CC BY
108
Problems of commercial real estate in crisis Zaychenko K. (Russian Federation)
Проблемы управления коммерческой недвижимостью в условиях кризиса
Зайченко К. В. (Российская Федерация)
Зайченко Карина Владиславовна / Zaychenko Karina - студент, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, профиль подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью»,
Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в современных условиях рынок коммерческой недвижимости невозможно представить без участия компаний, занимающихся профессиональным управлением объектами. Влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости выражается в формировании различных факторов, оказывающих негативное воздействие на функционирование объектов. Деятельность компаний, оказывающих услуги по антикризисному управлению коммерческой недвижимостью, направлена на предупреждение этих факторов и смягчение последствий кризиса.
Abstract: nowadays commercial real estate market cannot be imagined without the participation of companies, which engage in the professional management of objects. The impact of the crisis on commercial real estate market is reflected in the formation of various factors that adversely affect the functioning of the facilities. The activities of companies, which provide services in commercial real estate crisis management, are aimed at the prediction of these factors and mitigating the effects of the crisis.
Ключевые слова: недвижимость, коммерческая недвижимость, антикризисное управление, управляющая компания, владелец коммерческой недвижимости, эффективное управление.
Keywords: property, commercial property, crisis management, the management company, owner of commercial property, effective management.
На фоне интенсивного развития рынка коммерческой недвижимости можно наблюдать и возрастающий спрос на услуги по управлению объектами недвижимости [1, 2]. Данные услуги актуальны и востребованы собственниками недвижимого имущества и в нестабильных условиях.
Следует также отметить, что вопросы антикризисного управления актуальны не только для сегмента коммерческой недвижимости, но и для жилищной сферы [3], объектов, находящихся в государственной собственности [4, 5], при реализации инвестиционно-строительных проектов различного масштаба [6, 7] и
др.
Антикризисное управление активами в сфере недвижимости начинается с проведения аудита первоначального бизнес-плана проекта и формирования заключения о причинах развития негативной ситуации. Аудит направлен на получение результатов комплексного анализа финансовых, технологических и управленческих решений проекта [8-11]. По результатам аудита осуществляется подготовка экспертного заключения, нацеленного на увеличение стоимости объекта недвижимости.
Важным является проведение анализа организационной структуры управления объекта. С этой целью оцениваются уровни ответственности, полномочий, взаимоотношений собственника, офиса управления, технических служб, подрядных организаций.
В кризисных ситуациях управляющие компании, как правило, начинают экономить, искать иные методы оптимизации расходов, активнее применять при эксплуатации объектов новые технологии, позволяющие сократить затраты на эксплуатацию. Однако следует отметить и наличие статей, экономия на которых недопустима. Например, не рекомендуется экономить на регламентных работах при обслуживании инженерного оборудования, так как это может привести к серьезным поломкам, а, следовательно, и к существенным затратам.
Следует отметить, что именно в ситуации кризиса первостепенным является маркетинг объекта недвижимости. Это объясняется необходимостью понимания того, каким образом можно привлечь и удержать посетителей.
Комплекс маркетинговых исследований включает следующие мероприятия:
1) формулирование целей исследования - гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в процессе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью;
2) разработка плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и инструменты ее сбора, формы данных, объем выборки;
3) проведение маркетинговых исследований - непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение;
4) подготовка на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости.
Также необходимо разрабатывать актуальные маркетинговые программы, направленные на то, чтобы заинтересовать и удержать будущих клиентов. Отдельным важным вопросом в антикризисном управлении объектом недвижимости выступает грамотный подход к работе с арендаторами. В связи с этим, для увеличения прибыли от объекта может быть проведена его реконцепция.
Кризис выявил многие проблемы, возникающие перед собственниками объектов недвижимости. Безусловно, основной из них является получение доходности в условиях, когда падает спрос и увеличивается доля вакантных площадей. Очевидно, что в наиболее выгодном положении оказались объекты с качественным профессиональным управлением, что обуславливает рост их стоимости через нематериальные составляющие [12]. Наряду с этим возникает вопрос об ужесточении требований к управляющим компаниям. В кризисных условиях от компаний, работающих в сфере недвижимости, требуется сочетание лучших качеств, таких как:
1) готовность к активному поиску рыночных возможностей;
2) открытость во взаимодействии с персоналом;
3) быстрота и гибкость во взаимодействии с внешним окружением;
4) готовность к решительным действиям;
5) слаженность в командной работе;
6) инновационность, ориентация на создание новых продуктов и нестандартные решения; нацеленность на эффективность бизнес-процессов; использование комплекса управленческих систем и инструментов;
7) активное использование механизмов контроля; тщательное и систематичное планирование.
Появившиеся в условиях кризиса возможности для развития данного вида бизнеса, очевидно, будут
способствовать развитию услуг по управлению недвижимости и укреплению конкурентных позиций тех компаний, которые их оказывают.
Литература
1. Иванов В. В., Хан О. К. Управление недвижимостью. - М.: ИНФРА-М, 2007. - С. 39-44.
2. Новикова Н. Г., Ломакина С. А. Развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью: монография. / Под науч. ред. д-ра эконом. наук, проф. Н. Г. Новиковой; ФГБОУ ВПО «РГУТиС». - М., 2012. - 19-42.
3. Авилова И. П., Асаул В. В., Балкизов М. Х. и др. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. Том 15: Недвижимость в строительной и жилищно-коммунальной сферах России. / Москва, 2013.
4. Орлов А. К. Особенности инвестиционной оценки девелоперских мегапроектов с участием государства. // Экономика и предпринимательство, № 5 (ч. 1), 2015 г. С. 892-895.
5. Орлов А. К. Проблемы обеспечения конкурентоспособности особых экономических зон. // Недвижимость: экономика, управление. 2009. № 3-4. С. 13-16.
6. Орлов А. К., Занина Я. А. Организационно-правовые аспекты управления объектами государственной недвижимости. // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 3. С. 299.
7. Орлов А. К., Занина Я. А. Арендный менеджмент при управлении объектами государственной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации. // Современные проблемы науки и образования. 2012. № 4. С. 171.
8. Грабовый П. Г. Сервейинг: организация, экспертиза, управление. Часть третья. Управленческий модуль системы сервейинга. Учебник / под общ. ред. Грабового П. Г.-М.: «АСВ», «Просветитель», 2015.
9. Грабовый П. Г. Сервейинг: организация, экспертиза, управление. Часть первая. Организационно -технологический модуль системы сервейинга. Учебник / под общ. ред. Грабового П. Г.-М.: «АСВ», «Просветитель», 2015.
10. Грабовый П. Г., Солунский А. И. и др. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Учебник для вузов в 2-х частях. / Москва, 2006. Часть 2.
11. Грабовый П. Г., Кулаков К. Ю. Методологические аспекты воспроизводства в сфере недвижимости. // Недвижимость: экономика, управление. 2009. № 2. С. 45-47.
12. Трухина Н. И., Куракова О. А., Орлов А. К. Анализ отечественного и зарубежного опыта учета и оценки гудвилла. // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 1. С. 78-81.
