CC BY
145
© Мокроносов А. Г., Скорин А. В., 2013
МОКРОНОСОВ Александр Германович
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономической теории
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 338-39-42 e-mail: [email protected]
СКОРИН Александр Валентинович
Аспирант кафедры экономической теории
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 338-39-66 e-mail: [email protected]
Джентрификация как фактор развития рынка индивидуальной жилой недвижимости крупнейшего города
Ключевые слова джентрификация; индивидуальная жилая недвижимость; факторы потребительского поведения; рынок жилья крупнейшего города.
Рассматриваются факторы, оказывающие наибольшее влияние на поведение потребителей на рынке индивидуальной жилой недвижимости (ИЖН) крупнейшего города. На примере Екатеринбурга раскрывается значение объектов социальной инфраструктуры в повышении привлекательности территорий, предназначенных для строительства ИЖН, исследуется роль джентрификации в развитии рынка ИЖН, анализируются барьеры, препятствующие повышению качества, стоимости и престижа жилья.
Проблема и ее актуальность. Важнейшим вектором развития строительной отрасли Российской Федерации стало развитие жилищного строительства, в рамках которого приоритетное значение имеет строительство малоэтажного жилья, в том числе индивидуальной жилой недвижимости (ИЖН). Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. в качестве одной из задач определяет «формирование нового сегмента жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, в том числе развитие малоэтажного жилищного строительства» [1].
В качестве целевого показателя данной программой запланирован двукратный рост годового объема ввода малоэтажного жилья в Российской Федерации в период с 2011 по 2015 г. (табл. 1).
Таблица 1
Целевые показатели роста объема строительства малоэтажного жилья в Российской Федерации [1]
Показатель 2011 2012 2013 2014 2015
Годовой объем ввода жилья, млн м2 63,0 67,0 70,0 79,0 90,0
В том числе малоэтажного жилья, млн м2 31,5 36,8 42,0 47,4 66,7
Доля ввода малоэтажного жилья в общем объеме, % 50 55 60 60 60
В стратегических документах, определяющих развитие строительной отрасли на муниципальном уровне, также наблюдается ориентация на повышение объемов малоэтажного жилищного строительства. Например, в Стратегическом плане развития города Екатеринбурга запланировано опережающее развитие малоэтажной жилой застройки и увеличение ее доли до 40% к 2025 г. В абсолютном выражении планируется рост объема ввода в эксплуатацию малоэтажной жилой недвижимости с 247,4 тыс. м2 в год (показатель 2009 г.) до 400 тыс. м2 в год (плановый показатель 2025 г.) [2].
Федеральные и региональные жилищные программы содержат не только целевые показатели, но и конкретные организационно-экономические механизмы, с помощью которых планируется достигать намеченные цели. Анализ данных программ показал, что их реализация ориентирована главным образом на введение в оборот новых территорий для застройки объектами жилой недвижимости; развитие и модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры; повышение платежеспособности на рынке жилья определенных групп домохозяйств и обеспечение жильем отдельных категорий. В гораздо меньшей степени мероприятия данных программ нацелены на развитие объектов социальной инфраструктуры на новых землях. Между тем данные маркетинговых исследований показывают, что обеспеченность территории проживания объектами социальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов потребительской привлекательности жилья, особенно индивидуального. В связи с этим представляется актуальной задача исследования альтернативных механизмов активизации и повышения эффективности развития рынка ИЖН, учитывающих степень обеспеченности территорий объектами социальной инфраструктуры.
Факторы потребительского поведения на рынке малоэтажной и индивидуальной жилой недвижимости. Под термином ИЖН понимается совокупность жилых объектов, характеризующихся расположением на отдельном земельном участке; наличием индивидуального входа в жилое помещение; отсутствием прилегающих в вертикальной плоскости помещений, принадлежащих третьим лицам 3].
Качественным целевым показателем ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. является формирование жилья класса «эконом». В настоящий момент в научной литературе и сложившейся деловой практике нет общепринятой методики отнесения индивидуального жилья к данному классу. В практической же деятельности чаще всего применяются параметры, установленные методическими рекомендациями Министерства регионального развития РФ [4]:
• площадь земельного участка не более 1 000 м2 для индивидуального дома и 400 м2 для блокированного дома;
• площадь жилого помещения 150 м2.
