CC BY
0Развитие инструментов управления коммерческой недвижимостью: аспекты повышения экономической эффективности в условиях трансформации спроса
Шиляев Александр Сергеевич,
магистрант, Российский университет дружбы народов (РУДН) E-mail: alexshilyaev7704@gmail.com
Целью статьи является выявление инструментов управления коммерческой недвижимостью в современных условиях. Актуальность исследования обусловлена тем, что на российском рынке коммерческой недвижимости наблюдается массовое перераспределение коммерческих объектов, что связано с повышенными рисками для владельцев и управляющих компаний. На основании анализа научных источников получен вывод, что эффективное управление коммерческой недвижимостью представляет собой комплексный подход, сочетающий анализ и планирование, управление рисками, техническое обслуживание и профессиональное управление объектами недвижимости с учетом особенностей рыночной конъюнктуры. Сделано предположение, что в условиях, характеризующихся динамичными изменениями и высокой степенью экономической неопределенности, возрастает важность использования инструментов минимизации факторов риска. Показано, что в процессе управления коммерческой недвижимостью целесообразно применять инструменты диверсификации с целью распределения инвестиций между различными классами активов и регионами, инструменты создания резервных фондов с целью покрытия неожиданных расходов, инструменты мониторинга состояния объекта с целью своевременного выявления и устранения технических рисков. Реализация стратегий управления рисками и минимизация негативного влияния риск-факторов с использованием предложенных инструментов позволит повысить эффективность использования имеющихся активов и обеспечить стабильность получаемого дохода от объектов коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, управление недвижимостью, инструменты управления недвижимостью, управление рисками, рынок недвижимости.
Введение
Рынок коммерческой недвижимости является одним из базовых элементов экономики, а объекты коммерческой недвижимости выступают в качестве неотъемлемых элементов хозяйственных отношений. Коммерческая недвижимость выступает источником предпринимательского дохода, что требует от профессиональных участников рынка разработки подходов к управлению с целью оптимизации операций и максимизации объемов денежных поступлений [11]. Согласно данным статистики, российский рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях турбулентности. Так, основным трендом середины 2023 - начала 2024 гг. стал массовый отток иностранных владельцев из российских активов, значительно повлиявший на деятельность профессиональных участников рынка. За период с января по ноябрь 2023 года объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в России вырос на 46% по сравнению с годовым показателем 2022 года, достигнув показателя в 727 миллиардов рублей [5].
Как отмечают эксперты Forbes, характерным для 2023 и 2024 гг. является рост интереса со стороны бизнеса к инвестициям в строительство объектов коммерческой недвижимости, а также приобретению объектов в офисном и складском сегментах с целью сохранения денежных средств от инфляционного давления [2]. Повышение инвестиционной привлекательности сегмента и динамичные изменения требуют разработки новых стратегий и подходов к управлению со стороны участников рынка коммерческой недвижимости.
Целью статьи является выявление инструментов управления коммерческой недвижимостью в современных условиях.
Результаты и обсуждение
На необходимость исследования особенностей управления объектами коммерческой недвижимости указывают данные статистики. В 2023 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке достиг исторического максимума: объем сделок достиг показателя в 833 млрд рублей, что в 1,5 раза превышает показатель 2022 года. Рост демонстрируют сегменты инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость, которые увеличились более чем в два раза, достигнув около 515 млрд. рублей. Основной объем сделок наблюдается в сфере торго-
вой недвижимости, составив 325 миллиардов рублей, или 39% в стоимостном выражении.
Наблюдаемый шестикратный рост данного сегмента во многом обусловлен присутствием значительного числа иностранных игроков, которые выводили свои средства из российских активов и покидали рынок (табл. 1). Сделки с объектами жилой недвижимости оцениваются в 263 миллиарда рублей (32% от общего объема), а офисный сектор занимал 16% (или 136 млрд рублей). Также важно отметить, что в 2023 году наблюдется значительный рост рынка в сегментах торговой недвижимости (+598%) и гостиничной недвижимости (+203%). Сегменты офисной недвижимости и жилой недвижимости демонстрируют высокие, но мене значительные темпы роста: 39% и 19% соответственно.
