CC BY
70
МОКРОНОСОВ Александр Германович
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономической теории
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 338-39-42 e-mail: amokronosov@mail.ru
ПРИДВИЖКИН Станислав Викторович
Доктор экономических наук, профессор кафедры антикризисного управления
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 338-44-56 e-mail: 28argo11@mail.ru
СКОРИН Александр Валентинович
Аспирант, ассистент кафедры социологии
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 338-39-66 e-mail: avskorin@gmail.com
Размер богатства домохозяйств как фактор формирования платежеспособности на рынке индивидуальной жилой недвижимости
Ключевые слова: индивидуальная жилая недвижимость; платежеспособность; богатство домохозяйств; спрос.
Аннотация. Представлены результаты исследования структуры, источника и размера части богатства домохозяйств, расположенных в крупнейших, крупных и больших городах Свердловской области. Установлена зависимость платежеспособности домохозяйств, являющихся покупателями индивидуальной жилой недвижимости определенных ценовых сегментов, от стоимости жилой недвижимости в городе нахождения домохозяйства.
В последние годы в научной литературе отмечается повышенное внимание к вопросам методологии изучения потребительского спроса на рынке индивидуальной жилой недвижимости (ИЖН). Под ИЖН понимается жилой объект, характеризующийся наличием индивидуального входа в жилое помещение, отсутствием прилегающих в вертикальной плоскости помещений, принадлежащих третьим лицам, и наличием земельного участка, прилегающего непосредственно к жилому помещению. Вместе с тем платежеспособность как фактор формирования спроса на данном рынке еще не в полной мере изучена исследователями. С учетом сказанного в данной статье:
• рассмотрены теоретические аспекты экономической сущности и структуры богатства домохозяйств;
© Мокроносов А. Г., Придвижкин С. В., Скорин А. В., 2011
• обоснованы методические подходы к его оценке как фактора платежеспособности;
• показана зависимость между стоимостью жилья в конкретном городе и платежеспособностью его жителей на рынке ИЖН;
• сделан вывод, подтвержденный статистикой: платежеспособность домохозяйств, расположенных в городах с высокой стоимостью жилья, выше, чем платежеспособность домохозяйств, расположенных в городах с низкой стоимостью жилья.
Богатство домохозяйства - основа платежеспособности на рынке индивидуальной жилой недвижимости. Платежеспособность как важнейший компонент спроса на рынке ИЖН означает «способность своевременно и полностью выполнять свои платежные обязательства, вытекающие из торговых, кредитных и иных операций денежного характера» [1]. Под платежеспособностью домохозяйства на рынке недвижимости вообще и рынке ИЖН в частности можно понимать способность своевременно и полностью выполнять свои платежные обязательства, связанные с приобретением объекта ИЖН.
На сегодняшний день среди ученых все большее распространение получает точка зрения, согласно которой способность выполнять платежные обязательства, связанные с приобретением жилья, определяется не столько размером текущего дохода, сколько объемом совокупного богатства, накопленного домохозяйством. Исследователи, которые отстаивают данную точку зрения, опираются на следующие определения:
• богатство - мера запаса, оно отражает сумму накопленных экономических ресурсов на определенный период;
• текущий доход - мера потока, количество средств, получаемых в определенный период [2].
Текущий доход домохозяйства в большей степени подвержен различным колебаниям (например, снижается в результате безработицы), чем размер накопленного совокупного богатства. В связи с этим ряд исследователей пишут о прямой пропорциональной зависимости между ростом богатства и спросом на жилье [3. Р. 155].
В структуре богатства домохозяйства выделяют три главных компонента (табл. 1): основной капитал (нефинансовые активы), финансовый капитал (финансовые активы), человеческий капитал.
Таблица 1
Компоненты капитала домашнего хозяйства [4. С. 36]
Компонент богатства домохозяйства Описание компонента
Основной капитал (нефинансовые активы) Недвижимое имущество, средства производства и земли
Финансовый капитал (финансовые активы Денежные средства на банковских депозитных счетах и в наличности; ценные бумаги; средства, полученные по линии государственных программ социальной поддержки определенных групп населения
Человеческий капитал Умения, знания и квалификация членов домохозяйства, позволяющие приносить доход
Несмотря на то что наибольшим потенциалом для производства дохода обладает именно человеческий капитал, его сложнее оценить в абсолютном выражении. Богатство домашнего хозяйства, выраженное в абсолютных величинах, можно определить как стоимость активов и имущества, которыми домохозяйство обладает в конкретный момент. Понимание структуры богатства домашнего хозяйства - необходимое условие для определения его платежеспособности на рынке жилья.
