CC BY
51
НА ПУТИ
К МЕЖДУНАРОДНЫМ СТАНДАРТАМ
УДК 336.67
СОВРЕМЕННЫЕ АНАЛИТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ
К ФОРМИРОВАНИЮ БУХГАЛТЕРСКОЙ ОЦЕНКИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
О. А. БОРОДИН,
соискатель кафедры управленческого учета E-mail: [email protected] Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
В России продолжается активное становление рынка доходной недвижимости, т. е. недвижимости как объекта инвестирования, с целью получения устойчивых доходов в виде арендной платы и (или) увеличения стоимости в течение длительного времени.
В связи с этим инвесторы заинтересованы в получении достоверной и полной отчетной информации об эффективности вложений в недвижимость. Ключевая роль в формировании денежных величин, соответствующих цели подготовки финансовой отчетности, принадлежит применяемому методу последующей оценки. В работе рассматриваются методологические проблемы учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости.
Ключевые слова: оценка, бухгалтерский учет, финансовая отчетность, инвестиционная недвижимость, справедливая стоимость.
Для последующего измерения инвестиционной недвижимости Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО)
(IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета: справедливую или первоначальную стоимость. Единственное исключение из приведенного правила содержится в пар. 34 стандарта, который предписывает для отражения объектов инвестиционной недвижимости, арендуемых на условиях операционной аренды, применение модели оценки по справедливой стоимости. «При наличии таких объектов справедливую стоимость следует применять при последующем измерении всех объектов инвестиционной недвижимости, признанных в балансе. Использовать обе модели могут только страховые и аналогичные им компании. Избранный организацией метод учета должен быть единым для всех объектов инвестиционной недвижимости... Измерять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, тем не менее, организациям приходится при любой учетной политике: в соответствии с МСФО (IAS) 40 в случае учета инвестиционной недвижимости
по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости» [2].
С 01.01.2013 вступил в силу МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости». Правила МСФО (IFRS) 13 применяются в тех случаях, когда какой-либо другой стандарт требует или разрешает использовать оценку по справедливой стоимости. Методология оценки справедливой стоимости, урегулированная МСФО (IFRS) 13, является единой для большинства статей. Руководства по оценке справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13, применимые к инвестиционной недвижимости, и МСФО (IAS) 40 в значительной степени совпадают.
Среди новых для МСФО концепций, применение которых способно оказать влияние на величину и достоверность оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, следует отметить следующие.
1. При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива (ННЭИ) или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом (п. 27 МСФО (IFRS) 13). Наилучшее и наиболее эффективное использование актива определяется с точки зрения участников рынка, даже если организация предусматривает иное использование. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) применяется в оценочной деятельности при определении рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Общепринятые принципы оценки исходят из того, что стоимость имущества устанавливается посредством оценивания его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и других факторов, соответственно, оценка стоимости коренным образом зависит от способа его использования. В Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - (ССО РОО) 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества. МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества разъяснено, что понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя бы два или
более комплекса недвижимости могут обладать физическим сходством и быть в значительной степени похожими один на другой, при этом все же могут существовать значительные различия в том, как их использовать. В Принципах Международных стандартов оценки (Принципы МСО - IVS Framework) 2011 определено, что рыночная стоимость активов отражает их наиболее эффективное использование (п. 33) [9]. Определения ННЭИ и НЭИ, содержащиеся в МСФО (IFRS) 13, в Своде стандартов оценки 2010 ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки. МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки, приведены в табл. 1.
Как следует из табл. 1, содержание приведенных в ней понятий (ННЭИ в МСФО (IFRS) 13 и НЭИ в ССО РОО 2-01-2010) является идентичным. Включение принципа ННЭИ в концептуальную структуру справедливой стоимости нефинансовых активов устранило одно из существенных расхождений прежних правил оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости МСФО и общепринятых принципов оценки, которое создавало неопределенность в допущениях при расчете профессиональными оценщиками рыночной стоимости инвестицион-
Таблица 1 Определения понятия «наиболее
эффективное использование»
Стандарт Определение
МСФО (IFRS) 13 Наилучшее и наиболее эффективное использование актива - такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива или группы активов и обязательств (например, бизнеса), в котором использовался бы актив. Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое использование актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным
ССО РОО 2-01-2010 Наиболее эффективное использование -наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей
ной недвижимости для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО.