Таблица 1. Распределение объема инвестиций по типам недвижимости
Тип объектов Стоимость сделок в 2023 г., млрд рублей 2023 к 2022, %
Торговая недвижимость 325 +598%
Офисная недвижимость 136 +39%
Гостиничная недвижимость 54 +203%
Складская недвижимость 53 -36%
Жилая недвижимость 263 +19%
Источник: составлено автором по данным [6]
В период с 2020 по 2022 гг. одну из ведущих позиций на инвестиционном рынке занимал складской сегмент. Однако уже к концу 2023 года объем инвестиций в промышленную недвижимость стал самым низким по сравнению с другими секторами и продемонстрировал снижение на 36%. Данный тренд обусловлен двумя основными факторами: увеличением затрат на строительство вследствие роста стоимости финансирования новых проектов и ростом спроса на качественные складские объекты [6].
Учитывая целевую аудиторию пользователей, следует отметить, что рынок офисной недвижимости тесно связан с экономическим положением. При увеличении бизнес-активности и роста экономики возрастает спрос на офисные помещения, и рынок активно развивается. В периоды экономического спада страны офисный сегмент также испытывает уменьшение спроса. Недвижимость играет важную роль в экономической деятельности, поэтому данный актив становится неотъемлемой частью бизнеса и представляет собой объект предпринимательской деятельности [3]. Е Анализ показал, что на российском рынке ком-^ мерческой недвижимости наблюдается массовое ~ перераспределение объектов, что актуализирует сэ вопросы, связанные с управлением, поскольку пе-,г реходный период сопряжен с повышенными риска-^ ми для владельцев и управляющих компаний.
Управление коммерческой недвижимостью представляет собой целенаправленную деятельность, адаптированную к текущей рыночной конъюнктуре и индивидуальным характеристикам каждого объекта [1]. Теория и практика управления недвижимостью подтверждают, что наиболее эффективное управление объектами недвижимости достигается путем применения современных принципов и подходов к управлению [10]. Цели управления недвижимостью заключаются в достижении экономических результатов от использования объектов. Например, целями управления коммерческой недвижимостью могут выступать следующие: максимизация получаемого дохода, повышение рыночной стоимости объекта, поддержание объекта в надлежащем для эксплуатации состоянии, минимизация затрат на обслуживание и др. [3]. Задачи, решение которых необходимо в процессе управления коммерческой недвижимостью включают маркетинг свободных помещений с целью привлечения арендаторов, реализация процедур потенциальных арендаторов и оценка их надежности, согласование договоров аренды, а также оперативное решение возникающих проблем и запросов арендаторов.
Управление коммерческой недвижимостью представляет собой комплексный процесс, включающий в себя координацию различных аспектов, связанных с эксплуатацией, обслуживанием, арендой, инвестициями и развитием коммерческих объектов (рис. 1). Первый этап процесса включает в себя анализ рынка недвижимости, оценку конкурентной среды, определение целей и стратегий управления, а также планирование бюджета и ресурсов. На втором этапе производится выбор и приобретение коммерческих объектов, реализуются мероприятия по их развитию, модернизации и улучшения для повышения стоимости и конкурентоспособности.
Третий этап включает управление эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости, их техническое обслуживание и ремонт, обеспечение соблюдения норм безопасности использования и соблюдения нормативных требований. Этап эксплуатации и обслуживания включает в себя контроль за потоками доходов и расходов, возникающих в процессе эксплуатации недвижимости, с целью выявления убыточных и прибыльных элементов объектов [8].
Следующий этап представляет собой управление арендными отношениями и включает поиск арендаторов, заключение и управление арендными договорами, взыскание арендных платежей, урегулирование споров и обеспечение удовлетворения потребностей арендаторов. В условиях неопределенности повышается значимость пятого этапа, на котором производится управление различными видами рисков, связанных с коммерческой недвижимостью. Шестым этапом является маркетинг и продвижение. На данном этапе производится разработка маркетинговых стратегий с целью
привлечения потенциальных арендаторов или покупателей (рис. 1).
