CC BY
142
УДК 332.851
жилищная потребность и спрос на локальных рынках жилья крупных городов россии
с.д. нафикова,
аспирантка кафедры инновационной экономики E-mail: [email protected] Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан
В статье анализируются основные факторы формирования спроса на жилье в крупных городах Российской Федерации. На основе данных Всероссийских переписей населения 2002 и 2010 гг. и муниципальной статистики оцениваются жилищные условия горожан и их потребность в жилье, динамика численности и платежеспособность населения, анализируется их влияние на спрос и предложение на локальных рынках жилья.
На основе сравнительного анализа выявлены города с потенциально высоким и низким спросом на жилье. Показано, что во всех крупных российских городах, независимо от уровня их развития, жилищные условия населения крайне неблагоприятны, что вызывает острую потребность в жилье. Исследуются показатели ввода жилья, их адекватность спросу и динамика жилищных условий жителей на действующих локальных рынках. Определена специфика формирования жилищных рынков в наиболее и менее развитых городах Российской Федерации.
Сделан вывод о том, что в наиболее развитых городах с приростом населения наличие платежеспособного спроса способствует активизации темпов ввода жилья, однако строительство направлено на удовлетворение потребительского и инвестиционного спроса высокодоходных групп населения, при этом на рынке возникает перепроизводство элитного жилья при дефиците жилья экономкласса, что определяет рост цен и снижение доступности жилья.
Обнаружены признаки существенного углубления дифференциации жилищных условий населения, а также высокой доли инвестиционного и пустующего жилья. В менее развитых депопулирующих городах
строительство нового жилья сдерживается отсутствием платежеспособного спроса, что определяет высокую степень износа жилищного фонда и низкое качество условий проживания. Обосновывается необходимость дифференцированного подхода при проведении жилищной политики в городах с различным уровнем развития. Показано, что во всех городах необходима целенаправленная государственная политика стимулирования строительства.
Ключевые слова: локальный рынок жилья, потребность в жилье, жилищные условия населения, спрос на жилье
Рассматривая рынок жилья как обычный отраслевой рынок, исследователи исходят из того, что спрос на нем определяется ценой жилья, доходами и численностью населения. В то же время спрос на любой товар возникает в связи с необходимостью удовлетворения определенных потребностей. Потребность в жилище является одной из базовых для человека, поэтому ортодоксальные экономисты часто указывают на недостаточную эластичность спроса на жилье как по цене, так и по доходам [3, 4]. Однако при этом игнорируется тот факт, что жилье является одним из наиболее дорогих и долговечных товаров. В условиях отсутствия необходимых доходов потребность в нем может длительное время находиться в частично удовлетворенном состоянии, при котором население вынужденно ютиться в малогабаритных квартирах, в ветхих домах, проживать в сложносоставных домохозяйствах, арендовать
жилье и т.д. Особую актуальность данное замечание имеет для Российской Федерации, в которой значительная часть населения проживает в жилых помещениях, безвозмездно полученных в результате приватизации.
Таким образом, неблагоприятные жилищные условия, с одной стороны, обеспечивают минимальный уровень удовлетворения потребности в жилье и создают возможности для отложенного спроса, а с другой - определяют ажиотажный спрос на жилье при росте платежеспособности населения. В связи с этим представляется необходимым проанализировать текущие жилищные условия населения как один из важных факторов формирования спроса на локальных рынках жилья крупных российских городов, а также как результат функционирования этих рынков.
Жилищная потребность в городах России. Официальная статистика жилищных условий населения на уровне муниципалитетов крайне скудна и фактически ограничивается показателем жилищной обеспеченности в квадратных метрах на жителя города и удельным весом ветхого и аварийного жилья. Ежегодное обследование условий жизни населения проводится Росстатом только в региональном разрезе. В этой связи трудно переоценить ту информацию о жилищных условиях населения, которая содержится в интерактивной базе данных Всероссийских переписей 2002 и 2010 гг., доступ к которой предоставил Росстат в 2013 г. Переписи охватили в различных городах не менее 80% населения, что позволяет весьма точно оценить жилищные условия населения на локальном уровне, а также отследить их изменение за период с 2002 по 2010 г.
Как правило, количественная оценка жилищных условий населения ограничивается показателем жилищной обеспеченности. При межстрановых сопоставлениях данный показатель является ключевым. Жилищная обеспеченность в Российской Федерации в целом остается крайне низкой, особенно в сравнении с западными странами. В среднем по России этот показатель в 2011 г. составлял 23 м2 на жителя. Для сравнения: в Германии он составляет 35 м2/чел., в Швеции, Норвегии, Канаде - 40 м2, в США - 70 м2 [2]. На уровне крупнейших городов в европейских странах жилищная обеспеченность колеблется в пределах 30-50 м2/челЛ В Россий-
1 State of European Cities Report - Adding Value to the European Urban Audit. European Commission, 2007. URL: http:// ec.europa.eu/regional_policy/sources/docgener/studies/pdf/urban/ stateofcities_2007.pdf.
ской Федерации даже в самых благополучных городах данный показатель не достигает 27 м2, а в большинстве крупнейших городов он составляет 22-23 м2 (рис. 1). При этом расчеты по данным переписей показывают, что в действительности жилищная обеспеченность населения еще ниже и в большинстве городов равна 18-19 м2/чел. Такие расхождения, очевидно, связаны с тем, что значительная доля жилищного фонда используется в качестве инвестиционных активов обеспеченных слоев населения, на что указывают многие авторы [1]. Реальная дифференциация жилищных условий населения по городам гораздо менее выражена, обеспеченность жильем в 2010 г. находилась в пределах 18-21,3 м2/чел. (по данным муниципальной статистики - 20-26,5 м2).