Недостатки предыдущих принципов определения справедливой стоимости нефинансовых активов МСФО были настолько существенными, что нашли отражение, например, в рекомендациях для членов Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS - крупнейшая организация профессионалов в области недвижимости) по использованию Международного применения оценки 1 (МПО 1) в Международных стандартах оценки, которые содержатся в Стандартах оценки RICS (The Red Book - Красная книга): «Вероятность того, что рыночная стоимость активов будет разной в зависимости от допущений, на основании которых она определена либо как часть действующего предприятия, либо в предположении о продаже отдельно от бизнеса... Например, имущество, используемое владельцем, может использоваться для целей данного предприятия в течение многих лет, но после его первоначальной покупки условия могли измениться, в результате чего имущество стало иметь более высокую стоимость при альтернативном использовании. Если бы имущество оценивалось на основании суммы, которую фактически можно получить за данное имущество на рынке, то оценка обязательно отразила бы альтернативное использование имущества...» (Стандарты оценки RICS, п. 5).
Предприятию следует сообщать о потенциально более высокой стоимости при альтернативном использовании имущества, однако из этого не следует, что данное предприятие обязательно примет эту стоимость в качестве балансовой в своей отчетности, поскольку может оказаться не в состоянии использовать это значение в соответствии с концепцией действующего предприятия, на основании которой составляется отчетность... (Стандарты оценки RICS, п. 7). Ожидая разъяснения допущений, на которых основаны концепции справедливой стоимости, используемые в разных целях в МСФО, RICS рекомендует делать точные допущения в случаях, когда оценщик установил существенное различие между стоимостью актива при альтернативном использовании и его стоимостью как части действующего предприятия...» (Стандарты оценки RICS, п. 8) [5].
Кроме того, по мнению автора, введение концепции ННЭИ в МСФО устранило последнее препятствие для полной совместимости понятий рыночной стоимости в общепринятых принципах оценки и справедливой стоимости в US GAAP (Общепринятые принципы бухгалтерского учета США) и МСФО.
В оценочной практике, для того чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (ССО РОО 2-01-2010). Анализ НЭИ обязателен в процессе оценки недвижимого имущества, применяемом профессиональными оценщиками во многих странах, и включает в себя рассмотрение наиболее эффективного использования земельного участка, как если бы он был свободным, и наиболее эффективное использование имущества как улучшенного. Результат анализа НЭИ является основой для расчета рыночной стоимости имущества.
В МСФО (IFRS) 13 предложен несколько иной подход к применению ННЭИ: при составлении финансовой отчетности следует предполагать, что текущее использование организацией нефинансового актива является наилучшим и наиболее эффективным, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило бы его стоимость. Это правило применяется и при намерении организации использовать инвестиционную недвижимость другим способом.
Пример. Организация является собственником бизнес-центра центра класса B (далее -бизнес-центр), который классифицирован как инвестиционная недвижимость.
К инвестиционной недвижимости применяется модель оценки по справедливой стоимости.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта бухгалтерской оценки в текущих рыночных условиях является его использование в качестве бизнес-центра. Собранные рыночные данные не содержат факторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование объекта могло бы увеличить его справедливую стоимость, соответственно, анализ ННЭИ не осуществляется.
Таким образом, методология оценки справедливой стоимости нефинансовых активов (в том
числе инвестиционной недвижимости) МСФО (IFRS) 13 не содержит требования обязательного применения анализа ННЭИ. Рассмотрение влияния такого подхода на величину и достоверность оценки справедливой стоимости недвижимости, занимаемой владельцем, не является темой настоящей статьи. Что касается инвестиционной недвижимости, то, по мнению автора, предписание МСФО (IFRS) 13 о проведении анализа ННЭИ только при наличии индикаторов является обоснованным. Во-первых, как правило, инвестициям в недвижимость предшествует соответствующий анализ проекта, в том числе его будущей доходности, во-вторых, источниками фондирования этих инвестиций являются, помимо иных, привлеченные средства, что подразумевает осуществление внешней экспертизы. Соответственно, до момента наступления существенных изменений во внешней среде, которые не могли быть учтены при принятии решений об инвестициях в недвижимость, допустимо предполагать, что использование данного недвижимого имущества в качестве соответствующей инвестиционной
Определения подходов к оценке в М
недвижимости является наиболее эффективным. Примером существенных изменений во внешней среде может быть такое увеличение объема вакантных площадей в офисных центрах определенного класса, которое влечет значительное снижение доходности. Некоторые офисные центры в таких рыночных условиях с точки зрения участников рынка целесообразно переоборудовать (например, под гостиницы).
2. Другой важной новацией правил расчета справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13 является предписание применять методы оценки, совместимые с одним или несколькими из подходов, широко применяющихся в оценочной практике: рыночным (сравнительным), затратным и доходным подходами. Эти подходы были сформулированы английским экономистом Альфредом Маршаллом, разработавшим неоклассическую теорию стоимости и концепции, используемые в современной оценочной практике [4, с. 99-100].
Определения методов оценки, содержащиеся в МСФО (IFRS) 13 и ССО РОО 1-01-2010, приведены в табл. 2.
