель 27,3 0,06 55,0 0,08 45,5 0,06 91,4 0,13
из них совершенных на торгах 2,4 0,004 3,8 0,005 35,2 0,05
Частный сектор Общая площадь, приходящаяся на все сделки с земельными участками граждан и юридических лиц 63,7 0,1 127,6 0,2 169,4 0,2 368,4 0,5
в том числе на сделки: купли-продажи 52,5 0,1 82,5 0,1 123,4 0,2 294,0 0,4
дарения 6,9 0,02 13,4 0,02 27,2 0,04 57,5 0,08
ипотеки 4,3 0,01 31,7 0,05 18,8 0,03 17,0 0,02
Универсальное правопреемство Наследование 81,5 0,2 137,9 0,2 106,2 0,2 133,8 0,2
В секторе универсального правопреемства доля сделок наследования земельных участков во всех сделках земельного оборота небольшая. Динамика количества таких сделок пока не приобрела четко выраженной тенденции роста.
Анализ структуры оборота земель по площади земельных участков показывает, что доля государственного сектора земельного рынка в структуре площади земельного оборота в стране очень высока (табл. 2). Но в то же время наблюдается слабо выраженная тенденция ее снижения. Основным сегментом государственного сектора земельного рынка остается аренда земельных участков из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Что касается продажи государственных и муниципальных земель, то в разные годы наблюдается как увеличение площади земельного оборота в этом секторе, так и ее снижение, т. е. неустойчивая тенденция. Аналогично складывается ситуация в сегменте продажи прав аренды государственного сектора земельного рынка.
Продажа государственных и муниципальных земель уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам является одним из способов приватизации таких земель. Основными законодательными документами, которыми руководствуются органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления при продаже государственных и муниципальных земельных участков являются: Земельный кодекс РФ, Федераль-
ный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», другие соответствующие законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ.
В целом площадь проданных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, пока незначительна - ежегодно она составляет тысячные доли процента от общей площади таких земель в стране. Одним из факторов, сдерживающих приватизацию государственных и муниципальных земель, является незавершенность разграничения государственной собственности на землю: на федеральную, субъектов РФ и муниципальных образований. В 2005 г. в региональной структуре площади продажи государственных и муниципальных земель в стране самые высокие доли приходились на Приволжский и Центральный округа (соответственно 31,6 и 24,0 % от всей площади проданных в них земельных участков из состава государственных и муниципальных земель). Следует заметить, что число граждан и количество организаций, желающих приобрести земельные участки на торгах, с каждым годом увеличивается. В частности, в 2005 г. было зарегистрировано около 9,5 тыс. сделок по приобретению земли на торгах. Всего в 2005 г. количество сделок по приобретению земли на торгах по сравнению с 2004 г. увеличилось более чем в 2 раза, а земельная площадь, приходящаяся на все виды сделок, - более чем в 9 раз.
Несмотря на то, что в 2005 г. доля частного сектора земельного рынка составила всего 0,5% от общей площади земельного оборота в стране, наблюдается тенденция роста этого сектора. Основная часть площади оборота земель в указанном секторе приходится на сделки купли-продажи земли гражданами и юридическими лицами. Совокупная площадь оборота земель по этим сделкам из года в год увеличивается. Устойчива также тенденция роста общей площади земельных участков, перешедших к новым собственникам по акту дарения. Напротив, судя по количеству совершенных сделок и площади ипотеки земельных участков, сегментарный рынок залога земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, можно охарактеризовать как неактивный.
Средняя площадь земельных участков, заложенных в разные годы гражданами и (или) юридическими лицами по договору об ипотеке земли, колеблется от 1 до 4 га. Основную часть таких земель составляют участки, переданные в залог по договорам ипотеки юридическими лицами (в частности, в 2004 г. гражданами было передано в залог 2,3 тыс. земельных участков общей площадью 3,8 тыс. га, юридическими лицами -4,0 тыс. участков общей площадью 15,0 тыс. га). Таким образом, закладываются относительно небольшие по площади земельные участки, используемые скорее всего в коммерческих целях. Залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется товаропроизводителями очень редко, что во многом обусловлено недостаточным участием государства на рынке земельного ипотечного кредитования. Однако государственная политика в данной области начинает меняться. В частности, в 2006 г. началась реализация приоритетного национального проекта «Развитие АПК», в рамках которого предусматривается выделение государственных кредитных ресурсов для земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей [3].
Что касается универсального правопреемства, то в 2005 г. площадь земельных участков по сделкам о наследовании увеличилась по сравнению с аналогичными данными 2004 г. на 27,6 млн. га. Доля таких сделок в общем количестве сделок земельного оборота в стране стабилизировалась на уровне 0,2%.
