Научная статья на тему 'Особенности развития системы финансирования недвижимости в Китае'

Особенности развития системы финансирования недвижимости в Китае Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
229
40
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
КИТАЙ / ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ / ДЕВЕЛОПМЕНТ И СТРОИТЕЛЬСТВО / ГОСУДАРСТВЕННОЕ И БАНКОВСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ / ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ / ЖИЛИЩНЫЙ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ ФОНД / CHINA / REAL ESTATE FINANCING / DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION / GOVERNMENT REGULATION / MORTGAGE LOANS / HOUSING PROVIDENT FUND

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Боян Ян, Полховская Т. Ю.

Эффективность развития национальных институтов финансирования недвижимости складывается из степени государственного участия в регулировании финансового сектора и рынка недвижимости, последовательности действий банковского регулятора и скоординированности всех субъектов сектора финансирования недвижимости. Успехи Китая в формировании и развитии сбалансированной системы финансирования недвижимости во многом определяются качеством поставленных задач и созданием адекватных условий для их решения на уровне всей страны.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Development effectiveness of the national institutions of the real estate financing is formed in consequence of government regulatory controls over the financial industry and property market, consistency of banking regulator actions and coordination of all players of the real estate financing sector. China's considerable advances in the formation and development of the balanced real estate financing system depends largely on performance targets quality and arrangement of suitable conditions for fulfilment of this targets at the national level.

Текст научной работы на тему «Особенности развития системы финансирования недвижимости в Китае»

Ян Боян,

аспирантка кафедры “Финансы и кредит" Ростовского государственного строительного университета

Эл. почта: yang85@mail.ru Полховская Т.Ю., к.э.н., доцент кафедры “Финансы и кредит" Ростовского государственного строительного университета

Эл. почта: tpolkhovskava@amail.com

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В КИТАЕ

Эффективность развития национальных институтов финансирования недвижимости складывается из степени государственного участия в регулировании финансового сектора и рынка недвижимости, последовательности действий банковского регулятора и скоординированности всех субъектов сектора финансирования недвижимости. Успехи Китая в формировании и развитии сбалансированной системы финансирования недвижимости во многом определяются качеством поставленных задач и созданием адекватных условий для их решения на уровне всей страны.

Ключевые слова: Китай, финансирование недвижимости, девелопмент и строительство, государственное и банковское регулирование, ипотечные кредиты, жилищный сберегательный фонд

Финансирование недвижимости локальных рынков является достаточно новым направлением в отечественной экономической науке. Многочисленные публикации зарубежных исследователей

по этому научному направлению основываются на традиционных экономических воззрениях англосаксонских научных школ и посвящены изучению различных аспектов инвестирования и финансирования на рынке недвижимости, институциональным формам организации финансирования и кредитования проектов, организации вторичного рынка долговых ипотечных обязательств и ряду других вопросов. В то же время эти публикации часто ограничиваются локальными (национальными) рынками развитых стран, что не позволяет сформировать всеобъемлющее представление о процессах в инвестировании и финансировании недвижимости, затрагивающих без исключения всех граждан и субъекты экономики любой страны мира. В этом смысле изучение опыта Китая последних десятилетий представляет значительный интерес и потому, что экономика этой страны является самой динамично развивающейся в мире, и потому, что результаты, достигнутые в секторе недвижимости, оказались самыми впечатляющими на фоне глобального кризиса рынков недвижимости.

В условиях товарного производства проникновение и сочетание материальной и финансовой формы капитала являются закономерным процессом. Одним из первых на это обратил внимание К. Маркс, считая данный процесс важным признаком империализма. Именно возникновение финансов недвижимости является свидетельством этого процесса и подтверждается рядом независимых примеров организации финансирования недвижимости в старом Китае и восстановления финансово-кредитных отношений в сфере недвижимости нового Китая.

Финансирование недвижимости реализуется в рамках системы, включающей конечное множество функциональных элементов (субъектов и объектов рынка недвижимости) и отношений между ними в соответствии с целью получения финансово-экономического эффекта в рамках определенных (краткосрочных для строительных и долгосрочных для ипотечных кредитов) временных

интервалов. Система финансирования недвижимости рефлексивна на уровне национальной и/или локальной экономики и потому не может быть прямо «калькирована» вне контекста политических, финансовых и социальных условий. Развитие системы финансирования недвижимости КНР включает необходимые и достаточные элементы и свойства, демонстрируя значительную стресс-устойчивость к изменяющимся финансово-экономическим и социально-

демографическим факторам.

