CC BY
49Е. Чжоу1
ПУТИ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ В КИТАЕ
Питание, одежда, транспорт и жилье имеют главное значение в жизни любого народа. Журнал «Экономическое возрождение России» регулярно освещает проблемы развития жилищно-коммунального комплекса России [7], [4], конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг [5], реконструкции жилого фонда [2], вопросы управления жилищной сферой [3], проблемы ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве [6] и реализации специальных жилищных программ [ 1].
Иметь собственный дом - мечта каждого китайца, это особенно актуально для людей, живущих в больших городах. Большинство китайцев, если не получают дом в наследство, зарабатывают на него своим трудом, а цены на недвижимость непрерывно растут. Покупка квартиры - одна из любимых тем разговоров китайцев. Может быть, ни в какой другой стране мира цены на недвижимость не менялись столь драматично, как в Китае.
В 2008 г. средняя цена на коммерческое жилье в КНР составила 3 тыс юаней/м2 (около 400 долл.), увеличившись на 8,1 % по сравнению с 2007 г., а в крупнейших городах (Пекин, Шанхай) цена на коммерческое жилье намного выше. Например, в 2008 г. средняя цена на коммерческое жилье в Пекине составляла 8154 юаней/м2 (около 1080 долл.), она увеличилась на 15,4 % по сравнению с 2007 г., а в Шанхае - 8850 юаней/м2 (около 1180 долл.), увеличившись на 14,3 % (см. таблицу). В том же 2008 г. среднегодовые доходы городского населения в КНР составляли 13500 юаней (1776 долл.), в Пекине и Шанхае -21300 и 24500 юаней, увеличившись на 10,1 и 12,5 % по сравнению с 2007 г. (см. таблицу). Очевидно, что темпы роста доходов населения уступают росту цен на коммерческое жилье, особенно в больших городах. В 12 крупных китайских городах (Пекине, Тяньцзине, Шанхае, Чунцине, Даляне, Циндао, Сямэне, Шэньчжэне, Ханчжоу, Ухане, Чэнду и Сиане) уровень цен на коммерческое жилье намного выше ожидаемого потребителями. Согласно итогам обследования, проведенного в этих городах, 64,2 % опрошенных считают цену на жилье в пределах 2000...5000 юаней/ м2 приемлемой. Среди них 24,1 % ратуют за 3000...4000 юаней/м2; 22,5 % опрошенных назвали 2000.3000 юаней/ м2; 17,6 % приемлют 4000.5000 юаней/м2. С учетом межрегиональных различий критерии потребителей в определении цены на жилье неодинаковы, но в целом ожидаемые ими цены намного ниже цен реальных сделок в тех городах, где они живут.
Согласно данным Минстроя КНР 2008 г., цена жилья с удобствами в Шанхае в 15 раз превышала годовой доход семьи со средними доходами, а в Пекине - в 12 раз. Если за рубежом цена средней квартиры примерно равна зарплате среднего служащего за 3-5 лет, то в Китае стоимость квартиры для рядовых горожан составляет 15.25 годовых зарплат. Исследования в 2008 г. показали, что 20% городских жителей в Китае не имеют своего жилья, почти 60% жителей не могут купить коммерческое жилье, в больших городах эти показатели еще хуже. Если государство не урегулирует эту ситуацию, большинство жителей никогда не смогут решить жилищную проблему.
Из-за чрезмерно быстрого роста цен на жилую недвижимость в Китае увеличивается разрыв между богатыми и бедными районами, а также между богатыми и бедными слоями населения. Значительный рост цен на жилую недвижимость, особенно в крупных и средних городах страны, означает, что богатство в форме денежных средств и основных фондов сосредоточивается в районах с развитой экономикой и благоприятной средой проживания, у малочисленной группы людей с высокими доходами, в основном спекулянтов и бизнесменов, занимающихся жилой недвижимостью. Граждане с низкими доходами не успевают за быстрорастущими ценами на жилье, их платежеспособность в данном секторе снижается, все большее количество людей оказываются не вовлеченными в рынок жилья.
1 Предприниматель, Пекин, Китай. Е-та11.:7у_8р@уаИоо.сот.сп127
Город Среднегодовые доходы(юань) Цена на 1 м кв(юань)
Пекин 21300 8154
Шанхай 24500 8850
Тяньцзинь 15900 6750
Чунцин 12150 2560
Гуанчжоу 20800 6545
Шэньчжэнь 24760 9384
Ухань 13500 4860
Наньцзин 18540 6470
В 2008 г. в Китае средняя жилая площадь на одного человека составила 25,77 м2 (в городе - 23,87 м2), увеличившись почти на 80 и 70 % по сравнению с 1992 г. Однако примерно 6,4% китайских семей проживают в стесненных условиях, где на человека приходится менее 8 м2 жилой площади. Особенно напряженное положение с жильем сложилось в двух городах центрального подчинения - Пекине и Шанхае, в южных провинциях - Гуандуне и Хайнане изПза большого количества мигрантов, а также в северных провинциях, где из-за более высокой стоимости жилья доля семей с жилой площадью менее 8 м2 на человека заметно выше среднего показателя по стране.