Недостаток показателя жилищной обеспеченности заключается в том, что он является усредненным индикатором, не отражающим распределение жилья между различными категориями населения. Используя данные переписей населения, наиболее подходящим представляется анализ структуры домохозяйств по уровню жилищной обеспеченности, результаты которого на национальном уровне показывают, что для домохозяйств, состоящих из 1-2 чел., характерна относительно высокая обеспеченность жильем, превышающая социальную норму жилищных условий. Так, по результатам переписи 2010 г. для одиноко проживающих людей она составила 38 м2/чел. (норма - 33 м2), для пар -23 м2 (норма - 21 м2).
Обеспеченность более крупных домохозяйств уже не соответствует нормам жилищной обеспеченности (18 м2/чел.), для домохозяйств из трех лиц она составила в 2010 г. 17 м2, из четырех лиц -14 м2, из пяти и более лиц - 11 м2/чел.2. Поэтому представляется целесообразным проведение сравнительного анализа жилищных условий по городам на примере домохозяйств из трех и четырех человек, которые составляют большую половину городского населения.
Структура домохозяйств из трех и четырех человек по жилищной обеспеченности в 46 крупных городах России представлена на рис. 2. При этом выделены следующие точки для определения границ интервалов:
- 12 м2/чел. - примерно соответствует средней
2 По данным Всероссийской переписи населения, проведенной в 2010 г.
29
27
25
23
21
19
17
15
J
& о ^ &
ю я & ю S я
и о
& о
42 ° я í—
Я Я & °
S И
SS^S Р t
°tf§! & § ää о
Я МОЯ Я
ЙЧ и &о
& 5
rt о
£
я ^ ч
- s
OVO я
^ S
5 С
2 С^
Ч и
s
я s я
' SI
ч X
с J я M
й и
b о
ь &
3 si?
г
Нои
h О
□ 2002 г. (Всероссийская перепись населения - 2002) ■ 2010 г. (Всероссийская перепись населения - 2010) о 2002 г. (Госкомстат) «2011 г. (Росстат)
Источник: данные Росстата и Всероссийской переписи населения 2002, 2010 гг.
Рис. 1. Жилищная обеспеченность в крупных городах Российской Федерации в 2002 и 2010 гг., м2/чел.
учетной норме обеспеченности для постановки в очередь на улучшение жилищных условий в городах России;
- 18 м2/чел. - соответствует минимальной социальной норме обеспеченности жильем в России;
- 25 м2/чел. - примерно соответствует минимальной норме обеспеченности в развитых странах.
Анализ данных, представленных на рис. 2, показывает, что около 70% населения соответствующей категории в городах проживает в условиях, не соответствующих социальным нормам, принятым в Российской Федерации, и более 90% - в условиях, не соответствующих нормам, принятым в развитых странах мира. Более 25% населения проживает в очень стесненных условиях - менее 12 м2/чел.
Несмотря на некоторую дифференциацию по городам, в целом жилищные условия населения в
Российской Федерации можно считать крайне неблагоприятными. Среди относительно благополучных выделяются города Юга и Черноземья России (Ставрополь, Краснодар, Белгород, Воронеж) и наиболее развитые города Сибири (Тюмень и Красноярск). Наихудшие условия наблюдаются в городах Поволжья и восточной части России: Уфе, Перми, Екатеринбурге, Ижевске, Чебоксарах, Иркутске, Кемерово, Томске и Владивостоке. В то же время необходимо отметить, что в наиболее благополучных городах выше только доля населения с обеспеченностью более 25 м2/чел. Это характерно в российских реалиях чаще всего для весьма зажиточных домохозяйств. При этом удельный вес населения с наихудшими жилищными условиями в этих городах не намного меньше, чем в остальных. Таким образом, данные города характеризуются пониженной долей средних групп населения (12-25 м2/чел.), что свидетельствует о более выраженной дифференциации жилищных условий.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
cS M « M «
X CJ CJ CJ
M & ft S к
О s Ю о - О s m
S X о « -
о X pa T
с
ta i
CS
ft <Ц
с
s
u К о ft о
m
&
«
о К
ä
£
M о
X
u Sí s
H £
I
&
M
X -
i -
о о ft
2 H
ft
Ю iE u ft О
о
X
о ft
<Ц «
« См
i <u
с
«
«
o ft
o -
-
u M
s H
m
CS M X
и CJ -
К о
<u H о = о ft
S X
U s О
Источник: данные Росстата и Всероссийской переписи населения 2010 г
Рис. 2. Структура населения городов Российской Федерации (в домохозяйствах из 3-4 чел.)
по жилищной обеспеченности: 1 - 0-12 м2; 2 - 12-18 м2; 3 - 18-25 м2; 4 - более 25 м2
Жилищные условия населения определяются не только количеством, но и качеством жилья. Если при относительно высокой обеспеченности большая часть горожан проживает в старых домах без удобств, потребность в жилье остается высокой. В связи с этим необходимо проанализировать структуру распределения населения по домам различных периодов постройки (рис. 3). В большинстве городов основу жилищного фонда составляют типовые дома, возведенные в ходе послевоенного и индустриального массового строительства (1950-1980 гг.). Доля старого и потенциально ветхого жилья в городах существенно дифференцирована и, как правило, низка в промышленных центрах и городах, в которых большая часть таких построек была разрушена в годы Великой Отечественной войны.