Структура богатства домашних хозяйств, планирующих приобретение объектов ИЖН на рынке Екатеринбурга. В 2008 г. авторами было проведено маркетинговое исследование на тему «Анализ потребительского поведения покупателей на рынке
индивидуальной жилой недвижимости Свердловской области». В ходе исследования было проведено 60 глубинных интервью покупателей, осуществивших покупку объектов ИЖН, и потенциальных покупателей, обратившихся в офис продаж компании-застройщика. Были получены следующие результаты.
1. Установлено, что капитал, направляемый домохозяйством на приобретение объекта ИЖН, структурирован и формируется из трех источников, %:
собственные сбережения...................................73,8;
средства от продажи собственного жилья...................66,2;
кредитные средства.......................................61,1.
2. Выяснилось, что в зависимости от ценового сегмента структура капитала, направляемого домохозяйством на приобретение ИЖН, серьезно различается. Например, при покупке объекта ИЖН в ценовом сегменте 3-4 млн р. 78,0% всех используемых средств домохозяйства получают от продажи имеющейся жилой недвижимости. В то же время в ценовом сегменте свыше 10 млн р. данный источник обеспечивает только 33,0% всех средств, направляемых домохозяйством на покупку объекта ИЖН (см. рисунок).
_ Средства от продажи собственного жилья
Собственные ' сбережения
■ Кредитные средства
млн р.
Изменение доли средств, полученных от продажи собственной жилой недвижимости, в зависимости от ценового сегмента объекта ИЖН1
Как видно на рисунке, различия в структуре капитала, направляемого домохозяйством на приобретение объекта ИЖН, зависят от бюджета сделки:
• доля домохозяйств, использующих средства, полученные от продажи собственного жилья, уменьшается с ростом бюджета сделки;
• доля домохозяйств, использующих собственные сбережения, увеличивается с ростом бюджета;
• доля домохозяйств, использующих кредитные средства, с ростом бюджета изменяется незначительно.
Следовательно, для домохозяйств, планирующих приобретение объекта ИЖН в низком ценовом сегменте, главным источником средств является продажа собственного жилья.
Стоимость жилья в городах Свердловской области и ее влияние на платежеспособность спроса на рынке ИЖН. В качестве модельных городов Свердловской области выбраны: Екатеринбург (1 350,1 тыс. чел.), Нижний Тагил (361,9 тыс. чел.) и Каменск-Уральский (174,7 тыс. чел.) [5]. Данные города являются многочисленными муниципалитетами, крупными центрами черной и цветной металлургии, машиностроения, транспорта, торговли и финансовых услуг. Для определения средней стоимости
1 Итоговый процент превышает 100%, так как респондент мог указать несколько вариантов.
жилья в каждом городе принято решение определять среднюю стоимость 1 м2 жилой площади и среднюю площадь. Большинство объектов жилья здесь выражено в квартирах: Екатеринбург - 96,8%; Нижний Тагил - 92,0; Каменск-Уральский - 94,0%. В связи с этим мы определяем стоимость среднего объекта жилой недвижимости именно по квартирам.
Согласно данным риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости [6] средняя стоимость 1 м2 жилой площади на рынке недвижимости городов Екатеринбург, Нижний Тагил и Каменск-Уральский составляет 63 836 р.; 28 457 и 23 465 р. соответственно. Средняя площадь жилой недвижимости, расположенной на территории данных городов, вычисляется путем определения средневзвешеной площади квартир различного метража. Это связано с тем, что структура жилого фонда исследуемых городов неоднородна, и количество квартир с разным количеством комнат, а следовательно, и метражом различно. Значит, для вычисления средней площади одной квартиры городского квартирного фонда необходимо оперировать не только средней площадью квартир с определенным количеством комнат, но и учитывать долю этих квартир в фонде.
Определение средней площади 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир, расположенных в анализируемых городах, осложнено тем, что жилой фонд разнороден по типовым строительным сериям. В связи с этим для определения средних площадей были использованы экспертные оценки администраций указанных городов. Полученные экспертные показатели площади квартир и данные о доле квартир с различным количеством комнат в структуре квартирного фонда [7] позволили вычислить средневзвешенную площадь одной квартиры в конкретном городе (табл. 2).
Таблица 2
Определение средневзвешенной площади одной квартиры в квартирном фонде города
Показатель Екатеринбург Нижний Тагил Каменск-Уральский
Количество комнат в квартире 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Средняя площадь квартиры, м2 29 43 56 74 31 43 60 76 30 46 58 76
Доля квартир в квартирном фонде, % 23,0 46,0 26,0 5,0 29,0 42,0 23,0 6,0 25,0 48,0 21,0 6,0
Средневзвешенная площадь одной квартиры, м2 44,7 45,4 46,3
На основе информации о средней стоимости 1 м2 жилья и средней площади квартиры определяем среднюю стоимость одной квартиры в конкретном городе (табл. 3).
