CC BY
62
УДК 336.67
РАЗВИТИЕ ИЕРАРХИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МСФО
О. А. БОРОДИН,
соискатель кафедры управленческого учета E-mail: legalcons@hotmail. com Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
В России продолжается активное становление рынка доходной недвижимости, т. е. недвижимости как объекта инвестирования с целью получения устойчивых доходов в виде арендной платы и/или увеличения стоимости в течение длительного времени.
В этой связи инвесторы заинтересованы в получении достоверной и полной отчетной информации об эффективности вложений в недвижимость. Ключевая роль в формировании денежных величин, соответствующих цели подготовки финансовой отчетности, принадлежит применяемому методу последующей оценки. В настоящей работе рассматриваются методологические проблемы учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости.
Ключевые слова: оценка, бухгалтерский учет, финансовая отчетность, инвестиционная недвижимость, справедливая стоимость, иерархия.
С 01.01.2013 вступил в силу Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО) (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости». Правила МСФО (IFRS) 13 применяются в тех случаях, когда какой-либо другой стандарт требует или разрешает использовать оценку по справедливой стоимости. Методология оценки справедливой стоимости, урегулированная МСФО (IFRS) 13, является единой для большинства статей, в том числе для инвестиционной недвижимости.
Помимо введения новых для МСФО концепций (например, принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в отношении нефинансовых активов), способных оказать влияние на величину и надежность оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, МСФО (IFRS) 13 представил также иерархию источников справедливой стоимости.
Аналогичная трехуровневая иерархия источников оценки впервые была включена в МСФО в форме поправок к МСФО (IFRS) 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации», которые начали применяться для годовых периодов, начинавшихся 01.01.2009 или после этой даты. Эта новация основана на Стандарте финансового учета (СФУ) 157 «Оценка справедливой стоимости» Общепринятых принципов бухгалтерского учета (ОПБУ) США. Причину появления иерархической структуры оценки справедливой стоимости компания Ernst & Young поясняет следующим образом: «Отдельный раздел ССФУ (Совет по стандартам финансового учета США. — Прим. автора) рассматривает «информацию», которая может быть использована для определения справедливой стоимости. Она включает:
(а) наблюдаемую информацию, т. е. информацию, которая отражает допущения, которые использовали бы участники рынка при определе-
нии цены актива или обязательства на основании рыночных данных, полученных из независимых от компании, представляющей финансовую отчетность, источников;
(б) ненаблюдаемую информацию, т. е. информацию, которая отражает допущения компании, представляющей финансовую отчетность, о допущениях участников рынка, которые они бы принимали во внимание при определении цены актива или обязательства (СФУ 157, параграф 21). Для более четкого понимания этого понятия ССФУ включает иерархическую структуру справедливой стоимости (курсив наш. — Прим. автора)... [2, с. 143]».
Предложенная иерархия в основном аналогична структуре источников справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, содержавшейся в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (см. таблицу).
Сравнительный анализ описания ненаблюдаемых данных, которое было дано в МСФО (IAS) 40 и представлено в МСФО (IFRS) 13, позволяет сделать вывод о том, что под воздействием критики справедливой стоимости как базы оценки
мировыми финансовыми и политическими организациями после кризиса 2008 г. состав исходных данных о справедливой стоимости также претерпел изменения: МСФО (IFRS) 13 предписывает корректировать собственные данные организации на допущения участников рынка. Таким образом, новые правила МСФО исключают возможность подмены оценки справедливой стоимости специфической стоимостью.
Рассмотрим уместность предложенной иерархии источников для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:
— 1-й уровень. В МСФО (IFRS) 13 так же, как и в предыдущих руководствах по определению справедливой стоимости (в частности, МСФО (IAS) 40), акцент сделан на использовании информации непосредственно с рынков: котируемая на активном рынке цена представляет собой наиболее надежное доказательство справедливой стоимости и должна использоваться для оценки справедливой стоимости без корректировки всякий раз, когда она доступна (п. 77). Этот постулат подтверждает сущность справедливой стоимости как рыночной оценки.