Однако необходимо отметить, что год постройки не определяет качество жилья. Жилье 19571997 гг. постройки значительно уступает многим довоенным зданиям по качеству и степени износа (срок эксплуатации «хрущевок» - 50 лет, панельных домов - 100 лет, «сталинок» - 130-150 лет). Кроме того, многие постройки, возведенные в ходе послевоенного хозяйственного освоения Сибири и Дальнего Востока, носили временный характер и были рассчитаны на короткий срок эксплуатации, однако в итоге значительная часть населения проживает в них до сих пор. Поэтому, несмотря на относительно небольшой возраст этих жилых домов, большая часть из них является малопригодной для проживания. Таким образом, показателем более высокого качества жилищного фонда может быть
535323232323232323232348
1оо%
9о%
8о%
7о%
6о%
5о%
4о%
30% ■
2о%
10% ■
о о
ю s
о о ш о X
a и 4 ■o ■о u о ■В СЗ W ч & W
u 4 I а ш X !Г Я" о - о
ч Ш 55 и (D ^ о я X (D а S X
о aj X я s ю а !Г <D е о <и
x u i & w ч о О 2 t- х (D а (D S (D « Рч С в U ч (D ч 3 ^ 3 4 о 5
£ ^ О W m О
12
10
8
6
4
2
■ До 1956 г. □ 1957-1970 гг. ■ 1971-1996 гг.
□ 1997-2010 гг. о Доля населения в ветхом и аварийном жилье в 2010 г.
Источник: данные Росстата и Всероссийской переписи населения 2010 г
Рис. 3. Распределение населения по времени постройки дома (левая шкала) и доля аварийного и ветхого жилья в городах России (правая шкала), %
только значительная доля жилья, построенного после 1997 г Среди относительно благополучных городов по данному признаку можно назвать Тюмень, Красноярск, Томск, Казань, Краснодар, Белгород, Воронеж и Ставрополь.
Качество условий проживания населения зависит не только от возраста и степени износа дома, но и от обеспеченности основными видами удобств. В связи с этим представляет интерес анализ данных Всероссийской переписи населения 2010 г об обеспеченности населения элементарными удобствами -холодным и горячим водоснабжением, отоплением и канализацией. Данные, представленные на рис. 4, свидетельствуют о неблагоприятных условиях проживания населения практически во всех городах Сибири и Дальнего Востока. Относительно благополучным выглядит только Красноярск. Таким образом, анализ выявляет крайне низкое качество
среды обитания в восточной части страны даже в крупных развитых городах, что, очевидно, связано с временным характером значительной части построек. В европейской части Российской Федерации хуже всего жилищные условия складываются в центрах относительно слаборазвитых регионов - в Саратове, Ижевске, Оренбурге, Астрахани, Пензе, Брянске и Иваново. Наилучшие показатели в Москве, Санкт-Петербурге, городах с низкой долей старого жилищного фонда (Тольятти, Набережные Челны), а также в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Воронеже, Рязани, Липецке и Владимире.
Помимо жилищных условий населения, вторым важнейшим фактором формирования потребности в жилье является динамика численности жителей города. Рост численности населения при прочих равных условиях будет увеличивать жилищную потребность и спрос на жилье, на что указывают мно-
0
$B'($E*H$E*E*E$E'H$E*H*E$B*E
25
— о- • С печным отоплением ■ С водонабжением вне жилища (колонка)
» Без горячего водоснабжения ....о... Без канализации
Источник: данные Росстата и Всероссийской переписи населения 2010 г
Рис. 4. Обеспеченность населения основными удобствами, %
гие исследователи [8, 9]. Ключевыми показателями при этом являются миграционный и естественный прирост населения, рассчитанный на 1 000 жителей. Во многих крупных городах в последние годы продолжается естественная убыль населения, как правило, компенсируемая миграционным приростом (рис. 5). В большинстве депрессивных городов численность жителей сокращается, что позволяет предположить и постепенное уменьшение потребности населения в жилье. Напротив, высокий спрос на жилье возможен в динамично развивающихся городах с активным приростом населения - в Тюмени, Красноярске, Томске, Краснодаре, Белгороде и др.
Таким образом, потребность в улучшении жилищных условий сохраняется на высоком уровне во всех городах Российской Федерации. Процесс концентрации населения в крупных развитых городах при неблагоприятных текущих жилищных условиях будет значительно ее усиливать. Однако в условиях рыночного распределения жилья необходимым фактором формирования спроса является также платежеспособность населения.
