CC BY
187
Жилищные реформы и реновация жилого фонда в Китае. Опыт для России
Е.Е. Хейфец старший консультант Отдела оценки недвижимости ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование», аспирант департамента Корпоративные финансы и корпоративное управление ФГБОУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (г. Москва)
Елизавета Евгеньевна Хейфец, [email protected]
Продолжительные реформы в Китае стали основным стимулятором для глубоких социально-экономических и политических изменений, в том числе изменений в сознании граждан страны и укладе жизни городов как институциональных единиц. Реформы в сфере жилищного строительства и реструктуризация (совместно с реновацией) городов стали едва ли не главным драйвером экономического роста страны. Итогом явилось урегулирование рынка жилой недвижимости и превращение разрозненных городских кварталов центрального Китая в современное структурное пространство.
Сегодня экономика Китая - одна из наиболее динамично развивающихся на мировой арене, чему не в последнюю очередь поспособствовала тенденция активного инвестирования страны в сектор недвижимости. В 1979 году, во время принятия программы пятилетки, власти посчитали, что сектор недвижимости (а именно жилой недвижимости в силу специфики страны) послужит основным стимулятором экономического роста, который выведет экономику Китая на новый уровень.
Последние 50 лет основным инструментом экономического роста страны является урбанизация. В рамках этого процесса стираются границы между городами и пригородами, сельскими и городскими поселениями, а сами города активно разрастаются во всех территориальных направлениях, все больше захватывая близлежащие сельскохозяйственные угодья под цели расши-
рения. Внутри страны происходят активные миграционные процессы, действующие только в одну сторону - из сел в города. В результате страна сталкивается с серьезной проблемой структурной вакансии в сельских поселениях и маломасштабных городах и с серьезным дефицитом жилищного фонда в крупных городах. Учитывая неразрывную связь урбанизации с сектором недвижимости и принятым когда-то властью Китая решением о том, что жилая недвижимость является, скорее, инструментом достижения благосостояния страны, чем формой непроизводственного потребления, в стране действует политика активного вмешательства государства в регулирование этого сектора.
В условиях происходящих серьезных изменений на рынке жилой недвижимости России (в основном в Москве) обращение к существующему международному опыту проведения столь масштабных реформ является ключевым условием адекватного развития рынков. В силу схожих исторических причин зарождения рынка недвижимости (особенно сегмента жилой недвижимости) в России и Китае автору представляется особенно важным анализ положительного опыта Китая в части регулирования рынка жилья.
Рынок жилой недвижимости в Китае
Сегодня крупные города Китая - это отдельные мини-экономические системы, основной целью которых является
продолжение роста благосостояния страны посредством постоянного увеличения производства. Многочисленные типовые спальные районы в первую очередь обеспечивают занятых граждан необходимыми условиями проживания.
В отличие от России особенностями китайского рынка жилой недвижимости является его цикличность и высокая вовлеченность государственного сектора в его регулирование. Основными инструментами регулирования рынка со стороны государства можно назвать следующие:
• кредитование (ипотечное и застройщиков) - ставки по кредитам, минимальная доля первоначального взноса при приобретении жилья;
• рост пошлин за предоставление земельных участков под коммерческое строительство, увеличение требуемой доли доступного жилья в реализуемых девелоперами проектах;
• регулирование «ценза оседлости» -периода, в течение которого человеку необходимо непрерывно проживать в городе и платить налоги, после чего дается разрешение на покупку жилья;
• регулирование количества единиц жилья, которое может приобрести один человек.
В настоящее время рынок жилой недвижимости Китая переживает цикл активного роста после периода снижения в 2014 году. Несмотря на правительственную кампанию против спекулятивной политики ценообразования на жилую недвижимость, цены на квартиры растут активными темпами. Рост цен на первичное жилье в июне 2018 года составил 1 процент в сравнении с предыдущим месяцем, рост в мае составил также около 1 процента (см. [1]). При этом рост цен с 2006 по 2016 год составил порядка 130 процентов (см. [2, 3]). Государственная политика по сдерживанию роста цен заключается в ужесточении требований к застройщикам, увеличении количества согласований по кредитованию девелоперов в рамках реновации жилья и ограничении
реструктуризации девелоперских краткосрочных займов.
