CC BY
139УДК - 347 ДАРКОВ Александр Александрович,
ББК - 67.404 кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права,
гражданского и арбитражного процесса Государственного университета по землеустройству
12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА СЕРВИТУТА В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
Аннотация. Сервитут, согласно российскому законодательству, представляет собой право ограниченного пользования имуществом, находящимся в собственности иного лица. Данный институт часто используется в современных российских гражданских правоотношениях. В статье рассматривается история развития и становления данного института в Российской Федерации. Автор анализирует правовую базу, заложенную в период Римской империи, и влияние римского права на формирование аналогичных правоотношений в России. Автор изучает регулирование сервитута в дореволюционной, советской и постсоветской России, особенное внимание уделяет развитию одному из часто используемых сервитутов - земельному сервитуту.
Ключевые слова: римское право, гражданское право, сервитут, регулирование сервитута, история сервитута, практика, проблематика.
DARKOV Alexander Alexandrovich,
Doctor of Philosophy (Law), Associate Professor of the Department of Civil Law, Civil and Arbitration Process of the State University of Land Use Planning
DEVELOPMENT OF THE OF EASEMENT INSTITUTION
IN RUSSIAN LAW
Summary. Servitude under Russian law is the right of limited use of property owned by another person. This institution is often used in modern Russian civil relations. The article considers the history of development and establishment of this institution in the Russian Federation. The author analyzes the legal framework laid down during the Roman Empire and the influence of Roman law on the formation of similar legal relations in Russia. The author studies the regulation of servitude in pre-revolutionary, Soviet and post-Soviet Russia, special attention is paid to the development of one of the frequently used servitudes - the land easement.
Key words: Roman law, civil law, easement, easement regulation, servitude history, practice, problems.
Сервитут - это право ограниченного пользования, которое дает его владельцу ограниченное право пользоваться определенной территорией, принадлежащей иному лицу. Сервитут не дает его владельцу права занимать землю и каким-либо способом распоряжаться ею.
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет сервитут как право ограниченного пользования, принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) в отношении соседнего земельного участка другого собственника [2]. Иными словами, для установления сервитута необходимо наличие двух участков с разными собственниками и один из них должен служить интересам другого соб-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2018
ственника. Первый участок в таком случае будет считаться служащим участком, а второй -господствующим. Согласно действующему гражданскому законодательству, установление сервитута возможно только в отношении соседнего участка, в некоторых случаях допускается требование установления сервитута в отношении соседнего с соседним участком. В данном случае речь идет об установлении частного сервитута. Сервитут устанавливается путем заключения соглашения между физическими (или юридическими) лицами. Для лица, которое требует установления сервитута, в римском праве было выработано определение «сервитутарий», другая сторона так и не получила собственного наименования. Попытки дать определение предпринимались правоведами, например, Ю.
Андреев назвал такое лицо сервитутодателем, однако данное определение нельзя считать корректным [1, с. 86]. Очевидно, что оно выработано по аналогии с иными, имеющими вторую часть слова «датель» - ссудодатель, арендодатель и другие, который предполагает, что лицо добровольно отдает что-либо и имеет с этого определенную выгоду. В случае с сервитутом собственник может не желать установления такого права в отношении его собственности, но это может быть сделано по решению суда.
Помимо упомянутого выше частного сервитута, существуют и другие его виды. Можно выделить следующие:
1. Частный, который устанавливается между физическими или юридическими лицами в пользу интересов одного из них, и публичный, который может устанавливаться в интересах неопределенного круга лиц (например, местного населения), государственных или муниципальных органов.
2. Безвозмездный и возмездный сервитут. Законодательство закрепляет за собственником участка, обремененного сервитутом, право требовать соразмерной платы за пользование.
3. Срочные и бессрочные сервитуты.
4. В зависимости от объекта - напоре, земельные, городские, лесные, водные и другие.