Иерархия источников справедливой стоимости по МСФО (IFRS) 13 и МСФО (IAS) 40
Иерархия информации о справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13 МСФО (IAS) 40
1-й уровень Котируемые цены (некорректируемые) на активных рынках для идентичных активов или обязательств, к которым организация может получить доступ на дату оценки Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров
2-й уровень Исходные данные, которые не являются котируемыми ценами, включенными в 1-й уровень, и которые прямо или косвенно являются наблюдаемыми для актива или обязательства Действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия договоров аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий. Наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам
3-й уровень Ненаблюдаемые исходные данные — скорректированные на обоснованно доступные допущения участников рынка собственные данные отчитывающейся организации Прогнозы дисконтированных денежных потоков, исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов. Данные из внешних источников (когда это возможно), такие как действующие тарифы за аренду аналогичной недвижимости на той же территории и в том же состоянии
Исходные данные 1-го уровня доступны для оценки многих финансовых активов и финансовых обязательств, некоторые из которых торгуются на многочисленных активных рынках (например, на различных биржах).
Объекты инвестиционной недвижимости отличаются от биржевых товаров. Каждый объект:
1) уникален:
— по местоположению. Описание местоположений: границ земельного участка; объекта недвижимости на земельном участке, если им является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; помещения в пределах этажа либо в пределах здания или сооружения либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение, согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N° 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») является уникальной характеристикой объекта недвижимости, вносимой в государственный реестр недвижимости;
— по кадастровому номеру. В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер;
— по экономическим характеристикам («... доход, операционные расходы, условия аренды, менеджмент и состав съемщиков» (Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (п. 5.22.8 ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества. МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества) (далее — ССО РОО 2-05-2010));
— по физическим характеристикам («... размеры, качество строительства и физическое состояние.» (п. 5.22.7 ССО РОО 2-05-2010). Описание физических характеристик недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи является одной из основных целей ведения государственного кадастра недвижимости;
— по комбинации имущественных прав, наличию обременении;
2) имеет высокую стоимость. Размещение на земле — источнике всех благ, высокая капиталоемкость и возможность длительного использования для получения дохода предопределяют высокую стоимость недвижимости, в том числе инвестиционной;
3) обладает повышенными рисками владения и пользования. Владельцы инвестиционной недвижимости несут разнообразные риски:
— случайной гибели или повреждения в результате: пожаров, взрывов, стихийных бедствий, затопления из-за аварий коммунальных систем, противоправных действий третьих лиц, падения летательных аппаратов, наезда транспортных средств, массовых беспорядков, террористических актов и т. д. и т. п.;
— утраты права собственности;
4) неперемещаем. Прочная связь объекта с землей, т. е. невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению, является критерием отнесения его к недвижимым вещам, закрепленным в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ;
5) долговечен. Здания (кроме жилых) в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» относятся, как правило, к 10-й группе амортизируемого имущества (со сроком полезного использования свыше 30 лет);
6) социально значим.
Земельные участки обладают своими специфическими чертами:
— предложение ограничено естественным образом;
— имеют многофункциональное назначение;
— характеризуются повышенной социальной и государственной значимостью: в Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) Международных стандартов оценки) (далее — ССО РОО 1-01-2010), земля описана как необходимая для нашей жизни и нашего существования (п. 2.1);
Как видим, каждый объект инвестиционной недвижимости является индивидуально-опреде-
ленной, незаменимой вещью и поэтому не может быть биржевым товаром (Закон РФ от 20.02.1992 № 2383-1 «О товарных биржах и биржевой торговле» (п. 2 ст. 6).
Вышеизложенные характеристики инвестиционной недвижимости как товара предопределяют следующие особенности рынка инвестиционной недвижимости:
— локальность;
— высокая степень зависимости от институциональной среды;
—недостаточная ликвидность: В ССО РОО 1-01-2010 отмечено, что недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром, и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Для этого характерно более продолжительное время экспозиции, отсутствие рынка «спот» (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленной продажи). (п. 5.4);
— недостаточное количество независимых участников рынка;
— нерегулярность трансакций;
— значительный уровень трансакционных издержек;
— закрытость информации о сделках.
В ССО РОО 2-05-2010 (п. 5.26) обоснованно констатируется, что «по сравнению с рынками товаров или ценных бумаг рынки недвижимости все еще остаются неэффективными. Эту черту можно приписать ряду факторов, включающих относительно неэластичное предложение и фиксированное местоположение недвижимости».