Таблица 3
Средняя стоимость жилья в городах Свердловской области
Показатель Екатеринбург Нижний Тагил Каменск-Уральский
Средняя стоимость 1 м2 жилой недвижимости, р. 63 836 28 457 23 465
Средняя площадь 1 квартиры, м2 44,7 45,4 46,3
Средняя стоимость 1 квартиры, р. 2 853 469 1 291 948 1 086430
Сравнение стоимости 1 м2 и определение средневзвешенной площади одной квартиры, проведенные на рынке трех крупнейших городов Свердловской области, показали, что стоимость среднестатистической квартиры в городах существенно различается.
Результаты маркетингового исследования покупательского поведения на рынке ИЖН показали, что значительная часть покупателей, рассматривающих возможность
приобретения объекта ИЖН стоимостью 3-4 млн р., формируют сумму для покупки путем продажи собственного жилья. Следовательно, такие домохозяйства, имея жилую недвижимость в разных городах, даже при одинаковых доходах обладают богатством разного размера, а значит, и различной платежеспособностью на данном рынке.
Сопоставление стоимости объекта ИЖН нижнего ценового сегмента и покупательской способности домохозяйств в разных городах. Определение средней рыночной стоимости объекта ИЖН (даже в рамках определенного ценового сегмента) на локальном рынке одного из анализируемых городов представляется сложной задачей потому, что рынок ИЖН в Свердловской области находится в стадии формирования. Важной характеристикой областного рынка ИЖН является концентрация организованных, обеспечивающих городской уровень качества жизни поселков в высоком и среднем ценовом сегменте. На начало 2012 г. на рынке практически отсутствовали объекты ИЖН эконом-класса (стоимостью 3-4 млн р.), готовые к заселению. Это важная деталь, так как домохозяйства, находящиеся в данном ценовом сегменте, продают свое жилье для формирования капитала на покупку ИЖН, и им необходимо как можно скорее переехать в купленный объект. К сожалению, за редким исключением сегодня на рынке Свердловской области девелоперы реализуют лишь земельные участки, обеспеченные инженерной инфраструктурой для последующего самостоятельного возведения объекта. В данной ситуации стать обладателем объекта ИЖН можно либо путем приобретения жилья на вторичном рынке (характеризуется отсутствием объектов эконом-класса, отвечающих современным требованиям комфорта проживания), либо посредством самостоятельного строительства объекта ИЖН.
Для определения стоимости строительства объекта ИЖН на территории рынка жилой недвижимости необходимо иметь четкое представление о структуре затрат на возведение объекта ИЖН. Они складываются из двух компонентов: стоимости земельного участка, обеспеченного необходимыми инженерными коммуникациями, и стоимости собственно здания.
Средняя стоимость земельного участка, расположенного на территории любого из трех самых крупных городов Свердловской области, выявлена по результатам торгов земельными участками, предназначенными для ИЖС (торги проводились перечисленными муниципалитетами в 2011 г.). Стоимость строительства объекта ИЖН определена на основе экспертных оценок участников строительного рынка Свердловской области.
Анализ результатов земельных торгов в изучаемых муниципалитетах позволил определить среднюю стоимость 1 000 м2 земли в Екатеринбурге [8], Нижнем Тагиле [9] и Каменске-Уральском [10] (табл. 4).
Таблица 4
Средняя стоимость возведения объекта ИЖН в городах Свердловской области, тыс. р.
Показатель Екатеринбург Нижний Тагил Каменск-Уральский
Средняя стоимость 100 м2 земли под ИЖС 63 836 56 481 2 587
Средняя стоимость 1 м2 с учетом строительных работ и материалов 22 000 22 000 22 000
Стоимость строения (150 м2) 3300000 3 300 000 3300000
Стоимость земельного участка (1 000 м2) 638360 564810 25 870
Стоимость возведения объекта эконом-класса (дом - 150 м2, участок -1 000 м2) 3938360 3864810 3325870
Согласно действующему законодательству все земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, выставляемые в Екатеринбурге на торги, обеспечены техническими условиями для подключения к инженерным коммуникациям. Необходимо отметить, что приведенная стоимость земли характеризует средний уровень цен на локальном рынке. Кроме участков в черте города, существует широкий спектр предложения земельных участков, расположенных за административной чертой мегаполиса, но находящихся в границах рынка жилой недвижимости. К таким территориям относятся населенные пункты в пределах часовой транспортной доступности от границы города. Именно такая величина изохроны позволяет человеку совершать ежедневные маятниковые трудовые миграции [11]. Аналогичная ситуация наблюдается на локальных рынках земли Нижнего Тагила и Каменска-Уральского. В связи с этим на рынке земли существует предложение участков, стоящих и значительно дороже (как правило, из-за сочетания транспортной доступности и хорошей экологии), и значительно дешевле (из-за удаленности от города, низкой транспортной доступности, плохой экологии). Однако в качестве расчетной нами использована именно средняя стоимость земельных участков, реализуемых на земельных аукционах муниципалитетами.