Таблица 2
Ю (IFRS) 13 и ССО РОО 1-01-2010
Стандарт Подход
Рыночный (сравнительный) Затратный Доходный
МСФО ^8) 13 Метод оценки, при котором используются цены и другая соответствующая информация, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоставимыми (т. е. аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес Метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемая текущей стоимостью замещения) Методы, которые преобразуют будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий момент (т. е. дисконтированную). Оценка справедливой стоимости осуществляется на основе стоимости, обозначаемой текущими рыночными ожиданиями в отношении таких будущих сумм
ССО РОО 101-2010 При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение При этом сравнительном подходе рассматривают возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества можно приобрести современный эквивалентный актив, который обеспечивает равную полезность При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое.
Применение подходов к оценке предусмотрено российскими нормативными правовыми актами в сфере оценочной деятельности. В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Сравнительный подход определяется в ФСО № 1 (п. 14) как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).
На рынках коммерческой недвижимости РФ обычно имеется всего нескольких недавних сделок с аналогичной недвижимостью. Например, в годовом отчете 2011 г. «Москва. Россия. Обзор рынка недвижимости» [10] компании Colliers International приведены данные о количестве наиболее значимых сделок продажи офисной недвижимости конечным пользователям в 2010 г.: четыре здания класса A и шесть зданий класса B. Как следует из обзора «Рынок офисной недвижимости. Москва. 2011 г.» [11] компании Knight Frank, в 2011 г. в Москве было заключено также всего несколько значимых сделок на рынке офисной недвижимости: четыре покупки конечными пользователями и семь инвестиционных приобретений. Соответственно, высока вероятность того, что на дату оценки справедливой стоимости информация по ценам реальных сделок купли-продажи с объектами, аналогичными оцениваемому, на рынке будет недоступна.
Для того чтобы цены аналогичных объектов недвижимого имущества надежно свидетельствовали о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, их необходимо скорректировать
на разницу между аналогичными зданиями и объектом оценки. Корректировки зависят от факторов, специфичных для объекта инвестиционной недвижимости. Такие факторы включают: состояние или местонахождение объекта, объем или уровень активности на рынках, на которых представлены объекты-аналоги.
Уровень сложности подобных корректировок известный американский оценщик А. Кинг оценил следующим образом: «Премии или скидки от фактической цены аналога зависят от размера, местоположения, текущих процентных ставок и других переменных. Такая корректировка требует мастерства и опыта компетентного оценщика. Оценку недвижимости в рамках сравнительного (рыночного) подхода ни предприниматель, ни специалист со степенью MBA (master of business administration -магистр делового администрирования. Прим. ред.) самостоятельно выполнить не смогут. Данный подход требует наличия значительного опыта, доступа к соответствующим данным и умения произвести правильные корректировки» [3, с. 103].
Содержащееся в СОО РОО 2-05-2010 резюме оценочной практики подтверждает мнение А. Кинга: во всех странах - членах Международного совета по стандартам оценки признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта.
Следует отметить, что функция выполнения подобных корректировок не присуща отчитывающимся организациям.
По этим причинам автор не согласен с мнением Л. В. Чижевской, считающей, что «наиболее приемлемым для определения справедливой стоимости является сравнительный (рыночный) подход, который, несмотря на наличие определенных допущений, предоставляет пользователю информацию о стоимости объекта.» [6].
Затратный подход согласно п. 23. ФСО № 1 применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. В ССО РОО 2-05-2010 отмечено, что наличие развитого рынка делает затратный подход менее значимым, однако недостаток рыночных данных приводит к тому, что затратный подход становится преобладающим (п. 5.10).
Этот подход не в полной мере соответствует понятию рыночной стоимости, которая согласно Федеральному закону от 27.07.1998 N° 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 3) является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Условия определения рыночной стоимости сформулированы следующим образом:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Автор разделяет мнение В. А. Щербакова и Н. А. Щербаковой, считающих, что «затратный подход может быть единственно возможным к применению, например в случае сильной экономической нестабильности, приводящей к существенным затруднениям при прогнозировании денежных потоков и сложности поиска или противоречивости информации о продажах аналогов, поэтому в конце 1990-х гг. в России бизнес часто оценивался только согласно затратному подходу» [7].
Несомненным преимуществом затратного подхода является простота техники. Как резюмирует А. Кинг, «оценку по затратному подходу может выполнить любой компетентный предприниматель» [3, 103].
По мнению автора, применение затратного подхода в большей мере обоснованно для оценки активов, предназначенных для применения в операционной деятельности компаний, а не владения с целью получения дохода от аренды и (или) увеличения рыночной стоимости.
Для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости этот метод оценки малопригоден по следующим причинам:
- не основывается на учете состояния рынка;
- взгляд рынка на справедливую стоимость объекта инвестиционной недвижимости детерминирован в первую очередь субъективными оценками участников рынка денежного потока, генерируемого этим объектом, а не затратами на его создание;
- субъективные оценки участников рынка объекта инвестиционной недвижимости зависят также от факторов, не имеющих функциональной зависимости от затрат на этот объект, например престижности местоположения, состава арендаторов и т. п.
