CC BY
102
вестник 812012
УДК 69:330.13
А.К. Орлов, Я.А. Занина
ФГБОУВПО «МГСУ»
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Освещены вопросы расчета затрат на эксплуатацию объектов государственной недвижимости. На основе анализа понятия «эксплуатация недвижимости» предложены некоторые методические рекомендации по определению эксплуатационных расходов на содержание объектов. Рассмотрен алгоритм расчета стоимости работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту объектов государственной недвижимости.
Ключевые слова: государственная недвижимость, эксплуатация, текущий ремонт, техническое обслуживание.
Государственная недвижимость в России играет весомую роль, насчитывая значительное число объектов во многих отраслях экономики. Качество управления государственным имуществом отражает не только доходы и расходы бюджета, но также во многом влияет на развитие социальной сферы. Результативность социальной политики, а также безопасность государства в значительной степени зависят от эффективности выстроенного механизма управления государственной собственностью.
Управление объектом государственной недвижимости — это комплекс целенаправленных действий, включающий подготовку и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния общего имущества, технического оборудования, оптимизации эксплуатационных затрат объектов недвижимости, благоприятных и безопасных условий работы инженерно-технических и специальных служб, эффективное использование помещений и общего имущества, предоставление комплекса услуг различным органам, направленных на обеспечение их функциональных задач, а также организация и контроль исполнения принятых решений.
В современных условиях правильно организованная система определения эксплуатационных расходов и оптимизации затрат на капитальный и текущий ремонт является необходимым условием эффективного использования финансовых ресурсов и, в первую очередь, бюджетных средств. Особенно это актуально для объектов государственной собственности, финансируемой за счет средств федерального бюджета. Проанализируем понятие эксплуатации объекта недвижимости. Термин «эксплуатация» происходит от французского слова «exploitation» — использование, извлечение выгоды. Таким образом, эксплуатация по сути представляет собой стадию существования объекта, когда происходит его использование, «потребление». Из этого следует, что техническая эксплуатация не охватывает работы по реконструкции и капитальному ремонту, так как при этом невозможно или затруднительно обычное «потребление» здания, а включает лишь мероприятия, которые могут выполняться в процессе эксплуатации объекта, т.е. текущий ремонт.
Ряд авторов [1] эксплуатацию объекта недвижимости рассматривает как «комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение не менее нормативного срока службы». В соответствии с вышесказанным, комплекс мероприятий по эксплуатации здания состоит из двух основных разделов: обслуживание, соответствующее типу и назначению объекта, и техническая эксплуатация, т.е. «комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем
Экономика, управление и организация строительства
ВЕСТНИК
МГСУ
здания в течение не менее, чем нормативного срока их службы». Обслуживание также состоит из двух компонентов: обслуживание пользователей объекта и обслуживание конструкций и инженерных систем. Последнее подразумевает «проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы элементов здания» и включает санитарную очистку и уборку помещений. В составе технической эксплуатации текущий и капитальный ремонты, каждый из которых включает два вида: планово-предупредительный (профилактический) и непредвиденный (выборочный). «К текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем. Капитальный ремонт здания предусматривает ликвидацию физического износа его конструкций или инженерных систем».
В [2] техническую эксплуатацию характеризуют как «очень многогранный род деятельности, которую может осуществлять специально подготовленный персонал, объединенный в систему». Надежность работы объектов, а также зависимость ее от различных факторов определяет перечень задач, которые следует выполнять в процессе технической эксплуатации. Особое внимание также уделяется требованиям к потребительским качествам зданий. Состав задач следующий: наблюдение за состоянием конструктивных элементов, профилактика и предупреждение появления дефектов, система ремонтов, обеспечение здания необходимыми расходными ресурсами, обеспечение пользователей социальными и правовыми услугами, соблюдение правил содержания территории и собственно эксплуатация, заключающаяся в периодических осмотрах строений.
