CC BY
42
УДК 332.6
Флигинских Татьяна Николаевна
доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансы, кредит и налогообложение» Белгородского государственного национального исследовательского университета Fliginskih@bsu.edu.ru
Сычева Ирина Игоревна
младший научный сотрудник Белгородского государственного национального исследовательского университета big_tulip@mail.ru
Алехина Любовь Владимировна
аспирант кафедры менеджмента организации института управления Белгородского государственного национального исследовательского университета liveria@rambler.ru
Развитие потенциала региональных РЫНКОВ жилья1
Tat’yana N. Fliginskikh
Doctor of economics, professor. Department of credit, finance and taxation,
Belgorod State National Research University Fliginskih@bsu.edu.ru
Irina I. Sycheva
research assistant.
Belgorod State National Research University big_tulip@mail.ru
Lyubov’ V. Alekhina
graduate student.
Department of business management,
Belgorod State National Research University liveria@rambler.ru
Capacity development of
THE REGIONAL HOUSING MARKET
Аннотация. В статье обоснована необходимость оценки потенциала регионального рынка жилья и предложено дополнить методику индексом потребительских цен. Рассмотрена динамика роста численности экономически активного населения, среднерыночной цены и объема вводимого в эксплуатацию жилья. На основе коэффициентного метода развития потенциала регионального рынка жилья определен уровень и выявлена полиномиальная тенденция рынка жилья Белгородского региона с учетом платежеспособного спроса населения, роста индекса потребительских цен, особенности улучшения жилищных условий населения. Выявлены основные факторы, влияющие на развитие регионального рынка жилья.
Ключевые слова: региональный рынок жилья, рыночная цена, ввод жилья в эксплуатацию, методы оценки, потенциал рынка жилья, коэффициент потенциала, доходы населения, расходы на первоочередные нужды.
Annotation. In the article the need of assessment of a development potential of the regional market is proved. In the course of the research the authors reveal the major factors influencing development of the regional market of habitation - dynamics of growth of number of economically active population, the average market price and volume of the housing put into operation. The article studies the method of coefficients that used for an assessment of level and polynomial tendency of development of regional housing market. The authors complement this method with consumer price index. Approbation is made on the example of housing market of the Belgorod region.
Keywords: regional housing market, market price, put of housing into operation, assessment methods, capacity of housing market, potential coefficient, income of the population, expenses on prime needs.
Актуальность проблемы. Жилье является направлением социально и инвестиционно значимым. Проблема развития региональных рынков жилья характеризуется дисбалансом спроса и предложения, что в значительной мере определяется ростом цен на жилую недвижи-
1
Статья подготовлена в рамках поддержанного РГНФ научного проекта № 14-32-01319
мость и низкими доходами населения. Также наблюдается дифференциация по регионам России. Положителен опыт решения жилищной проблемы в Белгородском регионе, на примере которого и определим тенденцию потенциала развития рынка жилья путем оценки уровня коэффициентов.
Материалы и методы исследований. Теор ети кометодологической основой послужили разработки
278
зарубежных и отечественных ученых экономистов [1, 2, 3, 4, 5, 6, 7] по развитию региональных рынков жилья. Для определения количественных и качественных характеристик обеспеченности жильем населения с учетом его платежеспособного спроса использовали коэффициент потенциала развития жилищного рынка [2]:
стоимостные показатели разных лет к реальным величинам.
Z(1 - Ti,n • кСп Vi,n • 12
R =
i=1
NR • P
(2)
R =
i=1
NR • P
• 12
(1)
где Тщ - доля расходов на первоочередные нужды; Ci,n - средний доход в i-й группе; n - количество групп населения (^ассификация по величине доходов); Vi,n - количество покупателей i-й группы; NR - объем жилья, введенного в эксплуатацию за год, кв. м; Р - среднерыночная цена 1 кв. м. вводимого в эксплуатацию жилья.
Нами предложена корректировка на индекс потребительских цен к. В частности, среднерыночная цена 1 кв. м вводимого в эксплуатацию жилья с 2005 года по 2013 возросла более чем в 3 раза. Поэтому в условиях роста цен такая корректировка позволит приводить номинальные
где к - коэффициент индекса потребительских цен.
Такой подход обеспечит объективную оценку реальных расходов населения и позволит выявить остающиеся для сбережений денежные средства.
Результаты исследования и их обсуждение.
Определим динамику исследуемых коэффициентов Белгородского региона в период с 2005 по 2013 годы. Рассчитаем необходимые значения показателей n, V,n, Cn основываясь на исходных данных общей численности экономически активного населения региона, индекса потребительских цен средней цены на региональном р ы нке за 1 м2, расходов на первоочередное потребление в структуре доходов по группам населения (табл. 1, рис. 1).
Таблица 1
Исходные данные для определения потенциала рынка жилья Белгородского региона за 2005-2013 гг.*
Показатель 2005 г 2006 г 2007 г 2009 г 2011 г 2013 г
Численность экономически активного населения, чел. 714 900 755 800 732 100 791 400 766 700 809 800
Индекс потребительских цен, % 9,6 8,46 12,34 7,12 4,7 5,24
Среднерыночная цена 1 кв. м жилья, руб. 15 793 25 843 32 837 41 572 40 383 52 931
Объем жилья, введенного в эксплуатацию за год, кв. м 831 000 939 000 1 064 000 1 097 000 1 148 000 1 295 400
*Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области
В расчет принимаются только группы населения с доходом выше установленного законодательством уровня минимальной заработной платы (5205 руб.). Расчет доли расходов на первоочередные нужды (Tin) населения Белгородского региона в 2005-2013 годы представлен наглядно (рис. 1).
