CC BY
46Статья посвящена вопросу формирования, оценки и наиболее эффективного использования инвестиционного потенциала объектов недвижимости. Для решения вопроса о возможностях более рационального использования муниципальной недвижимости проведена классификация факторов инвестиционной привлекательности, учитывающая их влияние на доход муниципалитета. Предлагается количественная оценка инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости, которую возможно проводить в виде расчета интегрального показателя, на основе метода рейтинговых оценок и агрегирования отдельных показателей в единый. Это позволит оценивать исходное и конечное состояние объекта недвижимости, уже с учетом принимаемых управленческих решений. Рынок недвижимости, как любой другой рынок, функционирует в условиях высокой неопределенности, что осложняет учет и оценку влияния факторов инвестиционной привлекательности. Анализ возможных комбинаций последствий и вероятности наступления рисков позволит их ранжировать и принимать более обоснованные управленческие решения. Еще одним инструментом эффективного управления муниципальной недвижимостью является гибкая арендная политика - использование арендной платы как инструмента не только с точки зрения ее взимания (рассрочки, авансовые платежи и пр.), но и с точки зрения установления и начисления. Предложены примерные показатели эффективности управления муниципальным имуществом.
Ключевые слова: рынок недвижимости; инструменты эффективного управления; инвестиционная привлекательность муниципальной недвижимости; несистематические риски; арендная политика.
ИНСТРУМЕНТЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Фролова Тамара Валериевна,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры менеджмента и бизнес-технологий, Кемеровский институт (филиал) РЭУ имени Г.В. Плеханова; 650992, г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 39 tomulya.frolova.70@mail.ru
Дорофеева Татьяна Павловна,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры менеджмента и агробизнеса, Кемеровский государственный сельскохозяйственный институт; 650021, г. Кемерово, ул. Карла Маркса, 12 tpd57.77@mail.ru
Управление объектами недвижимости требует больших инвестиционных вложений. Поэтому вопросы формирования, оценки и наиболее эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики.
Одним из важных компонентов инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости является качество менеджмента, которое связано как с эксплуатацией объекта, так и с его взаимодействием с окружающей средой. Управление недвижимостью предполагает совмещение этих двух направлений,поиск и реализацию оптимального соотношения между ними.
В современных условиях нестабильности, спада деловой актив-
ности, необходимо использовать инновационные подходы — совершенствовать модели, методы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью. Это должно повысить инвестиционный потенциал муниципальной недвижимости, существенно улучшить качество управления муниципальной собственностью.
Понятие «управление недвижимостью» не является устоявшейся категорией, так как существует множество определений, отличающихся по смыслу, который вкладывают в этот термин различные авторы.
Управление с юридической точки зрения — это совершение фактических действий в отношении объекта управления. Объектом же
управления могут выступать объекты недвижимости любой формы собственности.
С экономической точки зрения, управление объектами недвижимости — это целый комплекс мероприятий, направленный на поддержание объекта недвижимости в действующем состоянии. Это включает не только организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами, но и наиболее эффективное использование объекта недвижимости в интересах собственника.
Интересы муниципалитетов, как собственников недвижимости, могут быть сведены к следующему: 1) получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта;
2) получение максимального дохода от перепродажи объекта;
3) увеличение стоимости объекта;
4) использование муниципальной недвижимости для социальных целей.
К инструментам повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью можно отнести:
1) оценку инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости;
2) управление рисками, которые возникают из-за необходимости принимать управленческие
решения в условиях неопределенности;
3) гибкую арендную политику;
4) оценку эффективности управления муниципальной недвижимостью.
Инструменты эффективного управления муниципальной недвижимостью способствуют достижению интересов муниципалитетов, указанных выше, на условиях эффективности, и устойчивости.
Эффективность означает обеспечение наилучшего использования объекта при минимизации затрат на управление муниципальной недвижимостью.
Устойчивость означает обеспечение стабильного потока доходов от управления муниципальной недвижимостью и/или гарантированное получение иной выгоды муниципалитету от этой деятельности.
Классификация факторов инвестиционной привлекательности и их влияние на доход, приносимый муниципальной недвижимостью, представлены в таблице 1.