Жилищные условия далеки от приемлемых. Так, 34% жилых домов не имеют кухонь и уборных, 27,7% китайских семей проживают в квартирах без водопровода. При этом в городах водопровод имеется в 96,5% квартир, в поселках - 82,3%. В 41% жилых домов отсутствуют ванная комната или душевая. В квартирах и домах 28% китайских семей отсутствуют не только ванные комнаты, но и обычный душ. Даже в городе примерно 15% семей не имеют таких элементарных бытовых удобств, как душ или ванная комната, не говоря уже о поселках или деревне. В китайских домах редко встречается система единого отопления с горячей водой, которой пользуется лишь 4% китайских семей (в городе - 10%). Вместе с тем санузел имеется в домах у подавляющего большинства китайских семей, только 14,1% китайских семей не имеют дома санузла. В домах (или квартирах) 32% китайских семей (в городах 74,5%) существует отдельная система унитаза со сливом воды. В сельской местности в домах 73,6% семей имеется другая отдельная система санузла и лишь 13,4% семей имеют отдельную систему унитаза со сливом воды.
Жилищная проблема остро стоит перед 70% китайских семей, 20% семей проживают в жилье, которое находится в плохом или очень плохом состоянии. Решению жилищной проблемы может способствовать реализация следующих предложений:
1. Улучшение и совершенствование жилищного кодекса. Жилищный кодекс (ЖК) и государственные законы выступают в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов КНР. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в КНР. В ЖК правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность. В настоящее время, содержание жилищного кодекса КНР уступает тенденция развития жилищного рынка. Мы рекомендуем создать новую норму по обязательному предоставлению минимального набора жилищных услуг в населенных пунктах КНР, гарантирующую стандартный уровень жизнеобеспечения граждан. Номенклатура жилищных услуг должна в обязательном порядке включать предоставление электроэнергии, питьевой воды, тепловой энергии или энергоносителей любому пользователю услуг жилищного
хозяйства во всех населенных пунктах на территории КНР в заданный срок, с установленным качеством и по доступной цене.
2. Поддержать крупнейшие строительные организации (включая зарубежные), строящие дома с квартирами эконом □ класса, путем уменьшения цен земельных участков и ставки налога на прибыль до 20 % (в настоящее время - 33 %).
Строительство квартир эконом □ класса позволяет обеспечить жильем семьи сосредними и низкими доходами, снизить нагрузку на центральную и местную власть. В 2010 г. в Китае предполагается построить около 150 млн квадратных метров квартир эконом □ класса, что обеспечит жильем около двух миллионов семей. Цена такой квартиры только на 10% выше ее себестоимости, правительство сильно ограничивает ее дальнейший рост.
3. Повышение качества коммунальных услуг на базе модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и привлечения частного бизнеса и частных инвестиций в эту сферу.
4. Устранение спекуляции на жилищном рынке (с 2006 г. началось увеличение ставки антиспекуляционного налога на продажу на 10 %) за счет:
• повышения процентных ставок по кредитам при покупке второго жилья для каждой
семьи;
• запрета банкам выдавать предпринимателю кредит не меньше 35%, а физическим лицам 20% от себестоимости строительства;
• повышение налоговых ставок на дорогое жилье в крупных городах, где цены на жилье растут быстрее всего, чтобы поставить заслон массовому строительству дорогой недвижимости;
• запрета продажи квартир в недостроенном здании.
5. Предоставление малообеспеченным семьям льготных кредитов для покупки первого жилья (снижение аванса до 20% от цены жилья, выдача кредита на 30 лет, снижение процентных ставок по кредитам).
6. Предоставление семьям с низким доходом квартир с невысокой арендной платой или жилья в собственность по доступной цене; семьям со средним уровнем дохода -возможности купить коммерческую квартиру по ограниченным ценам или снять квартиру с низкой арендной платой. Жилищная проблема семей с высоким уровнем дохода разрешается ими самостоятельно рыночным путем.
7. Усиление контроля за соблюдением права на рынке земли.
История общественного развития свидетельствует, что земля всегда играла существенную роль в экономическом и социальном положении человека, что обусловливало во все времена и для всех народов борьбу за права обладания ею.
