CC BY
33
Библиографический список
1. Грушина О.В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы // Мир России. 2011. № 2. С. 125-142.
2. Доступное жилье: региональный аспект. Новые форматы. Новые подходы: мат-лы экспертного семинара (Иркутск 26— 27 мая 2011 г.). Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. 188 с.
3. Значения целевых индикаторов федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 —2015 годы. Приложение №13 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 годы.
4. Зыбкая грань или опасная сделка..? (Этические проблемы в медицине) М.: Изд-во Душепопечительского Православного Центра св. прав. Иоанна Кронштадтского, 2007. 456 с.
5. О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году (2008) // Статистический бюллетень. № 6 (14б).
6. Щетинин Я.В., Савиченко В.Е. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты // Банковское кредитование. 2006. № 3 (7).
7. URL: http//www.realty.irk.ru
УДК 332.8
МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ РЕСУРСНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
О.В. Литвинова1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Проанализирован планомерный подход, который дает представление о пользе предполагаемого ремонта и включает детальную разработку задач в области технического обслуживания жилищного фонда. Для рассмотрения объекта недвижимости как «целостности системы» необходимо собрать воедино все показатели («элементы») системы; для этого сформирован состав эксплуатационных расходов. Составлен перечень параметров, влияющих на стоимость ремонтных работ, и алгоритм определения базовой величины потребности в финансовых средствах на ремонт здания. Ил. 5. Библиогр. 6. назв.
Ключевые слова: затраты; экономическое обоснование; ремонт жилищного фонда; объем инвестиций; эксплуатационные расходы; физический износ; капитальный ремонт.
SYSTEMATIC APPROACH TO HOUSING REPAIR RESOURCE SUPPORT FORMATION O.V. Litvinova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The article analyzes a systematic approach that gives an idea about the benefits of the proposed repair and includes a detailed elaboration of objectives in housing stock maintenance. For examining real estate object as "system integrity" it is necessary to bring together all the indicators ("elements") of the system; the structure of operating costs is formed for this purpose. The author makes up a list of parameters affecting the cost of repair and an algorithm for determining the base value of demand in funding for building repair. 5 figures. 6 sources.
Key words: costs; feasibility report; repair of housing stock; investment volume; operating costs; wear and tear; master overhaul.
С методической точки зрения для анализа затрат на эксплуатацию здания наиболее целесообразным представляется применение системного подхода, а именно такой формы его реализации, как системный анализ, так как именно данный метод научного исследования позволяет изучить рассматриваемую проблему в ее целостности. Системный анализ является одним из компонентов системного подхода. Из множества определений этого понятия выберем узкоспециальное определение, при котором системный анализ определяется как «приложение системных концепций к функциям управления, связанным с планированием» [2].
Для финансирования и ресурсного обеспечения работ по ремонту жилищного фонда необходим пла-
номерный подход, который дает представление о пользе предполагаемого ремонта и включает детальную разработку задач в области техобслуживания, показывает рамки принятия решений и поле деятельности.
Такой подход к ремонтным работам важен для оптимального проведения техобслуживания и эффективного использования имеющихся финансовых средств. Планомерный подход — это план ремонтных работ, состоящий из списка мероприятий, которые подлежат выполнению в будущем, и ремонтный бюджет, то есть смета расходов на ремонт, дающая финансовый обзор запланированных работ.
Строя систему, будем опираться на принцип планомерного подхода, который закладывается на стадии
1 Литвинова Ольга Владимировна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, 89149032150.
Litvinova Olga, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, 89149032150.
принятия проектных решений.
Каждое здание или сооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами.
Проектируемые и возводимые здания, согласно определяющим эксплуатационным требованиям, должны обладать высокой надежностью, то есть выполнять заданные им функции в определенных условиях эксплуатации в течение заданного времени при сохранении значений своих основных параметров в установленных пределах.
В зависимости от назначения здания в его проекте соответственно нормам предусматривают необходимые размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые материализуют в ходе строительства и поддерживают в процессе эксплуатации.
Существенным моментом в повышении эффективности технического обслуживания и ремонта зданий является перевод их на проектную основу. Проектирование, возведение и эксплуатацию каждого здания объединяет применение единых параметров эксплуатационных качеств (ПЭК).
При эксплуатации зданий главная задача состоит в поддержании предусмотренных проектом и материализованных при строительстве эксплуатационных качеств на заданном уровне.
Разработанные методики оценки проектных решений дают возможность комплексно («системно») подойти к вопросам технической эксплуатации как главной составляющей в структуре жизненного цикла объекта недвижимости.