Для оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости необходимо определить критериальные
Таблица 1
Классификация факторов, характеризующих привлекательность муниципальной недвижимости
Факторы Составляющие Влияние на инвестиционную привлекательность
Факторы привлекательности территории и самого объекта недвижимости. Техническое состояние объекта Анализ качественных характеристик даст возможность более точно определить затраты при принятии решения об инвестировании в недвижимость, которая требует ремонта или реконструкции для получения ожидаемого уровня дохода.
Строительные характеристики Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования, а значит, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка коммерческой недвижимости. Максимально универсальные объекты будут иметь большую привлекательность в сравнении с специализированными объектами
Площадь (общая, полезная, арендная). Необходимо учитывать, что объекты большие по площади менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов.
Прилегающая территория Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости.
Дополнительные преимущества объекта Отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автомашин может не соответствовать требованиям арендаторов, это в свою очередь повлияет на доходность, а значит, на привлекательность объекта коммерческой недвижимости.
Факторы внешней среды Местоположение К положительному влиянию относят наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, которые определяют назначение района, например, административные здания. Отрицательное влияние - наличие объектов, которые образуют высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых помещений.
Транспортная инфраструктура Важный фактор - наличие непосредственного доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.
Инженерная инфраструктура Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта недвижимости.
Общие факторы в районе расположения объекта Ситуация на рынке недвижимости Конъюнктура рынка, количество потен циальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости влияют на привлекательность объекта коммерческой недвижимости.
Престижность района Рассмотрение вариантов землепользования, которые возможны при возникновении необходимости изменить функциональное назначение объекта.
Общая экономическая ситуация Степень развития бизнеса как потенциального претендента с точки зрения аренды и покупки недвижимости. Это влияет на доходность и ликвидность коммерческой недвижимости а, значит, и на ее привлекательность для вложения инвестиций.
Социально- политическая ситуация Улучшение социальных условий и рост жизненного уровня населения. Это является фактором уровня стабильности в регионе, следовательно, привлекательно для инвестора с точки зрения рисков.
Природные факторы Неблагоприятная экологическая обстановка в конечном итоге отрицательно влияет на социально-экономическое развитие территории.
показатели по каждому фактору, рассчитать уровни их влияния, а также оценить совокупное влияние всех факторов, что является сложной задачей.
Для упрощения этой задачи можно предложить количественную оценку инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости, которую возможно проводить в виде расчета интегрального показателя, на основе метода рейтинговых оценок и агрегирования отдельных показателей в единый, который будет не только объединять значения показателей, но и учитывать их значимость в целом.
Для отражения степени влияния факторов, устанавливающих (детерминирующих) инвестиционную привлекательность объектов муниципальной недвижимости необходимо корректное, обоснованное определение весовых коэффициентов, что возможно при использовании экспертного метода.
Весовые коэффициенты значимости факторов инвестиционной привлекательности должны отражать современные представления участников рынка недвижимости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рынке.
Для определения весовых показателей можно использовать несложное ранжирование, которое предполагает, что важность каждого фактора должна оцениваться по шкале относительной значимости в диапазоне от 1 до 10. Чтобы выявить согласованность мнений экспертов по поводу влияния факторов на инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости, может быть предложен, например, коэффициент множественной ранговой корреляции (коэффициент конкорда-ции Кендалла). Это даст возмож-
ность рассчитать количественный интегральный показатель инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости, что позволит оценивать исходное и конечное состояние объекта недвижимости, уже с учетом принимаемых управленческих решений.
Рынок недвижимости, как любой другой рынок, функционирует в условиях высокой неопределенности, что осложняет учет и оценку влияния выше названных факторов. Неопределенность всегда выступает источником риска, поэтому ее следует по возможности минимизировать. Принимая управленческие решения в условиях неопределенности, следует ее формализовать и оценить риски, источником которых является эта неопределенность.
Под рисками управления муниципальной недвижимостью понимается возможность потерь (отрицательная динамика реально достигнутых результатов по сравнению с запланированными), которая возникает вследствие необходимости принятия управленческих решений в условиях неопределенности.
