CC BY
145
НА ПУТИ К МЕЖДУНАРОДНЫМ СТАНДАРТАМ
УДК 336.67
ПРОБЛЕМЫ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРИНЦИПОВ МСФО И РПБУ
М. А. БАХРУШИНА,
доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности E-mail: vakhrushina@mail. ru О. А. БОРОДИН, аспирант кафедры бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности E-mail: legalcons@hotmail. com Всероссийский заочный финансово-экономический институт
В России продолжается активное становление рынка доходной недвижимости, т. е. недвижимости как объекта инвестирования с целью получения устойчивых доходов в виде арендной платы и / или увеличения стоимости в течение длительного времени.
В этой связи инвесторы заинтересованы в получении достоверной и полной отчетной информации об эффективности вложений в недвижимость. Основой для получения такой информации является оценка при первоначальном признании.
В статье на базе сравнительного анализа принципов первоначальной оценки инвестиционной недвижимости Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и российских правил бухгалтерского учета (РПБУ) обоснованы предложения по совершенствованию российских бухгалтерских подходов в этой сфере.
Ключевые слова: оценка, бухгалтерский учет, финансовая отчетность, инвестиционная недвижимость.
Состояние рынка доходной недвижимости как объекта инвестирования с целью получения устойчивых доходов в течение длительного времени является одним из важных показателей уровня развития экономики страны. Как свидетельствуют исследования, наиболее развитые российские рынки инвестиционной недвижимости находятся в московском регионе и Санкт-Петербурге. Например, в Москве с 2003 по 2010 г. общая площадь офисных помещений
Таблица 1
Динамика объемов площадей основных сегментов коммерческой недвижимости московского региона, млн м2*
Сегмент коммерческой недвижимости 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.
Общий объем офисных 2,9 3,582 4,51 5,57 7 8,87 10,2 11,2
помещений (классы А и В)
Общий объем складской 3,9 4,5 5,7 7,5 8,64 9,13 10,16 10,54
недвижимости
Общий объем торговых 2,4 1,5 2,9 4,3 4,856 5,53 6,55 7,51
помещений
*Составлено по данным консалтинговой компании Knight Frank [22].
(класс A и B) увеличилась в 3,9 раза, общая площадь торговых помещений — в 3,1 раза. Общий объем складских площадей в московском регионе за тот же период вырос в 2,7 раза. Сведения о динамике объемов площадей коммерческой недвижимости, расположенной в московском регионе, представлены в табл. 1.
По данным Astera / BNP Pariba Real Estate, к концу 2011 г. общий объем офисных площадей в Москве должен был бы составить 12,7 млн м2, торговых площадей — 6,03 млн м2, а складских — около 8 млн м2 [2].
Доходность инвестиций в недвижимость приводит к расширению объемов капитальных вложений и увеличению количества субъектов инвестирования.
Инвесторы в недвижимость рассчитывают не только на получение доходов от аренды, но и на повышение рыночной стоимости объектов инвестиций. Этим объясняется их заинтересованность в финансовой отчетности, содержащей информацию о рыночной стоимости инвестиционной недвижимости на текущую дату.
Несмотря на наличие в Российской Федерации развитого бизнеса по приобретению и созданию объектов доходной недвижимости, недвижимость, квалифицируемая в соответствии с МСФО как инвестиционная, в РПБУ до сих пор не определяется.
В МСФО требования к признанию, оценке и раскрытию информации об инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности урегулированы в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость». Указанный стандарт определяет инвестиционную недвижимость как имущество организации (земельные участки, здания, часть
здания, земля и здание), находящееся в распоряжении самой организации (собственника) или арендатора (в случае финансовой аренды) и предназначенное для получения дохода от аренды (ренты), выгод в связи с повышением стоимости капитала либо того и другого.
Как следует из вышеприведенного определения, ключевым моментом для идентификации недвижимости в качестве инвестиционной является цель приобретения — получение инвестиционного дохода. Если недвижимость приобретается с целью использования в производстве или для торговли товарами, оказания услуг или административных нужд, то такое имущество классифицируется как основное средство и учитывается в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Если же целью приобретения является продажа в ходе ведения обычной хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с предписаниями МСФО (IAS) 2 «Запасы».
