Научная статья на тему 'Проблемы управления многоквартирными домами в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства'

Проблемы управления многоквартирными домами в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства Текст научной статьи по специальности «Жилищное хозяйство»

CC BY
1951
184
Поделиться
Ключевые слова
Реформа ЖКХ / энергоэффективность / энергоаудит / КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

Аннотация научной статьи по жилищно-коммунальному хозяйству, домоводству и бытовому обслуживанию, автор научной работы — Олтяну А. А.

В статье рассмотрены этапы, цели и задачи реформирования ЖКХ, показаны механизмы и источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов как важной составляющей сохранения и развития жилищного фонда.

The article discusses stages, aims, and tasks in reforming of housing and communal economy complex, shows mechanisms and sources of capital repair financing, and pays particular attention to multi-apartment houses as an important component in preservation and development of the housing fund.

Текст научной работы на тему «Проблемы управления многоквартирными домами в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства»

ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ПРОЦЕССЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

А. А. Олтяну,

старший научный сотрудник Института фундаментальных и прикладных исследований Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,

кандидат экономических наук progress-neva-gr@cubio.ru

В статье рассмотрены этапы, цели и задачи реформирования ЖКХ, показаны механизмы и источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов как важной составляющей сохранения и развития жилищного фонда.

Ключевые слова: реформа ЖКХ, энергоэффективность, энергоаудит, капитальный ремонт.

УДК: 332.81; ББК: 65.05

В ходе предыдущих этапов реформы ЖКХ в целом по России и по Санкт-Петербургу в частности были (с разной степенью успешности) решены следующие задачи:

• проведена реформа оплаты жилья и коммунальных услуг;

• создана система адресной социальной поддержки граждан;

• усовершенствованы системы управления многоквартирными жилыми домами (создание ТСЖ, выбор управляющих компаний и т.п.);

• в сфере ЖКХ получили дальнейшее развитие конкурентные рыночные отношения, в том числе, за счет привлечения частного сектора к управлению объектами коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда.

Тем не менее, конечные цели реформы — обеспечение нормативного качества жилищно-коммунальных услуг и нормативной надежности систем коммунальной инфраструктуры, повышение энергоэффективности систем коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда, оптимизация затрат на производство коммунальных ресурсов и затрат по эксплуатации жилищного фонда — на сегодняшний день не достигнуты.

Целью следующего этапа реформ должны стать:

обеспечение собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) всеми необходимыми коммунальными услугами нормативного качества при их доступной стоимости;

обеспечение надежной и эффективной работы коммунальной инфраструктуры, элементной и инженерной базы многоквартирных домов.

Для достижения поставленной цели к 2020 г. должны быть решены следующие задачи:

Задача 1. Обеспечение надежности и эффективности поставки коммунальных ресурсов за счет масштабной реконструкции и модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

Задача 2. Достижение к 2020 году уровня полного благоустройства (обеспеченности всеми видами коммунальных услуг) многоквартирных домов за счет проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции многоквартирных домов.

Задача 3. Обеспечение доступности для населения стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет решения первых двух задач и снижения издержек.

В части содержания и ремонта многоквартирных домов просматриваются тоже три основные задачи:

1. По капитальному ремонту и модернизации.

Формирование системы финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных жилых домов, опирающейся на средства собственников помещений и привлечение долгосрочных инвестиционных и кредитных ресурсов, включая:

— законодательное закрепление обязательности проведения собственниками капитального ремонта (модернизации) многоквартирных домов при определенных технических условиях;

— внедрение в практику работы управляющих организаций открытой информационной системы мониторинга технического состояния элементов и инженерных систем многоквартирного дома, как объективной основы для определения наступления

обязательности проведения собственниками капитального ремонта или модернизации;

— создание системы аккумулирования средств собственников помещений в многоквартирных жилых домах для проведения работ по капитальному ремонту (модернизации) зданий в виде Региональных фондов;

— создание единых региональных информационных систем учета начисления, внесения и использования взносов собственников помещений в многоквартирных домах на проведение капитального ремонта (модернизации) зданий, предусматривающих формирование электронных лицевых счетов помещений в многоквартирных домах для отражения и обеспечения передачи, накапливаемых собственниками помещений имущественных прав и обязательств по финансированию капитального ремонта (модернизации) зданий;

— нормативное закрепление порядка использования средств на капитальный ремонт.