В качестве модельной площади земельного участка, приобретаемого для объекта ИЖС, были использованы методические рекомендации Министерства регионального развития РФ [12], устанавливающие верхнюю границу площади участка для жилья эконом-класса на уровне 1 000 м2 (отдельно стоящие жилые дома) и 400 м2 - для участков, прилегающих к квартире в блокированном доме. Так как строительство многоквартирного дома (таунхауса) силами домохозяйства маловероятно, расчет следует вести исходя из норматива для отдельно стоящего жилого дома.
Согласно результатам анкетного опроса руководителей 15 строительных компаний, осуществляющих возведение объектов ИЖН, средняя стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилого здания эконом-класса в 2011 г. в Свердловской области была равна примерно 22 тыс. р. Верхняя граница площади объекта ИЖН эконом-класса также определена Министерством регионального развития РФ и составляет 150 м2.
Использованный нами подход к определению средней стоимости возведения объекта ИЖН на территории Свердловской области показал, что стоимость возведения объекта частным порядком в различных городах области практически не различается. В то же время различия в стоимости средней жилой квартиры - основа богатства домохозяйства в низком ценовом сегменте ИЖН - достигают 250,0%. Значит, домохозяйство, планирующее стать обладателем объекта ИЖН стоимостью 3-4 млн р. и имеющее собственное жилье на территории Екатеринбурга, обладает значительно большей покупательской способностью на рынке ИЖН, чем домохозяйство с аналогичными доходами, имеющее собственное жилье на территории Нижнего Тагила или Каменска-Уральского, так как стоимость их жилья перекрывает меньшую долю стоимости ИЖН эконом-класса (табл. 5).
Таблица 5
Доля стоимости собственного жилья в стоимости приобретаемого объекта ИЖН
в городах Свердловской области
Город Средняя стоимость жилья в городе, р. Стоимость строительства объекта ИЖН эконом-класса, р. Доля стоимости имеющегося жилья в стоимости объекта ИЖН, %
Екатеринбург 2 853 469 3 938 360 72,45
Нижний Тагил 1 291 948 3864810 33,43
Каменск-Уральский 1 086430 3325870 32,67
Итак, в каждом крупнейшем городе Свердловской области стоимость жилой недвижимости и платежеспособность спроса на рынке ИЖН имеют прямую взаимосвязь:
чем выше стоимость жилья, находящегося в частной собственности, тем выше платежеспособность домохозяйств на рынке ИЖН. Данный вывод может быть использован при разработке программ государственного регулирования развития локальных рынков жилья и при исследовании перспектив развития рынка индивидуальной жилой недвижимости.
Источники
1. Румянцева Е. Е. Новая экономическая энциклопедия. 3-е изд. М. : ИНФРА-М, 2008.
2. Жилищная экономика : пер. с англ. / под ред. Г. Поляковского. М. : Дело, 1996.
3. Goodman A., Kawai М. Functional Form, Sample Selection and Housing Demand // Journal of Urban Economics. 1986. No. 20. September.
4. Орлов Л. Ф. Теоретические основы формирования финансового потенциала домохозяйств // Вестн. Моск. гос. обл. ун-та. 2010. № 3.
5. Предварительные итоги Всероссийской переписи населения 2010 г. Режим доступа : http://www.perepis-2010.ru/results_of_the_census/results-inform.php.
6. Официальный сайт риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости. Режим доступа : http://upn.ru/index.aspx?page=analytics&year=0&month =0&day=0&id=13044.
7. Жилищный фонд Свердловской области : стат. сб. / Федер. служба гос. статистики, Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Свердл. обл. ; отв. за вып. С. В. Макеева, Е. И. Окунева. Екатеринбург, 2011.
8. Извещения о проведении торгов // Екатеринбург - официальный портал Екатеринбурга. Режим доступа : http://www.ekburg.ru/officially/zem_torgi/zem_izvech.
9. Извещения о проведении торгов // Нижний Тагил - официальный сайт города. Режим доступа : http://www.ntagil.org/zemlya/itogi.php?ELEMENT_ID=24344.
10. Комитет по управлению имуществом // Официальный портал Каменска-Ураль-ского. Режим доступа : http://www.kamensk-uralskiy.ru/vlast/mestnoe-samoupravlenie/im-ushestvo.
11. Анимица Е. Г., Власова Н.Ю. Градоведение : учеб. пособие. 4-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург : Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2010.
12. Об утверждении методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса : приказ Министерства регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303.