Для определения факторов, имеющих наибольшее влияние на потребителей объектов ИЖН, отвечающих описанным выше параметрам индивидуального жилья класса «эконом», авторами было проведено маркетинговое исследование потребительского поведения на рынке города Екатеринбурга1. В результате удалось установить перечень факторов, являющихся критическими при выборе объекта ИЖН:
• стоимость объекта ИЖН;
• транспортная доступность территории, на которой расположен объект ИЖН;
• однородная социальная среда;
• развитость социальной инфраструктуры территории проживания.
1 Исследование было проведено в 2011 г. среди жителей Екатеринбурга, отмечающих свою
неудовлетворенность существующими жилищными условиями либо нуждающихся в изменении жилищных условий в силу планируемых изменений в составе домохозяйства. Размер выборки составил 1 510 единиц. Тип выборки - вероятностная стратифицированная по районам города. Метод опроса - стандартизованное телефонное интервью.
Респондентами были детализированы предпочтения относительно объектов социальной инфраструктуры, имеющих наибольшее значение при выборе жилья (табл. 2).
Таблица 2
Предпочтения потребителей в отношении элементов инфраструктуры, %
Элемент инфраструктуры Доля потребителей*
Магазин продовольственных товаров 76,4
Остановка общественного транспорта 70,7
Школа 68,5
Детский сад 66,2
Поликлиника 63,1
Магазин хозяйственных товаров 58,5
Автостоянка или крытая парковка 40,4
Спортзал 21,5
Бассейн 19,4
Сауна 10,4
Предприятие быстрого питания 6,5
Бар или кафе 6,2
Автосервис 5,9
Автомагазин 5,1
Бильярдная 4,0
Примечание. * Респондентам предлагалось оценить каждый из рассматриваемых элементов инфраструктуры, выбрав один из трех вариантов оценки: «Не обязательно», «Желательно», «Обязательно». В таблице отражена доля респондентов, выбравших вариант «Обязательно».
Как видно из данных табл. 2, наибольшее значение для потребителей ИЖН имеет наличие на территории объектов торговли и учреждений образования (дошкольного и среднего) и здравоохранения.
Результаты исследования показывают, что обеспеченность территории проживания объектами социальной инфраструктуры имеет важнейшее значение для потребителей, причем к числу наиболее востребованных относятся инфраструктурные объекты, связанные с производством общественных благ: образование, здравоохранение, транспортная и дорожная сеть.
Важность социальных объектов, генерирующих общественные блага, оказывает существенное влияние на развитие территории, так как объекты здравоохранения, дошкольного и среднего образования возводятся и функционируют за счет средств бюджетов различного уровня. Это существенно отличает их от объектов торговли, которые, как правило, возводятся на частные средства и функционируют за счет осуществления своей хозяйственной деятельности. Таким образом, механизмы развития рынка ИЖН должны быть ориентированы не только на создание объектов недвижимости, отвечающих требованиям потребителей (площадь, стоимость, инженерная обеспеченность), но и на обеспечение территории указанными выше объектами социальной инфраструктуры.
Влияние джентрификации на процесс развития рынка ИЖН крупнейшего города (на примере Екатеринбурга). Термин «джентрификация» происходит от старофранцузского слова genterise - «рожденный благородным». В английском языке существует словосочетание landed gentry, переводимое как «поместное дворянство» -социальная группа, состоящая из джентльменов [5. P. 394]. Одно из первых упоминаний данного термина зафиксировано в работе британского социолога Рута Гласса, который в 1964 г. использовал слово «джентрификация» для описания процесса притока в рабочие районы Лондона горожан среднего класса, вытеснивших оттуда менее состоятельные семьи, проживавшие там ранее [6]. В российской научной литературе
понятие «джентрификация» раскрыто в работе Е. Г. Анимицы и Н. Ю. Власовой и определено как процесс движения семей среднего класса во внутренние городские территории, имеющий вторичный эффект обратного движения более бедных семей [7]. В настоящее время термин «джентрификация» получил широкое применение в научных трудах зарубежных исследователей, занимающихся вопросами экономики города и урбанизации, и трактуется как «процесс вытеснения домохозяйствами с высокими доходами домохозяйств с низкими доходами, что влечет за собой изменение качества, стоимости жилья и престижа проживания в преображенном районе» [8].
Необходимо отметить, что широкое применение термина «джентрификация» обусловлено изменением вектора развития экономики крупных городских промышленных центров: от индустриального к постиндустриальному 9]. Для крупнейших российских городов, экономика которых находится в процессе перехода от индустриальной к экономике услуг, зарубежный опыт джентрификации является крайне ценным. Управление джентрификационными процессами может стать важным инструментом стратегического управления развитием городов и прилегающих к ним территорий.
