CC BY
43
ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
УДК 338:69
Я.А. Занина
ФГБОУВПО «МГСУ»
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
При анализе двойственного характера недвижимости рассмотрены факторы, оказывающие влияние на ее инвестиционную привлекательность, с оценкой их значимости для недвижимости как финансового либо реального актива. Предложенный подход дает возможность инвестору на основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта принять обоснованное решение по его эффективному использованию.
Ключевые слова: инвестиционная привлекательность, государственная недвижимость, долгосрочное планирование, краткосрочное планирование, финансовый актив, реальный актив.
Существенным отличием недвижимости является способность выступать для разных субъектов в различных экономических качествах. В экономической теории традиционно делят все активы на два класса: реальные (прямо вовлеченные в производственный процесс) и финансовые (приносят доход без непосредственного участия) активы. В последнее время в составе реальных активов выделяют нематериальные, которые также вовлечены в процесс производства, но вещной природы не имеют.
Объект недвижимости может выступать в качестве товара и капитала для разных лиц. Двойственный характер как экономического ресурса определяет многообразие факторов, которые влияют на принятие решений по управлению ею.
Недвижимость, приобретаемая для получения дохода (доверительное управление, сдача в аренду и т.д.), выступает разновидностью финансовых активов. Реальным активом она является, если приобретается для потребления.
Недвижимость, ответственную за функционирование предприятия (организации) (часть реальных активов), относят к операционной, если же она используется для получения дохода вне производственной деятельности — к инвестиционной.
Объект недвижимости может иметь различную ценность в зависимости от использования с экономической точки зрения. Построенное по уникальной технологии производственное здание может иметь высокую ценность в качестве части активов конкретного предприятия, но невозможным может оказаться извлечение дохода от сдачи его в аренду именно в силу уникальности.
В классическом понимании владелец (управляющий орган) государственной недвижимости должен рассмотреть ряд вопросов с точки зрения ее использования:
Какая недвижимость с точки зрения целесообразности ее использования необходима?
Насколько эффективно используется недвижимость?
Какой правовой статус (собственность, аренда, доверительное управление) должен быть у используемых объектов и каким образом должны быть распределены правомочия разных уровней управления и подразделений по отношению к недвижимости? Как следует организовать управление недвижимостью и т.д. Иные вопросы возникают при рассмотрении недвижимости как объекта инвестирования.
© Занина Я.А., 2012
197
вестник 812012
Что стоит предпочесть: инвестирование в недвижимость или другие направления инвестиций?
Рассматривается ли недвижимость рациональным инвестором в качестве актива, наряду с другими активами?
Какой может быть доля недвижимости в общем портфеле активов? Для ответа на эти вопросы следует понимать, в чем состоят отличия недвижимости от других финансовых активов, а также каковы ее основные характеристики в качестве источника дохода.
Данные характеристики можно свести к следующему:
1) формы доходов от недвижимости: будущие потоки денежной наличности; повышение стоимости объекта недвижимости; доход от будущей продажи объекта недвижимости;
2) особенности доходов от недвижимости: стабильность дохода;
необходимость относительно высокого «порогового» уровня инвестиций; необходимость в управлении.
От эффективности управления в значительной степени зависит уровень доходности, следовательно, для большей части инвесторов недвижимость в качестве объекта инвестирования является довольно сложным активом. Но, с другой стороны, для инвесторов, которые обладают необходимыми знаниями в сфере управления недвижимостью, она может стать более предпочтительным объектом инвестирования, который позволит извлекать большой доход. неоднородность;
защищенность доходов от инфляции; значительные трансакционные издержки; невысокая ликвидность;
низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от других активов; особенности ценообразования; сохранность инвестируемых средств; сложность финансовых потоков.
Ряд существенных особенностей недвижимости позволяет рассматривать ее и как самостоятельный актив, приносящий доход, и как часть общего инвестиционного портфеля, что дает возможность снизить портфельный риск за счет непосредственной связи с реальной экономикой.
В силу своей двойственности недвижимое имущество одновременно конкурирует и на рынке реальных, и на рынке финансовых активов.
Большинство экономистов придерживаются точки зрения, что инвестиционная привлекательность любой хозяйственной системы есть обобщенная характеристика совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных предпосылок, предопределяющих целесообразность ее инвестирования [1, 2].