Формирование системы кредитования капитального ремонта (модернизации) многоквартирных жилых домов, включая:

— совершенствование законодательной базы по управлению жилищным фондом, созданию и деятельности объединений собственников помещений в многоквартирных домах в направлении формирования общепринятых в мировой практике институтов собственников по управлению общим имуществом в многоквартирных домах в целях создания приемлемых условий для привлечения объединениями собственников помещений долгосрочных кредитных и инвестиционных ресурсов для финансирования проектов комплексного капитального ремонта (модернизации) зданий;

— законодательное урегулирование вопросов взаимодействия собственников помещений в многоквартирных домах с энергосервисными компаниями, управляющими организациями, организациями коммунального комплекса по вопросам заключения энергосервисных контрактов;

— введение механизма государственной поддержки кредитования объединений собственников помещений в многоквартирных домах для осуществления в течение 2013-2020 гг. перехода от прямой государственной поддержки органов местного самоуправления на проведение капитальных ремонтов к обеспечению объединениям собственников помещений доступа к долгосрочным кредитным и инвестиционным ресурсам с приемлемой стоимостью в целях проведения комплексного капитального ремонта и модернизации жилищного фонда.

Формирование эффективной системы государственной поддержки граждан с низким уровнем доходов и собственников жилых помещений в домах с высоким уровнем износа при оплате возникающих у них обязательств по проведению капитального ремонта. Она должна предусматривать:

— создание за счет бюджетов всех уровней системы софи-нансирования затрат объединений собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта и модернизации жилых домов с высоким уровнем износа и/или низкой степенью благоустройства, введенных в эксплуатацию до 1992 г.

— создание системы государственной поддержки граждан с низким уровнем доходов при оплате возникающих у них обя-

зательств по комплексному капитальному ремонту (модернизации) жилых домов.

2. По созданию многоступенчатой, эффективной и объективной системы контроля над деятельностью по управлению многоквартирными домами со стороны всех субъектов управления - УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.

Основой такой системы должен быть федеральный нормативный документ в виде закона, определяющего основные права и обязанности по управлению многоквартирным домом, в том числе, создание саморегулируемых организаций (СРО) для управляющих компаний. На региональном уровне необходим нормативный документ: ^Положение об оценке эффективности работы субъектов по управлению многоквартирными домами- , в основе которого может быть положена методология оценки текущего и прогнозного технического состояния МКД. Она осуществляется на основе Технико-экономических паспортов и автоматизированной информационной системы, информация из которой, в свою очередь, становится объективным основанием для планирования работ по капитальному ремонту и модернизации, а также по фактической оценке реальных (а не средних) издержек на текущее содержание и текущий ремонт конкретного МКД. Это позволит собственникам помещений в каждом многоквартирном доме реализовать право выбора не только управляющей организации, но и предложенный последней стандарт услуги по соответствующей цене.

3. Энергосбережение и повышение энергетической эффективности МКД и обязательный учет этого фактора при выполнении первых двух задач.

Сюда входит — энергоаудит зданий, разработка плана мероприятий по снижению энергозатрат через капитальный ремонт, модернизацию и эффективный контроль при текущем содержании МКД. Обследование потребления тепла выявило для многих типовых зданий значительное отклонение фактических теплоизоляционных свойств ограждающих конструкций от паспортных (нормативных) значений (сопротивление теплопередачи выше на 15-50%). В этой связи целесообразно проведение энергоаудита наиболее распространенных типовых зданий с целью определения их фактического теплопотребле-ния и уточнения уровня обеспеченности тепловой энергией. Кроме того, требуется разработка типовых мероприятий по повышению энергоэффективности для определенных категории (типов) многоквартирных домов. Учитывая, что зонами повышенной теплоотдачи являются оконные проемы и места установки радиаторов отопления, целесообразно использование современных оконных блоков и установка теплоизолирующих экранов в местах установки радиаторов отопления, что позволит существенно снизить потребление тепла. Однако эти и другие меры по энергосбережению в зданиях должны сопровождаться мерами по регулированию подачи и учета потребления тепла. Повышение теплоизоляционных свойств стеновых конструкций является в современных экономических условиях малоэффективным. Новое строительство должно вестись с соблюдением современных норм по тепловой защите зданий, соответствующих аналогичным требованиям в странах Северной Европы. Для зданий с повышенным уровнем теплоотдачи целесообразно проведение следующих малозатратных мероприятий, значительная часть которых может быть выполнена самими пользователями жилого фонда (при содействии предприятий, эксплуатирующих жилой фонд): уплотнение и утепление дверей, окон и лестниц, изоляция стояков систем ГВС зданий, утепление цоколей и чердаков зданий.