Примерами объектов инвестиционной недвижимости, приведенными в МСФО (IAS) 40, являются:
«(a) земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
(b) земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено;
(c) здание, находящееся в собственности организации (или находящееся в распоряжении организации по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
(e) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости [12, с. 617]».
Затраты на инвестиционную недвижимость признаются в балансе в качестве отдельного компонента активов в том случае, если они в соответствии с правилами признания, изложенными в Концептуальных основах финансовой отчетности МСФО, сопровождаются уверенностью составителя финансовой отчетности в притоке соответствующих будущих экономических выгод и могут быть надежно оценены.
Содержанием будущей экономической выгоды, ассоциируемой с инвестиционной недвижимостью, является достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала. Определение вероятности притока денежных средств от предполагаемого актива в организацию требует применения профессионального суждения. По мнению авторов, вероятность чистого притока денежных средств от инвестиционной недвижимости может быть признана достаточной в тех случаях, когда имеются утвержденные руководством организации прогнозы и оценки, содержащие обоснование экономической целесообразности инвестиций в объект недвижимости.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обуславливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности согласно ведущему принципу МСФО — приоритета содержания над формой — не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной недвижимости отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).
«В зависимости от того, в какой степени риски и экономические выгоды, связанные с владением арендованным имуществом, переходят от арендатора к арендодателю, МСФО (IAS) 17 выделяет два вида аренды: финансовую и опера-
ционную [6, с. 96]». Финансовой является аренда, предусматривающая передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом, а в качестве операционной классифицируется аренда, отличная от нее.
19.03.2009 Совет по международным стандартам финансовой отчетности (СМСФО) и Совет по стандартам финансового учета США (ССФУ) опубликовали дискуссионный документ «Аренда — предварительные мнения», содержащий предложение упразднить требование обязательной классификации договоров аренды по категориям операционной или финансовой аренды, а применять вместо этого единую модель учета для всех договоров аренды [20]. Положение о признании в бухгалтерском балансе всех активов, связанных с арендой (кроме краткосрочной), стало основным и в предварительном проекте нового стандарта «Аренда» (ED/2010/9), который планируется к публикации не ранее I кв. 2012 г. [23].
Разделяя в целом идею перехода к единой модели учета договоров аренды, необходимо отметить, что эта модель не должна включать в себя финансовой аренды с условием получения арендатором в конце срока аренды права собственности на лизинговое имущество, так как:
— экономическая сущность арендных операций состоит в том, что арендодатель передает арендатору на установленное договором время право пользования имуществом, принадлежащим арендодателю [6, с. 96];
— экономическим смыслом сделки финансовой аренды с условием перехода права собственности к арендатору является купля-продажа лизингового имущества с рассрочкой, а не пользование им за плату в течение определенного срока.
Следовательно, вышеуказанный вид финансовой аренды не должен входить в сферу регулирования нового международного стандарта «Аренда».
Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IAS) 40 должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, т. е. в денежной величине, эквивалентной сумме уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств, или справедливой стоимости иного встречного предоставления, переданного для при-
обретения актива на момент его приобретения или сооружения, и доведением объекта до состояния, пригодного для использования в целях извлечения арендных платежей и / или прироста стоимости.
В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются прежде всего цена сделки и трансакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.).
По предварительному решению СМСФО, принятому на заседании в Лондоне в декабре 2008 г., цена сделки «является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:
— происходит между связанными сторонами;
— является вынужденной;
— не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;
— единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает трансакционные издержки) [21]».
В развитие этого концептуального положения СМСФО решил также рассмотреть все стандарты, требующие или разрешающие оценку по справедливой стоимости при первоначальном признании с целью определения возможности включения в первоначальную стоимость доходов или расходов первого дня, которые «могут признаваться при условии, что цена сделки не представляет собой справедливую стоимость, даже в том случае, если оценка не основана на наблюдаемых исходных данных». Нельзя не согласиться с констатацией СМСФО, что «такой подход будет представлять собой существенное изменение действующих требований [21]». В случае установления в МСФО правил, регулирующих признание доходов и расходов первого дня, сфера применения оценок справедливой стоимости при первоначальном признании будет максимально расширена.