Доходы населения. Высокие доходы, определяемые по уровню средней заработной платы, в
номинальном и реальном выражении характерны для Москвы, Санкт-Петербурга и наиболее развитых городов восточной части страны - Тюмени, Иркутска, Красноярска, Екатеринбурга, Томска, а в номинальном выражении характерны для Хабаровска и Владивостока (рис. 6). Самое менее обеспеченное население сосредоточено в центрах наименее развитых из рассматриваемых регионов -в Ульяновске, Барнауле, Пензе, Брянске, Иваново, Курске, Чебоксарах. В большинстве этих городов также высока доля населения, живущего за счет государственного обеспечения или личного подсобного хозяйства. Этот показатель косвенно отражает потенциальный уровень бедности в городе. Можно заметить, что он высок в депопулирующих городах европейской части России - в Ульяновске, Волгограде, Саратове, Ярославле, Рязани, Пензе, Липецке, Туле, Брянске, Иваново. В городах восточной части страны с высокой долей трудоспособного населения он существенно ниже (Владивосток, Тюмень, Хабаровск, Красноярск), но в менее развитых городах Сибири доля населения с потенциально низкими доходами также выше среднего (Омск, Кемерово, Новокузнецк, Барнаул).
□ Среднегодовой миграционный прирост населения на 1 000 жителей в 2009-2011 гг. ■ Среднегодовой естественный прирост населения на 1 000 жителей в 2009-2011 гг.
Источник: данные Росстата.
Рис. 5. Среднегодовой миграционный и естественный прирост на 1 000 жителей в 2009-2011 гг.
в городах Российской Федерации, чел.
Тыс. руб. 50 45 40 35
3G
25
2G
15
1G
5
G
fe « s ^ ^ ^ °
м & 9 ю S Ю о
Средняя заработная плата в 2011 г.
| I Средняя заработная плата, скорректированная на индекс стоимости жизни в городе в 2011 г.
• Доля населения, у которого основными источниками средств к существованию являются личное подсобное
хозяйство, пенсия, пособие и другие виды государственного обеспечения (Всероссийская перипись населения-2010)
Источник: данные Росстата.
Рис. 6. Показатели платежеспособности населения в городах России
Спрос, предложение и цены на рынке жилья.
В совокупности потребность в жилье и платежеспособность населения определяют спрос на локальных рынках жилья. Анализ позволяет выделить города с потенциально высоким и низким спросом на жилье. Неблагоприятные жилищные условия формируют высокую потребность в жилье во всех рассматриваемых городах, но при этом в одних городах она усиливается из-за притока населения, а в других, напротив, депопуляция несколько ослабляет напряженность на рынке жилья. Одновременно для городов с миграционным приростом характерна и более высокая платежеспособность населения, что в совокупности создает благоприятные условия для формирования спроса на жилищном рынке. Среди таких городов можно выделить Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Томск, Тюмень, Иркутск, Хабаровск, Краснодар, Белгород, Казань, Челябинск, Уфу, Пермь. В менее развитых городах с оттоком населения и низкими доходами предпосылки для создания спроса на рынке почти отсутствуют - Тула, Иваново, Тольятти, Ижевск, Ульяновск, Волгоград, Саратов, Оренбург, Рязань, Пенза, Брянск. В некоторых городах с высоким миграционным приростом доходы населения низки и могут существенно сдерживать спрос, однако при доступных ценах на жилье он также может быть значительным. К таким городам относятся Воронеж, Ставрополь, Курск, Барнаул и др. Напротив, можно выделить группу городов с оттоком или незначительным приростом населения, но достаточно высокой платежеспособностью жителей, например, Владивосток, Ростов-на-Дону, Омск, Нижний Новгород, Кемерово, Калуга. В этих городах спрос скорее может быть значительным, учитывая низкую жилищную обеспеченность горожан.
В соответствии с теорией рынков текущий уровень цен будет определяться соотношением спроса и предложения. В краткосрочном периоде предложение фиксировано, что в условиях повышения спроса закономерно ведет к росту цен. В долгосрочном периоде высокий спрос стимулирует строительство нового жилья и рост предложения, в результате чего уровень цен стабилизируется, объем сделок растет, а жилищные условия населения улучшаются.
Данные, представленные на рис. 7, свидетельствуют, что темпы строительства жилья наиболее значительны в городах с потенциально высоким спросом. В городах, испытывающих депопуляцию населения и экономическую стагнацию, ввод жилья
находится на недостаточном уровне. В то же время уровень цен на жилье в этих городах существенно ниже, чем в развитых. Таким образом, рост предложения в городах с активным спросом явно недостаточен для насыщения спроса, что стимулирует рост цен. Действительно, лишь в трех городах - Краснодаре, Тюмени и Ставрополе - темпы строительства жилья соответствуют европейским нормам (более 1 м2 на человека в год). Если же учесть крайне неблагоприятные текущие жилищные условия населения и быстрое ветшание жилищного фонда, то ввод жилья, необходимый для удовлетворения спроса, должен быть еще более значительным. Тем не менее, как показывают исследования, ввод жилья в Российской Федерации остается малоэластичным к росту доходов населения, что обусловливает его дефицит и рост цен [6]. Исследования показывают, что высокие цены на жилье в наиболее развитых городах представляют собой универсальное явление. Данная закономерность наблюдается как в городах России [9], так и в западных странах [11].
