CC BY
154
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
УДК 528.44:347:214.2
ОСОБЕННОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЧАСТЕЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Надежда Владимировна Гаврюшина
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Рос-реестра», 127006, Россия, г. Москва, ул. Долгоруковская, 15, стр. 4-5, инженер I категории отдела методического сопровождения учета объектов капитального строительства Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра, тел. (916)810-958 4, e-mail: cadastr.54@mail.ru
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru
В статье рассмотрены особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договоров аренды, подлежащих государственной регистрации.
Ключевые слова: государственный кадастровый учет, части объектов недвижимости, технический план.
FEATURES OF CADASTRAL REGISTRATION OF PROPERTY UNIT PARTS WHEN CONCLUDING LEASE CONTRACT
Nadezhda V. Gavryushina
Federal Cadastral Chamber of Rosreestr, 127006, Russia, Moscow, 15/4-5 Dolgorukovskaya, I category engineer, Department of Methodical Support of Capital Construction Projects Registration, Post-graduate student, Department of Cadastre, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., tel. (916)810-95-84, e-mail: cadastr.54@mail.ru
Anastasia L. Ilyinykh
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Senior lecturer, Department of Cadastre, tel. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru
The authors deal with some features of cadastral registration of property unit parts when concluding lease contracts subject to state registration.
Key words: state cadastral registration, property units parts, technical plan.
Процедуры государственного кадастрового учета объектов недвижимости и последующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают гарантами соблюдения прав граждан и юридических лиц. Их прозрачность и общедоступность способствуют инвестиционной привлекательности страны, а значит и ее стабильному развитию.
Ввиду особой значимости сделок с объектами недвижимости действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Феде-
88
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
рации и иными нормативными актами. Так, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации [1, 2].
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) [3].
В действующем законодательстве отсутствует точное определение части недвижимого имущества. Анализируя нормативную базу, можно обобщить, что части недвижимого имущества - части здания, сооружения, части объекта незавершенного строительства, если объект незавершенного строительства представляет собой здание (например, отдельная блок-секция здания), помещения в зданиях, сооружениях, обособленные части этих помещений, которые могут быть объектом аренды, если они являются индивидуально-определенными вещами [3, 4, 5, 6].
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре) осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, при этом части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства не являются объектами недвижимости, подлежащими учету в государственном кадастре недвижимости [4].
Сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет изменений в сведениях государственного кадастра недвижимости в связи с образованием части здания, сооружения, помещения осуществляется на основании, в том числе, заявления о государственном кадастровом учете изменений [5] и технического плана соответствующего здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403, Требованиями к подготовке технического плана сооружения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693, Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583, Требованиями
89
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 10.02.2012 № 52 [7].
Индивидуализация объекта недвижимости осуществляется уполномоченным органом в процессе кадастрового учета, в результате чего объект недвижимости получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его в качестве индивидуально-определенной вещи. При проведении государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы (стены, перегородки и т. п.). Таким образом, обособленность части объекта недвижимости становится ключевым вопросом в его индивидуализации. Вместе с тем, действующее законодательство не дает четкого определения понятиям изолированности и обособленности [8, 9, 10, 11].
Отдельные конструктивные элементы зданий (фундаменты, стены, перегородки, отделка, сантехническое оборудование) не относятся к объектам недвижимости (частям объектов недвижимости) в том смысле, который вкладывает в это понятие Закон о кадастре, в частности, не подлежат учету в государственном кадастре недвижимости. Вместе с тем, права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3].
В случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями [12], например, как указано на рисунке (объект № 1), т. е. индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях), орган кадастрового учета принимает решение о постановке на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости.
В случае, если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями [12] и идентифицировать ее в качестве индивидуальноопределенной вещи не представляется возможным, как указано на рисунке (объект № 2), например, при размещении банкоматов, платежных терминалов, торговых мест и т. д., регистрация права аренды на такой объект недвижимости не проводится (принимается решение об отказе в силу ст. 20 Закона о регистрации), а, соответственно, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, так как сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав.
Договор аренды части здания, сооружения, помещения, не ограниченного строительными конструкциями, которая не подлежит идентификации в качестве индивидуально-определенной вещи (например, при размещении банкоматов,
90
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
платежных терминалов, торговых мест и т. д.), учитывая, что осуществить государственную регистрацию такого договора аренды не представляется возможным, заключается на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Учитывая изложенное, можно говорить о том, что система государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, несмотря на постоянное реформирование, остается достаточно сложной для понимания граждан и юридических лиц [13, 14, 15].
Так, согласно мониторингу качества предоставления государственных и муниципальных услуг, проведенному Российской академией народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Росреестр входит в первую тройку среди органов, оказывающих государственные услуги, по вопросам требования избыточных документов и сложности заполнения официальных форм и бланков [16].
С 1 октября 2013 г. вступает в силу Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного
91
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
кадастрового учета объектов недвижимости», который вносит изменения и в Закон о кадастре, уточняя некоторые вопросы государственного кадастрового учета частей объектов недвижимости, однако, основные проблемы учета частей объектов недвижимости, связанные, в основном, с индивидуализацией недвижимого имущества как объекта сделки, в том числе из-за отсутствия в законодательстве четкой терминологии, он, к сожалению, не решает.
С целью повышения качества и доступности государственных услуг, в том числе при заключении договоров аренды объектов недвижимости, необходимо дальнейшее внесение изменений в законодательство в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, направленное на повышение их прозрачности и общедоступности.
Таким образом, государственный кадастровый учет и последующая регистрация прав части объекта недвижимости осуществляются лишь при наличии изолированных строительных конструкций (стен, перегородок и др.), однозначно выделяющих указанные части в виде отдельных объектов недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Гаврюшина Н. В. Аналитический обзор систем 3Б-кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 46-50.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
5. Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
6. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
7. Максименко Л. А. Оформление графической части технического плана помещения // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 87-91.
8. Гиниятов И. А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1 (17). - С. 85-87.
9. Киселёва А. О., Клюшниченко В. Н. Систематизация характеристик недвижимого имущества // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч.
92
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 84-88.
10. Митрофанова Н. О. Современное состояние государственного кадастрового учета объектов капитального строительства на территории Новосибирской области // // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. - С. 137-142.
11. Труханов А. Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета объектов недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. -С.124-129.
12. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
13. Киселёва А. О., Клюшниченко В. Н. Государственный кадастровый учет многоконтурных земельных участков // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. -С. 80-83.
14. Киселёва А. О., Клюшниченко В. Н. К вопросу присвоения идентификационных (кадастровых) номеров объектам капитального строительства // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 57-61.
15. Ушкуронец Л. М. Внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о границах объектов землеустройства // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 30-32.
16. Портал административной реформы [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://ar.gov.ru/gos_uslugi_03_monitoring_kachestva_predostavleniya_gos_uslug/index.html -Загл. с экрана.
Получено 26.08.2013
© Н. В. Гаврюшина, А. Л. Ильиных, 2013
93