Среди причин столь активного роста цен и развития рынка недвижимости в целом аналитики выделяют следующие:
• продолжающаяся урбанизация крупнейших городов Китая и, соответственно, повышенный спрос в этих городах;
• упрощенные для покупателей условия кредитования и приобретения жилья;
• привлекательность рынка недвижимости как инструмента сбережений в сравнении с остальными рынками (см. [4]).
Сегодня основная задача правительства - продолжение сдерживания рынка за счет регулирования спроса и предложения. Задача биполярна в силу специфики рынка жилья страны. С одной стороны, существует проблема структурной вакансии в маломасштабных и сельских поселениях, так как все жители мигрируют в крупные города. Кроме того, повышенное предложение в менее крупных городах вызвано тем, что предоставление права на строительство на земельных участках является существенной статьей доходов для муниципалитетов. С другой стороны, в крупных городах наблюдается острый дефицит качественного доступного предложения в силу повышенного спроса.
Таким образом, главная проблема рынка жилой недвижимости Китая - нехватка жилья в крупных городах и переизбыток пустующего жилья в менее крупных на фоне урбанизации страны. Пустующее жилье в малых и средних городах составляет порядка 22 процентов (см. [5]), вследствие чего в Китае распространено явление городов-призраков - целиком построенных городов при абсолютном отсутствии в них жителей.
Строительство жилья в стране происходит за счет частных девелоперских компаний, занимающих сегодня рынок на 88 процентов (см. [6]). Однако так было не всегда - до 1978 года главным строителем всего жилищного фонда были государ-
ственные предприятия, которые далее распределяли жилье между своими работниками. Распределение основывалось на двух факторах: срок службы работника на предприятии и размер его семьи как отдельного домохозяйства. Официально такая практика прекратилась только в 1998 году. Сейчас государственные строительные компании занимаются в основном инфраструктурными проектами. Вследствие концептуально разных схем строительства и распределения жилья в Китае существует несколько типов жилья, различающихся между собой в правовом и ценообразующем планах (см. табл. 1).
В настоящее время власти страны проводят активную политику стимулирования и развития доступного и арендного жилья для малообеспеченных домохозяйств в том числе через инструмент субсидий. В марте 2014 года была принята программа урбанизации на 2014-2020 годы, в рамках которой основной целью обозначено строительство доступного жилья за счет средств федерального бюджета.
Жилищные реформы
Реформирование сектора жилой недвижимости началось в 1979 году - были предприняты попытки коммерциализации жилья и перехода к рыночной системе. Иными словами, началось создание рынка жилой недвижимости. До начала реформирования государство было единственным участником во всей системе сектора - начиная от финансирования и заканчивая содержанием и управлением жилищного фонда. Схема предполагала строительство домов государственными подрядчиками, передачу квартир предприятиям и дальнейшее распределение квартир предприятиями между работниками. В контексте этого механизма государство несло чрезмерно высокие расходы, поэтому было принято решение об отказе от механизма распределения жилья и о принятии рыночного инструмента «купля-продажа».
С 1979 по 1988 год осуществлялись различные пилотные проекты, предусматривающие повышение платы за кварттру, введение возможности субсидированной покупки и т. д. Такие проекты не стали успешными, однако помогли определить основной вектор развития - создание рынка жилой недвижимости с основным административным регулятором - государством. В 1 986 году было учреждено Управление по жилищной реформе.
Основной этап реформирования начался в 1988 году с принятием пилотной программы приватизации жилья в ответ на стоящую тогда цель стимулирования покупки жилья населением. Изначальное введение реформы жилищного фонда происходило с акцентом на распределение обязанностей между государством, предприятиями и задействованными на них работниками с целью диверсификации источников инвестиций. Экономический смысл этого мероприятия заключался в том, что жилье как таковое больше не считалось благосостоянием отдельно взятого домохозяйства, но было рыночным товаром. Таким образом, с помощью реформы была введена рыночная компонента в сектор жилья. Государство всячески пропагандировало и поощряло развитие домовладений среди граждан, так как предполагалось, что стимулирование покупки жилья населением освобождает государство и государственные предприятия от бремени предоставления социального обеспечения (наследие коммунизма) и перекладывает таким образом ответственность на горожан. Эта политика проводилась с помощью двух инструментов:
1) строительство коммерческого и доступного жилья;
2) субсидированная приватизация существующего государственного рентного жилья.
