CC BY
234УДК 332.72(476)
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
А.Н. ГРИДЮШКО, кандидат экономических наук, доцент Е.Н. ГРИДЮШКО, кандидат экономических наук, доцент УО «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия»
ANALYSIS OF THE CURRENT STATE OF THE LAND MARKET IN THE REPUBLIC OF BELARUS
A.N. GRIDYUSHKO, Candidate of Economics, associate professor E.N. GRIDYUSHKO, Candidate of Economics, associate professor The Education Establishment «Belarusian State Agricultural Academy»
В статье оценивается современное состояние рынка земли. Приведены характерные особенности земельного рынка. Анализируется опыт проведения земельных реформ. Раскрываются направления государственного регулирования земельных отношений. Выявлены недостатки, препятствующие динамичному развитию рынка земли.
The modern condition of the land market are appraised in the article. The characteristic peculiarities of the land market are given. The experience of execution of the land reforms are analyzed. The direction of state regulation of the land relationships are revealed. The deficiencies that hinders for the dynamic development of the land market are revealed.
Введение. Нормально функционирующий рынок земли - один из базовых элементов функционирования национальной экономики.
В аграрной сфере Республики Беларусь не созданы оптимальные условия для концентрации земельных угодий у пользователей, способных эффективно их использовать. Этот аспект дает широкое поле для исследований с целью обоснования направлений формирования земельного рынка.
Реализация стратегического курса реформ, включая и реструктуризацию земельных отношений, предполагает комплексное развитие рынка земли, базирующееся на научно обоснованных принципах и обеспеченное соответствующей нормативно-правовой базой.
В статье использованы материалы исследований ведущих отечественных ученых в области изучения земельных отношений - В .Ф. Бондарчука, В.Г. Гусакова, Н. Жилинского, В. А. Свитина, С. А. Шаврова и др.
Цель статьи - дать оценку современного состояния рынка земли в Республике Беларусь.
Основная часть. В широком смысле земельный рынок представляет собой исторически конкретную форму развития социально-экономических отношений, базирующихся на соответствующих законодательстве, идеологии и характеризующихся составом и соотношением форм земельной собственности, механизмом ее распределения и перераспределения, системой рыночного и государственного регулирования оборота земельных участков.
В узком смысле рынок земли - оборот земельных участков, характеризующийся определенной конъюнктурой спроса и предложения, складывающейся под влиянием колебания цен, размеров арендной платы за конкретные наделы, а также государственного регулирования: ставок земельных платежей, бюджетной и денежно-кредитной политики.
Начало формирования рынка земли положено постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 18 февраля 1991 г. «О проведении земельной реформы в республике». В нем подчеркивалось, что земельная реформа является составной частью экономической реформы, осуществляемой в связи с переходом народного хозяйства на функционирование в условиях рыночной экономики.
Задача реформы состоит в перераспределении земель с целью создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики в аграрном секторе и достижения на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции. Определены основные четыре цели проведения земельной реформы в Республике Беларусь:
1) осуществление перехода к многоукладной экономике, адекватной рыночным условиям хозяйствования;
2) обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель;
3) создание экономического механизма, обеспечивающего эффективное регулирование земельных отношений;
4) обеспечение рационального использования и охраны земельных ресурсов во всех отраслях народного хозяйства.
С точки зрения экономического концептуального подхода вся система земельного рынка должна быть нацелена на обеспечение рационального использования земель для решения текущих и перспективных задач развития общества на основе оценки ресурсного потенциала земель, разработки системы методов и механизмов по поддержке наиболее эффективных и экономных потребителей (владельцев и пользователей) ресурсов.
Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров ограничен числом покупателей и продавцов, так как,
приобретая землю, необходимо располагать значительными средствами - земельные ресурсы относятся к числу дорогих товаров. Кроме того, земельный рынок отличает низкая степень зависимости предложения и спроса на участки. Так, при росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает аналогичного относительно потребительских товаров скорого увеличения спроса. Земельному рынку свойственна низкая степень открытости - сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату, поскольку для участников земельных сделок существует ряд причин не называть реальную цену купли-продажи. Рынок земли малоконкурентен, так как совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества (выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т. п.). Отличает его от других рынков также относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм. Особенностью земельного рынка является наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы государственной регистрации) [4].
В совокупности спрос на землю неоднороден и включает два основных элемента - спрос на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.