Кроме того, в первоначальную оценку инвестиционной недвижимости входят прямые затраты, связанные с доведением объекта до состояния, которое необходимо для того, чтобы он мог функционировать в соответствии с намерениями руководства.
Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния.
Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Особого внимания заслуживает порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования. Этой себестоимостью является эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.
В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме следующих исключений:
— мена лишена коммерческого содержания;
— справедливая стоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может быть достоверно определена.
В таких исключительных случаях первоначальной оценкой будет величина балансовой стоимости передаваемого актива.
Здания, построенные хозяйственным способом, оцениваются по сумме затрат на дату завершения строительства или реконструкции. В первоначальную стоимость включаются также затраты по займам. Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются. Объект инвестиционной недвижимости, сооруженный подрядчиком, признается в величине, эквивалентной цене договора подряда.
Если объект инвестиционной недвижимости получен по договору финансовой аренды, то он должен признаваться согласно МСФО (IAS) 17 по наименьшему значению из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей (эквивалентная сумма должна признаваться как обязательство). Премии (бонусы), уплаченные за аренду, учитываются как часть минимальных арендных платежей и включаются в первоначальную оценку недвижимости (но исключаются из суммы обязательства).
В п. 19 МСФО (IAS) 17 урегулировано, что согласно МСФО (IAS) 40 арендатор может классифицировать недвижимость, находящуюся в его распоряжении по договору операционной аренды, как инвестиционное имущество. Если арендатор воспользовался этой возможностью, то такая доля недвижимости отражается в учете как финансовая аренда, а оценка стоимости арендуемого актива в учете производится по справедливой стоимости.
Оценка инвестиционной недвижимости при первоначальном признании, по мнению большинства специалистов и ученых (И. А. Варпаева [4], Н. В. Игнатова [8], Е. П. Константинова [10, с. 176], В. В. Омельченко [14], В. Ф. Палий [15, с. 213], О. В. Рожнова [17, с. 550], О. В. Соловьева [12], В. Т. Чая [18, с. 157], Л. В. Чижевская [19]), должна осуществляться в соответствии с вышеизложенным подходом на основе фактических затрат, связанных с приобретением и доведением объекта до состояния, которое необходимо, чтобы он мог функционировать в соответствии с намерениями руководства. Этот подход соответствует правилам МСФО (IAS) 40. Методика первоначального признания объекта при приобретении базируется на принципе себестоимости, экономическим содержанием которого является демонстрация величин, эквивалентных затратам на приобретение актива на момент поступления в организацию.
Пункт 56 МСФО (IAS) 40 предписывает организациям, выбравшим после первоначального признания модель учета по фактическим затратам, оценивать все объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16. Ввиду этого особого внимания заслуживает подход к первоначальной оценке
инвестиционной недвижимости компании «Эрнст энд Янг»: «принципы МСФО (IAS) 16 должны применяться в отношении признания затрат по МСФО (IAS) 40 [16]. А. П. Бархатов [1, с. 323] и Т. В. Морозова [13, с. 223] также считают, что себестоимость инвестиционной недвижимости должна формироваться по модели, предназначенной для основных средств.
Разделяя подобный подход, авторы руководствуются следующим:
— согласно п. 5 МСФО (IAS) 16 организация, применяющая модель учета инвестиционной недвижимости по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 40, должна использовать модель учета по фактическим затратам, предусмотренную МСФО (IAS) 16;
— правила первоначальной и последующей оценок объекта по модели учета на базе первоначальной стоимости должны быть методологически непротиворечивы.
Для оценки первоначальной стоимости основных средств п. 16 МСФО (IAS) 16 предписывает капитализировать помимо прямых затрат такие расчетные величины, как предварительную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых организация принимает на себя обязательство либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода.
Применительно к инвестиционной недвижимости это означает необходимость включения в первоначальную стоимость величин оценок затрат на снос зданий и / или восстановление земельных участков в случаях природных и / или техногенных воздействий в соответствии с принятыми компанией обязательствами, определяемыми исходя из сумм созданных под их исполнение резервов.