Земельный рынок в России наиболее активен в сегменте передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Как следует из данных табл. 3, при небольшом общем количестве сделок аренды земель сельскохозяйственного назначения в государственном секторе наблюдается четко выраженная тенденция увеличения нарастающими темпами доли указанных сделок во всех арендных соглашениях граждан и юридических лиц с органами государственной власти и местного самоуправления. Совсем незначительное количество сделок совершается в государственном секторе земельного рынка по договорам купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения. Во все годы рассматриваемого периода доля таких сделок не достигала 0,5% от общего числа сделок, совершенных гражданами и юридическими лицами на сегментарном рынке купли-продажи государственных и муниципальных земель. Однако следует отметить тенденцию роста как общего числа договоров купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения, так и их доли в общем количестве сделок купли-продажи земельных участков в государственном секторе земельного рынка.
Таблица 3
Сделки аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения
Сделки аренды и купли-продажи
Вид сделки 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. %
Все сделки аренды земельных участков, совершенные в государственном секторе земельного рынка 4744,4 100 3729,7 100 3665,5 100 3621,1 100
в том числе: с землями сельскохозяйственного назначения 85,1 1,79 72,5 1,94 92,8 2,53 101,7 2,81
Все сделки купли-продажи земельных участков, совершенные в государственном секторе земельного рынка 45,3 100 96,9 100 150,8 100 154,7 100
в том числе: с землями сельскохозяйственного назначения 0,065 0,14 0,178 0,18 0,335 0,22 0,648 0,42
Продажа гражданам земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства 37,0 81,7 74,1 76,5 112,6 74,7 116,4 75,2
Основными покупателями земельных участков из состава государственных и муниципальных земель являются граждане, приобретающие их в собственность для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. До 2005 г. при увеличивающемся совокупном количестве земельных участков, проданных органами государственной власти и местного самоуправления гражданам для указанных целей, доля сделок продажи во всех сделках купли-продажи таких участков, имела тенденцию к сокращению. В 2005 г. такая доля немного выросла по сравнению с соответствующим показателем за 2004 г., оставаясь при этом ниже аналогичных показателей за другие годы анализируемого периода.
В целом структура сегментарного рынка купли-продажи земельных участков по числу и видам соглашений в государственном секторе земельного рынка страны меняется в сторону увеличения доли сделок с землями сельскохозяйственного назначения.
Что касается общей площади аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения, то в течение рассматриваемого периода она занимала основную часть площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора (табл. 4). Относительно незначительному количеству сделок аренды земельных участков из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения соответствуют большие масштабы площадей (табл. 4). Поэтому земельные участки, сданные органами государственной власти и местного самоуправления в аренду для целей сельскохозяйственного производства, - относительно крупные, о чем свидетельствует и средний размер площади таких земельных участков, составляющий несколько гектаров.
Таблица 4
Площадь аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения
Площадь аренды и купли-продажи
Вид площади 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
тыс. га % тыс. га % тыс. га % тыс. га %
Вся площадь аренды земельных участков в государственном секторе земельного рынка 43729,1 100 67403,0 100 70154,0 100 68230,4 100
в том числе земель сельскохозяйственного назначения 38078,1 87,1 59240,2 87,9 54289,8 77,4 50392,6 73,9
Вся площадь купли-продажи земельных участков в государственном секторе земельного рынка 27,3 100 55,0 100 45,5 100 91,4 100
в том числе из земель сельскохозяйственного назначения 3,6 13,2 7,5 13,6 8,5 18,7 43,2 47,3
Площадь продажи гражданам земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства 4,7 17,2 9,0 16,4 14,7 32,3 27,7 30,3
На сегментарном рынке купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения совокупная площадь продажи участков и ее доля в общей площади земельного оборота в государственном секторе земельного рынка имеют тенденцию роста. Общая площадь земельных участков, которая приходится на сделки продажи органами государственной власти и местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, стабильно возрастает. Как показывают данные, количество этих сделок и соответствующая им площадь земель находятся в прямо пропорциональной зависимости. Земельные участки, находившиеся в обороте в указанном рыночном сегменте, небольшие, средний размер их площади составляет менее 1 га.
Земельные участки, по которым совершены сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами в частном секторе земельного рынка, включают как участки с иными объектами недвижимости, так и незастроенные (табл. 5 и 6).