В историческом плане вопросы организации финансирования недвижимости в Китае всегда являлись объектом внимания правящих династий: первое грандиозное строительство — Великая Китайская стена — было начато первым императором династии Цинь ШиХуанди (строительство началось в 221 г. до н. э.), а династия Западная Хань (правящая с 202 г. до н. э. - 9 г. н. э.) завершила

строительство к 213 г. до н. э. Финансирование строительства этого амбициозного проекта осуществлялось за счет казны и составляло % бюджета государства ежегодно. В средневековом Китае сохранял силу древний канон «Создание государства и строительство домов», из которого черпали знания устроители древних городов. Таким образом, традиция участия государства в строительных проектах и их финансовом обеспечении отмечается на всем протяжении истории Китая, Правящие династии уделяли особое внимание вопросам строительства городов и инженерных сооружений, часто наделяя объекты недвижимости сакральными смыслами и решая задачи мону-ментализации собственного величия.

Как отмечают исследователи (Дун Фань, Ван Цзятин, Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй), уже в старом Китае возникла тесная связь между финансами и недвижимостью, так как финансовые круги стали активно участвовать в девелопменте и управлении последней. Рынок недвижимости (жилищный и земельный) функционировал в тесной связи с финансовыми институтами (ломбардами и ростовщиками), усиление их взаимодействия

отмечалось в периоды наибольшего оживления девелопмента. В старом Китае, например, представителями старых китайских банковских округов являлись «Четыре Банка на севере» (Солепромышленный Банк, Цзинь Чэн Банк (Золотой Городской Банк), Материковый Банк, Юго-центральный Банк), «Три Банка на юге» (Индустриальный Банк провинции Цзэцзян, Торгово-промышленный Банк провинции Цзэцзян, Коммерческий Сбербанк, г. Шанхай) и «Сберегательная организация четырех банков»1, которые кредитовали девелопмент недвижимости и прямо инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости. В 1932 г. строительство и девелопмент кредитовались по ипотечной схеме, объем таких кредитов составил 44,9 % от общего объема депозитов «Сберегательной организации четырех банков».

Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая, по мнению Дун Фань, Ван Цзятин, стали: ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами; прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости; эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости; открытие деятельности специализированных банков недвижимости.

Ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами. Кредиторы предпочитали предоставлять кредиты заемщикам под залог жилых объектов и земельных участков, считая такие кредиты наиболее эффективной формой сочетания денежного капитала и реальных активов. Поскольку обеспечением выступали жилые дома и земельные участки, в случае неспособности заемщика погасить

1 Совместная Сберегательная организация четырех банков (создана с участием Солепромышленного Банка, Цзинь Чэн Банка (Золотой Городской Банк), Материкового Банка, Юго-центрального Банка), открытая в 1923 г. (располагалась в Шанхае; ее отделения были открыты в Шанхае, Тяньцзине, Ханькоу), способствовала экономичному и эффективному привлечению капитала для инвестиций, гарантированных четырьмя банками.

основную сумму кредита и/или проценты, объекты залога в какой-либо части или полностью могли, безусловно, конфисковываться кредиторами. Поскольку объекты недвижимости a priori являются наиболее важными и массовыми имущественными активами домашних хозяйств, они всегда активно предлагались банкам в качестве залога. В сложившейся к 1935 г. финансово-кредитной системе Китая (2 566 банков) доминировали банковские учреждения, контролируемые «Четырьмя семьями»2, которые занимались финансированием недвижимости (выдачей жилищных ипотечных кредитов и кредитов под земельные участки). Наиболее крупные банки, такие как Банк Китая, Банк коммуникаций, Югоцентральный Банк, Солепромышленный Банк и другие формируют сопоставимые ипотечные портфели и становятся владельцами большого количества объектов недвижимости. Иностранные финансовокредитные институты на китайском рынке финансирования недвижимости проявляли высокую активность: британский HSBC разместил не менее 4 млн. лянов серебра ипотечных кредитов, доходность Фучан Иностранный Банк по ипотечным кредитам и операциям с имуществом должников по ипотечным кредитам достигла 20 %.

Прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости. Большинство многоквартирных и индивидуальных жилых домов в различных районах города, объекты коммерческой недвижимости (магазины, склады) появились в результате деятельности банков-девелоперов. Впервые банки приняли участие в девелопменте недвижимости в Шанхае. До и после Первой мировой войны китайская национальная промышленность и торговля динамично развивались, что стимулировало высокий спрос на недвижимость, так как

2 Четыре семьи старого Китая во главе с Чан Кайши (Сун Цзывэнь, Кун Сянси и Чэнь Гофу, Чэнь Лифу), представители Гоминьдана — феодальной правящей компрадорской партии бюрократической буржуазии.

3 Лян — денежная единица. 32 Ляна = 1 кг.