Закрепление сервитута требует соблюдения формальной процедуры и обязательной регистрации в соответствующем органе в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случаях, когда стороны не могут достигнуть соглашения об установлении сервитута, сторона, желающая его установления, имеет право обратиться в суд.
Как правило, владелец сервитута имеет право делать «все, что разумно, удобно или необходимо, чтобы полностью использовать возможности, для которых был предоставлен сервитут», если он не создает необоснованное бремя для собственника земельного участка. И наоборот, собственник участка, обремененного сервитутом, может использовать свою территорию так, чтобы это пользование не препятствовало правам сер-витутария. Понимание необоснованного бремени зависит от каждой конкретной ситуации и конкретного участка и сервитута. Концепция разумности включает в себя рассмотрение изменений окружающей среды и технологических разработок.
Если суд определяет, что имущество необоснованно обременено использованием сервитута, у сослуживца есть несколько потенциальных средств правовой защиты. К ним относятся: постановления суда, ограничивающие доминирующего владельца рамками надлежащего поль-
зования сервитутом, денежная компенсация, когда владелец сервитута превышает объем своих прав и причиняет вред имуществу собственника, а в некоторых случаях - прекращение сервитута. Подобно этому, существуют средства правовой защиты от вмешательства со стороны владельца собственности, обремененной сервитутом. Вмешательство в сервитут - это форма нарушения правил, и суды часто принимают решение в пользу устранения препятствия к сервитуту. Если вмешательство в сервитут приводит к уменьшению стоимости доминирующего имущества, суды могут также присуждать компенсации за ущерб владельцу сервитута. Для некоторых случаев закон прямо устанавливает применение сервитута.
Сервитут прекращается свое действие в том случае, когда отпадают основания, в связи с которыми он был установлен (например, была проложена новая дорога к участку сервитуария). В этом случае стороны могут договориться полюбовно (изменить или убрать), заключив соглашение о сервитуте, или разрешить спор в судебном порядке. Некоторые авторы полагают, что сервитут может быть прекращен простым расторжением договора об установлении сервитута. Представляется, что это невозможно, так же как невозможно прекратить возникшее право собственности, расторгнув исполненный договор купли-продажи. Другое дело, если договор был признан недействительным или незаключенным и применены последствия недействительности сделки, - в этом случае сервитут считается неустановленным, а запись о нем подлежит исключению из Единого государственного реестра предприятий [9, с. 118-133].
Институт сервитутов является одним из самых древних в области гражданского права и берет свое начало в римском праве. Сервитут -это «неопасный» имущественный интерес, который позволяет владельцу сервитута использовать имущество, которым он не владеет.
В римском праве развитие сервитута было напрямую связано с развитием института частной собственности на землю, так как участок земли, приобретаемый в собственность, чаще всего не имел ряда необходимых качеств для его использования, например, могла отсутствовать вода или выход к дороге. Таким образом, требовалось использовать некую часть соседней земли. В период, когда земля считалась общей собственностью племени, рода или общины, такой проблемы не было, но возникновение частной собственности изменило эту ситуацию. Собственник земельного участка, по сути, не обязан был помогать своему соседу, у которого не было необходимых ему благ на своем участке, однако
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2018
в таком случае для другого человека нормальное использование участка становилось невозможным. Поэтому потребовалось нормативное закрепление отношений, в которых собственник одного участка имеет возможность ограниченно пользоваться землей или иным ресурсом другого участка, преимущественно соседнего [8]. Изначально в римском праве данный вопрос решался путем личной договоренности с собственником участка о принятии на себя обязательства в пользу другого собственника, например, давал ему право прохода к публичной дороге или источнику воды. Однако такая правовая конструкция не была вполне надежной из-за своего личного характера. Иначе говоря, если собственник земли, предоставивший право ограниченного пользования, продавал свой участок, то было необходимо заключать договоренность с новым собственником, так как дальнейшее пользование земельным участком было возможно лишь при его согласии. Очевидно, что удовлетворение необходимых потребностей не должно было зависеть