На рынке земли объектом торговли является право принадлежности земли, т. е. либо право собственности на нее, либо право пользования ею, либо то и другое вместе взятое. В континентальном Китае земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на нее, а право собственности может возникнуть как непостоянное, переходное. Однако в качестве объекта сделки может выступить право пользования. Поэтому, когда в Китае говорят о рынке земли, речь идет главным образом о переходе права пользования землей.
Право пользования включает реальное право пользования, право аренды и право залога. В абсолютном большинстве случаев в Китае на рынке приобретается право пользования землей, находящейся в государственной собственности.
В настоящее время на рынке земли существует много проблем, например, быстрый рост на цене землепользования, иррациональная эксплуатация земли и т. д. Для усиления контроля на рынке земли следует принять следующие меры:
• возвратить землю, которая оставалась незанятой в течение двух лет после приобретения лицензий;
• преследовать в судебном порядке застройщиков, манипулирующих ценами на землю и информацией;
• запретить продажу, принадлежащей государству земли под точечную застройку;
• согласовывать застройку в официальных планировочных зонах с генеральными планами;
• если для строительства объектов необходима земля в пределах планировочной зоны, заявка должна быть утверждена официальными органами, отвечающими за городское планирование;
• осуществлять контроль и мониторинг за строительством и использованием земель, процессом строительства и завершением работ.
Такие события, как Олимпиада в Пекине и мировой финансовый кризис, не могли не отразиться на ценах на недвижимость: если до Олимпиады они росли, то после ее проведения и с наступлением мирового кризиса темпы стали снижаться. Аналитики отмечают, что небольшое снижение цен на жилье затронуло 70 крупнейших городов Китая.
Однако большинство экспертов не склонны видеть в сложившейся ситуации грядущий спад на рынке жилой недвижимости. По их мнению, в ближайшие два-три десятилетия урбанизация КНР будет продолжаться, а цены на жилье - стабильно расти.
Список литературы
1. Асаул, А. Н. Состояние и перспективы инвестиционной строительной деятельности в РФ/ А. Н. Асаул //Экономическое возрождение России. - 2008. - № 2 (16). - С. 3-9.
2. Дроздов, И. В. Эффективность вариантов реконструкции городской жилой застройки / И. В. Дроздов, О. А. Малафеев, Л. Г. Паршина // Экономическое возрождение России. - 2008. - № 3 (17). - С. 63-67.
3. Круглик, С. И. Управление жилищной сферой современных городов России / С. И. Круглик // Экономическое возрождение России. - 2007. - № 2 (12). - С. 33-38.
4. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы / С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 1 (3). - С. 27-32.
5. Руткаускас, Т. К. Методы исследования емкости и конкурентной среды рынка жилищно-коммунальных услуг (на примере Екатеринбурга)/ Т. К. Руткаускас // Экономическое возрождение России. - 2005. - № 4 (6). - С. 32-37.
6. Тесалова, Ю. Н. Проблемы ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве / Ю. Н. Тесалова // Экономическое возрождение России. - 2007. - № 1 (11). - С. 72-76.
7. Толкачев, О. М. Проблемы развития жилищно-коммунального комплекса и пути их решения/ О. М. Толкачев // Экономическое возрождение России. - 2009. - № 3 (21). - С. 814.
The list of the literature
1. Asaul, A. N. Status and prospects of investment and construction activities in Russia /A. N. Asaul // Economic revival of Russia. - 2008. - № 2 (16). - P. 3-9.
2. Drozdova, I. V. The effectiveness of options for the reconstruction of urban residential development / I. V. Drozdova, O. A. Malafeev, L. G. Parshina // Economic revival of Russia. -2008. -№ 3 (17). - P. 63-67.
3. Kruglik, S. I. Managing housing modern cities in Russia/ S. I. Kruglik // Economic revival of Russia. - 2007. - № 2 (12). - P. 33-38.
4. Lavrov, S. N. Difficulties of mortgage lending in the way of solving the housing problem/ S. N. Lavrov // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 27-32.
5. Rutkauskas, T. K. Methods of research capacity and the competitive environment of the market housing and communal services (for example Ekaterinburg)/ T. K. Rutkauskas // Economic revival of Russial. - 2005. - № 4 (6). - P. 32-37.
6. Tesalova, Y. N. The problems of pricing in the residential, commercial / Y. N. Tesalova // Economic revival of Russia. - 2007. - № 1 (11). -P. 72-76.
7. Tolkachyov, O. M. Problems of development of a housing□ and□ municipal complex and way of their decision/ O. M. Tolkachyov //Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 814.