она представлялась доходным, стабильным и надежным инвестиционным активом. По этой причине многие китайские банки направляли средства в девелопмент земли и строительство жилья. Например, в 30-х гг. ХХ века в центре Нан-кин-роуд на береговой полосе Шанхая группа «Четырех Банков на севере» приобрела земельный участок и приняла активное участие в его девелопменте, инвестировав значительный капитал в строительство всемирно известного

International Hotel; Банк Китая приобрел подразделение девелопмента и строительства банка China Building в Шанхае. Права собственности на земельные участки береговой полосы принадлежат китайским и иностранным банкам, как и большинство расположенных там высотных зданий.

С конца 1952 г. Шанхайский филиал государственно-частного партнерства (ГЧП) по совместной эксплуатации (объединение банков и государства) осуществлял менеджмент объектов недвижимости, принадлежавших шанхайским банкам и филиалам. Управляемый ГЧП имущественный комплекс включал 430 га незастроенных земельных участков, 30 офисных зданий, 11 многоквартирных домов, 55 объектов индивидуального жилья, инженерно-коммунальное обеспечение 2 648 квартир, 659 объектов нового строительства, 25 складов. Иностранные банки также играли важную роль в вопросах девелопмента рынка недвижимости: в 70-х гг. ХХ в. британский банк HSBC купил землю на протяжении транспортной развязки улицы Циндао в Гонконге с целью инвестирования в строительство комплекса зданий HSBC Building, стоимость которого составила более 2 млн. серебряных долларов4. Многие банки Франции, Японии, Соединенных Штатов Америки также принимали участие в девелопменте и менеджменте недвижимости.

Эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости. Финансово-кредитные

4 HSBC с момента начала действий в 1865 г. трижды перестраивал свою резиденцию в Гонконге.

учреждения, специализировавшиеся на финансировании недвижимости, привлекали значительные средства через выпуск акций и облигаций. Например, в 1930 г. Компания Хуамо (Chinachem), принадлежавшая британской компании недвижимости Сассун (Sassoon), выпустила большое количество корпоративных облигаций. Шанхайская компания Е Гуан была одной из крупнейших компаний на рынке недвижимости, она с 1888 г. 9 раз увеличивала собственный капитал и 30 раз выпускала корпоративные облигации на общую сумму более 20 млн. серебряных долларов. Другие компании, такие как американская компания Пу И и китайская компания недвижимости Ин Е, также выпустили корпоративные облигации на несколько миллионов. Для привлечения внешних ресурсов финансово-кредитные институты рынка недвижимости проводили эмиссии долговых и долевых ценных бумаг в соответствии с процедурными регламентами, предоставляя инвесторам обеспечение в виде жилых объектов и земельных участков и выполняя функции агента-комиссионера. По неполным статистическим данным, до 1935 г. сумма выпущенных финансово-кредитными учреждениями рынка недвижимости (9 иностранными компаниями в Шанхае) корпоративных облигаций и акций достигла 130 млн. серебряных долларов. Успешность размещения ценных бумаг объяснялась высоким инвестиционным спросом со стороны инвесторов, собственников недвижимости, чиновников всех уровней, а также тем, что эти бумаги имели развитый вторичный рынок в Шанхае, Тяньцзине, Пекине и других городах, а торговля ценными бумагами недвижимости была очень фанатичной.

Открытие деятельности специализированных банков недвижимости. В старом Китае многие инвесторы недвижимости открывали специализированные земельные ипотечные банки или ипотечные банки недвижимости. В Шанхае компания по недвижимости Сассун (Sassoon) открыла Сассун Иностранный Банк, в 1901 г. компания Хартунг откры-

ла Хартунг Иностранный Банк с использованием исключительно собственного капитала. Крупный собственник недвижимости Лю Юйшэн из города Ухань в целях привлечения средств открыл «Фу Чжан ЧяньЧжуан5» (Фу Чжан Банкирская Контора). Бельгийский «И Пинь» Кредитный Банк был самым крупным кредитором недвижимости, выдававшим кредиты для девелопмента и строительства жилья на сумму 4-5 млн. серебряных дол. ежегодно. Многие иностранные церкви и больничные кассы также были вовлечены в ростовщическую деятельность на рынке недвижимости, имели специализированные подразделения, участвовашие в кредитовании жилищного девелопмента и земельных участков.

После образования нового Китая система финансирования рынка недвижимости потеряла реальное значение и прекратила существование в связи с более жесткими условиями осуществления плановой экономики. В этот период инвестиции в недвижимость не прекращались, но их значимость и роль для реального рынка недвижимости практически отсутствовали, институты финансирования недвижимости как субъекты рынка перестали существовать. На фоне руин войны, разрушенного жилищного хозяйства для решения проблемы нехватки городского жилья и государственных средств на его строительство создается фонд управления, несущий ответственность только за распределение и мобилизацию финансовых ресурсов, но не за окупаемость предоставляемых инвестиций в сектор недвижимости, руководствуясь в своей деятельности исключительно соображениями плановой системы.