Остановимся подробнее на некоторых аспектах решения первой задачи в части содержания и ремонта многоквартирных домов.

Действующая система финансирования капитального ремонта осуществляется на основе бюджетного финансирования или софинансирования с участием собственников помещений.

Техническое состояние объектов жилищного фонда в силу известных всем причин (отсутствие полноценных рыночных отношений в сфере ЖКХ, остаточный принцип финансирования, переходный период в системе управления МКД и т.д.) фактически ухудшается и ухудшается стремительно. Понимание сути происходящих процессов присутствует на всех уровнях власти и управления жилищного хозяйства и РФ и городского Правительства. Создание на федеральном уровне Госкорпорации

явилось еще одним дополнительным подтверждением озабоченности органов государственной власти этими вопросами. И ни кого не обманывает тот факт, что для участия в программе фонда необходимо выполнить на местном уровне немалое количество условий, большинство из которых связано с реформированием системы управления объектами жилищного фонда. Цель у всех одна — получить на условиях софинансирования средства Госкорпорации на проведение работ по капитальному ремонту и хоть как-то остановить рост физического износа МКД в целом и отдельных конструктивных элементов и инженерных систем в частности.

Если до 2007 г. основным и почти единственным источником финансирования капремонта были бюджеты разных уровней, в которых всегда не хватало средств, то, фактически, за 3 года, с июля 2007 г., с момента принятия Закона <0 фонде содействия реформирования ЖКХ>, в регионах была проведена огромная работа, в награду за которую регионы выполнили за счет средств Фонда (в большей части) мероприятия по расселению аварийного фонда и проведению капитального ремонта. Содержание мероприятий было столь важно для получателей субсидий, что в тени осталось изменение модели финансирования. Были предложены другие, отличные от применяемых в советское время и позже, вплоть до принятия Жилищного кодекса схемы, и планирования, и финансирования капитального ремонта, и контроля над выполненными работами и т.д. Участие в финансировании капремонта собственников помещений в МКД (пусть всего в размере 5%) значительно изменило, просто перевернуло понимание роли и места управляющих компаний, ТСЖ, собственников, органов государственной и местной власти в новой системе капитального ремонта (КР). Но главное что произошло, это то, что обезличенный до этой поры при планировании бюджетный рубль на капитальный ремонт стал конкретным рублем для конкретного дома.

Все хорошее и почти бесплатное когда-то заканчивается. Но капитальный ремонт и модернизация МКД остается, по-пре-жнему, большой проблемой. И даже в Санкт-Петербурге, где за последние 5-6 лет внимание капитальному ремонту уделялось очень большое, в том числе выделялись большие объемы финансирования, вопрос о финансировании капитального ремонта и модернизации остается открытым. Надо создавать новый механизм финансирования. Уже недостаточно просто увеличивать объемы выделяемых бюджетных средств на эти цели — их все равно никогда не будет достаточно, чтобы удовлетворить всех и на все времена. Особенность капитального ремонта такова, что все его проблемы возвращаются к нам с цикличностью 15-20 лет. Поэтому без создания нового, другого организационно-экономического механизма управления КР (в том числе, финансирования) нам не обойтись.

Безусловно, деятельность Фонда дала толчок в правильном направлении. Те полшага, которые были сделаны нами при создании и начале деятельности Фонда должны помочь сделать полноценный шаг в сторону реализации положений статей ЖК, т.е., в перспективе, к оплате собственниками работ по капитальному ремонту. Но стоимость даже выборочного капитального ремонта столь высока (а проводить его обязательно надо!), что собственникам в отдельном МКД надо копить на него много десятков лет, чтобы полностью оплатить. Или установить такую плату за капитальный ремонт, за которую не проголосует ни одно собрание собственников в любом даже благополучном МКД.