Также стимулированию тренда домовладения способствовал широко развернутый процесс приватизации - квартиры, находящиеся в собственности государства, были переданы проживающим в ней домохозяй-
Таблица 1
Классификация типов жилья в Китае 1
Тип жилья Целевая аудитория Применяемые права Уровень цены продажи/аренды Описание
Реформенное жилье (с 1978 года) Все Собственность*, продажа возможна после 5 лет владения Ниже рыночного Жилье, приобретенное домохозяйствами в рамках приватизации (запрещено сдавать в аренду)
Рыночное (коммерческое) жилье (с 1978 года) Домохозяйства со средними и высокими доходами Собственность, дальнейшая продажа без ограничений Рыночный Традиционное жилье в виде квартир и домов, предлагающееся по рыночным ценам
«Удобное» (доступное) жилье (с 1995 года) Домохозяйства с доходами ниже среднего, остро нуждающиеся в жилье Собственность, продажа ранее 5 лет владения возможна по цене, не превышающей рыночную стоимость квартиры Ниже рыночного на 20-25 процентов Тип жилья, созданный в рамках «Национального проекта удобного жилья» в 1995 году
Государственное арендное жилье (с 1998 года) Все Аренда без права приобретения Рыночный Жилье, сдаваемое в аренду государством. По сути, это развитый институт социального жилья, который только начинает развиваться в России
Социальное арендное жилье Домохозяйства с низкими доходами Аренда без права приобретения Ниже рыночного Подвид государственного арендного жилья, но для определенной категории домохозяйств. Размер арендной платы устанавливается государством, причем с учетом всех субсидий уровень арендной платы может составлять около 5 процентов от рыночного уровня
о ь
В)
го ^
5
о ф
го тз ф
ф +
-VI
со
со со
-VI
* Под правом собственности на жилую недвижимость в Китае понимается временное право владения сроком до 70 лет. Существует возможность увеличения этого срока, однако точные цифры в настоящее время не установлены. Тем не менее в силу своего менталитета китайцы считают подобное право владения настоящим правом собственности из-за длительности срока.
Таблица составлена автором поданным публикаций [7, 8].
ствам 2 за очень низкую плату. Основанием для приватизации какой-либо квартиры стали трудовая история и должность главы семьи. Этот процесс был отмечен Государственным советом Китайской Народной Республики как важный компонент политики жилищной реформы. Объем приватизированного жилищного фонда неуклонно увеличивался вплоть до 1998 года, когда программа распределения социального обеспечения была прекращена. В августе 2002 года заместитель министра строительства заявил, что «с середины 1990-х годов 80 процентов государственного жилья Китая было продано в рамках приватизации местным жителям» (см. [9]).
В Пекине концентрация правительственных учреждений мешала росту домовладения в годы проведения жилищной реформы, однако с 1998 года масштабы частной собственности на жилье заметно увеличились. Если в 1998 году доля домовладельцев составляла немногим более 20 процентов, то к 2001 году она выросла до 54 процентов. В том же году доля государственных арендаторов (аренда социального жилья, находящегося в собственности государства) составила 44 процента (см. [10]). Это свидетельствует о том, что дореформенное доминирование государственного арендного жилья перетекло в поляризованную систему, состоящую из концепции владения частной собственностью и концепции государственной социальной аренды. Стоит отметить, что существовала и частная аренда (аренда жилья не у государства, а у другого домохозяйства), однако ее доля составляла менее 2 процентов.