В 1954 г. создается Строительный Банк Китая (ССВ), утвержденный ЦК КПК и тов. Мао Цзэ-дуном, контролируемый национальным финансово-

кредитным управлением. Исходя из текущих потребностей в области управления и государственного строительства,

5 ЧяньЧжуан — кредитная организация феодального общества Китая, в котором сохранялась мультивалютная денежная система.

приоритетным направлением капитальных вложений (капитального строительства) стали цели производственного назначения; линия партии и правительства поддерживала развитие промышленных и военных проектов, объекты непроизводственных капиталовложений (как жилищное строительство) финансировались государством по остаточному принципу. Жилье предоставлялось за небольшую арендную плату, его ремонт, обслуживание и улучшения осуществлялись также государством.

В условиях плановой экономики была создана система обеспечения жильем, в которой единственным источником инвестиций в недвижимость населенных пунктов стал государственный бюджет. В этой системе распределения жилья цикл инвестиций в недвижимость и сама недвижимость искусственно отделены от источников средств, денежный поток не циркулирует естественным образом. Земля принадлежит государству и не может быть передана под строительство без обязательного правительственного утверждения; все жилые объекты не могли быть проданы, арендованы, заложены по ипотеке, то есть сделок с недвижимостью на рынке больше не существовало. Хотя за использование государственного жилья платится арендная плата, отношения аренды существуют только номинально и не имеют никакого экономического значения. Экономической деятельности на рынке недвижимости не существует, как и операций по ее финансированию.

Почти 30 лет после основания нового Китая девелопмент городских земель и жилищное строительство финансировались за счет государственных ассигнований, а не кредитных источников. Хотя ССВ регулировал финансирование национальной инфраструктуры и распределение финансовых потоков, предоставляемых получателям на бесплатной основе, но отвечал лишь за мобилизацию финансовых ресурсов, а не эффективность их освоения, что подразумевает осуществление кредитной деятельности. В таких условиях финансирования недвижимости в естественном виде не существует. В те-

чение всего периода административного распределения объектов землепользования и жилищного строительства в свободном обороте отсутствуют объекты собственности, и банки не участвуют в жилищном и земельном девелопменте, получая объекты обеспечения для реализации стандартных кредитных процедур. Реальная индустрия финансирования недвижимости в Китае на протяжении почти 30 лет была приостановлена.

Эпизодическое решение проблемы финансирования жилья отмечено в 1956 г., когда для решения жилищных проблем работников горнодобывающей промышленности стали поощрять стремление сотрудников к строительству домов для улучшения их жилищных условий; за один год было выдано кредитов на сумму около ¥ 4 млн. Хотя выдаваемые кредитные суммы и сроки были невелики, деятельность по банковскому кредитованию недвижимости в сочетании с эффективными результатами дали серьезные многообещающие основания для появления в новом Китае реальной отрасли финансирования недвижимости.

Третье пленарное заседание КПК в 1978 г. положило начало всеобъемлющим экономическим и финансовым реформам, затронувшим сектор недвижимости Китая. Адаптируясь к этим изменениям, банки приступили к разработке спектра услуг по финансированию и кредитованию недвижимости, восстановление которого впоследствии позволит банкам, активно его развивающим, занять доминирующее положение на рынке банковских продуктов и услуг.

Дальнейшие основные периоды пореформенного развития рынка недвижимости представляются поэтапно.

(1) Период восстановления института финансирования недвижимости (1979 г. — середина 1984 г.). В

1987 г. в Китае прошла третья сессия пленарного заседания, после которого в стране стартовали жилищные реформы, началась коммерциализация жилой недвижимости. В 1979 г. в четырех городах (Сиань, Наньнин, Лючжоу, Учжоу) впервые физическим лицам было продано

жилье по полной цене. К 1982 г. список пилотных городов был расширен до 50 и были проданы более 4 000 жилых домов. В ходе реформирования продавцом домов было правительство, покупателями

— местные жители, цена за кв. м составляла ¥ 120-150, а цена дома — эквивалент заработной платы работника за 1012 лет, или 5-6-летний совокупный доход городских домохозяйств, следовательно, средняя семья не могла позволить себе приобрести жилье, что снижало эффективность жилищной реформы. Так как главную роль в строительстве жилья выполняло государство, а реформирование предприятий только началось, то последние в проведении первого этапа жилищной реформы не рассматривались как активные участники. Меры реформирования жилищного сектора встретили сопротивление, так как домохозяйства имели представление о жилье как бесплатно распределяемом активе. Тем не менее авторы жилищной реформы содействовали появлению спроса на услуги финансирования недвижимости, создавая атмосферу их востребованности.