Традиционно понятие «инвестиционная привлекательность» понимают как наличие таких условий инвестирования, которые оказывают влияние на принятие решения инвестора о выборе того или иного объекта инвестирования, в качестве которого может выступать отдельный проект, предприятие, корпорация, муниципальное образование, город, регион, страна. Так, например, факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона, представлены на рис. 1. Данные факторы относят к косвенным, создающим социально-экономическую среду проекта.
Рассмотрим факторы прямого влияния, выделяя двойственный характер недвижимости, а также оценим их значимость для недвижимости — финансового или реального актива (табл).
Экономика, управление и организация строительства
Рис. 1. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона [3]
Факторы, оказывающие влияние на инвестиционную привлекательность объекта государственной недвижимости
Факторы
Недвижимость — реальный актив
Недвижимость — финансовый актив
Факторы, изменяемые в краткосрочном периоде
Сфера применения объекта государственной недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Уровень конкуренции на рынке недвижимости (в краткосрочном периоде) Привлекательность возрастает на фоне возможного роста цен Привлекательность возрастает на фоне возможного роста цен
Наличие возможности переоборудования объекта недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Рыночные риски Значительное влияние Значительное влияние
Объемы требуемых инвестиций Незначительное влияние Значительное влияние
Продолжительность реализации проекта (капитальный ремонт, реконструкция, новое строительство) Значительное влияние Значительное влияние
Факторы, изменяемые в долгосрочном периоде
Уникальность профиля объекта государственной недвижимости Доминирующее влияние Незначительное влияние
Уровень конкуренции на рынке недвижимости (в долгосрочном периоде) Влияние зависит от наличия полных аналогов объекта на рынке Цены снижаются, привлекательность растет
Уровень развития инфраструктуры Значительное влияние Незначительное влияние
ВЕСТНИК
8/2012
Схема оценки инвестиционной привлекательности объекта государственной недвижимости для конкретизации стратегии управления представлена на рис. 2. Для выбора базовой инвестиционной стратегии целесообразным видится использование экономико-математической модели рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов [3], которые связаны с эффективным функционированием в рыночных условиях государственных объектов недвижимости. В основу этой модели поставлена матрица «привлекательность варианта инвестирования — инвестиционная стоимость государственного объекта недвижимости».
Оценка инвестиционной привлекательности объекта
государственной недвижимости
1 1
Недвижимость как реальный актив Недвижимость как финансовый актив
V 1
Мониторинг региональной инвестиционной привлекательности
Выбор критических факторов, влияющих на инветиционную привлекательность
Оценка инвестиционной привлекательности
Конечное значение инвестиционной привлекательности для объектов государственной недвижимости при позиционировании его как реального актива без реконструкции
Мониторинг рынка в целях определения наиболее рационального направления реконструкции объекта государственной недвижимости
Конечное значение инвестиционной привлекательности для объекта государственной недвижимости при позиционировании его как финансового актива
Оценка затрат на реконструкцию и перепрофилирование
Сравнение итоговых результатов и выбор стратегии управления объектом государственной недвижимости
Оценка инвестиционной привлекательности после реконструкции
Рис. 2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта государственной недвижимости в целях выбора стратегии управления
В основе матрицы лежит сопоставление двух факторов: привлекательности варианта инвестирования и инвестиционной стоимости объекта недвижимости.
На основании экспертного опроса происходит отбор критериев инвестиционной стоимости зданий, применяем принцип Парето, который заключается в отборе из множества факторов, способных влиять на стоимость недвижимости, таких, для которых не соблюдается следующее неравенство: / (х*) > / (х),
где / — инвестиционная стоимость объекта недвижимости; I = 1...п — варианты стратегии инвестора; х, х* — множество факторов инвестиционной стоимости [4].
Чтобы определить количественный показатель привлекательности варианта инвестирования, факторам, отобранным на предыдущем шаге, т.е. на основе экспертно-
Экономика, управление и организация строительства
го опроса, присваивают удельные веса с учетом базовой инвестиционной стратегии. Затем факторам присваивают баллы (рейтинг), которые отражают реализуемость выбранного варианта инвестирования.
Привлекательность варианта инвестирования рассчитывают, умножая рейтинг предполагаемого варианта по каждому фактору (по шкале от 1 до 10) на удельный вес фактора. Сумма взвешенных рейтингов всех факторов показывает относительную привлекательность данного варианта инвестирования: 1.4 балла — привлекательность низкая; 4.7 баллов — привлекательность средняя; 7.10 баллов — привлекательность высокая.