Динамика жилищных условий населения как результат функционирования локальных рынков жилья. Жилищные условия населения не только формируют потребность в жилье, но и отражают результат его распределения на локальных рынках различных городов. При этом данных муниципальной статистики недостаточно, международным стандартом оценки жилищных условий населения является использование данных жилищных переписей. Анализ динамики показателей за 2002-2010 гг. позволяет оценить последствия функционирования рынков и их эффективность в решении жилищной проблемы российских городов. С одной стороны, в соответствии с муниципальной статистикой, за 2002-2011 гг. жилищная обеспеченность в большинстве городов в среднем увеличилась на 15-20% (см. рис. 1). С другой стороны, данные переписей свидетельствуют о том, что этот показатель, во-первых, на порядок меньше заявленного, во-вторых, не произошло и его заметного улучшения за межпереписной период: прирост по городам составил не более 10%, а в Москве он значительно сократился. Вероятно, значительная доля введенного жилья была направлена на удовлетворение не потребительского, а инвестиционного спроса и поэтому не нашла отражения в результатах переписи. Более того, поскольку в переписи жилищные условия учитываются в независимости от того, принадлежит ли жилое помещение домохозяйству
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
A 1 —
2
A
А л л A
A A A A A 4 A A A A
A » A A
I I I I ■
i
1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0
а
IQ
a „ g s
и fe о а а ^ s ю ю я
s
~ & -
о и Ж
Ш H О й ;Я
= И g S s
ч Й о & a S о S ( ^ й 8 О
Ü
S3
^ Й и
Й x
Я
о
H 'Л
о Сч
Ч л
s s
а &
fe и
2 G
ч о
m
H Ш
M
à g 2 § I â
Я ^ «
i â ü a
a s
il &
о «
и ¡5
о 5
й О
и и
о о
я я
и о
Й и
-Я o¡
£ W
э cd
о ч
ш о
я о
3 £
g 64 X
Ы л а я
H и
& s
а 2 Sa S3 H «g
X
и fe и о
о а я ш ~
я ^ В о s
о ig ¡в а о
а я р и f_H
& нР нР й
и
& s А и
8 У
X
й
й t а ^ н
-с
X -
и
^ I
и
-с
X
S
U
а
и ю й i
й И Ы
ч о о ^ а я Ь р S ^ а 5 w
я il s
й и и л
^ о о а
^ а я «
и ^ и я
У S3 Ь
^ о
О
О
Источник: данные Росстата.
Рис. 7. Ввод жилья (правая шкала, м2/чел.) и средние цены на жилье (левая шкала, тыс. руб.)
в городах Российской Федерации:
1 - ввод жилья на человека в среднем за год в 2007-2011 гг.;
2 - средняя цена одного квадратного метра жилья в 2011 г
или оно арендует его, то такое расхождение данных говорит о том, что определенная доля квартир вообще не была реализована и пустует. Таким образом, значительная часть вновь возведенного жилья не оказывает никакого влияния на изменение жилищных условий населения, поскольку не является объектом потребления даже в виде аренды.
Еще одним доказательством в пользу данного предположения являются результаты сопоставления числа жилых помещений по данным муниципальной статистики с количеством частных домохозяйств по данным переписи населения. На национальном уровне такой сравнительный анализ неоднократно проводился. В частности, в работе [11] показано, что в 2002 г. число учтенных жилых помещений (по данным статистики жилищного фонда) примерно на 10% превосходило число частных домохозяйств (по данным переписи 2002 г.). При этом сопоставление подобных показателей по результатам переписи 1989 г. показало превышение числа домохозяйств над числом квартир, а по данным микропереписи 1994 г. - примерное совпадение показателей. Прогнозные оценки для 2010 г. демонстрировали тенденцию к увеличению разрыва между числом квартир и домохозяйств. На основании проведенного анализа, по мнению
автора, такая ситуация свидетельствует не столько об улучшении жилищных условий россиян, сколько о растущей доле пустеющего по тем или иным причинам жилищного фонда.
Сравнительный анализ данных по крупным городам за 2010 г. показывает, что в большинстве городов число квартир превышает число домохозяйств, однако в некоторых городах наблюдается обратная картина, например, в Москве число домохозяйств на 15% превосходило число квартир на конец 2010 г. Таким образом, сопоставление не позволяет оценить долю пустующих квартир, которая по оценкам некоторых экспертов достигает в Москве около 5%, поэтому целесообразным представляется сопоставление числа жилых помещений по данным статистики жилого фонда и переписи. Проведенные расчеты по Москве позволили получить результат, близкий к расчетам экспертов, - около 3% имеющихся жилых помещений пустует. Необходимо отметить, что в Москве с ее относительно высоким уровнем реализации квартир и развитым рынком аренды данный показатель оказался одним из самых низких, в других крупных городах доля пустующих жилых помещений заметно выше (рис. 8). Особенно высока она в городах с убылью населения или значительной долей ветхого жилья. К таким городам
5о
2о
И ^ & ^ ¡X о ю К Ю р
2 ^ Ü о
О
tí
U g
Е щ
S
S & H ю
-P- « x с X о i I Ï
X и X & Q-< V 2 О H i* CL, X а G
О ^ X О К M <
¡ » 3 I M
M S
И R H
a Ю
Л ^
□ В жилищном фонде, введенном за 2002-2009 гг.
■ В общем жилищном фонде
Источник: данные Росстата.
Рис. 8. Доля пустующих жилых помещений в жилищном фонде, %
0
относятся Саратов (25%), Пенза (18%), Тула (19%), Иркутск (15%), Брянск (13%), Курск (12%), Астрахань (11%), а также развитые города с высокими темпами строительства - Краснодар (20%), Тюмень (28%), Казань (11%).