В дополнение к осуществленным элементам реформ была внедрена система частного строительства жилья при государственной поддержке. Некоторые банки для адаптации к изменениям и в поддержку жилищных реформ начали кредитовать жилищный бизнес, но на начальном этапе жилищной реформы банковские институты, начавшие функционировать в пилотных и других городах, столкнулись с ограниченностью спроса

— в конце 1984 г. на девелопмент и эксплуатацию объектов недвижимости было выдано ¥ 17,6 млрд. кредитов

(2) Начальный период развития индустрии финансирования недвижимости (середина 1984 г. — середина 1989 г.). Этот период развития индустрии финансирования недвижимости следует рассматривать в контексте деятельности двух субъектов финансирования недвижимости:

1. Жилищные сберегательные банки. В 1984 г. государство обобщает опыт и уроки развития экономики, ре-

формирования предприятий, роста деловой активности и предлагает «модель

“ ц» для продажи жилищных объектов:

правительство, предприятия, физические лица-резиденты оплачивают жилую недвижимость по Уз от ее полной стоимости. Таким образом, правительство предприняло ответственный шаг для того, чтобы сделать возможным приобретение жилья каждым домохозяйством. Цена 1 кв. м составляла ¥ 150-200, а цена дома была эквивалентна заработной плате работника за 3-4 года или совокупному 2летнему семейному бюджету. Проведение реформы в пилотных городах в течение 2 лет выявило ряд проблем, связанных с увеличением нагрузки на правительство: за год было продано 1 797 ед. жилья, инвестиции составили ¥ 14 млн., но средства правительства были выделены только в объеме ¥ 2,7 млн. В продолжение реформы к началу 1986 г. было прекращено строительство государственного жилья и начат поиск новых альтернативных идей, в контексте которых в гг. Яньтай и Бэнбу были организованы жилищные сбербанки, так как власти пришли к пониманию невозможности реформирования жилищной сферы без радикальных перемен в финансовой сфере. В мае 1987 г. Госсовет и руководители соответствующих департаментов, финансовые эксперты в области жилищной реформы обсудили результаты реформирования жилищного хозяйства и определили, что содействие покупке жилья должно быть оказано местными коммерческими и сберегательными банками недвижимости, а банки недвижимости стали необходимым элементом реформы жилищной системы. В решениях Госсовета 1987-1988 гг. было указано, что проведение действенной поэтапной реализации жилищной реформы основывается на широкой и эффективной мобилизации денежных средств, применении научных подходов регулирования деятельности финасово-кредитных институтов, а созданные жилищные сбербанки Яньтай и Бэнбу продемонстрировали результаты эффективной деятельности и позволили

приобрести новый опыт.

Создание местных жилищных сбербанков как элементов системы финансирования недвижимости сыграло положительную роль в достижении целей реформирования: (1) сформировало информационно-координационный центр жилищного финансирования для обеспечения последовательности реализации жилищной реформы; (2) основало централизованную систему управления развитием жилищных фондов городов;

(3) организовало ипотечное кредитование населения под низкие процентные ставки и бизнеса, участвующего в девелопменте и строительстве; (4) разделило жилищный фонд на муниципальный и рыночный; (5) позволило привлечь сбережения домашних хозяйств в сферу недвижимости.

2. Строительный банк. Деятельность банков играет важную роль в девелопменте и формировании рынка недвижимости и представляет самостоятельный реальный бизнес финансирования недвижимости.

В 1984 г. Госсовет подчеркивал необходимость развития городского строительства и создания девелоперских компаний, обеспечиваемых финансовыми ресурсами (кредитами ССВ), что предопределяло особое положение кредитования недвижимости. В соответствии с требованиями Госсовета с 1985 г. банки начали корректировать структуру своих кредитных портфелей в пользу строительных кредитов, что стало первым крупномасштабным событием в кредитовании недвижимости после основания нового Китая.

ССВ, активно участвуя в девелопменте недвижимости и на строительном рынке, смог добиться значительных успехов:

в активном посредничестве в области девелопмента недвижимости. С 1985 г. объем кредитования девелопмента недвижимости ССВ увеличивался на ¥ 1 млрд. в год; проводилась работа по аккумуляции средств через открытие специальных строительных депозитов и организацию эмиссий облигаций девело-

перских компаний, занятых в жилищном строительстве. В некоторых районах ССВ поддерживал местные органы власти и предприятия в создании «Жилого фонда» или жилищных кооперативов, задействованных в решении жилищных проблем городских жителей;

в создании и совершенствовании рынка недвижимости. ССВ разработал комплекс мер стандартизации и институционализации рынка недвижимости; участвуя в процессе ценообразования недвижимости, совместно с крупными компаниями разработал стабилизационные меры, активно способствуя бизнес-продажам товарной недвижимости; открыл отдел бизнес-кредитования для приобретения временного жилья для населения; предлагал консультационные услуги для развития реального бизнеса на рынке недвижимости;