Анализ и планирование
Приобретение
объектов недвижимости
Эксплуатация и
обслуживание
Маркетинг и продвижение
Управление рисками
Управление арендными отношениями
Рис. 1. Процесс управления коммерческой недвижимостью Источник: составлено автором
В современных условиях, характеризующихся высоким уровнем неопределенности и динамичными изменениями на рынке, возрастает важность планирования и управления рисками. Рыночный анализ необходим для понимания текущих тенденций, прогнозирования будущих изменений и выявления перспективных возможностей для роста. Рыночный анализ включает анализ спроса и предложения, оценку конкурентного окружения, изучение экономических и политических факторов, оказывающих влияние на состояние рынка недвижимости. Неопределенность на рынке коммерческой недвижимости является источником различных видов рисков, комплексная оценка которых необходима для оценки возможных последствий их воздействия на величину доходов собственников. На основе рыночного анализа и оценки рисков разрабатываются стратегии управления коммерческой недвижимостью, определяются цели и приоритеты бизнеса, а также стратегические мероприятия, направленные на достижение поставленных целей.
Таблица 2. Ключевые риски управления коммерческой недвижимостью
Рассмотрим основные риски, характерные для текущей ситуации на рынке недвижимости. Наиболее значительным фактором риска является изменение экономической конъюнктуры, оказывающее влияние на рынок недвижимости и доходность инвестиций. Следующим риском является риск, связанный с невозможностью найти арендаторов в приобретенное помещение, что также влечет за собой финансовые потери для владельца объекта недвижимости. Нестабильность денежных потоков влечет за собой возникновение риска финансирования, в особенности данный риск является высоким для объектов, приобретенных с привлечением заемного капитала.
Владение объектами коммерческой недвижимости сопряжено с техническими рисками и рисками ликвидности. Эксплуатация коммерческой недвижимости подразумевает регулярное обслуживание и ремонт. Проблемы с оборудованием, такие как повреждение кровли, отопительных систем или электропроводки, могут потребовать значительных финансовых вложений в восстановительные работы для поддержания объекта в рабочем состоянии. Поскольку коммерческая недвижимость обычно характеризуется более низкой ликвидностью по сравнению с другими видами инвестиций, продажа таких объектов может занять длительное время, особенно в нестабильных рыночных условиях. Также в условиях динамичных изменений игроки сталкиваются с возросшей конкуренцией, что оказывает непосредственное влияние на стоимость привлечения арендаторов и стабильность получения доходов. Ключевые риски управления коммерческой недвижимостью и инструменты их минимизации систематизированы в таблице 2.
Риск Характеристика Инструменты минимизации
Изменение экономической конъюнктуры Риск связан с потенциальными изменениями в экономической среде, которые могут повлиять на спрос и предложение на рынке недвижимости, а также на доходность инвестиций. Инвесторы могут снизить риск, связанный с изменением экономической конъюнктуры, путем распределения инвестиций между различными классами активов и регионами [8].
Арендный риск Невозможность быстрого привлечения арендаторов для приобретенного объекта может привести к финансовым потерям владельца недвижимости [7]. Отбор арендаторов и заключение долгосрочных договоров аренды позволяет управлять арендным риском.
Риск волатиль-ности денежных потоков Риск возникает из-за потенциальных колебаний в денежных потоках, особенно для объектов, приобретенных с использованием заемных средств, что влечет за собой риск невыплаты кредитов. Разработка стратегий управления денежными потоками и создание резервных фондов позволяет снизить негативное влияние нестабильности доходов и уменьшить риск, связанный с финансированием.
Технический риск Управление объектами коммерческой недвижимости подразумевает проведение регулярных обслуживания и ремонта. Технические проблемы, такие как повреждение кровли, фасада или отопительных систем, могут стать источником возникновения высоких финансовых затрат на ремонт и поддержание объекта в надлежащем состоянии [7]. Регулярные обслуживание и контроль состояния объекта позволяют своевременно выявлять и устранять технические проблемы и минимизировать технические риски [9].
Риск ликвидности Коммерческая недвижимость обычно имеет более низкую ликвидность по сравнению с другими видами инвестиций, следовательно, продажа объектов коммерческой недвижимости требует значительных временных затрат, особенно в нестабильных рыночных условиях. Создание резервных фондов на случай неожиданных расходов и приобретение страховых полисов на объекты недвижимости помогает смягчить финансовые последствия технических проблем и риска ликвидности [8].