Исследования показывают следующее соотношение этих подходов: при рассмотрении объекта государственной недвижимости в качестве реального актива доля зданий и сооружений в доходе составляет 6.16 %;
при рассмотрении объекта государственной недвижимости в качестве финансового актива доля зданий и сооружений в доходе произведенной системы составляет 60.75 %.
Данный подход дает возможность инвестору на основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта государственной недвижимости принять обоснованное решение по его эффективному использованию.
Библиографический список
1. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов н/Д : Феникс, 2003. 384 с.
2. Цакунов С. Инвестиции в России: ожидание оттепели // Рынок ценных бумаг. 1988. № 6. С. 105.
3. Король С.В. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе : дисс. ... канд. экон. наук. СПб. : СПбГИЭУ, 2005.
4. Суязова Т.А. Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью : дисс. ... канд. экон. наук. Норильск : ГОУ ВПО НИИ, 2006. 139 с.
5. Цапина Т.Н. Применение сценарного подхода для управления инвестициями в образование промышленного холдинга // Российское предпринимательство. 2008. № 3. Вып. 1 (107). С. 13—17.
6. Севрюгин Ю.В. Оценка инвестиционной привлекательности промышленного предприятия : дисс. ... канд. экон. наук. Ижевск, 2004. 168 с.
Поступила в редакцию в июне 2012 г.
Об авторе: Занина Яна Андреевна — аспирантка кафедры организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected].
Для цитирования: Занина Я.А. Инвестиционная привлекательность объектов государственной недвижимости // Вестник МГСУ 2012. № 8. С. 197—202.
Ya.A. Zanina
ITEMS OF STATE-OWNED REAL ESTATE: INVESTMENT APPEAL
The author analyzes the methodology of assessment of the investment appeal of state-owned items of real estate to select their management strategy.
Items of real estate have a dual nature; therefore, they are present both in the markets of real estate and financial operations. Any real property acquired for income generation purposes (including asset management, leasing, etc.), is the subject of various financial operations. If bought as a dwelling, it operates as a real asset.
ВЕСТНИК 8/2012
By identifying the dual nature of the real estate, the author examines the factors that influence its investment appeal by assessing its relevance as a real or financial asset. As part of the choice of the management strategy, assessment of the investment appeal of items of real estate is performed.
The author proposes a mathematical model capable of assessing the appeal of investment projects that contemplate the acquisition of real estate items and effective operation of the real estate market to select the principal investment strategy.
Key words: investment appeal, state-owned items of real estate, long-term planning, short-term planning, financial assets, real assets.
References
1. Sycheva G.I., Kolbachev E.B., Sychev V.A. Otsenka stoimostipredpriyatiya (biznesa) [Assessment of an Enterprise (Business)]. Rostov-on-Don, Feniks Publ., 2003, 384 p.
2. Tsakunov S. Investitsii v Rossii: ozhidanie ottepeli [Investments in Russia: Waiting For a Thaw]. Rynok tsennykh bumag [Stock Market]. 1988, no. 6, 105 p.
3. Korol' S.V. Metodicheskie osnovy povysheniya effektivnosti upravleniya kommercheskoy nedvizhimost'yu sotsial'nogo naznacheniya v promyshlennom komplekse [Methodological Basis for Improving the Management Efficiency of Commercial Real Estate Items of Social Security Designation in the Industrial Sector]. St. Petersburg, SPGIEU, 2005.
4. Suyazova T.A. Formirovanie sistemy effektivnogo upravleniya munitsipal'noy nedvizhimost'yu [Formation of the System of Effective Municipal Property Management]. Norilsk, Norilsk Industrial Institute, 2006, 139 p.
5. Tsapina T.N. Primenenie stsenarnogo podkhoda dlya upravleniya investitsiyami v obrazovanie promyshlennogo kholdinga [Scenario-based Approach to Management of Investments of an Industrial Holding Company to Be Made into Education]. Rossiyskoe predprinimatel'stvo [Russian Entrepreneurship]. 2008, no. 3, vol. 1 (107), pp. 13—17.
6. Sevryugin Yu.V. Otsenka investitsionnoy privlekatel'nosti promyshlennogo predpriyatiya [Assessment of Investment Appeal of an Industrial Enterprise]. Izhevsk, 2004, 168 p.
About the author: Zanina Yana Andreevna — postgraduate student, Department of Construction Process Organization and Business Assessment, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; [email protected].
For citation: Zanina Ya.A. Investitsionnaya privlekatel'nost' ob"ektov gosudarstvennoy nedvizhimosti [Items of State-Owned Real Estate: Investment Appeal]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 8, pp. 197—202.