Включение в первоначальную оценку расчетных компонентов стало следствием проникновения в область оценки метода начисления, в соответствии с которым результаты операций признаются по факту их совершения, а не по мере получения (расходования) денежных средств. Эволюция метода начисления была исследована Дж. Заком, который, в частности, отмечает, что «метод начисления со временем сильно изменил-
ся. Поменялось само представление о том, когда признавать актив или обязательство. До принятия современных стандартов балансовой стоимостью земли или здания считалась сумма, уплаченная за этот актив, включая проценты по кредиту. Идея начислять дополнительные суммы на стоимость актива или увеличивать размер обязательства на величину затрат, которые не будут понесены долгие годы, считалась бы нарушением принципа начисления. Теперь — нет. В соответствии с нынешними правилами затраты, необходимые в будущем для ликвидации или вывода актива из эксплуатации, должны быть начислены сегодня.
Таким образом, изменилось само представление о том, когда могут быть признаны расходы методом начисления. Похожие коррективы были внесены и во многие другие элементы финансовой отчетности [7, с. 21—22]».
Влияние метода начисления на состав компонентов первоначальной оценки, по мнению авторов, детерминировано экспансией в учет оценок по текущей стоимости, которые в большей степени востребованы внешними пользователями.
Исследование правил первоначальной оценки МСФО, в частности инвестиционной недвижимости, свидетельствует, что:
— концепция первоначальной оценки претерпевает существенные изменения под воздействием ведущих допущений МСФО — принципа начисления и принципа оценки по справедливой стоимости;
— принцип себестоимости (исторической стоимости, учета фактических затрат) постепенно становится достоянием истории МСФО;
— содержание современной оценки при первоначальном признании актива не дает оснований определять ее как историческую стоимость.
Как отмечалось ранее, недвижимость, квалифицируемая в соответствии с МСФО как инвестиционная, в РПБУ как самостоятельная категория не определяется. В российском балансе такие активы от операционной недвижимости не обособляются; они учитываются в составе основных средств, доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений во внеоборотные активы. Арендованные основные средства, согласно российским правилам учета, могут отражаться за балансом.
Учетная группировка недвижимости в соответствии с принципами МСФО и РПБУ
На рисунке представлены возможные подходы к квалификации недвижимости с позиций МСФО и РПБУ.
В соответствии с рисунком применяются следующие обозначения: А — это активы, квалифицируемые как инвестиционная недвижимость в соответствии с принципами МСФО; Б — вложения во внеоборотные активы (РПБУ) х,
1 Под вложениями во внеоборотные активы согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению (приказ Минфина России от 31.10.2000 №№ 94н) понимаются затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков и объектов природопользования, нематериальных активов, а также затраты организации по формированию основного стада продуктивного и рабочего скота (кроме птицы, пушных зверей, кроликов, семей пчел, служебных собак, подопытных животных, которые учитываются в составе средств в обороте). Этот актив в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160) определяется как затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше 1 года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других предприятий. Согласно п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты
не являющиеся инвестиционной недвижимостью в соответствии с принципами МСФО; АБ — учитываемые в качестве вложений во внеоборотные активы (РПБУ) затраты на строительство зданий; земельные участки, удерживаемые для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности; земельные участки, дальнейшее использование которых на данный момент не определено2, квалифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости; В — доходные вложения в материальные ценности (РПБУ) 3, не являющиеся инвестиционной недвижимостью в соответствии с принципами МСФО; АВ — учи-
на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыска-тельские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и др.).
2 Учет земельных участков, удерживаемых организациями для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, земельных участков, дальнейшее использование которых на данный момент не определено, в составе основных средств, доходных вложений в материальные ценности нормативно-правовыми актами в сфере бухгалтерского учета не предусмотрен, так как не выполняется одно из условий их признания в этом качестве, а именно урегулированное подп. а п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно такие земельные участки, по мнению авторов, необходимо учитывать в качестве вложений во внеоборотные активы и после того, как сформирована их первоначальная стоимость.
3 В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 под доходными вложени-
ями в материальные ценности понимаются основные средства, предназначенные исключительно для предоставления
организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода. В Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций этот актив определяется как вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода.