в оказании методической помощи девелоперам недвижимости по совершенствованию финансового управления и повышению экономической эффективности. По историческим причинам ССВ занимается не только кредитованием, но и кредитным менеджментом. ССВ и соответствующие ведомства совместно разработали концепцию развития рынка недвижимости, положения финансового управления развитием стоимости недвижимости и методов управления предприятием таким образом, чтобы девелопмент недвижимости и финансовый менеджмент строительных предприятий развивались в правовой системе. Укрепление финансовой дисциплины девелоперов должно было привести к повышению экономической эффективности их деятельности. ССВ выполнял контрольную функцию, так как большинство строительных предприятий и предприятий сектора недвижимости именно в нем открывали свои расчетные счета;

в инвестировании в недвижимость и девелопмент, которые были реализованы благодаря взвешенному инвестиционному менеджменту, оптимизации портфеля недвижимости, высокому уровню подготовки персонала. ССВ совместно с рядом компаний учредил девелоперские

фирмы, сотрудничая с ними в различных формах, и достиг хороших экономических и социальных результатов.

Кроме ССВ, и другие специализированные банки занимались финансированием недвижимости на конкурентных началах, формируя среду сосуществования институтов в этом сегменте.

(3) Период стагнации в секторе финансирования недвижимости (середина 1989 г. — конец 1991 г.). В 1987-

1988 гг. в Китае сложилась ситуация экономического перегрева, проявившаяся в высоких темпах роста национального капитального строительства и цен и вызванная чрезмерным ростом масштабов строительства, диспропорциями в структуре рынка недвижимости, рыночного спроса и предложения и рядом других проблем. Перегрев экономического роста, объясняющийся значительным расширением инвестиций, заставил государство принять ряд корректирующих мер, включающих ужесточение условий кредитования и сокращение масштаба инвестиций. Под влиянием этих мер субъекты рынка недвижимости ощутили дефицит ресурсов, наметился спад строительного производства, на рынке недвижимости сложилась депрессивная ситуация. В конце 1989 г. объем задолженности по строительным кредитам снизился с ¥ 8 860 млн. до ¥ 8 100 млн.

(4) Период роста и консолидации сектора реального финансирования недвижимости (1992 г. — конец

1997 г.). В январе-феврале 1992 г. тов. Дэн Сяопин посетил Учань, Шэньчжэнь, Чжухай и Шанхай, где обсудил ключевые вопросы продолжения реформы. Выступление Дэн Сяопина на юге страны состоялось в начале нового цикла экономического бума, роста кредитной и инвестиционной активности национальной экономики. На этом фоне оживление инвестиционной деятельности на рынке недвижимости стимулировало создание большого числа компаний по управлению недвижимостью. Сверхдоходность операций на рынке недвижимости оживила различные финансовые институты и расширила предложение по кредитова-

нию недвижимости. Многие финансовые институты, прежде не принимавшие участия в операциях рынка недвижимости, начали финансировать инвестиции в недвижимость через создаваемые ими риэлтерские компании или через его непосредственных участников. Таким образом, сектор реального финансирования недвижимости стал процветать.

Сформировавшийся жилищный бум привел к масштабной инвестиционной и кредитной экспансии, вызвал рост инфляции, так что в июле 1993 г. государство вынуждено было устранять диспропорции финансирования и контролировать доступ к финансовым ресурсам в сфере недвижимости. Однако предпринятые меры носили либеральный характер, а быстрое развитие экспорто-

ориентированности экономики привели к расширению каналов финансирования компаний недвижимости и укрепили их общий потенциал финансирования. К

1995 г. расширение инвестиций в недвижимость привело к падению рынка недвижимости, снижению эффективного спроса на фоне все еще слишком большого предложения, высокой задолженности фондов недвижимости, невозврата кредитов, снижению доходности инвестиций. В 1995 г. в 35 крупных городах Китая вводится система централизованных жилищных сберегательных фондов, формирующихся из средств физических лиц и направляющих аккумулируемые средства физическим лицам для выдачи жилищных сберегательных кредитов и поддержки национального строительства, развития ипотечного кредитования домашних хозяйств, эффективного улучшения платежеспособности покупателей при оплате выполненных строительных работ.