Несмотря на то, что проведение реформы в жилищном секторе было направлено на повышение разнообразия в существовавшей тогда структуре рентного жилья, наиболее задействованным сегментом стал сегмент частной собственности. И хотя в Пекине сегмент социальной государствен-
ной аренды занимал важное место в общей структуре, его долгосрочные перспективы не представлялись многообещающими в силу роста процесса городской реновации, в результате которой государственное социальное жилье заменялось коммерческими квартирами. По сути, этот процесс является градостроительной политикой государства, направленной на удовлетворение потребности в бытовых условиях граждан, и соответственно, компонентой двигателя экономического роста.
По мере продолжающегося экономического роста страны увеличивался социальный и финансовый разрывы между богатыми и бедными домохозяйствами. Это заставило государство объявить, что жилье для обеспеченных семей больше не может субсидироваться или предлагаться в рамках приватизации, что побудило их переходить на рыночную систему покупки квартир. Для малообеспеченных семей стало строиться больше доступных объектов.
В 1995 году группой Государственного совета Китайской Народной Республики по жилищной реформе было объявлено о начале новой жилищной программы «Национальный проект удобного жилья», целью которой было строительство социальных и коммерческих квартир на выделенных государством земельных участках, то есть в рамках одного девелоперского проекта жилого дома часть квартир передавалась девелопером в собственность государства в целях дальнейшей продажи отдельным категориям населения. Программа реали-зовывалась в 59 городах, за период 19962000 годы планировалось построить 14,28 миллиона квадратных метров жилья. Под целевую группу «удобного» жилья подпадали домохозяйства и граждане, работающие на государственных предприятиях, располагающие доходами ниже среднего и имеющие менее 4 квадратных метров площади на одного члена семьи. В рамках програм-
2 В Китае домохозяйство более человек.
институциональная единица. Домохозяйство может состоять из одного, двух и
мы был реализован ряд льготных политик, например снижение налогов. В конечном итоге стоимость «удобного» жилья за один квадратный метр была установлена на 600 юаней ниже (что составляло около 70 долларов США), чем для коммерческих квартир в тех же районах (см. [11]). Цена продажи доступного жилья регулировалась местными властями и отличалась в зависимости от района расположения. Для отдельных категорий - учителей или пенсионеров - предлагались дополнительные скидки. В целях поддержки проекта Народный банк Китая опубликовал «Временные нормы и правила по индивидуальному ипотечному кредитованию Народным банком Китая для Национального проекта удобного жилья».
Основные массивы «удобного» типа жилья в основном располагались в пригородных районах, и их количество было строго ограничено, что привело к серьезной конкуренции среди жителей за его приобретение. Кроме того, на размер доли социального жилья в многоквартирном доме сильное влияние оказывала практика строительства более просторных квартир. Норма прибыли, которую девелопер мог получить от строительства именно «удобного» жилья, устанавливалась центральным правительственным регулированием в виде фиксированной ставки в размере 3 процентов (см. [12]). По этой причине девелоперы старались строить более просторные квартиры в целях увеличения объема транзакций. Так, с 1999 по 2002 год средняя площадь квартиры (в строящихся домах) увеличилась с 95,3 до 110,9 квадратного метра (см. [10]).
В 2006 году в рамках одиннадцатой пятилетки началась реализация новой жилищной программы «Жителям города - доступное жилье». Программа была направлена на обеспечение системы жилищного сектора, предполагающей преобладание социального жилья и сокращение коммерческого - было установлено, что отныне при строительстве любого проекта рыночного жилья не менее 70 процентов в нем должно составлять доступное жилье. Проект во
многом повторяет предшественника и, по сути, является его логическим продолжением. Однако, несмотря на все принимаемые меры, цены на жилье продолжали расти, причем быстрее дорожал вторичный рынок в силу более интересного и центрального местоположения.