тываемые в составе доходных вложений (РПБУ) земельные участки, находящиеся в собственности организаций и предназначенные для сдачи в операционную аренду; здания, находящиеся в собственности организации и предоставленные в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; здания, не занятые в настоящее время, но предназначенные для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, квалифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости; Г — основные средства (РПБУ), не являющиеся инвестиционной недвижимостью в соответствии с принципами МСФО; АГ — учитываемые в составе основных средств (РПБУ) земельные участки, находящиеся в собственности организаций и предназначенные для сдачи в операционную аренду; здания, находящиеся в собственности организации и предоставленные в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; здания, находящиеся в распоряжении организации по договору финансовой аренды и предоставленные в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; здания, не занятые в настоящее время, но предназначенные для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, квалифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости4; Д — арендованные основные средства, учитываемые за балансом (РПБУ), не являющиеся инвестиционной недвижимостью; АД — здания, находящиеся в распоряжении организации по договору финансовой аренды и предоставленные в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды (РПБУ), квалифицируемые по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости5.
4 Перечисленные объекты отражаются по правилам РПБУ в качестве доходных вложений в материальные ценности только при их первоначальном принятии на учет. Если организация, ранее применявшая недвижимость, находящуюся у нее на балансе, для нужд производства / управления, принимает решение использовать объект для получения арендных платежей, то перевести его в состав доходных вложений в материальные ценности она не вправе. РПБУ и, в частности План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, не предусматривают такой переквалификации.
5 В соответствии с Федеральным законом от 29.01.2002 № 10-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (земельные
Согласно РПБУ рассмотренные выше виды недвижимости принимаются к учету, как правило, по фактической стоимости аналогично методу учета основных средств. Первоначальная стоимость земельных участков и зданий, находящихся в собственности организации, определяется в порядке, предусмотренном ПБУ 6/01 и Методическими указаниями по учету основных средств, и зависит от способа поступления в организацию.
Для объектов недвижимости, приобретенных за плату, первоначальной стоимостью является сумма фактических затрат на приобретение зданий и земельных участков (себестоимость). В себестоимость включаются затраты, непосредственно связанные с покупкой:
— суммы, уплаченные продавцу;
— государственная пошлина, уплаченная в связи с приобретением объекта;
— расходы на консультационные и информационные услуги, связанные со сделкой;
— вознаграждение, уплаченное посреднику.
При этом в первоначальную стоимость не
включаются:
— налог на добавленную стоимость и иные возмещаемые налоги (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
— общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с его приобретением.
Проценты по займам (кредитам), непосредственно связанные с приобретением недвижимос-
участки в соответствии с вышеуказанным законом не могут являться предметом лизинга) инвестиционная недвижимость, полученная по договору лизинга, может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя по их соглашению:
— инвестиционная недвижимость на балансе лизингодателя. Лизингодатель учитывает объект в составе доходных вложений в материальные ценности. По правилам МСФО этот актив квалифицируется в качестве дебиторской задолженности в сумме, равной чистым инвестициям в аренду, а не инвестиционной недвижимости, так как лизинговое имущество должно признаваться лизингополучателем. Лизингополучатель учитывает объект за балансом;
— инвестиционная недвижимость на балансе лизингополучателя. Лизингодатель переводит объект на забалансовый учет. Лизингополучатель принимает объект в состав основных средств. Инвестиционная недвижимость, полученная на условиях операционной аренды, по РПБУ не признается и учитывается за балансом.
ти, согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008) увеличивают первоначальную оценку объекта, если он признается организацией в качестве инвестиционного актива, т. е. имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление в соответствии с критериями, урегулированными в учетной политике организации. Прочие расходы по займам (кредитам) не капитализируются.
Положением по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010) установлена возможность включения оценочных обязательств в стоимость объекта. Однако в отличие от МСФО (IAS) 16 согласно действующей редакции ПБУ 6/01 такие расчетные величины, как будущие затраты на восстановление земельных участков, снос зданий, фактическими затратами не признаются.