от желания или нежелания собственника участка, а значит, данный вопрос нуждался в ином правовом регулировании. В связи с этим была введена новая категория прав - сервитут. Надежность такого права обеспечивалась тем, что оно носило вещный характер и его предметом был сам земельный участок, а реализация не зависела от личного решения собственника участка. Таким образом, субъект сер-витутного права сохранял свое право независимо от смены собственника участка. Сервитут стал обременением земельного участка и перестал зависеть от волеизъявления собственника. Кроме того, было закреплено, что невозможно иметь сервитут в отношении собственной вещи, так как он предоставляет право лишь частичного пользования. Появился термин «предиаль-ный сервитут», который устанавливался однажды в пользу земельного участка и передавался другому лицу совместно с переходом права собственности на земельный участок. В данном случае речь идет о том, что предметом сервитута выступал конкретный земельный участок, а не его собственник, а право сервитута закреплялось не за владельцем другого участка, а за самим участком. В тот период времени, как уже было упомянуто, сервитуты касались в основном права проходить через земельный участок и пользоваться водопроводом, то есть пользоваться водой самостоятельно либо получать определенный объем воды от собственника участка (например, несколько ведер в неделю).
Стоит отметить, что термин «сервитут» был распространен на широкий спектр сходных правоотношений.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2018
Древнее римское право знало только земельные сервитуты, характерные в основном для сельской местности, и в этот период сервитут воспринимался как восполнение экономической полезности участка, в пользу которого было сформировано соответствующее право. Возникновение такого сервитута, как уже упоминалось, связано с появлением частной собственности, а также с тем, что участки в сельской местности были довольно мелко раздроблены и по отдельности не обладали достаточными ресурсами для того, чтобы иметь возможность обеспечить все потребности собственника. Поэтому потребовалось создание постоянной связи между соседними участками для взаимного восполнения недостающего ресурса или возможностей. Институт сервитута постоянно совершенствовался вместе с развитием земельных отношений и появлением новых форм взаимодействия. Затем произошло разрастание Рима, ставшего центром процветающей растущей страны, -появляется городской сервитут. Установление городского сервитута базировалось на целевом назначении застроенного участка. Постоянный рост города, возведение многоэтажных построек и теснота на улицах спровоцировали появление таких сервитутов [8]:
- право укрепить или провести балки в здании соседа;
- право спуска дождевой воды потоками через соседний участок;
- право класть удобрения у стены соседа;
- право на то, чтобы в соседнем доме не занимались известными ремеслами, если это ремесло приносит выгоду господствующему участку.
Таким образом, можно сказать, что появление сервитута (как сельского, так и городского) в качестве нового института гражданского права в Римской империи обусловлено несколькими причинами: распадом общинного землевладения, где в принципе исключалась необходимость существования института, дальнейшим развитием земельной собственности в рамках небольших земельных участков и разрастанием городов.
Отсутствием перечисленных факторов обусловлена длительная невозможность появления аналогичного института в России, где были очень сильны традиции общинного землепользования и не было мелкой земельной собственности. Однако был известен такой термин, как «угодье», обозначавший право на чужую вещь. Под угодьем понимались леса, луга и различные промысловые места, которые могли быть собственностью владельца имения, но ни в каком из случаев он не мог препятствовать их использова-
нию для сбора ягод, рыболовства, бортничества, охоты и иной схожей деятельности.
Впервые сервитут, как полный аналог института, существовавшего в римском праве, был закреплен в Соборном уложении 1649 г. и предусматривал возможность ограничения правомочий одного собственника участка в пользу другого лица или лиц [9, с. 118-133]. Например, было запрещено возводить какие-либо строения близко к границе соседского участка, близко к соседскому участку располагать домовые печи и кухни, выметать сор на участок соседа или иным способом мешать собственнику другого участка. Такие положения носили запрещающий характер, но были и разрешающие положения. Например, закреплялась возможность прохода через лес или пашню, находившуюся в чужой собственности, если отсутствовал иной способ добраться до необходимого лицу объекта.