Как видим, для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отсутствуют идеальные с точки зрения МСФО условия, предполагающие наличие активного рынка, на котором сделки с однородными товарами совершаются с достаточной периодичностью и в достаточном объеме, в любое время можно найти продавца и покупателя, желающих совершить сделку, информация о ценах доступна всем заинтересованным лицам на постоянной основе.
На рынках коммерческой недвижимости РФ обычно имеется всего нескольких недавних сде-
лок с аналогичной недвижимостью, что указывает на неактивность рынка.
Таким образом, рынок инвестиционной недвижимости нельзя классифицировать как активный, так как обращающиеся на нем объекты за стремящимися к нулю исключениями уникальны, рыночные трансакции совершаются нерегулярно, а существенная информация о сделках не является общедоступной. Соответственно, для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отсутствуют данные 1-го уровня иерархии справедливой стоимости;
2-й уровень. К исходным данным этого уровня отнесена прямо или косвенно наблюдаемая рыночная информация, отличная от котировок. Для того чтобы данные этого уровня надежно свидетельствовали о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, их необходимо скорректировать на разницу между аналогичными зданиями и объектом оценки. Корректировки зависят от факторов, специфических для объекта инвестиционной недвижимости. Такие факторы включают:
— состояние или местонахождение объекта;
— объем или уровень активности на рынках, на которых эти исходные данные наблюдаются.
Если для корректировки цен на аналогичную инвестиционную недвижимость используются существенные ненаблюдаемые исходные данные, то в соответствии с п. 84 МСФО (IFRS) 13 полученная оценка может быть отнесена к 3-му уровню иерархии.
При отсутствии у отчитывающейся организации необходимых оценочных компетенций в сфере недвижимого имущества данные 2-го уровня, по мнению автора, не могут являться источником для достоверной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости из-за сложности и трудоемкости соответствующих корректировок. Лишь наличие в структуре отчитывающейся организации квалифицированных оценщиков создает потенциальную возможность для применения прямо или косвенно наблюдаемой информации о ценах на аналогичную недвижимость для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Например, в примечаниях к консолидированной финансовой отчетности Банка ВТБ за год, закончившийся 31.12.2012, указано, что
оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости «.проводилась внутренними оценщиками Группы и независимыми оценщиками исходя из рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости» [3];
— 3-й уровень. Только при низкой рыночной активности или ее полном отсутствии по сопоставимым объектам инвестиционной недвижимости либо в условиях, когда информация о сделках не представлена, оценка справедливой стоимости согласно МСФО (IFRS) 13 может основываться на исходных данных 3-го уровня. Однако цель оценки справедливой стоимости остается прежней — это цена продажи (выхода) на дату оценки с точки зрения участника рынка, который удерживает актив или имеет обязательство. Следовательно, ненаблюдаемые исходные данные должны отражать допущения, которые участники рынка использовали бы при установлении цены на актив или обязательство, включая допущения о риске (п. 87 МСФО (IFRS) 13).
Согласно п. 89 МСФО (ШКБ) 13 организация должна разрабатывать ненаблюдаемые исходные данные, используя всю информацию, доступную в сложившихся обстоятельствах, которая может включать собственные данные организации. Если организация использует собственные данные, то она должна корректировать эти данные в тех случаях, когда обоснованно доступная информация указывает на то, что другие участники рынка использовали бы другие данные или существует какая-то информация, специфическая для организации, которая недоступна для других участников рынка (например, синергия, специфическая для организации). Отчитывающаяся организация не обязана прилагать чрезмерные усилия, чтобы получить информацию о допущениях участников рынка. Однако она должна учитывать всю информацию о допущениях участников рынка, которая является обоснованно доступной. Ненаблюдаемые исходные данные, разработанные в соответствии с вышеописанной процедурой, считаются допущениями участников рынка и удовлетворяют цели оценки справедливой стоимости. Это указание международного стандарта имеет ключевое значение.
Для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости исходными данными являются:
— среднерыночные ставки арендной платы;
— среднерыночные значения доли свободных площадей;
— среднерыночные ставки операционных расходов;
— ставки капитализации.