Для исследований выберем определение, предложенное голландским философом-материалистом XVII в. Б. Спинозой: «порядок и связь та же, что порядок и связь вещей». Далее эту мысль успешно развивал в построении теории И. Пригожин.
Нам важно выделить мысль, что системность -это не только свойство человеческой практики, но и свойство всей материи. Для нас особый интерес представляют те моменты, когда системность привлекает внимание как объект исследования для естественных и технических наук. Поэтому за основу построения системы возьмем понятие материальности, а объект
недвижимости будет рассмотрен как материальный объект по отношению, к которому будет проанализирована экономическая система.
Обратимся к определению системы, предложенному В.Н. Садовским, которое подчеркивает философский аспект данной категории как «упорядоченное определенным образом множество элементов, взаимосвязанных между собой и образующих некоторое целостное единство.
Стандарты жилища («система») - группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных показателей («элементы»), которые таким образом характеризуют объект недвижимости («целостное единство»); именно такой согласно данному подходу предстает система. Методология анализа любой системы сводится к изучению ее внешних и внутренних характеристик. Внешней характеристикой системы является ее связь со средой, то есть существование любого объекта недвижимости должно быть рассмотрено во времени.
Следовательно, нужно проследить существование недвижимости во времени. Для этого необходимо построить и проанализировать жизненный цикл объекта недвижимости.
На рис. 1 представлена условная схема основных фаз существования строения.
Недвижимость имеет продолжительный срок жизни, который составляет: для общественных зданий -50-100 лет, жилых - 50 лет, промышленных и складских зданий - в пределах 30 лет.
Построенные и принятые в эксплуатацию здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим или функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются, и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Однако преждевременный износ недопустим. Кроме того, здания представляют собой большую материальную ценность, которую необходимо беречь.
Для рассмотрения объекта недвижимости как «целостности системы» необходимо собрать воедино все показатели («элементы») системы и их задачи.
Для этого сначала сформируем состав эксплуатационных расходов (рис. 2).
Строительство Содержание недвижимости Снос ^_.__^__._
(полный износ).
II этап - эксплуатация ттт
, ч , • III этап - ликвидация
1) профилактика и текущии ремонт;
2) техническое обслуживание;
3) капитальный ремонт.
Рис. 1. Условная схема жизненного цикла недвижимости
I этап - прединвестиционныи
1) бизнес-планирование проекта и предварительное планирование строительства;
2) строительное планирование и проектирование;
3) реализация проекта.
Эксплуатационные расходы
Содержание жилищного фонда
Перечень и периодичность работ по содержанию жилищного фонда
Нормативная численность рабочих, занятых содержанием жилищного фонда
Расходы на оплату труда рабочих
Расходы на инвентарь, машины и механизмы
Отчисления на социальные нужды
Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда
Перечень и состав работ по ремонту конструктивных элементов и инженерного оборудования
Нормативная численность рабочих по ремонту конструктивных элементов и внутридомового инженерного оборудования
Расходы на оплату труда рабочих
Расходы на материалы, машины и механизмы
Рис. 2. Состав эксплуатационных расходов
К числу основных показателей, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости ремонта и технического обслуживания жилищного фонда, относятся: тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов), этажность, процент физического износа, которые в совокупности учитывают имеющиеся виды благоустройства [5].
Этажность многоквартирного дома определяет наличие видов инженерного оборудования (лифты, системы дымоудаления, мусороудаления).
Физический износ — один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий. Следовательно, под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и многоквартирного дома в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
В качестве основы для формирования анализа предполагается использовать существующую классификацию жилищного фонда с учетом типа зданий по следующим группам:
I — каменные особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;
II — каменные обыкновенные; фундаменты камен-
ные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;
III - каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;
IV - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные;
V - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены - каркасные, глинобитные и др.; перекрытия - деревянные;
VI - каркасно-камышитовые и прочие облегченные
[3].
Как было сказано выше, необходимо обозначить влияние показателей («элементов») на стоимость ремонтных работ. В рамках нашего исследования рассматривать эту зависимость будем на 1 м2 площади объекта. Для более точного анализа добавим такие показатели, как год постройки, общую площадь жилищного фонда и др. Составим перечень параметров, влияющих на стоимость ремонтных работ (рис. 3).
Рис. 3. Перечень параметров, влияющих на стоимость ремонтных работ
Далее необходимо отметить, что в зависимости от классификации жилищного фонда определяются размер и состав расходов на содержание и ремонт, который зависит от стандарта эксплуатации (перечня, состава и периодичности работ по содержанию и ремонту жилищного фонда).