Реальные национальные инвестиции в девелопмент недвижимости в

1996 г. составили ¥ 324,7 млрд., увеличившись на 3,05 % после вычета ценовых факторов. Общая сумма источников средств в девелопмент недвижимость составила ¥ 490,6 млрд., из которых ¥ 93,6 млн. пришлись на внутренние займы. В 1996 г. правительство, проанализи-

ровав деятельность сформированной системы жилищных сберегательных фондов, установило критерии по управлению ими. Ряду развитых районов, расположенных вдоль юго-восточного побережья, была вменена норма обеспеченности жильем населения около 90 %, для других провинций —70 %. По состоянию на конец 1996 г. объем национального фонда жилищного строительства достиг ¥ 39,3 млрд., увеличившись почти на 100 % против конца 1995 г. Институциа-лизация жилищных сберегательных фондов обеспечила низкую стоимость ипотечных кредитов покупателям жилья. В конце 1996 г. в стране было выдано ипотечных кредитов на ¥ 4 200 млн., в том числе в Шанхае, Пекине и Тяньцзине — ¥ 1 512 млн. Ипотечные кредиты жилищных сберегательных фондов стимулировали потребительский спрос на жилищные кредиты и стабильную ситуацию их погашения.

В 1997 г. объем девелопмента и инвестиций в недвижимость в стране составил ¥ 318,4 млрд. (-1,93 % по сравнению с 1996 г.); в сопоставимых ценах снизившись на 3,58 % по сравнению с предыдущим годом. В конце 1997 г. была создана система жилищных сберегательных фондов, которая покрыла Восточный Китай на 80 %, Центральный — 70 % и Западный — 50 %. Объем национального жилищного сберегательного фонда составил более ¥ 80 млрд.

(5) Период динамичного развития сектора реального финансирования недвижимости (1998 г. — середина 2003 г.). С 1998 г. в ситуации азиатского финансового кризиса и замедления темпов экономического роста во всем мире ЦК КПК и Госсовет обозначили необходимость расширения внутреннего спроса и потребления и стимулирования жилищного строительства. Для реализации этих целей была прекращена практика натурального распределения жилья с

1998 г., изменено налогообложение сделок с недвижимостью и структура кредитования недвижимости, увеличена доля покупателей — физических лиц. Приобретение коммерческого жилья в городах

увеличилось с 80 % в 1998 г. до 94 % в 2002 г., сектор жилой недвижимости стал столпом национальной экономики. В

2001 г. объем инвестиций в строительство городского жилья составил 6,53 % ВВП (за рубежом 3-8 %), а с учетом инвестиций в основные средства — 16,83 % от общего объема инвестиций; объем реальных инвестиций в девелопмент недвижимости составил 6,61 % ВВП, удельный вес девелопмента недвижимости в основном капитале — 17,05 % от общего объема инвестиций. Бум на рынке недвижимости, инвестиции и продажи в течение 4 лет сохраняли высокий рост, доля незавершенного строительства коммерческого жилья сократилась с 21,2 % в

1997 г. до 15,6 % в 2002 г.

Сектор реального финансирования недвижимости развивался беспрецедентными темпами: девелопмент 70 % недвижимости осуществлялся за счет банковских кредитов. В 1998 г. объем реальных кредитов китайских коммерческих банков в девелопмент недвижимости составил ¥ 268,007 млрд., в 2002 г. — ¥ 661,6 млрд.; индивидуальные ссуды на жилье в 1997 г. составляли ¥ 190 млн., в

2002 г. — ¥ 825,3 млрд.

(6) Период консолидации и коррекции деятельности сектора реального финансирования недвижимости (середина 2003 г. — 2009 г.). Многочисленные нарушения в кредитном процессе были выявлены в ходе проверки коммерческих банков Народным банком Китая (КНБ) в 2001-2002 гг. В выборку был включен 20 901 ипотечный кредит и ¥ 146,8 млрд. кредитов недвижимости, количество нарушений по которым составило 9,8 %, в кредитовании недвижимости — 24,9 %. Таким образом, стала очевидна необходимость выработки методов оценки финансовых рисков и мер содействия рациональному развитию сектора реального финансирования недвижимости. Госсоветом, КНБ и другими ведомствами были приняты меры, обеспечивающие стабильность развития сектора финансирования недвижимости:

в 2003 г. — увеличение депонируемых резервов на 1 п. п. (с 6 до 7 %);

в 2004 г. — введены плавающие валютные курсы кредитования, установлены принципы управления кредитным риском для кредиторов коммерческой недвижимости, увеличены депозитные и кредитные ставки;

в 2005 г. — началось развитие инноваций в финансировании недвижимости (банки приступили к эмиссии ценных бумаг, обеспеченных фиксированными активами, в рамках экспериментальной секьюритизации кредитных активов; создана система контроля за рисками институциональных инвесторов;

в 2006 г. — вводятся меры поддержания ценовой стабильности рынка недвижимости, предполагающие увеличение кредитных ставок, ужесточение условий предоставления ипотек, ограничение участия иностранных корпораций в девелоперских проектах, контроль спроса зарубежных покупателей, что в дальнейшем позволило избежать резких изменений конъюнктуры рынка недвижимости и сохранить его инвестиционную привле-

кательность для национального капитала (табл. 1);

в 2007 г. — вводится более высокий уровень первоначального взноса по жилищным кредитам (не менее 40 %), процентные ставки банков по кредитам недвижимости предписано увеличивать ежегодно не менее чем в 1,1 раза.