Таким образом, наличие пустующих квартир связано не только с высокой долей инвестиционного жилья. В соответствии с общемировыми тенденциями пустующее жилье в большей степени характерно для деградирующих городов с депопуляцией населения. Для определения величины доли пустующего жилищного фонда, связанной с несовершенством предложения жилья, был проведен сравнительный анализ показателей ввода квартир за период 2002-2009 гг. и числа жилых помещений в домах, построенных после 2002 г., учтенных в ходе переписи населения 2010 г. Даже с исключением из анализа жилья, построенного за 2010 г. и, возможно, частично заселенного к моменту проведения переписи, разрыв между показателями оказывается впечатляющим: в среднем около 30% жилых помещений, введенных за 2002-2009 гг., к концу 2010 г. так и остались незаселенными (рис. 8).
Доля пустующего нового жилья относительно низка в развитых городах восточной части страны (Тюмень, Красноярск, Хабаровск, Томск, Иркутск), а также в городах с высокой долей индивидуального строительства (Барнаул, Оренбург, Ижевск, Ставрополь). Высокая доля пустующих квартир в новых домах в большинстве городов свидетельс-
твует о том, что ввод жилья либо не соответствует платежеспособному спросу населения, либо в значительной степени направлен на удовлетворение инвестиционного спроса. В любом случае 1/3 вводимого жилья не становится объектом потребления, а значит, никак не способствует улучшению жилищных условий горожан.
Сравнительный анализ структуры домохозяйств по итогам переписи 2002 и 2010 гг. показывает, что наблюдается увеличение доли населения с обеспеченностью жильем свыше 18 м2, однако основная часть этого роста (в среднем около 70%) приходится на домохозяйства с обеспеченностью свыше 25 м2/ чел., что в российских реалиях характерно только для обеспеченных домохозяйств. Однако можно отметить, что доля населения с наихудшими жилищными условиями (менее 12 м2/чел.) не только не уменьшилась, но даже увеличилась в большинстве рассматриваемых городов. Иными словами, на фоне некоторого улучшения жилищных условий населения в российских городах наблюдается заметное усиление их дифференциации. Это является закономерным итогом развития рыночных отношений в жилищной сфере. Некоторые авторы подчеркивают [3], что вследствие советской уравнительной системы распределения жилья в Российской Федерации дифференциация жилищных условий населения в постреформенный период была значительно слабее дифференциации населения по доходам, однако по мере развития рынков жилья она имеет тенденцию к
усилению. Действительно, данные представленные на рис. 9, наглядно демонстрирует данный процесс. К 2010 г. наиболее обеспеченные слои населения существенно увеличили потребление жилья, а бедные слои фактически остались проживать в тех жилищных условиях, которые они получили от советской системы распределения. Явное ухудшение ситуации наблюдается в Москве, Нижнем Новгороде, Самаре, Волгограде, Тольятти, Томске, Кемерове, Иванове, Владимире, Чебоксарах. При этом не прослеживается явной связи между степенью развитости города и динамикой жилищных условий населения. Так, улучшение жилищных условий большей части населения произошло лишь в некоторых развитых городах (Казань, Краснодар, Белгород, Ростов-на-Дону) и при этом оказалось сопоставимым с динамикой показателей в Туле, Пензе, Курске, Смоленске, Рязани, Астрахани и т.д.
Анализ изменения распределения населения городов по году постройки домов (рис. 10) показывает, что интенсивное обновление жилищного
фонда более характерно для развитых городов. В депрессивных городах с низким вводом жилья доля проживающих в домах, построенных после 1997 г., почти не растет: подавляющая часть населения продолжает проживать в домах послевоенной постройки низкого качества.
Анализ динамики жилищных условий населения свидетельствует о том, что основным результатом функционирования локальных рынков жилья крупных городов стало не реальное улучшение жилищных условий населения, а удовлетворение потребительского и в значительной степени инвестиционного спроса наиболее обеспеченных слоев горожан. Постоянный рост цен на жилье в развитых городах делает недвижимость наиболее привлекательным инвестиционным активом для состоятельных жителей и при этом практически недоступным потребительским товаром для остальных слоев населения. Исследователи отмечают, что рынок жилья в России, направленный в 1990-е гг. был на удовлетворение запросов элиты, а в 2000-е гг. -
■ 0-12 0 12-18 ■ 18-25 В Более 25
Источник: данные Росстата.
Рис. 9. Изменение структуры населения городов в домохозяйствах из 3-4 чел. пожилищной обеспеченностиза 2002-2010гг., пп: 1 - 0-12м2, 2 -12-18м2, 3 -более 25 м2
15
10
■ До 1956 г. □ 1957-1970 гг. □ 1971-1996 гг. ■ После 1997 г.
Источник: данные Росстата.
Рис. 10. Изменение структуры населения городов по году постройки дома за 2002-2010 гг., пп
спроса «верхнего среднего» слоя, в настоящее время фактически исчерпал свои возможности по решению жилищной проблемы, так и не затронул интересы «базового» слоя населения, составляющего примерно половину занятых в экономике [1].
Таким образом, на фоне огромного дефицита жилья и плохих жилищных условий большей части населения на локальных рынках возник кризис перепроизводства элитного жилья. При этом проблема дефицита предложения при наличии платежеспособного спроса характерна именно для наиболее развитых городов. В менее крупных и развитых городах значительное расширение коммерческого предложения жилья невозможно в силу того, что, несмотря на значительную потребность в жилье и в этих городах, доходы населения не позволяют трансформировать эту потребность в спрос на рынке. Исследования российских регионалистов показывают, что чаще всего именно величина города и статус региональной центра определяют наличие в нем факторов платежеспособного спроса на жилье (низкие показатели безработицы, высокие доходы, активный миграционный прирост) [5, 7, 10].