Объем жилья, введенного в эксплуатацию за 2013 г. в Белгородском регионе составил 1295400 кв. м, а среднерыночная цена 1 кв. м. жилья составила 52931 руб. Подставив имеющиеся данные в формулу, видим, что коэффициент потенциала развития жилищного рынка Белгородского региона в 2013 г. составит 0,877.
Рисунок 1 - Доля расходов на первоочередные нужды (Tin) населения Белгородского региона в 2005-2013 годы
Сравнивая динамику двух показателей, видно, что коэффициент, рассчитанный без учета индекса потребительских цен, показывает боль-
шую величину платежеспособного спроса на жилье и степень достоверности, чем скорректированный коэффициент (рис. 2).
279
Рисунок 2 - Динамика потенциала развития регионального рынка жилья и его тенденции с 2005 по 2014 гг.
В 2013 году согласно предложенной нами методике коэффициент потенциала рынка жилья Белгородской области с учетом ИПЦ составил
0. 765. Несмотря на постоянный рост показателя, предложение на рынке жилья региона обеспечено платежеспособным спросом на 76 %. Оставшаяся доля будет определяться застройщиками в зависимости от потребностей региона. Изменения коэффициента потенциала рынка жилья имеет положительную динамику. При этом, снижение значения коэффициента наблюдалось только в 2006 и 2007 годы и обусловлено резким скачком цен на жилую недвижимость в исследуемом периоде. Необходимо учитывать тот факт, что завышенная оценка платежеспособности населения при формировании жилищной политики может привести к принятию неверных управленческих решений и просчетов при планировании, следовательно, к увеличению цен на жилье и снижению его доступности.
Выводы. Положительными характеристиками показателя являются доступность данных и простота его расчета. Ретроспективный анализ потенциала рынка жилья региона с показателями доступности жилья региона, доли семей, имеющих возможность улучшить жилищные условия
Литература:
1. Асаул А.Н. Глобализация и регионализация мира / А.Н. Асаул, М.А. Джаман, Н.И. Пасяда, П.В. Шуканов. СПБ. : ГАСУ.2010. 146 с.
2. Ерегин А.В. Оценка потенциала регионального рынка жилья // Экономика и управление. 2009 № 8(57). С. 154-157.
3. Флигинских Т.Н. Дифференциация региональных рынков жилья: кластерный анализ и классификация / Т.Н. Флигинских, И.И. Сычева // Научные ведомости Бел ГУ. 2012. № 1(120). выпуск 21/1. С. 36-41. 4
4. Флигинских Т.Н. Факторы формирования развитости жилищного рынка региона / Т.Н. Флигинских, И.И. Сычева // Вестник БУК, экономики и права, 2012. Вып. 2(42). С. 104-111.
за счет собственных и заемных средств, количества населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, дает представление о сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья и показывает перспективные направления развития рынка жилья региона.
Расчет коэффициента не учитывает ряд факторов, влияющих на объемы спроса и предложения на рынке жилья: дополнительные источники доходов; экономию за счет продукции личных подсобных хозяйств; возможность привлечения заемных средств и пр. ресурсов; дополнительный инвестиционный спрос; предложение на вторичном рынке жилой недвижимости. Это необходимо учитывать в дальнейших исследованиях.
Данный коэффициент (Rk) возможно применять при оценке потенциала регионального рынка жилья Российской Федерации. В зависимости от состояния рынка жилья, от отнесения его к определенному кластеру региональных рынков, можно определить направления реализации потенциала рынка. Реализация невостребованной доли жилья возможна с помощью механизмов ипотечного кредитования, строительно-сберегательных кооперативов, участия в долевом строительстве.
Literature:
1. Asaul A.N. Globalization and regionalization of the world / A.N. Asaul, M.A. Dzhaman, N.I. Pasyada,
P.V. Shukanov. SPb. : GASU Press,2010. 146 p.
2. Eregin A.V. Capacity evaluation of the regional housing market // Economy and management. 2009 № 8(57). P. 154-157.
3. Fliginskikh T.N. Differentiation of regional housing markets: cluster analysis and classification / T.N. Fliginskikh, I.I. Sycheva // Scientific news. BSU Press, 2012. № 1(120). Issue 21/1. P. 36-41.
4. Fliginskikh T.N. Factors of development of the housing market / T.N. Fliginskikh, I.I. Sycheva // Bulletin of BUCEL. 2012. Issue 2(42). P. 104-111.
280
5. Barker K. Review of Housing Supply. Final report: Recommendations - London, HMSO, 2004 URL: www.barkerreview.org.uk
6. Greeen R. Primer on U.S. Housing market and housing policy, The Urban Institute Press / R. Greeen,
S. Malpezzi. Washington D.C. 2003.
7. Freeman A. «Rental Affordability: A Review of International Literature», Discussion Paper 88, Property Research Unit Department of Land Economy, University / A. Freeman, R. Chaplin, C. Whitehead.
5. Barker K. Review of Housing Supply. Final report: Recommendations - London, HMSO, 2004 URL: www.barkerreview.org.uk
6. Greeen R. Primer on U.S. Housing market and housing policy, The Urban Institute Press / R. Greeen,
S. Malpezzi. Washington D.C. 2003.
7. Freeman A. «Rental Affordability: A Review of International Literature», Discussion Paper 88, Property Research Unit Department of Land Economy, University / A. Freeman, R. Chaplin, C. Whitehead.
281