В наиболее общем виде механизм управления рисками можно представить в виде трех основных этапов:
♦ идентификация (определение)
риска;
♦ анализ риска;
♦ адекватная реакция на риск.
Основная задача состоит в том,
чтобы наполнить этот простой алгоритм конкретным содержанием, который отражает специфику того или иного процесса.
Очевидно, что в целом, так же как и на других рынках, все риски, которые возникают на рынке недвижимости, можно разделить
на риски систематические и несистематические.
Под систематическими рисками, как правило, понимаются риски, которые возникают у всех участников хозяйственной деятельности и которые нет возможности исключить на уровне управления отдельным объектом недвижимости (риск изменения экономической ситуации, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.). А также в силу локальности рынка недвижимости, к систематическим рискам необходимо отнести и региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.
В отличие от систематических, несистематические риски — это риски, которые связанны с конкретным объектом муниципальной недвижимости, его особенностями: площадь (полезная, арендная), состояние помещения, подъездные пути и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления объектом недвижимости.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факторов, также возможно ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, которые определяют «переносимость» того или иного риска [1].
Возможные комбинации последствий риска и вероятности его наступления, определяющие меру «переносимости» риска, могут быть представлены в следующем виде (табл. 2).
Таблица 2
Матрица комбинаций последствий и вероятности риска
Последствия Вероятность
Низкая Средняя Высокая
Катастрофические Б А А
Средние В Б А
Незначительные Г Г Б
Проведя анализ возможных комбинаций последствий и вероятности наступления рисков, их можно ранжировать следующим образом:
А — критический риск, который однозначно должен быть исключен;
Б — трудно переносимый риск, от него следует избавиться как можно раньше; В — переносимый риск, от него необходимо избавиться по мере возможности; Г — допустимый риск.
Идентификация и анализ рисков должны являться основанием для реализации мероприятий по практическому управлению рисками.
В целом можно говорить о следующих вариантах реакции на риск:
1. Предотвращение риска — изменение ситуации, которая вызывает риск.
2. Передача риска — возложение риска на другую сторону (подрядчика, инвестора, арендатора).
3.Разделение риска — перераспределение ответственности между участниками соглашения (договор об аренде).
4. Сокращение риска — например, создание противопожарной системы безопасности.
5. Страхование риска. Состав мероприятий по управлению рисками зависит от конкретного объекта муниципальной недвижимости.
Как уже отмечалось выше, еще одним инструментом эффективного управления муниципальной недвижимостью является гибкая арендная политика. Выработка и проведение обоснованной арендной политики, обеспечивающей высокий уровень действительного (эффективного) валового дохода, что предполагает, во-первых, ус-
тановление арендной платы на уровне, максимально приближенном к рыночным ставкам по аналогичным объектам недвижимости, а, во-вторых, высокий уровень заполняемости полезной площади объекта.
В этой связи, одной из первостепенных задач является максимально полный учет факторов, которые определяют уровень арендной платы, с одной стороны, и гибкое использование арендной платы как инструмента не только с точки зрения ее взимания (рассрочки, авансовые платежи и пр.), но и с точки зрения установления и начисления.
В работе «Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости» автором предложена методика расчета величины арендной платы, приближенная к реальным рыночным условиям [2].
Вместе с тем при планировании арендной политики следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
1. Соотношение между общей, арендуемой и полезной площадью. Для того чтобы определить соотношение полезной площади (ПП) и площади, сдаваемой в аренду (АП), а также арендной платы в расчете на полезную или арендуемую площадь, можно использовать следующие формулы: АП = ППх (АП/ПП), или
_ АП ПП = (АП/ПП).
Для того чтобы перейти от площади к арендной плате и опреде-
лить соотношение между размером арендной платы за арендуемые квадратные метры (Ам2АП) и размером арендной платы за полезные квадратные метры (Ам2ПП), следует использовать следующие формулы:
Ам2ПП= Ам2АП х (АП/П^
А 2
А = м2ПП
Ам2АП (АП/ПП).
Таким образом, каждый из арендаторов оплачивает полностью полезную площадь своего офиса и частично (пропорционально доле своей полезной площади в общей полезной площади этажа) площадь, сдаваемую в аренду, но находящуюся в общем пользовании.