В 2008-2009 гг. вследствие отступлений от мер, рекомендуемых госполитикой, цены и спрос на недвижимость в Китае значительно выросли (в сравнении с 2007 г.). Ряд факторов (Олимпиада в Пекине, американский кризис субстандартных ипотек, глобальный финансовый кризис, ЭКСПО-2010 в г. Шанхае и пр.) отрицательно повлияли на потребительские ожидания, что выразилось в снижении объемов продаж и падении цен на недвижимость в некоторых регионах. Нынешнее смягчение денежно-кредитной политики (снижение процентной ставки по депозитам и уменьшение уровня резервов) направлено на поддержание прежнего уровня продаж и снижение цен на рынке недвижимости.

Таблица 1. Состав и структура девелоперов недвижимости в 1998-2006 гг.

на территории Китая (число компании, ед. / удельный вес, %)

Годы Внутриматериковые компании Иностранные компании (Гонконг, Макао и Тайвань) Иностранные инвестиционные компании Итого

Государст- венные Коллектив- ные Частные

1998 7 958 4 538 7 464 3 214 1 204 24 378

32,64 18,62 30,61 13,18 4,94 100,00

1999 7 370 4 127 9 925 3 167 1 173 25 762

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

28,61 16,02 38,53 12,29 4,55 100,00

2000 6 641 3 492 13 144 2 899 1 127 27 303

24,32 12,79 48,14 10,62 4,13 100,00

2001 5 862 2 991 16 656 2 959 1 084 29 552

19,84 10,12 56,36 10,01 3,67 100,00

2002 5 015 2 488 21 154 2 884 1 077 32 618

15,37 7,63 64,85 8,84 3,30 100,00

2003 4 558 2 205 26 344 2 840 1 176 37 123

12,28 5,94 70,96 7,65 3,17 100,00

2004 4 775 2 390 46 330 3 639 2 108 59 242

8,06 4,03 78,2 6,14 3,56 99,99

П Продолжение таблицы!

2005 4 145 1 796 45 016 3 443 1 890 56 290

7,36 3,19 79,97 6,12 3,36 100,00

2006 3 797 1 586 47 885 3 519 1 923 58 710

6,47 2,7 81,56 5,99 3,28 100,00

Приведено и рассчитано по источнику: Государственное бюро статистики «Ежегодник по статистике Китая» (2007 г.) — Пекин: Издательство Китайская статистика, 2007.

Развитие институтов финансирования недвижимости в Китае проходит в рамках долгосрочных ориентиров, вырабатываемых всеми заинтересованными сторонами, в первую очередь государством, КНБ и субъектами рынка недвижимости. В основе достигнутых результатов устойчивого развития инвестиционных процессов и финансирования недвижимости, несомненно, лежат многовековые культурно-экономические традиции Китая, о которых еще Н. Я. Данилевский писал «... ибо только то может считаться неистощимым, что циркулирует, постоянно само в себя обращается.». Модель, предусматривающая государственное участие в регулировании сектора реального финансирования недвижимости заслуживает теоретического и эмпирического исследования особенно с учетом того, что конкурирующие модели финансирования недвижимости, основанные на эмиссии ценных бумаг, обеспеченных разнородными по качеству активами недвижимости, оказались менее устойчивы к изменениям рыночного и институционального характера, продемонстрировали свою практическую несостоятельность, самопроизвольно продуцируя риски.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИИСПИСОК

1.Дун Фань, Ван Цзятин. Финансирование недвижимости. - ДаЛянь: Издательство Северо-восточного университета финансов, 2009. 408 с.

2. Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй Финансирование недвижимости. - Пекин: Издательство Китайского Народного Университета, 2008. 260 с.

3.Мяо Лэжу. Жилищный фонд и полити-

ка жилищного кредитования. — Пекин: Издательство китайских материалов,

1996.

4.Ху Бинь. Система финансирования не-

движимости и ее развитие в Китае. — Шанхай: Издательство Шанхайского

Университета финансов, 2002.

5.Ма Цзюнлу. Роль регулирования финансовой системы на рынке недвижимости //Финансовая наука,2008, 2.

6. Данилевский Н. Я. Несколько мыслей по поводу упадка ценности кредитного рубля, торгового баланса и покровительства промышленности (1867 г.) / Сборник политических и экономических статей. — СПб.: Тип. братьев Пантелеевых, 1890.— 684 с.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.