Отдельно стоит рассмотреть финансовый аспект реформирования жилищного сектора. В 1991 году в Шанхае был начат пилотный проект - учреждение фондов жилищных сбережений (далее - ФЖС), в которые должны отчисляться по 5 процентов из фонда заработной платы как предприятиями, так и их работниками. Владельцы счетов ФЖС имеют право изымать свои накопленные средства при выходе на пенсию или в случае внесения авансового платежа при покупке первичного жилья в первый раз. План реформы привлек всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города начали проводить подобные мероприятия. Планировалось, что этот проект поможет решить проблему доступности жилья для домохозяйств, чей доход не позволял самостоятельно обеспечить себя жильем. Однако программа подверглась критике, поскольку в ней оказались задействоваными лишь официально трудоустроенные граждане. Таким образом, лица, не имеющие официального трудоустройства либо задействованные на временной работе, не имели возможности участвовать в этой программе.
Для покупки жилья посредством средств ФЖС заявитель должен был удовлетворять следующим требованиям:
• счет в ФЖС должен быть действительным в течение последнего года;
• перед подачей заявки на покупку должен быть внесен авансовый платеж в размере не менее 20 процентов от полной стоимости жилья (см. [13]).
Схема ФЖС заключается в том, что работник вносит от 5 до 12 процентов от месячной заработной платы на свой счет в этом фонде, а работодатель вносит сумму, равную сумме взноса работника. Накопленные
более чем за год средства работник может либо использовать на улучшение жилищных условий (покупка жилья или проведение ремонта в имеющемся жилье, а также ежемесячная оплата рентного жилья), либо получить их при выходе на пенсию.
Реновация жилья
С приходом в 1949 году к власти Коммунистической партии в Китае развернулось массовое строительство жилья для рабочих. Жилье не было качественным и быстро пришло в аварийное состояние. В рамках подготовки программы седьмой пятилетки проблема общего обветшания жилищного фонда и ухудшения условий проживания была обозначена на национальном уровне. Если в 1952 году доля жилой площади составляла 4,5 квадратного метра на одного члена семьи, то к 1978 году она снизилась до 3,6 квадратного метра. Несмотря на рост инвестиций в жилищный сектор в первые годы проведения реформ, условия проживания в старом жилищном фонде продолжали ухудшаться, в том числе по причине отсутствия средств коммунальных фондов на содержание и управление им в силу применения очень низких тарифов.
В 1985 году согласно проведенному общенациональному исследованию жилищных условий было установлено, что в Пекине более половины жителей (52,7%) не имели собственной кухни, две трети населения (62,7%) не имели собственного санузла и только половина жителей имела доступ к внутреннему водопроводу (в то время как остальная половина жителей довольствовалась водоразборными колонками за пределами дома). Доля жилой площади для половины жителей города составляла 8,77 квадратного метра на одного члена семьи. По итогам исследования условия проживания четвертой части жителей города были классифицированы как непригодные к проживанию.
Важным шагом для реализации программы реновации стала реформа зем-
лепользования конца 1980-х, создавшая комфортные условия для инвестиций в недвижимость. В 1988 году были приняты поправка к Конституции и Закон о землеустройстве, узаконившие права на землепользование, что фактически привело к действительному созданию рынка недвижимости в условиях плановой экономики страны (см. [14]). Кроме этого, муниципалитетам были предоставлены более широкие полномочия по принятию решений финансового и инвестиционного характера (см. [14]). Продажа прав на землепользование местными властями стала эффективным средством обеспечения внебюджетных доходов, направляемых на инвестиции в развитие элементов городской инфраструктуры, требовавших масштабных вложений в силу активного роста населения и экономики города.
В 1991 году муниципалитет Пекина издал приказ о начале программы реновации (реконструкции) старого и ветхого жилья (Old and Dilapidated Housing Redevelopment Program), в рамках которой было принято решение о полном сносе и перестройке устаревшего жилищного фонда. Идея программы состояла в привлечении девело-перов в качестве основных финансистов и исполнителей проекта и местных властей в качестве административной поддержки. Программа планировалась как решение проблемы непригодных к проживанию домов в условиях ограниченных финансов.