Несельскохозяйственный спрос на землю объединяет разнообразные его виды - для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный и инфляционный спрос.
В. А. Свитин выделяет следующие особенности созданной и реализуемой в настоящее время модели рынка земли в Республике Беларусь:
1. Становление и законодательное оформление двух форм собственности на землю - частной и государственной (общественной) и одновременная регламентация нескольких видов прав (постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда), пожизненное наследуемое владение). Наличие разных видов прав на землю позволяет сглаживать определенный антагонизм полярных форм собственности и не допустить расслоения общества по имущественному положению. Это, по сути, является важным инструментом государственного регулирования земельных отношений, которое таким образом гармонизирует, примиряет противоположности, направляя их действующие элементы для
достижения общего блага. Однако слишком жесткое государственное регулирование сдерживает и снижает возможность использования рыночных экономико -правовых механизмов управления земельными ресурсами, которые достаточно эффективны лишь при развитости частной собственности на землю.
2. Наличие сложной и достаточно разнообразной системы государственного регулирования земельных отношений (законодательного, экономического, административного), которое ведет к формированию соответствующей системы управления.
3. Директивный характер ряда правовых норм, непосредственно регулирующих базовые отношения по вопросам собственности. Например, на основе прямого установления запрета сформулирована полностью статья 13 Кодекса о земле, в которой определены земельные участки, не подлежащие предоставлению в частную собственность. Обязательной отныне становится государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними.
4. Переход (на данной стадии реформирования - достаточно постепенный и осторожный) к управлению землей в системе всего недвижимого имущества. Теперь при ведении кадастра и мониторинга земель невозможно определять дальнейшую судьбу земельного участка в отрыве от недвижимости.
5. Сохранение приоритета государства при использовании определенной части земельных ресурсов - прежде всего сельскохозяйственных земель, территорий природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесного фонда.
6. Наряду с экономическим подходом в регулировании использования земельных ресурсов важное место отводится и экологическому, что связано как с определением названных выше приоритетов, так и соблюдением принципа охраны земель и улучшения их полезных свойств [12; 13, с. 191-193].
Кроме того, В. А. Свитин выделяет следующие особенности социально-экономического реформирования, в том числе земельных отношений, в республике:
- выбран эволюционный путь реформы на основе постепенного создания всех рыночных структур и соответствующих инструментов;
- государственная собственность признается основой экономического развития при ограничении права частной собственности;
- запрещена обвальная приватизация государственной собственности, закреплена исключительная государственная собственность на земли сельскохозяйственного назначения, а также земли лесного и водного фонда;
- сельскохозяйственный бизнес развивается преимущественно на основе постоянного пользования земель, находящихся в государственной собственности, и аренды земель [13, с. 194].
Важнейшим аспектом функционирования рынка земли является его государственное регулирование. Согласно статьи 4 Кодекса о земле земельные отношения в Республике Беларусь осуществляются на основе следующих принципов:
- государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;
- обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
- единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);
- использования земельных участков по целевому назначению и защиты прав землепользователей;
- приоритета использования сельскохозяйственных земель, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, связанных с назначением этих земель;
- эффективного использования и охраны земель, улучшения их полезных свойств;
- платности землепользования;
- установления ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;
- гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан.
Полномочия по регулированию рынка земли в республике переданы Госкомимуществу. На него возложен целый ряд функций и задач, среди которых можно выделить следующие:
- управление и распоряжение объектами государственной собственности на территории республики и за рубежом;
- реализация на основе законодательства республики государственной политики приватизации и акционирования государственных и коммунальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями;
- межотраслевая и межрегиональная координация приватизации государственного имущества, управления и распоряжения собственностью;
- участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области привлечения инвестиций.
В соответствии со статьей 30 Кодекса о земле к ведению исполнительных и распорядительных органов первичного уровня (сельских и поселковых исполкомов) отнесены следующие вопросы в сфере земельных отношений: передача земель в собственность, предоставление земель во владение и пользование (аренду); выкуп у граждан земельных участков; изъятие земель для государственных и общественных нужд; компенсация затрат, понесенных землевладельцами, землепользователями на улучшение земель (при их изъятии), обеспечение возмещения ими ущерба в результате нерационального использования земельных участков; взимание платы за землю в виде земельного налога и арендной платы; контроль за использованием и охраной земель; разрешение земельных споров по вопросам владения и пользования землей.