Изложенные выше подходы к определению первоначальной стоимости недвижимости свидетельствуют о сохраняющихся существенных отличиях российских правил от международных стандартов бухгалтерского учета. Дальнейшее реформирование российского бухгалтерского учета и отчетности настоятельно требует расширения состава компонентов, включаемых в первоначальную стоимость объектов недвижимости.
Первоначальной стоимостью земельного участка или здания, внесенного в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается его денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. ПБУ 6/01 (п. 12) предусматривает также включение в первоначальную стоимость зданий и земельных участков, приобретенных таким способом, фактических затрат на приведение их в состояние, пригодное для использования, например для сдачи в аренду.
Первоначальной стоимостью земельного участка или здания, полученного организацией по договору дарения (безвозмездно), признается его текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы. В нормативных актах, регули-
рующих российский бухгалтерский учет, отсутствует не только само понятие «инвестиционная недвижимость», но и единое определение текущей рыночной стоимости. В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств этот вид оценки определяется как цена продажи, что соответствует современной концепции справедливой стоимости Общепринятых принципов бухгалтерского учета (ОПБУ) США и МСФО [3].
К недостаткам определения текущей рыночной стоимости РПБУ следует отнести отсутствие указаний на активность рынка, обычный характер сделки и независимость ее участников.
В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, полученной безвозмездно, включаются фактические затраты на приведение их в состояние, пригодное для использования.
Первоначальной стоимостью земельного участка или здания, полученного по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой обычно в сравнимых обстоятельствах организация определяет стоимость аналогичных ценностей. При невозможности установить стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, стоимость земельного участка (здания), полученного организацией по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретается аналогичное имущество.
Недвижимость, находящаяся в стадии сооружения, с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной отражается в бухгалтерском балансе согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, по фактическим затратам на сооружение.
Если полученная в лизинг инвестиционная недвижимость учитывается на балансе лизингополучателя, то согласно п. 8 приказа Минфина России от 17.02.1997 № 15 «Об отражении в уче-
те операций по договору лизинга» ее стоимость отражается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга», в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Арендные обязательства». Затраты, связанные с получением лизингового имущества, и стоимость поступившего лизингового имущества списываются с кредита счета 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств», в корреспонденции со счетом 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество». Таким образом, приказ Минфина России от 17.02.1997 № 15 «Об отражении в учете операций по договору лизинга» не содержит правил определения первоначальной стоимости объектов лизинга, учитываемых на балансе лизингополучателя.
В связи с тем, что лизингополучатель приобретает лизинговое имущество за плату, представляется целесообразным определять его первоначальную собственность в порядке, предусмотренном п. 8 ПБУ 6/01. Соответственно данный вид недвижимости следует оценивать при постановке на учет в сумме цены договора лизинга (общей сумме лизинговых платежей) без учета НДС и затрат на приведение объекта в состояние, пригодное для использования. Необходимо также ввести в российскую практику правила МСФО (IAS) 17 в отношении дисконтирования общей суммы лизинговых платежей либо определения справедливой стоимости при первоначальной оценке.
Если по условиям договора финансового лизинга учет объекта недвижимости на балансе осуществляет лизингодатель, то лизингополучатель учитывает этот объект на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре лизинга.
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды, учитывается арендатором за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре на аренду.
Как мы видим, несмотря на декларируемое реформирование российского бухгалтерского учета с целью сближения с МСФО, первоначальная стоимость объектов недвижимости продолжает
Таблица 2
Основные отличия правил РПБУ в сфере первоначальной оценки инвестиционной недвижимости от требований МСФО
Способ поступления инвестиционной недвижимости Отличие правил РПБУ
Приобретение за плату В первоначальную стоимость не включаются расчетные величины будущих затрат на снос зданий, восстановление земельных участков. В случае отсрочки оплаты соответствующая денежная сумма не дисконтируется
Получение по договору финансового лизинга Общая сумма лизинговых платежей не дисконтируется. Оценка справедливой стоимости не применяется
Приобретение по договору мены Оценка справедливой стоимости не применяется
формироваться в соответствии с присущим отечественному бухгалтерскому учету затратным принципом. Общим методом оценки по-прежнему остается калькуляция исторических затрат на приобретение. Порядок формирования первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости лишь частично совпадает с правилами МСФО. Наиболее существенные различия оценки при признании этого объекта представлены в табл. 2.