Например, в городе Екатеринбурге существует целый ряд территорий, предназначенных для застройки объектами жилого малоэтажного строительства, уже имеющих достаточно высокий уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры и обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями. В частности, к таким территориям можно отнести микрорайон Семь ключей и поселок Исток (табл. 3).
Таблица 3
Инфраструктурное обеспечение микрорайона Семь ключей и поселка Исток муниципального образования «Город Екатеринбург»
Показатель Поселок Исток Микрорайон Семь ключей
Численность населения, чел. [10] 5 962 3 000
Объекты социальной инфраструктуры
Учреждения дошкольного образования 2 детских сада Нет
Учреждения среднего образования Средняя общеобразовательная школа Средняя общеобразовательная школа
Учреждения дополнительного образования Детско-юношеская спортивная школа по конному спорту, культурно-досуговый центр, детский клуб Учреждения дополнительного образования расположены в прилегающем микрорайоне
Учреждения здравоохранения Филиал Детской городской поликлиники Поликлиника Детской общегородской клинической больницы
Предприятия торговли Магазины продовольственных и промышленных товаров Магазины продовольственных и промышленных товаров
Спортивные учреждения Футбольная площадка Лыжная база
Обеспеченность инженерной инфраструктурой
Электроэнергия Есть Есть
Газоснабжение Есть Есть
Центральное отопление Есть Есть
Транспортная доступность*
Расстояние до границы центра города 23 км 9,5 км
Время в пути до границы центра города 35 минут 23 минуты
Примечание. * По данным сервиса Яндекс.Карты. Режим доступа: http://maps.yandex.ru.
Данные, представленные в табл. 3, показывают, что указанные микрорайоны Екатеринбурга обладают объектами социальной инфраструктуры, востребованной потребителями, а также обеспечены (в разном объеме) инженерными коммуникациями. Кроме того, расположение данных территорий обеспечивает возможность быстрого перемещения до центра города.
Несмотря на это, данные микрорайоны до сих пор не являются центрами бурной застройки индивидуальным жильем, в том числе жильем класса «эконом». По мнению авторов, у такой ситуации есть две причины:
• высокая стоимость земельных участков;
• низкий социальный уровень жителей территорий.
Микрорайон Семь ключей и поселок Исток традиционно являются территориями с высокой долей малообеспеченных домохозяйств. Во многом это обусловлено исторически, так как они долгое время находились на удалении от центральных районов города.
Стремительный рост Екатеринбурга в последние десятилетия сделал эти районы потенциально привлекательными для проживания состоятельных горожан, что повысило стоимость земельных участков, выставляемых на продажу их собственниками, хотя мало отразилось на общем уровне благосостояния проживающих там домохозяйств.
По состоянию на 1 января 2012 г. стоимость земли на указанных территориях была достаточно высока (табл. 4).
Таблица 4
Расчет стоимости земли на земельных участках, расположенных в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток 11]
Территория Средний размер земельного участка, м2 Средняя стоимость 100 м2 земельного участка, тыс. р. Средняя стоимость земельного участка, тыс. р.
Микрорайон Семь ключей 700 500 3 500
Поселок Исток 1 500 220 3 300
Согласно результату анкетного опроса руководителей 15 строительных компаний, ведущих работы по возведению объектов ИЖН, средняя стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилого здания экономкласса в 2011 г. в Свердловской области была равна примерно 25 тыс. р.
Необходимо отметить, что платежеспособность домохозяйств на рынке жилья Екатеринбурга, как правило, формируется через продажу имеющейся жилой недвижимости и ипотечного кредита [12]. В связи с этим большинство домохозяйств имеют возможность приобрести только готовое жилье. Данное обстоятельство (по мнению представителей строительной отрасли Екатеринбурга) увеличивает его стоимость на 40% за счет оплаты работы строительной организации. Расчет итоговой стоимости жилья представлен в табл. 5.
Высокая стоимость жилья в данных микрорайонах порождает серьезное рыночное противоречие:
• социальный уровень населения территорий не отвечает требованиям потребителей дорогостоящего жилья;
• стоимость жилья не соответствует возможностям потребителей жилья класса «эконом».
В результате на территории микрорайона Семь ключей и поселка Исток существует большое количество пустых земельных участков и участков, на которых размещено ветхое жилье.