Таблица 5
Сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка страны
Сделки купли-продажи
Вид сделки 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. % тыс. ед. %
Всего сделок купли-продажи, совершенных гражданами в частном секторе земельного рынка страны 319,8 100 318,0 100 349,0 100 360,9 100
в том числе: с земельными участками для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, 200,6 62,7 199,2 62,6 219,7 63,0 217,3 60,2
из них: в поселениях 158,2 49,5 159,0 50,0 177,8 50,9 176,8 49,0
вне населенных пунктов 42,4 13,3 40,2 12,6 41,9 12,0 40,5 11,2
Всего сделок купли-продажи, совершенных юридическими лицами в частном секторе земельного рынка страны 1,7 100 5,5 100 8,9 100 17,3 100
в том числе: с земельными участками для сельскохозяйственного производства 0,8 14,5 1,8 20,2 6,3 36,4
из них: в поселениях 0,2 3,6 0,4 4,5 0,6 3,5
вне населенных пунктов - - 0,6 10,9 1,4 15,7 5,7 33,0
Примечание. В 2002 г. земельная отчетность не содержала сведений о покупке юридическими лицами частных земель сельскохозяйственного назначения.
Более половины всех сделок купли-продажи, осуществленных гражданами в частном секторе земельного рынка страны, приходится на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом доля таких сделок от общего числа сделок, совершенных гражданами в частном секторе земельного рынка, остается относительно стабильной. Из всех сделок купли-продажи гражданами земельных участков для указанных целей основная их часть приходится на земли, расположенные в поселениях. Что касается юридических лиц, то они приобретали в собственность земельные участки для сельскохозяйственного производства, расположенные в основном вне населенных пунктов.
Более половины всей площади земель по сделкам купли-продажи гражданами в частном секторе земельного рынка приходится на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. При этом динамика доли площади, приходящейся на сделки с расположенными в поселениях земельными участками для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, остается относительно стабильной величиной и составляет более 80% от всей площади земельного оборота в этом секторе. Площадь, приходящаяся на сделки с частными земельными участками для сельскохозяйственного производства, совершенные юридическими лицами, возрастает. В 2005 г. ее прирост по сравнению с
аналогичным показателем в 2004 г. составил 84,2 тыс. га. Основная часть площади частных земельных участков для сельскохозяйственного производства, по которым были совершены юридическими лицами сделки купли-продажи, расположена вне населенных пунктов.
Таблица 6
Площадь земельных участков по сделкам купли-продажи в частном секторе земельного рынка
Площадь земельных участков
Вид площади 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
тыс. га % тыс. га % тыс. га % тыс. га %
Площадь купли-продажи гражданами земельных участков в частном секторе земельного рынка 49,1 100 45,7 100 61,6 100 140,9 100
в том числе для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства 30,7 62,5 30,0 65,6 33,2 53,9 78,5 55,7
из них: в поселениях 26,5 54,0 25,9 56,7 28,4 46,1 68,9 48,9
вне населенных пунктов 4,2 8,6 4,1 9,0 4,8 7,8 9,5 6,7
Площадь купли-продажи юридическими лицами земельных участков в частном секторе земельного рынка 3,4 100 36,8 100 61,8 100 153,1 100
в том числе для сельскохозяйственного производства 21,5 58,4 50,2 81,2 134,4 87,8
из них: в поселениях - - 2,5 6,8 1,1 1,8 43,1 28,2
вне населенных пунктов - - 19,0 51,6 49,1 79,4 91,3 59,6
Примечание. В 2002 г. земельная отчетность не содержала сведений о покупке юридическими лицами частных земель сельскохозяйственного назначения.
В целом сегмент купли-продажи юридическими лицами земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка является растущим: в этом сегменте увеличивается как количество совершенных сделок, так и охваченная ими площадь.
Что касается стоимости земли, то ее общая динамика характеризуется тенденцией роста на земельном рынке арендных платежей и средних цен продажи земельных участков. Местоположение земельных участков является основным фактором, влияющим на размер их рыночной стоимости. Арендные платежи и цены купли-продажи за земельные участки, расположенные в поселениях, значительно выше стоимости аналогичных земель вне населенных пунктов.
Арендная плата за земельные участки определяется договором между арендодателем и арендатором. При аренде муниципальных и государственных земель соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы. Как правило, эти размеры устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога с применением поправочных коэффициентов на социальную ценность территории, целевое использование земель, категорию арендаторов. Арендная плата за землю может устанавливаться как в денежной, так и натуральной форме. Так, в 2005 г. около 1% всех арендаторов (22,3 тыс. лиц) в соответ-
ствии с договорами аренды уплачивали арендную плату в натуральном виде, а также в виде услуг, взаимозачетов и другой неденежной форме.