сз о
со £
т Р сг
СТ1 А ш
Источник: составлено автором по данным [7; 8; 9]
Использование предложенных инструментов позволяет предотвратить появление рисковых событий или смягчить негативные последствия в случае наступления факторов риска. Реализация стратегий управления рисками позволяет повысить эффективность использования имеющихся активов и обеспечить стабильность получаемого дохода от объектов коммерческой недвижимости.
Заключение
На основании проведенного исследования можно заключить, что эффективное управление коммерческой недвижимостью включает в себя комплексный подход, сочетающий анализ и планирование, управление рисками, техническое обслуживание и профессиональное управление объектами недвижимости с учетом особенностей рыночной конъюнктуры. В условиях, характеризующихся высокой степенью неопределенности, возрастает важность процессов планирования и управления рисками, сопряженными с деятельностью на рынке коммерческой недвижимости.
Анализ рынка необходим для понимания текущих тенденций, прогнозирования будущих изменений и выявления потенциальных возможностей для роста. Эффективный анализ рынка позволяет идентифицировать наиболее востребованные объекты, оценивать конкурентное окружение и разрабатывать эффективные стратегии управления. Также анализ позволяет выявлять риски, к которым относятся: изменения в экономической конъюнктуре, сложности с привлечением арендаторов, нестабильность денежных потоков, технические проблемы и др. Управление рисками и обеспечение ликвидности объектов недвижимости являются ключевыми аспектами владения коммерческой недвижимостью в современных условиях.
Инструменты управления рисками, связанные с владением объектами коммерческой недвижимости, включают в себя диверсификацию портфеля объектов недвижимости, заключение долгосрочных арендных договоров, создание резервных фондов, регулярное техническое обслуживание объектов и страхование от наступления рисковых событий. Предложенные инструменты являются ключевыми элементами стратегий управления коммерческой недвижимостью в условиях, характеризующихся неопределенностью и высокой степенью нестабильности. Внедрение предложенных инструментов в процессы управления коммерческой недвижимостью позволит обеспечить высокую эффективность деятельности, обеспечит получение стабильного дохода для собственников, а также позволит обеспечивать прирост рыночной стоимости объектов за счет проведения регулярного обслуживания и поддержания объектов в надле-3 жащем состоянии.
CL
е
3 Литература
сэ см
,г 1. Балахнин А.М. Инструменты анализа развития
z рынка жилой недвижимости России в совре-
менных экономических условиях // Прогрессивная экономика. 2023. № 12. С. 52-65.
2. Без денег и людей: с какими рисками столкнется коммерческая недвижимость в 2024 году // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/ biznes/503583-bez-deneg-i-ludej-s-kakimi-riskami-stolknetsa-kommerceskaa-nedvizimost-v-2024-godu (дата обращения: 08.04.2024).
3. Демченко Е.А., Кожевников К.И. Особенности управления коммерческой недвижимостью в современных условиях // Вестник УрФ У. Серия: Экономика и управление. 2011. № 6. С. 86-93.
4. Капелюк З.А., Котельникова М.С. Тенденции развития столичного рынка офисной недвижимости в современных условиях // Общество: политика, экономика, право. 2024. № 1. С. 7076.
5. Недвижимость в тренде // Ведомости. URL: https://spb.vedomosti.rU/realty/articles/2023/11/2 8/1008264-nedvizhimost-trende (дата обращения: 07.04.2024).
6. Рынок коммерческой недвижимости в России: итоги 2023 года // Газпромбанк инвестиции. URL: https://gazprombank.investments/blog/mar-ket/rynok-nedvizhimosti-prognoz/ (дата обращения: 05.04.2024).
7. Скрипник О.Б. Национальная и региональная система управления рисками на рынке жилья России в условиях кризиса его доступности // Актуальные проблемы социально-экономического развития России. 2011. № 4. С.19-25.
8. Скрипник О.Б. Современные инструменты минимизации санкционных рисков // Вестник евразийской науки. 2023. Т. 15, № 6. С. 1-8.