В дальнейшем российское законодательство характеризовалась укреплением институт сервитута. В частности, в ХУШ-Х1Х вв. в Законе о постройке домов в Петербурге, Лесном Уставе, Строительном Уставе, Своде законов гражданских Российской империи были закреплены основные сельские и городские сервитуты. В XIX в., с 1 января 1835 г., регулирование серви-тутов осуществлялось Сводом Законов Гражданских, а именно главой «О праве собственности неполном». В то время были распространены, например, такие сервитуты, как право поезда или прохода, право угодий, право пристройки. Однако, несмотря на то, что перечисленные отношения обладали всеми признаками сервитута, законодательство не закрепило его четкого определения. Законодательство знало как положительные (то есть что-либо разрешающие), так и отрицательные (то есть запрещающие что-либо) сервитуты. В некоторых случаях сервитут имел разрешающий или запрещающий характер. Например, разрешалось право прохода через определенный земельный участок, и при этом собственник данного земельного участка требовал не совершать определенных действий в отношении его собственности. Кроме того, дореволюционное законодательство знало сервитуты в пользу неопределенного круга лиц.
В конце XIX в. происходит реформирование гражданского законодательства, которое затронуло и вопрос права сервитутов. Сервитут в проекте нового Гражданского Уложения носил наименование «вотчинной повинности», которые были разделены на личные и реальные. Первые из них устанавливались в пользу определенного человека, вторые - в пользу другого участка. Примечательно, что, согласно данному проекту, сервитут можно было установить лишь при согласии собственника земельного участка
или по решению суда. Данный проект не был утвержден императором Николаем II. Впоследствии предпринимались попытки реформирования института сервитута, но ни одна из этих попыток не была доведена до логического завершения. Отчасти это можно связать с начавшейся в тот период политической нестабильностью и затяжным военным конфликтом, что не оставляло пространства для глубокого внутреннего реформирования институтов гражданского права и никаким образом не могло являться первоочередной задачей того времени.
После Октябрьской революции 1917 г. сервитут был исключен из гражданского законодательства, что объяснялось множеством причин. Как уже отмечалось выше в статье, наличие общей собственности исключает необходимость существования данного института, в этот период речь идет о государственной собственности на землю и другие природные ресурсы и, кроме того, на подавляющее большинство недвижимого имущества. В законодательстве данный термин не был закреплен, поэтому регулирование в данной сфере происходило через постоянное или временное пользование. Советское право исключило сервитут и из земельных правоотношений, и из вещных прав в целом, советской правовой наукой земля не рассматривалась как имущество, значит, не оценивалась в денежном эквиваленте, то есть земля была изъята из гражданского оборота.
Сервитуты даже не являлись предметом доктринальных исследований и рассматривались лишь в ретроспективе, то есть изучались только в связи с римским правом и дореволюционным законодательством.
В качестве отдельного правового института сервитут возвращается в законодательство в последние годы существования в СССР. В этот период Земельный Кодекс РСФСР ограничил права владельцев земельных участков в интересах других природопользователей: речь шла об ограниченном пользовании.
Далее был принят Закон «О собственности в РСФСР», который позволил устанавливать обременения на участки, находящиеся в собственности, путем свободного договора. Закон также оградил собственника от злоупотребления со стороны того, кому предоставлялось право ограниченного пользования, и предусматривалось, что такое право могло принадлежать неопределенному кругу лиц, а не только тем, чей участок находился по соседству.
В современном гражданском законодательстве термин «сервитут» появился в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г. После
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2018
этого началось активное развитие данного института в российском праве, и сервитут получил свое закрепление в гражданском законодательстве (Гражданском кодексе Российской Федерации), Градостроительном кодексе и иных нормативно-правовых актах федерального и регионального уровней [3]. Сегодня сервитут является одним из самых часто используемых институтов гражданского права в современных правоотношениях в России.