Следует учитывать, что «для доходной недвижимости характерна эквивалентность потоков, как ожидаемых рыночными участниками, так и присущих компании [1]» (при условии, что договоры аренды заключались на рыночных условиях). Компания Ernst & Young отмечает: «Для инвестиционной недвижимости, приносящей арендный доход., будущие денежные потоки, которые должны учитываться при прогнозировании, будут (i) потоками от аренды по существующему соглашению об аренде, (ii) оценкой потоков от аренды впоследствии. Денежные потоки, генерируемые по действующему договору аренды, будут одинаковыми вне зависимости от основы, на которой они определялись: на основании денежных потоков, характерных для компании или ожидаемых рыночными участниками [2, с. 1190 — 1191]». Прогнозные потоки будущих предполагаемых арендных доходов должны рассчитываться отчитывающейся организацией в соответствии с предписаниями МСФО (IFRS) 13 на основе допущений участников рынка.
Методология определения текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно не используемой в основной деятельности (термин, определяющий инвестиционную недвижимость в нормативных актах Банка России. — Прим. автора), содержащаяся в Положении о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» (утверждено Банком России 16.07.2012 № 385-П), предлагает кредитным организациям использовать следующие источники данных:
— действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости;
— данные из внешних источников о ставках арендной платы по аналогичной недвижимости;
— сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;
—экспертные заключения о текущей (справедливой) стоимости объектов недвижимости и т. п.
Отсутствие структурированной иерархии в данном случае не является, по мнению автора, недостатком методологии Банка России, так как данные из внешних источников о ставках арендной платы по аналогичной недвижимости не отнесены к последнему уровню.
По мнению автора, как единая современная иерархия исходных данных о справедливой стоимости, так и предыдущая структура источников данных, содержавшаяся в МСФО (IAS) 40, построены без учета мирового опыта оценочной практики и не соответствуют специфике инвестиционной недвижимости — приоритетным источником рыночной информации являются рыночные ставки аренды и эксплуатационных расходов в сопоставимых объектах, полученные из надежных и авторитетных источников.
Современная методология оценки справедливой стоимости ОПБУ США и МСФО ориентирована на приоритетное использование наблюдаемой рыночной информации. Применение цен активного рынка идеально соответствует концепции справедливой стоимости МСФО. Ис-
ходные данные 1-го уровня доступны для многих финансовых активов и финансовых обязательств. Методология определения справедливой стоимости, основанная на биржевых котировках, предоставляемых организаторами торгов, проста и транспарентна. Рынки инвестиционной недвижимости не могут быть признаны активными из-за специфики оцениваемого объекта.
Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости может рассчитываться отчитывающимися организациями главным образом на основе данных 3-го уровня иерархии источников посредством методов, преобразующих ожидаемые суммы чистого дохода в единую сумму на дату оценки.
Список литературы
1. Вахрушина М. А., Бородин О. А. Теоретико-методологические проблемы последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости // Международный бухгалтерский учет. 2012. № 33. С. 2—11.
2. Применение МСФО: В 3 ч. / пер. с англ. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юнайтед Пресс, 2010.
3. URL: http://www. vtb. ru/upload/iblock/cca/ VTB_IFRS %202012_RUS_20130605_1810.pdf.
НП «Ассоциация Профессиональных Бухгалтеров Содружество» (НП АБС)
приглашает финансистов, экономистов, руководителей финансовых департаментов компаний любых сфер деятельности, главных бухгалтеров на бесплатные семинары школы МСФО, а также ряд бесплатных мероприятий, которые пройдут в августе-декабре 2013 г.
С полным перечнем можно ознакомиться на сайте ассоциации - www.npabs.ru.
НП «Ассоциация Профессиональных Бухгалтеров Содружество» объединяет организации и специалистов научной и практической сфер, специализирующихся в области бухгалтерского учета, МСФО, налогообложения, финансов, финансового контроля и др.
Члены НП АБС предоставляют профессиональные услуги по разработанным НП АБС стандартам и внедряют эффективные бизнес-решения на предприятиях.
За дополнительной информацией, а также для того, чтобы присоединиться к членам ассоциации, обращаться по телефону 8 (495) 544-78-66 либо E-mail: [email protected].
Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» оказывает мероприятиям ассоциации информационную поддержку.
www.fin-izdat.ru
МЕЖДУНАРОДНЫЙ бухгалтерским учет
31