Таким образом, основные проблемы, сопряженные с действующими российскими правилами первоначальной оценки недвижимости и требующие решения, состоят в следующем:
— в оценку не включаются оценочные обязательства, существующие на момент признания. Подобный подход к первоначальной оценке не отвечает интересам пользователей финансовой отчетности, так как не предполагает начисления величин будущих затрат по существующим обязательствам;
— недвижимость, приобретенная на условиях аренды, оценивается в сумме, указанной в договоре, без применения процедуры дисконтирования. В РПБУ дисконтирование при первоначальной оценке арендованного имущества не предусмотрено.
Этот вид стоимости используется только для оценки (с соответствующими записями в бухгалтерском учете) долгосрочных оценочных резервов, т. е. оценочных обязательств, предполагаемый срок исполнения которых превышает 12 мес. после отчетной даты или меньший срок, установленный организацией в учетной политике, а также может применяться для расчета с целью раскрытия (записи в бухгалтерском учете не производятся) стоимости долговых ценных бумаг и предоставленных займов. Применения оценки по справедливой (текущей) стоимости РПБУ также
не предусматривают, что снижает информационную ценность финансовой отчетности.
Список литературы
1. Бархатов А. П. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: учебник. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Дашков и К, 2012. 484 с.
2. Белых А. В столице сдается все меньше коммерческой недвижимости // Коммерсантъ. 2011. № 234.
3. Бородин О. А. Эволюция концепции справедливой стоимости // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 23.
4. Варпаева И. А. Инвестиции в недвижимость: учет и раскрытие информации в отчетности по российским и международным стандартам // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 2.
5. Вахрушина М. А. Международные стандарты финансовой отчетности: учебник. М.: Рид Групп, 2011.
6. ВахрушинаМ. А., Мельникова Л. А., Пласко-ва Н. С. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: учеб. пособие / под ред. М. А. Вахрушиной. М.: Вузовский учебник, 2010. 320 с.
7. Зак Д. М. Справедливая стоимость — соблазны манипулирования отчетностью. Новые глобальные риски и методы их выявления: пер. с англ. М.: Маросейка, 2011. 230 с.
8. Игнатова Н. В. Необходимость обособления инвестиционной недвижимости // Все для бухгалтера. 2008. № 8.
9. Кинг А. Оценка справедливой стоимости для финансовой отчетности: Новые требования FASB: пер. с англ. М.: Альпина Паблишерз, 2011. 383 с.
10. Константинова Е. П. Международные стандарты финансовой отчетности: учеб. пособие. М.: Дашков и К, 2011. 288 с.
11. Международные стандарты финансовой отчетности / под ред. Л. В. Горбатовой. М.: Вол-терс Клувер, 2006.
12. Международные стандарты финансовой отчетности 2010: издание на русском языке. М.: Аскери-АССА, 2010. 984 с.
13. Морозова Т. В. Международные стандарты финансовой отчетности: учеб. пособие. М.: Финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. 480 с.
14. Омельченко В. В. Практика отражения активов кредитных организаций в соответствии с требованиями МСФО в 2006 году: инвестиционная недвижимость // Внедрение МСФО в кредитной организации. 2006. № 5.
15. Палий В. Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: учебник. М.: ИНФРА-М, 2007. 510 с.
16. Применение МСФО: в 3 ч. / пер. с англ. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Юнайтед Пресс, 2010.
17. Рожнова О. В. Международные стандарты бухгалтерского учета и финансовой отчетности: учеб. пособие. М.: Экзамен, 2005. 319 с.
18. Чая В. Т. Международные стандарты финансовой отчетности: учебник. М.: Рид Групп, 2011. 368 с.
19. Чижевская Л. В. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 17.
21. IFRS Briefing Sheet. Дискуссионный документ «Аренда — предварительные мнения»: перевод публикации, выпускаемой KPMG IFRG Limited. 2009. Вып. 129. Март.
20. KPMG: IFRS in Brief: перевод публикации, выпускаемой KPMG IFRG Limited, 2009. Вып. 53. Январь.
22. www. knightfrank. ru.
23. www. kpmgifrg. com.