Таким образом, можно сделать вывод, что сервитут - это некое ограничение, которое является необходимой и неотъемлемой частью современного гражданско-правового регулирования. Сервитуты являются особенно удобным и важным институтом для пользователей земельными участками. В связи с этим гражданское законодательство призвано обеспечить эффективный механизм правого регулирования правоотношений, возникающих по поводу установления, пользования и прекращения сервитута. Можно справедливо отметить, что базой для развития института в России послужило именно римское право. Римское право знало большое количество личных и реальных сервитутов и четко закрепляло механизмы их установления и прекращения, а также различные правовые аспекты, которые могли возникнуть в течение пользования правом сервитута. Развитие данного института в России не было столь обширным, хоть в дореволюционный период был известен такой термин, как «угодья». Одним из недостатков в регулировании сервитута в дореволюционном российском праве можно считать слабые механизмы правовой защиты любой из сторон правоотношения. В советский период сервитут утратил свою актуальность, так как отсутствовала частная собственность и существовала единая и неделимая государственная собственность, в рамках которой сервитут просто не требовался. Возврат института сервитута стал закономерным после возвращения института частной собственности в 90-е годы, когда возникла необходимость в законодательном регулировании права ограниченного пользования чужим имуществом. Безусловно, история формирования сервитутных отношений, их законодательное регулирование в различные периоды времени заложили основу для современного регулирования возникающих в данной сфере правоотношений.
Список литературы:
[1] Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. 2004. № 5.
[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», 2018.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2018
[3] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», 2018.
[4] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс», 2018.
[5] Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» (ред. от 24 июня 1992 г., с изм. от 01 июля 1994 г.) // СПС «КонсультантПлюс», 2018.
[6] Копылов А.В. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. 3-е издание. М., 2014.
[7] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03 июля 2016 г.) // СПС «КонсультантПлюс», 2018.
[8] Чиладзе Г.Б., Губарева Т.И., Жамулди-нов В.Н., Упоров И.В. Отечественная юриспруденция. Научно-методический журнал. 6-е издание. М., 2016.
[9] Salogubova Elena, Zenkov Alan. Roman Law's influence on Russian Civil Law and Procedure // Russian Law Journal. 2018. № 6 (2).
Spisok literatury':
[1] Andreev Yu. O servitutax // Xozyajstvo i pravo. 2004. № 5.
[2] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaya) ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ // SPS «Konsul'tantPlyus», 2018.
[3] Gradostroitel'ny'j kodeks Rossijskoj Federacii ot 29 dekabrya 2004 g. № 190-FZ // SPS «Konsul'tantPlyus», 2018.
[4] Zemel'ny'j kodeks Rossijskoj Federacii ot 25 oktyabrya 2001 g. № 136-FZ // SPS «Konsul'tantPlyus», 2018.
[5] Zakon RSFSR ot 24 dekabrya 1990 g. № 443-1 «O sobstvennosti v RSFSR» (red. ot 24 iyunya 1992 g., s izm. ot 01 iyulya 1994 g.) // SPS «Konsul'tantPlyus», 2018.
[6] Kopy'lov A.V. Servituty' v rimskom, russkom dorevolyucionnom i sovremennom grazh-danskom prave. 3-e izdanie. M., 2014.
[7] Federal'ny'j zakon ot 21 iyulya 1997 g. № 122-FZ «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» (red. ot 03 iyulya 2016 g.) // SPS «Konsul'tantPlyus», 2018.
[8] Chiladze G.B., Gubareva T.I., Zhamuldi-nov V.N., Uporov I.V. Otechestvennaya yurispru-denciya. Nauchno-metodicheskij zhurnal. 6-e izdanie. M., 2016.
[9] Salogubova Elena, Zenkov Alan. Roman Law's influence on Russian Civil Law and Procedure // Russian Law Journal. 2018. № 6 (2).