Рост арендной платы косвенным образом обусловлен индексацией, повышающей ставки земельного налога в соответствии с законодательными актами РФ. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения земельных участков на рынке, их площади и фактора местоположения. При этом плата за аренду земли в городах и поселках по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов. Так, по данным за 2005 г. средняя арендная плата за использование предприятиями промышленности, транспорта, связи, строительства государственных и муниципальных земель в поселениях превышала соответствующую арендную плату вне населенных пунктов более чем в 6 раз (табл. 7). В сегменте аренды земель в государственном секторе на размер арендных платежей оказывает сильное влияние и категория арендаторов. Наиболее высокая плата за аренду земельных участков устанавливается для предприятий торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. В частности, в 2005 г. оплата указанными предприятиями аренды земельных участков в поселениях почти в 5 раз превышала соответствующую арендную плату, которую выплачивали предприятия промышленности, транспорта, связи, строительства.
Таблица 7
Средние в стране размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель, руб./кв. м
Средние размеры арендной платы
Категория арендаторов в городах и поселках в поселениях вне населенных пунктов
2002 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта, связи, строительства 6,58 1,57 11,54 12,00 11,41 0,49 1,26 1,63 1,89
торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания 37,12 8,82 55,34 64,40 55,76 0,72 4,81 4,57 13,81
сельскохозяиственные 0,05 0,03 0,08 0,11 0,02 0,01 0,06 0,02 0,05
Граждане и их объединения, использующие земельные участки для целей: жилищного, дачного и гаражного строительства личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 0,25 | 0,12 1,46 0,14 1,53 0,17 0,22 0,08 | 0,02 0,20 0,11 0,22 0,08 0,35 0,13
Примечания. С 2003 г. в земельной статистике учитываются лишь два вида местоположения земельных участков: в поселениях, вне населенных пунктов. В 2002 г. арендная плата в поселениях указана за земли, арендованные в сельских населенных пунктах.
Значительная часть арендуемых земель России относится к Уральскому, Дальневосточному и Сибирскому округам, где в аренду переданы огромные территории оленьих пастбищ. Доля указанных округов в региональной структуре площади аренды государственных и муниципальных земель в стране составила 36,4%, 19,4 и 17,8 % соответственно. Сельскохозяйственные предприятия арендуют земельные участки из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения по наиболее низким ценам. Относительно умеренная оплата аренды зе-
мельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается для граждан и их объединений.
Цены продажи земельных участков устанавливаются по соглашению между сторонами сделок. На величину таких цен влияют в основном местоположение земельных участков, статус покупателя, а также конъюнктура земельного рынка конкретной местности. Цены продажи земельных участков из состава государственных и муниципальных земель в поселениях, как правило, выше аналогичных цен за земельные участки вне населенных пунктов (табл. 8).
Таблица 8
Средние в стране цены продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков из государственных и муниципальных земель, руб./кв. м
Средняя цена
Категория покупателей в городах и поселках в поселениях вне населенных пунктов
2002 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.
Граждане и их объединения
для целей:
жилищного, дачного и гаражного строительства личного подсобного хозяй- 1 10,29 \ 8,50 14,28 1726,79 І7,36 23,93 27,72
ства, садоводства, ого- і і і
родничества, животноводства 3,06 3,00 5,65 5,49
Юридические лица, исполь-
зующие земельные участки
в промышленных и иных специальных целях 18,91 2,99 30,95 58,88 0,97 2,66 5,03
Сельскохозяйственные пред-
приятия и крестьянские (фермерские) хозяйства 2,96 4,10 3,54 1,36 0,02 0,19 0,42
Примечания. С 2003 г. в земельной статистике учитываются лишь два вида местоположения земельных участков: в поселениях, вне населенных пунктов. В 2002 г. средние цены указаны: для юридических лиц за государственные и муниципальные земли, проданные только приватизированным предприятиям; цена в поселениях за земли, проданные в сельских населенных пунктах.
Несмотря на общий рост цен за приобретаемые гражданами в собственность земельные участки, их площадь продолжает увеличиваться. Цены, по которым граждане выкупают находящиеся в собственности государства и муниципальных образований земельные участки для жилищного, дачного и гаражного строительства, в 4 раза и более выше цен за земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. Юридические лица, использующие земельные участки в промышленных и иных специальных целях, покупают их у органов государственной власти и местного самоуправления по ценам, которые значительно (в 8 раз и более) превышают цены приобретения сельскохозяйственными предприятиями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами государственных и муниципальных земель для сельскохозяйственного производства. Таким образом, на величину цен, по которым органы государственной власти и местного самоуправления реализуют земли, влияет и целевое назначение земельного участка, предназначенного для использования в рамках установленной категории земель.