Выводы. Проведенный анализ основных параметров спроса и предложения на локальных рынках жилья крупных российских городов позволяет сделать следующие важные выводы.
1. Во всех рассмотренных городах жилищные условия остаются крайне неблагоприятными, а потребность в жилье - огромной. Кроме того, в некоторых городах рост численности населения усиливает эту потребность еще больше. В условиях рынка решающим фактором, трансформирующим потребность в спрос, является платежеспособность населения. При этом именно в развитых городах наблюдается более активный миграционный приток, который в совокупности с высокими доходами формирует спрос на жилье. В менее развитых городах низкая платежеспособность населения и сокращение его численности не позволяют создать на рынке жилья высокий спрос.
2. В развитых городах предложение жилья увеличивается более быстрыми темпами. В таких городах выше доля населения, проживающего в новых домах, и лучше общее состояние жи-
лищного фонда. В то же время, несмотря на относительно высокие темпы строительства, подавляющая часть ввода жилья представляет собой элитную недвижимость и направлена на удовлетворение инвестиционного и потребительского спроса наиболее обеспеченных горожан. Свыше 1/3 жилья остается незаселенным, а это значит, что средняя обеспеченность жильем здесь в редких случаях бывает выше, чем в менее развитых городах. Главная жилищная проблема этих городов заключается в недостаточной платежеспособности большей части населения, для которых жилье оказывается недоступным по причине чрезмерно высоких цен. На данном этапе происходит постепенное улучшение жилищных условий, однако оно коснулось только зажиточных слоев населения, что приводит к дальнейшему углублению неравномерности распределения жилья. В целом предпосылки для решения жилищной проблемы на основе рынка есть, однако необходимы дополнительные меры со стороны государства по стимулированию строительства жилья эконом- и комфорт-класса для домохозяйств со средними доходами. В долгосрочной перспективе при условии существенного увеличения темпов ввода такого жилья по мере насыщения спроса и сокращения цен возможно постепенное улучшение жилищных условий большей части населения.
3. В городах с оттоком и старением населения и низким экономическим потенциалом ввод жилья, как правило, существенно ниже. Рыночный оборот жилья при этом менее активен, поэтому жилищные условия населения этих городов не претерпели существенных изменений с советских времен: они значительно менее дифференцированы, характеризуются более низкой долей горожан как с наименьшей, так и с наибольшей обеспеченностью, высоким удельным весом населения с обеспеченностью выше учетной, но меньше социальной нормы (12-18 м2/чел.). Значительная часть жителей проживает в домах советской послевоенной и индустриальной постройки. За счет оттока населения и преобладания бездетных домохозяйств средняя обеспеченность находится на уровне развитых городов (например, в Туле, Иванове, Смоленске, Твери). Однако в долгосрочной перспективе при текущих низких темпах ввода жилья имеющийся жилищный фонд будет быстро
изнашиваться, а качество условий проживания -резко ухудшаться. Уже сейчас во многих из этих городов остро стоит проблема ветхого и аварийного жилья. Относительно низкие цены на жилищных рынках здесь отражают не только меньший дефицит предложения жилья, но и его худшее качество. В данных городах почти отсутствуют рыночные предпосылки для существенного увеличения предложения жилья и улучшения жилищных условий населения в долгосрочном периоде. Поэтому вмешательство государства должно быть более масштабным и включать строительство социального жилья и другие меры по обновлению жилищного фонда. Примером такой активной жилищной политики является программа по переселению жителей из ветхого и аварийного жилья, реализованная в Астрахани.
Список литературы
1. Бессонова О. Э. Жилищная модель на современном этапе // ЭКО. 2009. № 7. С. 58-70.
2. ВикторовМ., Кошелев В., Грахов В. Национальный проект по жилью: факторы реализации // Экономист. 2007. № 1. С. 56-60.
3. Гусев А.Б. Доходное и жилищное неравенство граждан: механизм поддержания социальной стабильности // Проблемы теории и практики управления. 2007. № 4. С. 50-59.
4. Жилищная экономика. М.: Дело. 1996. 224 с.
5. Зубаревич Н.В. Города как центры модернизации экономики и человеческого капитала // Общественные науки и современность. 2010. № 5. С. 5-19.
6. КосареваН.Б., Полиди Т.Д., ПузановА.С. Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития // Вопросы экономики. 2013. № 3. С. 109-125.
7. Лексин В.Н. Города власти: административные центры России // Мир России. 2009. № 1. С. 3-33.
8. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 20. С. 2-12.
9. МахроваА.Г., СапожниковА.Ю. Влияние социально-экономической ситуации на рынок жилья в городах России: опыт анализа и моделирования // Региональные исследования. 2007. № 5. С. 59-64.
10. Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Города и сельская местность: состояние и соотношение в
пространстве России // Региональные исследования. 2010. № 2. С. 42-57.
11. Щербакова Е.М. Жилищные условия россиян // Демоскоп Weekly. 2011. № 449-450. URL: http://demoscope.ru/weekly/2011/0449/barom01.php.
12. Hwang M., Quigley J.M. Economic fundamentals in local housing markets: evidence from U.S. metropolitan regions // Journal of regional science. 2006. Vol. 46. № 3. P. 425-453.