Таблица 5
Расчет стоимости индивидуального жилого дома класса «эконом» в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток
Территория Стоимость земельного участка, тыс. р. Стоимость строительства объекта (120 м2), тыс. р. Итоговая стоимость дома, тыс. р. Итоговая стоимость с учетом наценки подрядчика (40%), тыс. р.
Микрорайон Семь ключей 3 500 2 500 6 000 8 400
Поселок Исток 3 300 2 500 5 800 8 120
Снять данное противоречие, по мнению авторов, можно путем активизации процесса джентрификации, который позволит качественно изменить социальную структуру обоих микрорайонов. Снижение стоимости земельных участков (чтобы сделать построенное на них жилье доступным для широкого круга потребителей) - важнейший способ изменения социальной среды. Поскольку земля в подавляющем случае находится в частном владении, то муниципальные власти имеют только один инструмент для снижения цены земли - содействие разделу земельных участков на более мелкие для последующего возведения на них жилых блокированных домов.
В соответствии со ст. 52 приложения 1 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» [13 , минимальная площадь земельного участка для строительства жилых блокированных домов составляет 200 м2. Возможность раздела собственниками существующих участков в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток до размера, позволяющего вести строительство блокированных жилых домов, должна существенно снизить стоимость одного участка (табл. 6).
Таблица 6
Стоимость земельных участков в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток при разделе для строительства блокированных жилых домов
Характеристика участка Площадь участка, м2 Стоимость участка, тыс. р.
Микрорайон Семь ключей
Для строительства индивидуального дома 700 3 500
Для строительства блокированного дома 230 1 167
Поселок Исток
Для строительства индивидуального дома 1 500 2 200
Для строительства блокированного дома 214 471
В свою очередь снижение стоимости земельного участка повлечет за собой снижение итоговой стоимости всего домовладения (табл. 7).
Таблица 7
Расчет стоимости домовладения в блокированном жилом доме класса «эконом» в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток
Территория Стоимость земельного участка, тыс. р. Стоимость строительства объекта (120 м2), тыс. р. Итоговая стоимость домовладения, р. Итоговая стоимость домовладения с учетом наценки подрядчика (40%), р. Стоимость 1 м2 жилья, р.
Микрорайон Семь ключей 1 167000 2 500 000 3667000 5133000 42 775
Поселок Исток 471000 2 500 000 2971000 4160000 34 660
На 23 декабря 2012 г. средняя стоимость 1 м2 жилья в Екатеринбурге составила 69 815 р. [13]. Из данных, представленных в табл. 5 и 7, видно, что стоимость блокированного дома, построенного на разделенных земельных участках, существенно ниже стоимости индивидуального дома. Кроме того, стоимость жилья в таком доме сопоставима со средней стоимостью квартиры в Екатеринбурге (площадь 59 м2).
Реализация подобной схемы приведет, по мнению авторов, к строительству на разукрупненных земельных участках блокированных домов для их дальнейшей продажи более состоятельным домохозяйствам, чем проживали на данном участке ранее.
Рассмотрим, как предложенная схема может быть реализована на примере микрорайона Семь ключей. Данная территория насчитывает около 500 домовладений, размещенных на земельных участках площадью от 7 до 15 соток. Из них около 327 (свыше 65% общего числа домовладений)1 представляют собой строения, не отвечающие современным потребительским требованиям и являющиеся местом проживания малодоходных домохозяйств, соответственно, потенциально пригодные для раздела на более мелкие участки для строительства блокированных домов. Структура данных домовладений по площади представлена в табл. 8.
Таблица 8
Структура площадей домовладений в микрорайоне Семь ключей
Площадь земельных участков, м2 Число земельных участков, ед. Общая площадь земельных участков, м2
700 120 84 000
1 000 77 77 000
1 500 130 195000
Всего 327 356000
Разделение лишь 15% «некачественных» домовладений по всем видам площадей (7, 10, 15 соток) на участки площадью 2-3 сотки для последующей застройки жилыми блокированными домами позволит создать 197 новых домовладений (табл. 9, 10).
Таблица 9
Число и площадь земельных участков домовладений, не отвечающих современным потребительским требованиям
Площадь земельного участка, м2 Число земельных участков Площадь 15% земельных участков, м2
Всего 15%
700 120 18 12 600
1 000 77 12 12 000
1 500 130 19 28 500
Итого 327 49 531000
Таблица 10
Число и площадь разделенных 15% земельных участков, не отвечающих современным потребительским требованиям
Площадь земельного участка, м2 Число земельных участков для разделения, ед. Размер участка после деления, м2 Число участков после деления, ед.