Доходный подход заключается в применении методов дисконтированной стоимости. Эти методы активно применяются для анализа и оценки инвестиционных проектов. Они также получили широкое распространение в МСФО для оценки статей отчетности. Профессиональные оценщики недвижимости применяют доходный подход для определения рыночной стоимости только доходной недвижимости.
Теоретической основой применения доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости является, по мнению автора, концепция цены капитальных благ австрийского подхода к экономике: «.. .цена капитальных благ определяется не историческими издержками производства, понесенными в связи с их созданием, а оценкой, дисконтированной по ставке процента, величины их будущей производительности...» [8, с. 87].
С учетом прежде всего идеи взаимосвязи вышеуказанной концепции цены внеоборотных материальных активов с основополагающей теорией субъективной ценности (стоимости) [см. 1]. доходный подход к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости является, по мнению автора, предпочтительным.
Таким образом, ОПБУ США и МСФО (¡Г^) 13 рецепиировали из оценочных стандартов общепринятую аналитическую методологию. Но в отличие от методологии, применяемой в оценочной деятельности, правила МСФО (IFRS) 13 не требуют обязательного использования всех трех
подходов (либо мотивированного отказа от применения какого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин, полученных с применением этих подходов, для расчета справедливой стоимости. Пункт 61 МСФО (IFRS) 13 предписывает использовать такие методы оценки, которые являются приемлемыми в сложившихся обстоятельствах и для которых доступны данные, достаточные для оценки справедливой стоимости, при этом максимально используя уместные наблюдаемые исходные данные и минимально используя ненаблюдаемые исходные данные.
По мнению автора, данная регулятивная конвергенция будет способствовать повышению качества и надежности оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости по следующим причинам:
- методы оценки, урегулированные общесогласованными стандартами оценочной деятельности, отражают значительный мировой опыт профессиональных оценщиков имущества, прежде всего недвижимости;
- величины рыночной стоимости доходной недвижимости, получаемые с применением общепринятой аналитической методологии, в течение длительного времени находят подтверждение рынком;
- применение единой аналитической методологии способно упрочить позиции стоимостной оценки в бухгалтерском учете;
- применение организациями общепринятой методологии оценки нефинансовых активов вызовет больше доверия инвесторов и широкой общественности к величинам справедливой стоимости в финансовой отчетности, составляемой в соответствии с принципами МСФО.
Таким образом, важным следствием введения МСФО (IFRS) 13 является дальнейшая гармонизация основных принципов измерения справедливой стоимости нефинансовых активов и рыночной стоимости имущества в оценочной деятельности. В руководство по определению справедливой стоимости МСФО введены новые концепции и методология, рецепиированные из общепринятых принципов оценки:
- принцип ННЭИ;
- общепринятая аналитическая методология - подходы к оценке.
Отчитывающиеся организации впервые получили совместимую с концепцией рыночной стоимости имущества оценочных стандартов концепцию оценки справедливой стоимости нефинансовых активов и качественную общесогласованную методологию оценки. Руководства по применению принципа ННЭИ и подходов к оценке составлены с учетом того, что отчитывающаяся организация не является профессиональным оценщиком. Следствием этих запоздалых, но необходимых новаций в МСФО станет повышение надежности оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.
Список литературы
1. Бородин О. А. Эволюция концепции справедливой стоимости // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 23.
2. Вахрушина М.А., Бородин О. А. Теоретико-методологические проблемы последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости // Международный бухгалтерский учет. 2012. № 33.
3. Кинг А. Оценка справедливой стоимости для финансовой отчетности: новые требования FASB / пер. с англ. М.: Альпина Паблишерз, 2011. 383 с.
4. Оценка недвижимости. / пер. с англ.; под общ. ред. И. Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 2007. 944 с.
5. Стандарты оценки RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) / колл. авт. М.: Альпина Паблишер, 2011. 188 с.
6. Чижевская Л. В. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни // Международный бухгалтерский учет. 2011. № 17.
7. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд., перераб. и доп. М.: Омега-Л, 2009. 299 с.
8. Уэрта де Сото Х. Австрийская экономическая школа: рынок и предпринимательское творчество / пер. с англ. Б. С. Пинскера; под ред. А. В. Куряева. Челябинск: Социум, 2009. 202 с.
9. IVS Framework. URL: http://www. ivsc. org// sites/default/files/IVS %20Framework. pdf.
10. URL: http://www. colliers. com.
11. URL: http://www. knightfrank.ru/on-line/ files/+research/2F537DCF-085B-42AD-B939-3BB9 C074D498/kf_msk_report_offices_2011_rus. pdf.