Стандарт эксплуатации устанавливается с учетом действующих Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Соответственно, использование зданий по их назначению принято называть технологической эксплуатацией. Чтобы здания можно было эффективно использовать, они должны находиться в исправном состоянии, то есть стены, покрытия и прочие элементы совместно с системами отопления, вентиляции должны позволять поддерживать в помещениях требуемый температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования - обеспечивать заданную комфортность.
Процессы, связанные с поддержанием зданий в
исправном состоянии, называют техническим обслуживанием и ремонтом, или технической эксплуатацией, они-то и являются предметом нашего исследования.
Таким образом, ремонтные работы делят на два вида:
1. Капитальный ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
2. Текущий ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и включает:
Рис. 4. Вариант 1. Алгоритм определения базовой величины потребности в финансовых средствах на ремонт здания
К) К)
ю
го т
0
ч
1
ТЗ
ю
сл
3 ^
ю о
ю
та
го о
3
я В и о ч о
е-
о
Перечень и состав работ по ремонту конструктивных элементов и ремонту внут-ридомового инженерного оборудования
Нормативная численность рабочих по ремонту конструктивных элементов и ремонту внутридо-мового инженерного оборудова-
Расходы на материалы, машины и механизмы
Фактический состав работ на объект, составленный управляющей организацией (дефектная ведомость) и утвержденный собственниками многоквартирного дома
Расходы на оплату труда рабочих (стоимость одного чел./час рабочих-строителей)
Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр) и Государственные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН) (утвержденные Госстроем России)
Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр) и Государственные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН) (утвержденные Госстроем России).
Федеральный сборник средних сметных цен (ФБР) и Территориальный сборник средних сметных цен (система нормативных документов в строительстве и территориальные строительные нормы Иркутской области)
Индексы цен в строительстве. Информационный бюллетень. (Агентство государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области)
Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр) и Государственные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН) (утвержденные Госстроем России)
н
-8 я е-
я
о: ^
а> 3. о
3
Отчисления на социальные нужды: 26 % - ставка единого социального налога + 0,3 % страхование от несчастных случаев (для жилищных организаций)
Федеральное законодательство (Налоговый кодекс)
Общеэксплуатационные расходы
Рис. 5. Вариант 2. Алгоритм определения базовой величины потребности в финансовых средствах на ремонт
• текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого определяется заблаговременно в годовых и квартальных планах и графиках на основе плановых технических осмотров;
• текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняемый в срочном порядке, в том числе по заявкам жильцов [6].
Во-первых, ремонт является основным средством поддержания строительных конструкций и инженерного оборудования здания в работоспособном состоянии.
Во-вторых, ремонт — это комплекс работ, осуществляемых в соответствии с [3], то есть проведение ремонтно-строительных работ с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и внешнего благоустройства, поддержания эксплуатационных показателей на уровне, предусмотренном проектом.
Для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на два основных блока.
1. Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функционального износа объекта.
2. Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.
В ходе проведенных аналитических исследований по фактически проведенным работам (жилищный фонд г. Иркутска) выделена классификация наиболее повторяющихся ремонтных работ по следующим конструктивным элементам: кровля, инженерные сети, лестничные клетки, наружная отделка, лифтовое и электрооборудование.
Анализ состава основных работ позволяет выявить четыре группы, которые по своей значимости определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации.
Первая группа — работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме.
Вторая группа — работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением жилого дома.
Третья группа (базовый стандарт эксплуатации) — работы по ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность.
Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ, соответствующих третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания.
Следовательно, стоимость ремонтных работ напрямую зависит от принятой классификации стандартов эксплуатации.
Таким образом, при установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений рекомендуется применять базовый стандарт эксплуатации, который определяется в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда [1].
В итоге составим алгоритм определения базовой (или стартовой) величины потребности в финансовых средствах на ремонт жилого дома двумя вариантами применения нормативных документов (рис. 4, 5).
Следовательно, экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы, представляющей собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов, а их калькуляция (смета) — по экономическим элементам.
1. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
2. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ: учеб. пособие для вузов. М.: Высшая школа, 1989. 367 с.: ил.
3. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»: утв. При-
Библиографический список
казом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312.
4. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда: утв. Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. № 303.
5. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК: утв. Госстроем РФ. 2004.
6. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. М.: ИНФРА-М, 2007.