Анализ практики функционирования рынка земли показывает, что в республике рыночные механизмы земельных преобразований обозначены лишь в самом общем виде, упор преимущественно сделан на административные способы решения земельных вопросов.
Особенностью белорусской модели становления экономических отношений является постоянный и достаточно осторожный поиск наилучшего сочетания чисто рыночных подходов с административными. Те или иные разовые меры экономической либерализации в целом не ведут к смене социальной модели. Они направлены на совершенствование элементов прежней системы. Однако В .А. Свитин высказывает опасение, что подобные меры не способствуют формированию в стране эффективной системы рынка земли.
По оценкам экспертов, как указывают С. А. Шавров, А.Н. Шуманс-кий, в Республике Беларусь полностью отсутствуют отдельные элементы земельного рынка, среди которых:
1) отсутствует ясная политика государства, которая создала бы понимаемые обществом хорошие условия для инвестирования и сильную мотивацию деятельности индивидуумов;
2) отсутствуют большие корпоративные инвесторы (инвестиционные и пенсионные фонды), которые являлись бы участниками земельного рынка;
3) отсутствует оценка недвижимости по рыночным ценам, а существующая оценка плохо понимается обществом;
4) данные о стоимости и ценах на недвижимость не имеют высокой достоверности;
6) для земель сельскохозяйственного назначения недоступно ипотечное кредитование;
7) финансовые инструменты не привязаны к активам. Например, пенсионные фонды не могут использоваться для рефинансирования ипотек;
8) отсутствуют крупные инвестиции. Для инвестиций недоступен рисковый (венчурный) капитал [14, с. 14-15].
Менее всего, по оценкам экспертов, в Беларуси среди элементов земельного рынка развиты система оценки и система финансовых услуг.
В отличие от иных постсоветских стран, объемы и темпы приватизации земель в Беларуси очень незначительны. В республике осуществлена приватизация участков общим размером 71,6 тыс. га (0,3 % от площади земельного фонда). В Российской Федерации удельный вес частной собственности составляет 62 %, в Украине - 65 %.
В гражданском обороте могут находиться около 900 тыс. га (4,3 % земельного фонда страны).
В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и дачного строительства. В начале 2009 г. в частной собственности физических лиц находилось только 8 % земель, вовлечение которых в оборот возможно в законном порядке.
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства имеют 2,58 млн граждан. В их владении и пользовании находится 968 тыс. га (11,1 % от площади сельскохозяйственных земель) [14, с. 54].
В государственной собственности соответственно находится 99,66 % земель, в том числе в постоянном пользовании - 88,6 %, в пожизненном наследуемом владении - 4,20, арендуемых - 2,17, во временном пользовании - 1,47 % [13, с. 197].
Уже с самого начала земельной реформы для граждан, проживающих преимущественно в сельской местности, предоставляются земельные участки для огородничества, сенокошения и выпаса скота (во временное пользование), а также для других сельскохозяйственных целей (в основном на правах аренды). Общая площадь земель для указанных целей колеблется по годам и на начало 2009 г. составляет около 250 тыс. га, и наибольший удельный вес среди них занимают участки для сенокошения
и выпаса скота (около 92 %), для огородничества - 7 %, на другие цели -1 % [13, с. 198].
В результате проведения земельной реформы после 1990 г. появились земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств. Их число вначале резко возрастало, затем рост замедлился, и в последние годы имеет место даже уменьшение количества хозяйств.
В распоряжении крестьянских (фермерских) хозяйств в 2011 г. находилось 108,8 тыс. га земель, что составляет всего 1,2 % площади сельско -хозяйственных земель [14, с. 54].
Суть отечественной модели земельно-имущественных отношений, как отметил М.В. Мясникович, заключается в том, что хозяйственная деятельность физических лиц должна управляться преимущественно рыночными механизмами и основываться на частной собственности [11].
Всего получили в собственность земельные участки более 390 тыс. граждан, что составляет 15,2 % от общего числа землевладельцев в республике. Среди этих граждан почти 60 % приватизировали участки для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, 29 % - для строительства и обслуживания жилого дома, чуть более 11 % - участки для ведения личного подсобного хозяйства [13, с. 202].
Таким образом, рынок земли в Республике Беларусь имеет место в отношении земельных участков, используемых гражданами в населенных пунктах, дачных поселках и коллективном садоводстве.
Анализ показывает, что земельный рынок Республики Беларусь находится в зачаточном состоянии.