Что касается цен в частном секторе земельного рынка, то данные о них в зарегистрированных в установленном порядке договорах купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности, не соответствуют фактическим
ценам их реализации. Рынок земли формируется в основном вокруг крупных городов, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Однако, как правило, цены на землю, указанные в договорах, занижены или соответствуют установленной уполномоченными органами нормативной цене земли. Например, в пригородах Москвы и С.-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв. м при среднем уровне спроса на них и их предложения 135-300 руб./кв. м. Поэтому анализ изменений таких недостоверных цен может исказить реальную картину ценообразования на земельном рынке.
На современный земельный рынок влияют факторы социально-экономического характера, природных особенностей, развития правовой базы региона, местные традиции. Представление об особенностях ценообразования на земельных рынках отдельных регионов дает табл. 9.
Таблица 9
Средние цены продажи гражданам и юридическим лицам государственных и муниципальных земель в отдельных субъектах РФ в 2005 г., руб./кв. м
В населенных пунктах областей Вне населенных пунктов областей
Категория покупателей Архангельской Кемеровской Московской Ростовской ИОЯЭНЭКОИЭ Архангельской Кемеровской Московской Ростовской Смоленской
Граждане и их объединения для целей: индивидуального жилищного и дачного строительства 5,48 5,98 72,83 35,05 6,56 13,60 78,89
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества 0,43 3,82 54,40 1,88 1,43 3,66 0,51 62,30 0,88 1,36
Юридические лица для использования в промышленных целях и иного специального назначения 7,68 18,62 146,21 125,32 75,31 2,74 17,42 72,29 3,39 6,65
Сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства для сельскохозяйственных целей 0,29 0,13 0,93 0,01 0,93 0,30 0,46
Исключительно высоки цены в государственном секторе на локальных земельных рынках Московской области, особенно в поселениях. За относительно высокие цены продается государственная и муниципальная земля в Ростовской области. В то же время в Архангельской и Смоленской областях такие цены вполне умеренные. Промежуточное положение с точки зрения величины цен за государственные земли занимает промышленно развитая Кемеровская область.
В целом доля государственного сектора земельного рынка в структуре сделок и площади земельного оборота в стране очень высока. Однако при этом наблюдается слабо выраженная тенденция ее снижения. В то же время частный сектор российского земельного рынка характеризуется тенденцией увеличения общего количества совершенных на нем сделок и охваченной ими площади. Наибольшую долю во всех сделках и в площади земельного оборота занимают сделки аренды государственных и муниципальных земель, но в динамике их наметилась четко выраженная
тенденция сокращения. Площадь аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения занимает основную часть во всей площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора земельного рынка. Увеличивается доля сделок купли-продажи государственных и муниципальных земель. Что касается площади, охваченной такими сделками, то в разные годы наблюдался как ее рост, так и снижение, т. е. тенденция изменения общей площади купли-продажи государственных и муниципальных земель не выражена. Преобладающей тенденцией развития частного сектора земельного рынка страны является увеличение количества сделок купли-продажи гражданами и юридическими лицами находящихся в частной собственности земельных участков. Следует отметить также рост числа сделок дарения земельных участков. Устойчива и тенденция роста общей площади земельных участков, перешедших к новым собственникам по акту дарения. Напротив, сегментарный рынок залога земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, можно охарактеризовать как не активный по количеству сделок, и площади ипотеки земельных участков. Его доля в структуре оборота земель во все годы незначительна. В секторе универсального правопреемства доля сделок наследования земельных участков во всех сделках земельного оборота небольшая, но она увеличивается. Что касается стоимости земли, то ее общая динамика характеризуется тенденцией роста на земельном рынке как арендных платежей, так и средних цен продажи государственных и муниципальных земель. Стоимость аренды и цены продажи земли в поселениях, как правило, выше аналогичных цен на земельные участки вне населенных пунктов. Сельскохозяйственные предприятия арендуют и выкупают земельные участки из состава государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения по наиболее низким ценам.
Таким образом, все санкционированные государством права на землю могут передаваться свободно по взаимному согласию на договорных началах.
Литература
1. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2006 года // Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. М., 2006.
2. Кресникова Н.И. Современное состояние земельного оборота в России // Проблемы прогнозирования. 2006. № 5.
3. Кресникова Н.И. Земельное ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей // Вопросы экономики. 2006. № 9.