В [3] термин «эксплуатация зданий» заменяют термином «техническое обслуживание» здания, под которым в данном случае подразумевается «использование помещений, инженерных сетей, прилегающей территории, в ходе которого должно быть обеспечено содержание их в надлежащем виде». Деятельность по техническому обслуживанию в таком варианте подразделяют на два вида: мероприятия собственно по обслуживанию и технической эксплуатации. Техническая эксплуатация подразумевает проведение текущего и капитального ремонтов, осмотры и наладку оборудования. Обслуживание предполагает ведение документации, санитарную очистку и уборку придомовой территории, уход за конструкциями, инженерными системами и оборудованием здания.
Суммируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что четкого определения терминов «эксплуатация», «техническая эксплуатация» и «техническое обслуживание» не существует, так как разные авторы вкладывают в них различные смыслы.
В настоящем исследовании в рамках эксплуатации автор рассматривает следующий перечень основных работ: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт.
Основными факторами, влияющими на перечень и объемы работ, являются:
физический износ объектов;
капитальность;
конструктивные элементы и инженерное оборудование объектов; состав и характеристики наружных инженерных сетей и объектов; ремонтопригодность; уровень механизации выполняемых работ.
Также весомое влияние оказывают конструктивные и технические параметры объектов недвижимости, климатические условия в различных регионах, а также особенности, отражающие специфику деятельности на объектах недвижимости и требования к функционированию объектов.
Целью работ по содержанию и ремонту объектов государственной недвижимости является обеспечение надежности, сохранности, долговечности и безотказности их функционирования.
ВЕСТНИК 8/2012
Размер стоимости содержания и ремонта объектов государственной недвижимости определяется методом суммирования расчетных стоимостей выполняемых работ и услуг.
Стоимость технического обслуживания (содержания) и ремонта объектов государственной недвижимости определяется на основе трудовых, материальных (включая расходы на содержание машин и механизмов) и финансовых норм и нормативов, позволяющих экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
В настоящее время при определении расчетных стоимостей работ и услуг по содержанию и ремонту объектов государственной недвижимости можно применять следующие методы:
а) метод индексации;
б) ресурсный метод;
в) метод аналогов.
Методом индексации производится определение стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту объектов в планируемом периоде на основании установленных стоимостей работ и услуг, разработанных с учетом степени благоустройства, конструктивных и технических параметров объектов, технического состояния и принятых как базовые с учетом прогнозного индекса потребительских цен.
При методе индексации могут применяться установленные в регионах стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту объектов, разработанные на планируемый период.
Пересчет базовых расчетных стоимостей в расчетные стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту на планируемый период осуществляется посредством применения к базовым расчетным стоимостям индекса, учитывающего планируемые инфляционные изменения стоимости работ и услуг.
В расчетах используются региональные прогнозные индексы изменения цен. В случае отсутствия указанных прогнозных индексов применяются прогнозные показатели социально-экономического развития РФ, разрабатываемые Министерством экономического развития и торговли РФ.
При ресурсном методе определение расчетной стоимости работ и услуг осуществляется путем калькулирования расходов, рассчитанных на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в трудовых и материальных ресурсах, прогнозных ценах и тарифах.
Ресурсный метод применяется при наличии разработанных межотраслевых, отраслевых, профессиональных и иных норм и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, используемых при выполнении работ и услуг по содержанию и ремонту объектов с учетом степени благоустройства, конструктивных и технических параметров и технического состояния.
Методом аналогов производится определение стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту объектов в соответствии с параметрами и показателями выбранного объекта в качестве аналога.
Формула расчетной стоимости работ и услуг по техническому обслуживанию и ремонту в общем виде имеет следующий вид (рис. 1).
Расчет расходов на оплату труда работников, материальные ресурсы, расходы на эксплуатацию машин и механизмов определяются, исходя из нормативной трудоемкости работ и размера заработной платы на основе тарифной численности и часовых тарифных ставок оплаты труда работников (по санитарному содержанию и обслуживанию), норм расхода материальных ресурсов на единицу объема выполняемых работ или услуг, цен за единицу материалов, нормативной потребности в машинах и механизмах.