Regional economics: theory and practice Economy and management
ISSN 2311-8733 (Online) ISSN 2073-1477 (Print)
HOUSING DEMAND IN THE LOCAL HOUSING MARKETS OF THE MAJOR CITIES OF RUSSIA
Svetlana D. NAFIKOVA
Abstract
Importance The article analyzes the main factors of the housing demand in the large cities of the Russian Federation.
Objectives On the basis of the National Population Census, held in 2002 and 2010, and municipal statistics, the author evaluates the housing conditions of the urban population and their housing demand, population dynamics and solvency of the population and analyses their impact on the supply and demand in the local housing markets.
Methods Based on the comparative analysis, the paper identifies the cities with potentially high and low demand for housing. The author demonstrates that in all large Russian cities, regardless of the level of their development, housing conditions are extremely unfavorable, that determines an acute housing demand. The paper examines the indicators of housing construction, its adequateness to the demand and the dynamics of the inhabitants' housing conditions on the functioning local markets and defines the specifics of the housing markets development in highly developed and less developed cities of Russia. The author arrives at a conclusion that in the highly developed cities with a high rate of population increase, the availability of the effective demand activates the housing construction rate, but that construction is directed to meet the consumer and investment demands of the high-income groups of the population, which leads to the overproduction of the elite housing and deficiency of an economy class residential property market segment, that in its turn, determines the price surge and reduces the availability of affordable housing.
Results The paper identifies the signs of the considerable deepening of the differentiation of housing conditions of
the population, and also a high proportion of investment and vacant housing. In the less developed depopulated cities, the construction of new residential space is hampered by the lack of the effective demand, which determines a high degree of housing stock depreciation and the poor quality of living conditions. Conclusions and Relevance The author substantiates the necessity of a differentiated approach in housing policy in the cities with different levels of development, and demonstrates that all cities require the purposeful State policy to stimulate the construction.
Keywords: local housing market, housing needs, housing conditions, housing demand
References
1. Bessonova O. E. Zhilishchnaya model' na sovre-mennom etape [A housing model at the present stage]. EKO - ECO, 2009, no. 7, pp. 58-70.
2. Viktorov M., Koshelev V., Grakhov V. Nat-sional'nyi proekt po zhil'yu: faktory realizatsii [The national housing project: the implementation factors]. Ekonomist - Economist, 2007, no. 1, pp. 5-60.
3. Gusev A.B. Dokhodnoe i zhilischnoe neraven-stvo grazhdan: mekhanizm podderzhaniya sotsial'noy stabil'nosti [Income and housing disparities of the population: a mechanism for maintaining the social stability]. Problemy teorii ipraktiki upravleniya - Problems of theory and practice of management, 2007, no. 4, pp. 50-59.
4. Zhilishchnayaekonomika [Housing Economics]. Moscow, Delo Publ., 1996, 224 p.
5. Zubarevich N.V. Goroda kak tsentry modernizat-sii ekonomiki i chelovecheskogo kapitala [Cities as the centers of economic modernization and human capital].
Obschestvennye nauki i sovremennost ' - Social sciences and modernity, 2010, no. 5, pp. 5-19.
6. Kosareva N.B., Polidi T.D., Puzanov A.S. Rynok zhilishchnogo stroitel'stva v Rossii: sovremennoe sos-toyanie i perspektivy razvitiya [The housing construction market in Russia: the current status and development prospects]. Voprosy Economiki, 2013, no. 3, pp. 109-125.
7. Leksin V.N. Goroda vlasti: administrativnye tsentry Rossii [Cities of authorities: the Russian administrative centers]. Mir Rossii - World of Russia, 2009, no. 1, pp. 3-33.
8. Malkina M.Yu., Shchulepnikova E.A. Analiz sostoyaniya i tendentsii rynka zhiloi nedvizhimosti v Rossiiskoi Federatsii [An analysis of current state and trends of the Russian Federation housing market]. Ekonomicheskiy analiz: teoriya i praktika - Economic analysis: theory and practice, 2012, no. 20, pp. 2-12.
9. Makhrova A.G., Sapozhnikov A.Yu. Vliyanie sotsial'no-ekonomicheskoi situatsii na rynok zhil'ya v gorodakh Rossii: opyt analiza i modelirovaniya [An impact of the socio-economic situation on the housing markets of the Russian cities: an experience analysis and modeling]. Regional'nye issledovaniya - Regional studies, 2007, no. 5, pp. 59-64.
10. Nefedova T.G., Treivish A.I. Goroda i sel'skaya mestnost': sostoyanie i sootnoshenie v prostranstve Rossii [Cities and countryside: the status and proportion in the space of Russia]. Regional'nye issledovaniya -Regional studies, 2010, no. 2, pp. 42-57.
11. Shcherbakova E.M. Zhilishchnye usloviya rossiyan [Housing conditions of the Russian population]. Demoskop Weekly - Demoscope Weekly, 2011, no. 449-450. Available at: http://www.demoscope. ru/weekly/2011/0449/ barom01 .php#_FNR_3. (In Russ.)
12. Hwang M., Quigley J. M. Economic fundamentals in local housing markets: evidence from U.S. metropolitan regions. Journal of regional science, 2006, vol. 46, no. 3, pp. 425-453.
Svetlana D. NAFIKOVA
Bashkir Academy of Public Administration and Management under President of Republic of Bashkortostan, Ufa, Republic of Bashkortostan, Russian Federation [email protected]