700 18 230 54
1 000 12 250 48
1 500 19 300 95
Итого 49 - 197
1 Примечание. По данным сервиса Яндекс.Карты. Режим доступа: http://maps.yandex.ru.
Такое разделение увеличит число «качественных» домовладений в микрорайоне до 370, а общее число домовладений до 645, т. е. число «качественных» домовладений увеличится практически в 2 раза, а их доля изменится с 34 до 57%. Это, в свою очередь, должно повысить привлекательность микрорайона для более высокодоходных домохозяйств, способных преобразить оставшиеся некачественные домовладения, в том числе и без проведения разукрупнения имеющихся участков.
По оценкам авторов, общий эффект от джентрификации только микрорайона Семь ключей (при условии реализации описанного выше сценария) будет выражаться в возведении на территории микрорайона по меньшей мере 59 000 м2 ИЖН (197 разукрупненных и 278 неразукрупненных домовладений по 120 м2 каждое).
Барьеры, препятствующие использованию механизма джентрификации на рынке ИЖН Екатеринбурга. В настоящий момент на муниципальном уровне существуют барьеры, препятствующие использованию описанного выше механизма джент-рификации:
• административно-правовой;
• административно-инвестиционный.
Административно-правовой барьер выражается в наличии запрета на раздел земельных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов. Данный запрет сформулирован в ст. 52 приложения 1 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург», и под него подпадают практически все земельные участки в микрорайоне Семь ключей и поселке Исток как предназначенные для строительства индивидуальных домов.
Административно-инвестиционный барьер выражается в отсутствии гарантий подключения новых домовладений к инженерным сетям со стороны сетевых компаний, так как ресурс подключений рассчитан на плановое число домохозяйств и превышение расчетного числа абонентов газовых и электрических сетей может привести к перегрузкам существующих инженерных мощностей.
По мнению авторов, данные барьеры могут быть устранены органами муниципальной исполнительной и законодательной власти с помощью следующих мер:
1) принятие поправок к Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург», разрешающих раздел земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства;
2) выработка планов по модернизации инженерных сетей на территориях, предназначенных для джентрификации.
Источники
1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы: утв. постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050.
2. Стратегический план развития муниципального образования «Город Екатеринбург» до 2020 г. : принят решением Екатеринбургской городской Думы от 26 октября 2010 г. № 67/30.
3. Скорин А. В. Типы малоэтажной жилой недвижимости: уточнение понятийного аппарата // АПК: Регионы России. 2012. № 9.
4. Об утверждении методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса : приказ Министерства регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303.
5. The Oxford Dictionary of English Etymology / ed. by C. T. Onions with the assistance of G. W. S. Friedrichsen and R. W. Burchfield. Oxford : Clarendon Press, 1966.
6. Glass R. London: Aspects of Change. L. : MacGibbon & Kee, 1964.
7. Анимица Е. Г., Власова Н. Ю. Градоведение. 4-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург : Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2010.
8 Kennedy M., Leonard P. Dealing with Neighborhood Change: A Primer on Gentrifica-tion and Policy Choices: A Discussion Paper / Prepared for The Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy (April, 2001). URL: http://www.brookings.edu/~/media/ research/files/reports/2001/4/metropolitanpolicy/gentrification.pdf.
9 Ley D. Gentrification and the politics of the new middle class // Environment and Planning D: Society and Space. 1994. Vol. 12.
10. Итоги Всероссийской переписи населения 2010 года. Т. 1. Численность и размещение населения. 5. Численность населения России, федеральных округов, субъектов Российской Федерации, районов, городских населенных пунктов, сельских населенных пунктов - районных центров и сельских населенных пунктов с населением 3 тысячи человек и более. Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/perepis2010/itogi/ p erepis_tom1.htm.
11. Земля // Уральская палата недвижимости - недвижимость Екатеринбурга. Режим доступа: http://upn.ru/realty_land_sale.htm.
12. Мокроносов А. Г., Придвижкин С. В., Скорин А. В. Размер богатства домохозяйств как фактор формирования платежеспособности на рынке индивидуальной жилой недвижимости // Изв. УрГЭУ 2011. № 6 (38).
13. Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «Город Екатеринбург» : утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 13 ноября 2007 г. № 88/48.