Для анализа фактического использования и управления муниципальной недвижимостью, а также для оценки всех мероприятий, направленных на повышение эффективности управления, необходимо сформировать систему показателей, которая позволит учитывать и контролировать процесс. Можно предложить следующие примерные показатели эффективности управления муниципальным имуществом (табл. 3), которые могут быть использованы для оценки фактических значений и анализа их динамики.
Это позволит наглядно представить, эффективно ли используется муниципальное имущество на самом деле, соответствует ли принятым нормативам, а также сравнить эффективность использования различных видов муниципальной недвижимости.
Таблица 3
Примерные показатели достижения эффективности управления муниципальной недвижимостью
Объекты Показатели
Жилые помещения Удельный вес муниципального жилья в общем жилом фонде, %
Удельный вес муниципальных жилых помещений в ветхом и аварийном состоянии в общей площади жилых помещений, %
Удельный вес неблагоустроенного муниципального жилья в общем количестве муниципального жилищного фонда (коэффициент благоустроенности жилых помещений), %
Удельный вес приватизированных квартир, находящихся в многоквартирных жилых домах в общей площади муниципального жилищного фонда, %
Нежилые помещения Соотношение затраченных по факту средств на капитальный ремонт объектов муниципальной собственности с требуемой суммой, %
Соотношение арендных платежей от использования нежилых помещений и затрат муниципального образования на проведение текущего и капитального ремонтов объектов муниципальной собственности, %
Удельный вес доходов муниципального образования от использования недвижимого имущества в общей сумме доходов бюджета, %
Земельные участки Удельный вес лесопарковой зоны в общей территории района, %
Обеспеченность зелеными насаждениями общего пользования на 1 жителя района, кв. м
Удельный вес земли, занимаемой дорожным покрытием, %
Удельный вес земель, занимаемых промышленными предприятиями, %
Удельный вес поступающих арендных платежей и доходов от приватизации в общей сумме доходов от использования муниципальной собственности, %
ИСТОЧНИКИ
1. Дюкова О.М., ПасядаН.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие.— СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. — 100 с.
2. Фролова Т.В. Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 9. 2014.
Tools to Increase the Efficiency of Municipal Real Estate Management Frolova Tamara Valeriyevna,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Management and Business Technologies, Kemerovo institute (branch) of Plekhanov Russian University of Economics; Kuznetsky Ave. 39, Kemerovo, 650992, Russian Federation (tomulya.frolova.70@mail.ru)
Dorofeyeva Tatyana Pavlovna,
Candidate of Economic Sciences, associate professor, associate professor of management and agrobusiness, Kemerovo State Agricultural Institute; Karl Marx St. 12, Kemerovo, 650021, Russian Federation (tpd57.77@mail.ru)
The article is devoted to the issue of formation, evaluation and the most effective use of the investment potential of real estate. To address the issue of the opportunities for more rational use of municipal real estate, a classification of investment attractiveness factors and their effect on the revenue of the municipality was carried out. A quantitative assessment of the investment attractiveness of municipal real estate is proposed, which can be carried out in the form of an integral indicator calculation, based on the method of rating evaluations and aggregation of individual indicators into a single one. This will allow estimating the initial and final state of the real estate object, already taking into account the managerial decisions made. The real estate market, like any other market, operates under conditions of high uncertainty, which complicates the accounting and evaluation of the influence of investment attractiveness factors. Analysis of possible combinations of consequences and the likelihood of risk occurrence will allow them to rank and make more informed management decisions. Another tool for effective management of municipal real estate is a flexible rental policy — the use of rent as an instrument not only in terms of its collection (installments, advance payments, etc.), but also in terms of establishment and charging. Approximate indicators of the effectiveness of municipal property management are proposed.
Keywords: real estate market; instruments of effective management; investment attractiveness of the municipal real estate; not systematic risks; rent policy.
REFERENCES
1. Dyukova, O.M.; Pasyada, N.I. (2009) Management of development of the real estate: Manual. Saint Petersburg, 2009, 100 p.
2. Frolova, T.V. (2014) Definition of rental rates for objects of the municipal real estate. Imushchestvennye Otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii [Property Relations in the Russian Federation], No. 9, Moscow, 2014.