Государство не признает рыночной стоимости. Оно назначило нормативные цены и продает по ним землю в собственность граждан. Нормативные цены часто намного меньше рыночных. Нельзя считать нормальным такое ценообразование, при котором на первичном рынке действуют одни принципы (нормативные), а на вторичном рынке - другие (рыночные).
Кроме прямых упущенных выгод, Беларусь имеет ряд косвенных из-за скрытого земельного рынка, а именно:
- упущенный рентный доход;
- упущенная выгода из-за отсутствия механизма возврата инвестиций государства в улучшение земель;
- упущенная выгода из-за сокрытия цен на недвижимость в договорах купли-продажи;
- упущенная выгода из-за неиспользования земли в качестве финансового актива;
- невозможность устанавливать без риска для арендатора и арендодателя ставок долгосрочной арендной платы, что не благоприятствует привлечению долгосрочного инвестора [14, с. 24].
Легальный земельный рынок возможен при такой структуре вещных прав на земельные участки, в которой преобладают права, являющиеся предметом гражданского оборота. То есть права, которые могут отчуждаться, закладываться, вноситься в уставные фонды, считаться активами юридических лиц и т. д.
С этой точки зрения в Республике Беларусь сложилась неблагоприятная структура прав на земельные участки. В ней преобладают права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Эти права не могут быть предметом гражданского оборота. Они не передаются, а предоставляются и изымаются государством.
При продаже земельных участков в собственность юридических лиц цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены на землю, установленной Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь. Нормативные цены никак не зависят от факторов спроса и предложения земельных участков. Это искусственные цены, ибо они не отражают процессов и явлений, происходящих в реальной жизни.
Договорная цена устанавливается участниками сделки и не может быть ниже нормативной. Договорные цены в определенной мере отражают рыночную цену. Об их уровне можно судить по конкурсам и аукционам по продаже недвижимости и земельных участков.
В Беларуси представляет определенную сложность проведение мониторинга цен на земельные участки, без которого невозможно создание механизма оценки. Сложилась ситуация, когда граждане не заинтересованы вносить в договора отчуждения настоящие цены [14, с. 86].
В Республике Беларусь нет пока эффективного механизма формирования стоимости и образования цен земли. Причина в том, что такой механизм пока просто не востребован. Действительно, в Беларуси не применяется ипотека земельных участков. Значит, не надо оценки в целях ипотеки. В стране нет платного предоставления прав пользования земельными участками. Значит, не надо оценки в целях предоставления прав пользования. Передача земельных участков в собственность граждан происходит по нормативной цене, а спроса на права собственности на земельные участки со стороны юридических лиц нет. Значит, не нужна оценка в целях перехода прав собственности на земельные участки. Компенсации различного рода осуществляются не по рыночным стоимостям. Значит, не нужна оценка в целях компенсаций. При приватизации
объектов государственной собственности право на землю активом не считается, и права государство отдает бенефициару безвозмездно. Значит, не нужна земельная оценка в целях приватизации государственной собственности. В Беларуси нет пока потребности заботиться о достоверности цен, вносимых в сделки. Арендная плата за земельные участки назначается административным образом и не зависит от стоимости земли. Значит, не нужна оценка в целях исчисления арендной платы и т. д. [14, с. 105].
Однако этот рынок необходимо развивать по следующим причинам.
1. Земельный рынок означает рынок земельных участков. Такой рынок есть всегда, независимо от того, продекларирован он в законодательстве или нет. Права на земельные участки и расположенные на них иные объекты переходят просто из-за того, что существует жизнь. Утверждение «земельный рынок отсутствует» означает только то, что отсутствует легальный рынок земельных участков и присутствует скрытый рынок. Утверждение «земельный рынок развит» означает, что отсутствует скрытый рынок земельных участков, но имеет место легальный. Отсутствие легального и существование скрытого земельного рынка крайне невыгодно государству.
2. Слабость земельного рынка сохраняет «мертвым» основной актив государства. Земельные участки вместе с иными объектами составляют около двух третей всех активов общества. Отсутствие эффективного гражданского оборота прав на эти активы просто омертвляет их и не позволяет превращать в деньги даже только одну возможность перехода прав. Сумма инвестиций, обеспеченных ипотекой, в развитых странах составляет до 100 % ВВП.