Основной задачей нормирования трудовых, материальных и денежных ресурсов является установление обоснованных затрат труда и расхода материальных и финансовых ресурсов на выполнение работ и услуг. От степени обоснованности норм и нормативов зависит эффективность использования бюджетных средств.
Экономика, управление и организация строительства
ВЕСТНИК
МГСУ
Ср =
Рис. 1. Модельная формула определения стоимости работ
При определении эксплуатационных затрат предлагается использовать системный подход к калькулированию расходов, рассчитанных на основе выраженной в натуральных показателях потребности в трудовых, материальных, денежных и иных ресурсах с учетом периодичности выполнения работ и суммирования затрат в привязке к видам работ и элементам объектов.
Алгоритм определения стоимости технического обслуживания и текущего ремонта объектов приведен на рис. 2.
Рис. 2. Алгоритм расчета стоимости работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту объектов государственной недвижимости
вестник 812012
Планирование капитального ремонта объектов рекомендуется осуществлять по нормам амортизационных отчислений, в зависимости от технического состояния объектов по физическому износу.
В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов.
Полные амортизационные отчисления А за время службы зданий и сооружений складываются из суммы их первоначальной (балансовой) стоимости и затрат на поддержание в работоспособном и технически надежном состоянии:
А = Б + Р+ М - Л,
где Б — балансовая стоимость здания; Р — расходы на капитальные ремонты в течение всего срока службы здания; М — расходы на модернизацию (или реконструкцию) здания; Л — ликвидационная стоимость зданий по окончании эксплуатации.
Нормативы амортизационных отчислений на капитальный ремонт Накр также определены по формуле С 100
Н&Р _ кр
а - ВТ '
где Вз — восстановительная стоимость здания; Скр — стоимость капитальных ремонтов за весь срок службы здания; Т — срок службы здания.
Восстановительная стоимость В определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с такими же архитектурными решениями, строительными конструкциями и материалами, качеством строительно-монтажных работ и моральным износом.
Расчет восстановительной стоимости объекта предлагается выполнять на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа. Стоимость строительства можно определить по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».
При необходимости определить норматив отчислений на капитальный ремонт в определенном периоде НКР определяем его как отношение стоимости капитального ремонта С^ к межремонтному сроку Т (срок, равный периоду от начала эксплуатации до установленного срока капитального ремонта).
Размер амортизационных отчислений в стоимостном выражении СА на капитальный ремонт от стоимости объекта В0бн определяется по формуле
сА=вобннкр.
Размер отчислений на капитальный ремонт объекта Р^ рассчитывается помесячно на 1 м2 площади объекта ^ по формуле
р
кр 12^
В случае необходимости проведения ремонтно-реконструктивных работ в зависимости от степени физического износа зданий и изменения технического состояния назначаются мероприятия, определяющие условия дальнейшего использования (табл.).
Таким образом, предложенная система определения эксплуатационных расходов и оптимизации затрат на капитальный и текущий ремонт объектов недвижимости, находящихся в госсобственности, является необходимым условием эффективного управления государственным имуществом, которое выступает одним из главных инструментов осуществления политики государства.
Экономика, управление и организация строительства ВЕСТНИК
_МГСУ
Характеристика мероприятий в зависимости от технического состояния объектов
Категория физического износа, % Оценка технического состояния Мероприятия Примерная стоимость капитального ремонта, %, от восстановительной стоимости
Более 80 Негодное Снос —
61...80 Ветхое Снос —
41...60 Неудовлетворительное Комплексный капитальный ремонт 60.70
21.40 Удовлетворительное Выборочный капитальный ремонт 15.20
До 20 Хорошее Выборочный капитальный ремонт 5.15
Библиографический список
1. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий. М. : Стройиздат, 1990. 369 с.
2. Григорьев П.Я., Чипига Н.П. Техническая эксплуатация зданий. Хабаровск : Изд-во ДВГУПС, 2001. 151 с.
3. МирахмедовМ. Техническое обслуживание зданий. Ташкент : Укидувчи, 1990. 151 с.