9. Чупраков Д.С. Методы управления коммерческой недвижимостью // Российские регионы в фокусе перемен: Сборник докладов XVII Международной конференции. Екатеринбург: ООО Издательский Дом «Ажур», 2023. С. 248-251.
10. Шелихова Е.В., Захарченко Д.А. Управление коммерческой недвижимостью // Экономика строительства и городского хозяйства. 2021. Т. 17. № 1. С. 41-51.
11. Li Y., Chen L. Risk of commercial real estate: A review of literature // 10th International Conference on Service Systems and Service Management. Hong Kong, China. 2013. pp. 499-504.
DEVELOPMENT OF COMMERCIAL REAL ESTATE MANAGEMENT TOOLS: ASPECTS OF INCREASING ECONOMIC EFFICIENCY IN THE CONTEXT OF DEMAND TRANSFORMATION
Shilyaev A.S.
Peoples' Friendship University of Russia (RUDN)
The purpose of the article is to identify tools for managing commercial real estate in modern conditions. The relevance of the study is due to the fact that the Russian commercial real estate market is experiencing a massive redistribution of commercial properties, which is associated with increased risks for owners and management companies. Based on the analysis of scientific sources, it was
concluded that effective management of commercial real estate is an integrated approach combining analysis and planning, risk management, maintenance and professional management of real estate objects, taking into account the peculiarities of market conditions. It is assumed that in conditions characterized by dynamic changes and a high degree of economic uncertainty, the importance of using tools to minimize risk factors increases. It is shown that in the process of managing commercial real estate, it is advisable to use diversification tools to distribute investments between different asset classes and regions, tools for creating reserve funds to cover unexpected expenses, tools for monitoring the condition of an object in order to timely identify and eliminate technical risks. The implementation of risk management strategies and minimizing the negative impact of risk factors using the proposed tools will increase the efficiency of using existing assets and ensure the stability of income from commercial real estate.
Keywords: commercial real estate, real estate management, real estate management tools, risk management, real estate market.
References
1. Balakhnin A. M. Tools for analyzing the development of the residential real estate market in Russia in modern economic conditions // Progressive Economy. 2023. No. 12. pp. 52-65.
2. Without money and people: how they can face commercial real estate in 2024 // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/ biznes/503583-bez-deneg-i-ludej-s-kakimi-riskami-stolknetsa-kommerceskaa-nedvizimost-v-2024-godu (date of application: 04/08/2024).
3. Demchenko E.A., Kozhevnikov K.I. Features of commercial real estate management in modern conditions // Bulletin of the UrF U. Series: Economics and Management. 2011. No. 6. pp. 86-93.
4. Kapelyuk Z.A., Kotelnikova M.S. Trends in the development of the capital's office real estate market in modern conditions // Society: politics, economics, law. 2024. No. 1. pp. 70-76.
5. Real estate in trend // Vedomosti. URL: https://spb.vedomosti. ru/realty/articles/2023/11/28/1008264-nedvizhimost-trende (date of application: 04/07/2024).
6. Commercial real estate market in Russia: results of 2023 // Gazprombank investments. URL: https://gazprombank.investments/ blog/market/rynok-nedvizhimosti-prognoz / (date of access: 04/05/2024).
7. Skripnik O.B. National and regional risk management system in the Russian housing market in the context of the crisis of its accessibility // Actual problems of socio-economic development of Russia. 2011. No. 4. pp. 19-25.
8. Skripnik O. B. Modern tools for minimizing sanctions risks // Bulletin of Eurasian Science. 2023. Vol. 15, No. 6. pp. 1-8.
9. Chuprakov D.S. Methods of space expedition management // Russian states in the world: A collection of reports of the XVII International Conference. concerts. Yekaterinburg: LLC Publishing House "Azhur", 2023. pp. 248-251.
10. Shelikhova E.V., Zakharchenko D.A. Commercial real estate management // Economics of construction and urban economy. 2021. Vol. 17. No. 1. pp. 41-51.
11. Li Yu., Chen L. Risks of commercial real estate: a literature review // 10th International Conference on Service Systems and Service Management. Hong Kong, China. 2013. pp. 499-504.
