Проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды на земельные участки и объекты капитального строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.1 С.Ю. Плотникова

ББК 67.404.04 Управление Федеральной службы

государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области Иркутск, Российская Федерация

ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ, ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ К ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

информация

О СТАТЬЕ

Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. — 2016. — № 4. ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.7. Дата поступления: 05.11.2016.

АННОТАЦИЯ

Государственная регистрация используется государством в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости. Прозрачность и гласность сделок с недвижимостью, обеспечиваемая посредством их внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, существенно облегчает деятельность как различных государственных органов, так и обычных граждан и юридических лиц. Однако, проведенный анализ приостановлений и отказов в государственной регистрации договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды на здания, помещения и земельные участки, позволяет сделать вывод, что на практике возникает ряд проблем, которые необходимо разъяснять и не допускать неверного толкования норм законодательства.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Государственная регистрация; неизолированная часть помещения; государственный кадастр недвижимости; лица, уполномоченные законом или собственником.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной реги-ОПИСАНИЕ страции договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам

аренды на земельные участки и объекты капитального строительства / / Пролог: журнал о праве / Prologue: LawJournal. —2016. — № 4.

S.Yu. Plotnikova,

Irkutsk Office of the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography, Irkutsk, the Russian Federation

THE PROBLEMS ARISING AT STATE REGISTRATION OF LEASING CONTRACTS, ADDITIONAL AGREEMENTS TO LEASING CONTRACTS FOR LAND PLOTS AND CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS

PUBLICATION DATA Prologue: Law Journal. -2016.-№ 4.

ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.7. Submission date: 05.11.2016.

Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной реги-стреции договоров аркада, дополнителыных соглашений к договорам пренды на земельные участки и объекты капитального строительства

ПРОЛОГ

ABSTRACT The state registration is used by the state as the main tool tor ensuring

stability ot the real estate civil circulation. The transparency and publicity ot real estate transactions provided through their entering into the Unified State Register ot Rights to real estate greatly facilitates activity ot various public authorities, ordinary citizens and legal entities. However, the present analysis ot suspension and retusals in the state registration ot leasing contracts, additional agreements to leasing contracts tor buildings, premises and land plots allows to conclude that in practice there is a number ot problems which need to be explained in order to be properly interpreted according to the legislative norms.

KEYWORDS State registration, uninsulated parts ot premises, state real estate

cadastre, persons authorized by the law or the owner.

BIBLIOGRAPHIC Plotnikova S.Yu. The problems arising at state registration ot

DESCRIPTION leasing contracts, additional agreements to leasing contracts tor

land plots and capital construction projects // Prologue: Law Journal. - 2016. - № 4.

Аренда — предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом. В ГК РФ аренда определяется как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В настоящее время, одной из актуальных проблем является аренда части нежилых помещений. Для государственной регистрации договора аренды неизолированной части помещения или здания (часть, которая не отделена от всего помещения или здания строительными конструкциями (стенами, перегородками)) представление кадастрового паспорта на «родительский объект» со сведениями об учете части помещения, являющейся предметом договора аренды, обязательно.

Также возникают проблемы при регистрации договоров аренды на части здания, ранее уже предоставленные в аренду, которая не прекращена.

Одно и то же имущество не может быть одновременно передано в аренду разным лицам по разным договорам аренды. В связи с этим сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права арендатора объекта недвижимого имущества (по смыслу положений ст. 606, 607 ГК РФ, регулирующих вопросы аренды).

Касательно «лесных» участков закреплен принцип многоцелевого лесопользования, в соответствии с которым возможна передача одного и того же лесного участ-

ка в аренду разным лицам для разных целей (ст. 25 ЛК РФ). В земельном законодательстве аналогичный принцип отсутствует.

Кроме того, достаточно часто возникает проблема распоряжения предметом аренды, если права на объект не разграничены.

В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Если имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то регистрация договора аренды в отношении такого имущества производится только после государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления соответственно (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации)1.

В отношении же земельных участков, согласно ст. 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими, таким образом, отсутствие зарегистрированных прав

1 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной реги-стреции договоров аркада, дополнителыных соглашений к договорам пренды на земельные участки и объекты капитального строительства

ПРОЛОГ

в ЕГРП публичных образований не является препятствием для регистрации аренды указанных земельных участков2.

Согласно ст. 651 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды на объекты капитального строительства подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами гражданского законодательства. Однако в отношении земельных участков необходимо основываться на нормах ЗК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. Земельным ко-

дексом не предусмотрена пролонгация договора аренды земельного участка. В п. 3 ст. 39.6 и п. 15 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка, а также его возобновление на неопределенный срок, не представляется возможным, т.к. ЗК РФ предусмотрено иное, нежели ст. 450 и 621 ГК РФ.

Что касается договоров аренды объектов капитального строительства, находящихся в государственной и муниципальной собственности, то по общему правилу заключение таких договоров аренды осуществляется на конкурсной основе, за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции3.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ

Плотникова Светлана Юрьевна (Иркутск) — государственный регистратор, ведущий специалист-эксперт отдела регистрации обременений прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (664056, г. Иркутск, ул. Академическая, 70, e-mail: 38upr@rosreestr.ru).

INFORMATION ABOUT THE AUTHOR

Plotnikova, Svetlana Yurievna (Irkutsk) — Leading Expert, Department of Encumbered Rights Registration. Irkutsk Office of the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography (Academicheskaya st., 70, Irkutsk, 664056, e-mail: 38upr@rosreestr.ru).

2 О введении в действие Земельного кодек- 3 О защите конкуренции: федер. закон от 26

са Российской Федерации: федер закон от 25 окт. июля 2006 г. № 135-ФЗ // СЗ РФ. — 2006. — № 31. — 2001 г. № 137-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». Ч. 1. - Ст. 3434.

ffnoTEoaDBa С.Ю. Пpo(шeмыa вoзникpюIцие npcii шcлдapcгвеннoй pera-сграции дoгoвopoв apeeid дoпo]шигe]шныIx conraniemcí к /joroBopaM цанда Ha земельные ynacnn и oбъeк[ЫI кaшгaльнoIш cгpoигIльcгвa

ПРОЛОГ