До начала программы, в период с 1987 по 1990 год, осуществлялись пилотные проекты реновации в некоторых центральных районах. Также было организовано строительство серии новых жилых домов в пригородных районах в целях переселения жителей задействованных в программе домов. В рамках программы реновации полный снос и массовое строительство были основными инструментами преобразования старых и ветхих районов, на месте которых вырастали высотные многоквартирные дома и коммерческие здания. Для контроля и поддержки всего процесса в му-
ниципалитете Пекина было создано специальное подразделение, занимавшееся этой программой. Помимо этого, муниципалитет выделил около 200 миллионов юаней (что эквивалентно 54 миллионам долларов) районным администрациям четырех районов городского подчинения с наиболее устаревшим жилищным фондом - Дунчэн, Си-чэн, Сюаньу, Чунвэнь. В социальном плане реконструкция города была акцентирована в основном на районах, основную часть жилищного фонда которых составляли ветхие дома, а уровень криминогенности и марги-нальности населения был высоким в силу социально-экономических причин.
К 1999 году количество проектов программы реновации в Пекине достигло 279, а количество переселенных домохозяйств составило 160 900. В период с 2001 по 2005 год были переселены еще 340 000 домохо-зяйств. Таким образом, доля жителей города, на которых повлияла программа реновации, составила порядка 14 процентов.
Компенсационная политика
С самого начала программы реновации переселенцам полагалась выплата компенсаций в соответствии с постановлением Государственного совета по управлению программой реновации, принятым в 1991 году. В постановлении утверждалась компенсация в натуральной форме вместе с финансовыми выплатами в случае, если домохозяйство подверглось и сносу, и переселению. Механизм переселения заключался в том, что девелоперы были обязаны предоставлять переселенцам жилье на время сноса и строительства жилого дома, однако такая практика привела к высоким затратам в рамках девелоперских проектов и, соответственно, низкой прибыльности, что в итоге стало препятствием для быстрого расширения программы реновации.
В 1998 году произошел пересмотр механизма компенсаций. Несмотря на то, что постановление от 1991 года продолжало действовать, муниципальные власти Пеки-
на подготовили новую компенсационную политику в рамках Акта о компенсациях при реализации программы реновации, вступившего в силу 1 декабря 1998 года. Основной идеей акта стала монетизация компенсации за реконструкцию с учетом двух факторов: количество зарегистрированных членов домохозяйства и площадь реконструируемого жилья. Акт от 1998 года все также подразумевал компенсацию в виде переселения, однако теперь выплата денежной компенсации считалась основной по умолчанию.
Основные отличия Акта от 1998 года от постановления, принятого в 1991 году:
1) на выплату компенсации теперь могли претендовать лишь официально зарегистрированные жители Пекина;
2) в случае если в программу реновации попадал жилой «самострой» (весьма распространенное явление в Китае), то выплата не производилась;
3) если в жилье, попадавшем под программу реновации, отсутствовали кухонное помещение или санузел, то домохозяйство получало дополнительную субсидию в реальном выражении - 25 квадратных метров.
Таким образом, после принятия Акта в 1998 году домохозяйство, состоящее из трех человек, проживающее в жилье без собственных кухонного помещения и санузла площадью 15 квадратных метров, получало компенсацию в размере 252 000 юаней (механизм расчета выплаты компенсации представлен в таблице 2).
С началом практики финансовой компенсации при реновации жилья возник вопрос, возможно ли домохозяйствам воспользоваться полученной суммой денежных средств с целью будущей покупки квартиры в своем районе во вновь построенном доме и получить таким образом право собственности на жилье. Масштабы переселения и высокие цены на новое жилье свидетельствуют о том, что этот механизм был сложен в применении. Из 550 домохозяйств только 20 вернулись в свой район после реновации.