4. Методические рекомендации по определению стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме : утв. 01 января 2009 г. / ЗАО «Центр муниципальной экономики и права». М., 2009.
5. АсаулА.Н., ИвановС.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. 3-е изд., исправл. СПб. : ИПЭВ, 2009. 304 с.
Поступила в редакцию в июне 2012 г.
Об авторах: Орлов Александр Константинович — кандидат экономических наук, доцент кафедры национальной экономики и оценки бизнеса, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected];
Занина Яна Андреевна — аспирантка кафедры организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected].
Для цитирования: Орлов А.К., Занина Я. А. Методические рекомендации по определению стоимости содержания и ремонта объектов государственной недвижимости // Вестник МГСУ. 2012. № 8. С. 214—220.
A.K. Orlov, Ya.A. Zanina
GUIDELINES FOR IDENTIFICATION OF THE COST OF MAINTENANCE AND REPAIR OF STATE-OWNED ITEMS OF REAL ESTATE
The article covers the methodology of calculation of the costs of maintenance and repair of state-owned items of real estate. Currently, a duly organized system designated for the calculation of operational costs and for the optimization of the cost of extensive repairs and maintenance, is a prerequisite for the effective use of financial resources and, above all, the budget. This rule is of particular importance for state-owned budget-funded facilities.
Having analyzed the concept of the real estate operation and the operating costs of maintenance of state-owned items of real property, available in multiple sources, the authors identify the following basic breakdown of costs: the cost of maintenance of facilities, costs associated with regular preventive maintenance, and maintenance of facilities, utilities and construction sites. The authors propose specific guidelines designated for the calculation of the cost of maintenance and repair of items of real estate. In this paper, the authors present their algorithm of calculation of the cost of maintenance of state-owned items of real estate.
ВЕСТНИК 8/2Q12
Thus, the proposed system may serve as the instrument of effective management of state-
owned property within the framework of the government policy.
Key words: state-owned real property, operation, maintenance, costs, extensive repairs.
References
1. Poryvay G.A. Tekhnicheskaya ekspluatatsiya zdaniy [Technical Maintenance of Buildings]. Moscow, Stroyizdat Publ., 1990, 369 p.
2. Grigor'ev P.Ya., Chipiga N.P. Tekhnicheskaya ekspluatatsiya zdaniy [Technical Maintenance of Buildings]. Khabarovsk, DVGUPS Publ., 2001, 151 p.
3. Mirakhmedov M. Tekhnicheskoe obsluzhivanie zdaniy [Maintenance of Buildings]. Tashkent, Ukiduvchi Publ., 1990, 151 p.
4. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu stoimosti obyazatel'nykh i dopolnitel'nykh rabot i uslug po soderzhaniyu i remontu obshchego imushchestva sobstvennikov pomeshcheniy v mnogokvar-tirnom dome [Guidelines for the Calculation of the Cost of Mandatory and Supplementary Works and Services That Encompass Maintenance and Repair of the Common Property of Co-owners of Premises of an Apartment Building]. ZAO «Tsentr munitsipal'noy ekonomiki i prava» [Joint Stock Company Centre for Municipal Economy and Law]. Moscow, 2009.
5. Asaul A.N., Ivanov S.N., Starovoytov M.K. Ekonomika nedvizhimosti [Economics of Real Estate]. St.Petersburg, IPEV Publ., 2009, 304 p.
About the authors: Orlov Aleksandr Konstantinovich — Candidate of Technical Sciences, Associated Professor, Department of National Economy and Business Assessment, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; [email protected];
Zanina Yana Andreevna — postgraduate student, Department of Construction Process Organization and Business Assessment, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; [email protected].
For citation: Orlov A.K., Zanina Ya.A. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu stoimosti soder-zhaniya i remonta ob"ektov gosudarstvennoy nedvizhimosti [Guidelines for Identification of the Cost of Maintenance and Repair of State-owned Items of Real Estate]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 8, pp. 214—220.