3. Слабость земельного рынка означает, что отсутствует эффективный механизм поиска выгодного пользователя земли в форме возмездного и добросовестного приобретения прав на землю. Слабость земельного рынка означает силу административного выделения земли, которое, однако, не создает стимула для лучшего землепользования. При этом права пользования расплывчаты. Землепользователи слабо защищены перед возможными решениями администраторов. Административно устанавливаемые ограничения не сопровождаются компенсациями землепользователю. Используются рычаги административного управления и контроля: внеконкурсное предоставление участков, волюнтаристское изменение границ, длительное согласование проектов застройки [14, с. 20].
Заключение. Осуществляемые меры земельного реформирования не в полной мере соответствуют главной их цели - перераспределению,
в первую очередь, сельскохозяйственных земель наиболее эффективным пользователям.
В республике отсутствует целый ряд элементов цивилизованного рынка земли, из-за чего этот сегмент рынка факторов производства не может обеспечить ни повышения эффективности экономики аграрного сектора, ни роста поступлений в государственный бюджет за счет более полного учета стоимостных факторов.
Список литературы
1. Бондарчук, В. Методические подходы к оценке и возмещению экономического ущерба при изъятии сельскохозяйственных угодий / В. Бондарчук [и др.] // Аграрная экономика. - 2008. - № 7. - С. 18-26.
2. Бондарчук, В. Развитие земельных отношений как основы успешного проведения аграрной реформы / В. Бондарчук, Ю. Цеханович // Агроэкономи-ка. - 2003. - № 6. - С. 15-17.
3. Бондарчук, В. Совершенствование земельных отношений и распространение рыночных форм землепользования / В. Бондарчук // Агроэкономика. -2003. - № 1. - С. 12-13.
4. Гердий, В. Отличительные особенности функционирования рынка земель /
B. Гердий, Т. Запрудская, Н. Шевчик // Аграрная экономика. - 2011. - № 10. -
C. 40-44.
5. Дадалко, В.А. Реформирование АПК: теория и практика / В.А. Дадалко. -Минск: Армита, 1997. - 304 с.
6. Жилинский, Н. Методические подходы определения стоимостной (кадастровой) оценки сельскохозяйственных земель / Н. Жилинский // Аграрная экономика. - 2009. - № 4. - С. 47-52.
7. Запрудская, Т. Проблемы регулирования рынка земли в Республике Беларусь / Т. Запрудская, В. Гердий // Агроэкономика. - 2004. - № 8. - С. 42-43.
8. Короткин, С. Система земельного налогообложения в Республике Беларусь и зарубежных странах / С. Короткин // Агроэкономика. - 2003. - № 7. -С. 12-13.
9. Курсом аграрных реформ / под общ. ред. Б.М. Шапиро, В.Г. Гусакова. -Минск: БелНИИАЭ, 2001. - 290 с.
10. Мозоль, А. Платность землепользования и налоги / А. Мозоль // Агроэкономика. - 2004. - № 3. - С. 7-8.
11. Мясникович, М.В. Роль науки Беларуси в инновационной деятельности / М.В. Мясникович // Проблемы управления. - 2004. - № 1. - С. 3-11.
12. Свитин, В. Становление рыночных механизмов регулирования земельных отношений / В. Свитин // Аграрная экономика. - 2009. - № 5. - С. 29-33.
13. Свитин, В.А. Теоретические основы формирования эффективной системы управления земельными ресурсами: монография / В.А. Свитин. - Горки: БГСХА, 2009. - 340 с.
14.Сельское хозяйство Республики Беларусь 2010: стат. сб. / Нац. стат. комитет Респ. Беларусь. - Минск: Нац. стат. комитет Респ. Беларусь, 2010. - 270 с.
15. Шавров, С. А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот: практ. пособие / С.А. Шавров, А.Н. Шуманский. - Минск: Тонпик, 2003. - 134 с.
16. Шпак, А. Земельные отношения в системе институциональных преобразований в сельском хозяйстве / А. Шпак // Агроэкономика. - 2000. - №№ 5. - С. 4-7.
Информация об авторах
Гридюшко Александр Николаевич - кандидат экономических наук, доцент, докторант кафедры организации производства в АПК УО «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия». Информация для контактов: тел. (раб.) 8 (029) 372-56-63. E-mail: angridyushko@yandex.ru.
Гридюшко Елена Николаевна - кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и контроля в сельском хозяйстве УО «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия». Информация для контактов: тел. (раб.) 8 (02233) 5-63-34. E-mail: angridyushko@yandex.ru.
Материал поступил в редакцию 27.11.2012 г.