Таблица 2
Механизм расчета выплаты компенсации при переселении, юани 3
Документ-основание Формула расчета компенсации Компенсация при реновации жилья без кухонного помещения и санузла для трех человек в домохозяйстве площадью
15 кв. м 25 кв. м 35 кв. м
Акт от 1998 года (а * + 25) х 6 300 ** 252 000 315 000 378 000
Акт от 2001 года а х (1 000 + 5 600 х 1,3) + (817 х а) *** 136 467 227 444 318 422
Разница, % -46 -28 -16
* а - площадь реконструируемого жилья, кв. м
** компенсация рассчитывается на основании существующей площади, возможной материальной субсидии и фиксированной ставки компенсации за один квадратный метро площади, устанавливаемой муниципалитетом, - 6 300 юаней/кв. м (см. [15])
*** компенсация рассчитывается на основании существующей площади, рыночной стоимости реконструируемой квартиры, рыночной стоимости земельного участка, стоимости строительства новой квартиры. 1 000 юаней/кв. м - значение стоимости реконструируемого жилья, 5 600 юаней/ кв. м - значение рыночной стоимости земельного участка (в доле жилья), 1,3 - коэффициент плотности застройки, 817 юаней/кв. м - значение стоимости строительства нового жилья (см. [1, 3, 16])
На этапе создания программы планировалось, что компенсация жителям реконструируемого жилья будет в натуральной форме, однако с принятием Акта в 1998 году денежная компенсация стала основной. Это означало, что теперь выселенные домохозяйства должны были выкупать квартиру во вновь отстроенном доме в своем районе в случае, если они хотели вернуться туда. Рыночная стоимость нового жилья составляла порядка 8 200 юаней за один квадратный метр, однако для выселенных жителей была установлена льготная стоимость - 5 500 юаней за один квадратный метр. Тем не менее даже льготная стоимость была высокой для большинства домохозяйств.
Если переселенные домохозяйства не могли приобретать новые квартиры в реконструированных домах, то им приходилось использовать полученную денежную компенсацию для покупки жилья в иных, более доступных районах. В открытых источниках отсутствуют данные о том, куда
именно переселялись жители, однако практика показывает, что большинство домохозяйств переехали в пригородные районы.
Возникла социальная проблема программы реновации - из-за того, что большинство переселенцев не смогли найти дополнительные средства для преодоления разрыва между уровнем полученной компенсации и итоговой возросшей стоимостью жилья в районах, откуда их переселили, им пришлось переехать в более бюджетные районы, в то время как освободившиеся реконструированные районы заняли более состоятельные слои населения.
Рассмотренные ранее конфликты при реализации программы реновации касались в основном проблемы доступности жилья в Пекине. Однако существовали и иные ограничения, которые мешали прежним жителям центральных районов вернуться в свои районы и стать там домовладельцами. К таким ограничениям относятся сокращение компенсаций с 2001 года, высокие цены на жилье в доступных районах, сложности
Таблица составлена автором по данным актов [15, 16].
3
с формальным обеспечением имущественных прав (иным словами, бюрократические процедуры по переоформлению) и увеличение коммунальных тарифов на реконструированное жилье.
Акт от 1998 года позволял девелоперам и муниципалитетам выплачивать финансовую компенсацию вместо более трудоемкого и дорогостоящего процесса переселения жителей. Однако в 2001 году местные власти вновь пересмотрели компенсационную политику (Акт от 2001 года), в результате чего двумя основными факторами, определяющими размер компенсации, стали общая площадь реконструируемого жилья и его рыночная стоимость (см. [16]). Основной целью такого пересмотра стало соблюдение принципа рыночности объекта.
Акт, принятый в 2001 году, был призван облегчить бремя девелоперов за счет снижения общих расходов на переселение и переложения этой обязанности на переселенцев. Данные таблицы 2 показывают, насколько сильно снизился размер компенсации. То есть в зависимости от масштаба жилой площади работает мультипликативный эффект - чем меньше изначальная площадь жилья у домохозяйства, тем ощутимее снижение размера компенсации.
Проблема доступности жилья, о которой говорилось ранее, коснулась и сегмента «удобного» жилья, изначально введенного правительством как концепт жилья для семей со средним и низким уровнями дохода.
В настоящее время программа реновации ветхого жилищного фонда активно продолжается.
По сути, жилищный сектор Китая реконструируется начиная с 1949 года, то есть уже в течение семидесяти лет. За это время страна фактически была построена заново. Если говорить об архитектурных особенностях, то здесь значительное влияние оказала советская идеология строительства массового жилья, которая так и не нашла полного применения на территории СССР, зато оказалась легко реализуемой в Ки-
тае - в сельской местности, охваченной урбанизацией, построить города заново оказалось проще, чем в исторически сложно растущих советских городах.
Жилье, которое строится в Китае сейчас, не соответствует высоким нормативам качества строительства, средний срок его эксплуатации порядка тридцати лет. Однако в этом, казалось бы, упущении заложена стратегия правительства страны - отказ от «долгоживущей» недвижимости, так как именно постоянно активный сектор жилищного строительства и сопряженная с ним урбанизация обеспечивают значительную часть валового внутреннего продукта, увеличение которого продолжает быть важнейшей задачей властей Китай, и задействование производственных мощностей и занятого населения.
В 2017 году реновация коснулась 6 миллионов жилищ, а на 2018-2020 годы запланирована реновация еще 15 миллионов единиц жилья. Такие масштабные объемы призваны ускорить процесс урбанизации, обеспечить социальную и политическую стабильность в целях оптимизации дальнейшего экономического роста. Тем не менее, несмотря на все проводимые реформы, в Китае остается острая проблема избытка предложения в малых и средних городах, решением которой по-прежнему является рост агломераций и вымывание сельских местностей.
Реновации жилья в Китае представляется процессом, имеющим, скорее, экономический характер, с ярко выраженной целью его проведения - прямое или косвенное способствование экономическому росту страны. В отличие от ситуации в Китае экономика России не рассматривает сектор жилищного строительства столь существенной опорой, однако отдельные моменты проведения программы могут оказаться полезными для нашего государства в силу схожести зарождения рынка недвижимости как такового.
Вне зависимости от целей проведения реновации в Москве и Пекине инструмента-
рий программ остается одинаковым, следовательно, заимствование возможно.
В Китае в процессе реформ, связанных с перераспределением ролей государства, работодателей и граждан в вопросе жилищного обеспечения, муниципалитеты и деве-лоперы выиграли от обширной городской реновации за счет получения доходов и «модернизации» городского пейзажа. В то же время малообеспеченные слои городского населения стали еще более уязвимыми с финансовой точки зрения и в отношении обеспеченности жильем. Развитие системы жилищного финансирования в принципе могло восполнить дефицит доступности жилья и повысить покупательную способность малообеспеченных домохозяйств, однако их неустойчивый социально-экономический статус не позволяет им использовать предоставляемые реформой возможности.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. National Bureau of Statistics of China, National Real Estate Development and Sales in the First Six Months of 2018. URL: http://www. stats.gov.cn/english/PressRelease/201807/ t20180719_1610970.html
2. China Statistical Yearbook 2006. URL: http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2006/indexeh. htm
3. China Statistical Yearbook 2016. URL: http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2016/indexeh. htm
4. Shao T. China's Housing Development Strategy in the «New Normal» // Massachu-
setts Institute of Technology/2016.
5. China International Capital Corporation. URL: http://www.cicc.com/index_en.xhtml
6. EU SME Centre. Sector report: the construction sector in China/2015.
7. Huang Y. Low-income Housing in Chinese Cities: Policies and Practices // China Quarterly / 2012.
8. АО «ДОМ.РФ». Обзор жилищного сектора Китая/2016. URL: https://wDM^/wp-content/uploads/2016/11/jil_sektor_China-.pdf
9. Xinhua News Agency. 80 Percent of Urban Chinese Own Houses // Sciences Documentation Publishing House/2002.
10. China Statistical Yearbook 2017. URL: http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2017/indexeh. htm
11. China Daily. URL: http://www.chinadai ly.com.cn/
12. People's Daily. URL: http://en.people.
cn/
13. Beijing Daily. URL: http://bjrb.bjd.com.
cn
14. Fang K., Zhang Y. Plan and market mismatch: Urban redevelopment in Beijing during a period of transition // Asia Pacific Viewpoint / 2003.
15.О компенсационной политике при национальном проекте реновации : Акт от 1 декабря 1998 года. URL: www.govfile.bei jing.gov.cn/Govfile/front/content/01998016_0. html
16. О компенсационной политике при национальном проекте реновации : Акт от 1 июля 2001 года. URL: govfile.beijing.gov.cn/ Govfile/front/content/02001087_1.html