Именно поэтому необходим новый экономический механизм и новая модель финансирования работ, в котором должны быть развиты идеи фонда КР, как институционального инвестора. Причем на региональном уровне, как оператора проекта, осуществляющего на договорных отношениях с управляющими МКД часть функций управления (планирование, финансирование, контроль и т.д.) капитальным ремонтом конкретного многоквартирного дома. Всероссийское совещание, которое состоялось в Казани в конце мая, в целом поддержало эту идею. Более того, есть регионы, в которых эта идея воплощается в жизнь, например, Татарстан.

Рассмотрим возможные источники финансирования КР. Учитывая социальную значимость и экономическую целесообразность капитального ремонта и модернизации объектов жилищного фонда, предполагается создание системы, в которой возможными источниками финансирования могут быть:

бюджетные средства всех уровней;

средства различных институциональных инвесторов (например, страховых компаний);

собственные средства управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, ЖК;

средства собственников и нанимателей жилых помещений;

кредиты банков.

Выделение бюджетных средств при этом рассматривается как фактор, стимулирующий привлечение внебюджетных источников.

При таком количестве источников финансирования возникают несколько проблем:

1. Необходим <институт> для управления этими потоками, в том числе их накопления, сохранения и распределения и контроля их расходования.

2. Необходим экономический механизм взаимоотношений между всеми участниками процесса КР, т.е., система договорных отношений, регулирующая права и обязанности участников, включая определение наступления момента обязательности проведения капремонта.

3. Необходим новый подход к капитальному ремонту, не как к <скорой помощи-, а долгосрочный, программно-целевой, постоянный и эффективный. В противном случае, обращаться к собственникам об участии в финансировании бессмысленно.

4. Необходим единый экономически и социально обоснованный подход к расчету участия собственников в финансировании КР своего конкретного дома. Это очень важно. Так как стартовые условия для собственников, проживающих в разных по техническим параметрам и качественным характеристиках домах разные. И это задача власти и регионального бюджета — выровнять стартовые условия для собственников, проживающих в старых и новых домах, способных нести бремя ответственности за финансирование капремонта и малоимущих, проживающих в МКД с разным набором технических устройств и т.п.

Что можно предложить?

Для решения поставленных и других проблем необходимо создание системы фондов капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов на федеральном и региональном уровнях в форме некоммерческих организаций.

Основные функции Федерального фонда КР:

1. Предоставление финансовой поддержки за счет ассигнований федерального бюджета, доходов от размещения временно свободных средств, поступления кредитных средств и т.п. региональным фондам в целях выравнивания условий для всех субъектов процесса капитального ремонта. Это и субсидии малоимущим и дополнительное финансирование многоквартирных домов, стоимость капитального ремонта которых превышает предельный уровень стоимости КР в данном регионе вследствие очень плохого технического состояния дома или особого статуса дома, например, домов-памятников и т.д.

2. Обеспечение и расширение доступа к финансовым ресурсам, в том числе и на условиях государственно-частного партнерства.

3. Контроль деятельности региональных фондов.

4. Осуществление взаимодействия с федеральными органами государственной власти.

Региональный фонд КРсоздается как некоммерческая организация на основании Закона Санкт-Петербурга для обеспечения проведения капитального ремонта и модернизации МКД на территории Санкт-Петербурга, включая требования энергетической эффективности.

Основные функции Регионального фонда КР:

1. Разрабатывает совместно с органами власти на местах долгосрочные и среднесрочные программы капитального ремонта на основе постоянно действующей системы мониторинга технического состояния МКД.

2. Рассматривает заявки на КР и формирует текущую региональную программу КР.

3. Ведет сбор и учет средств, поступивших в региональный фонд отуправляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, ЖК по каждому МКД на основании договоров, т.е., ведет лицевые накопительные счета на капитальный ремонт по каждому МКД.

4. Организует конкурсные процедуры по отбору подрядчиков на выполнение работ по капитальному ремонту МКД.

5. Перечисляет средства для оплаты работ по капремонту на основании актов приемки выполненных работ.

6. Организует и проводит технический надзор.

Система фондов (федерального и региональных) позволит не формально расширить состав участников финансирования капремонта и организовать постоянно действующий механизм планирования и финансирования капремонта на основе госу-дарственно-частного партнерства и профессионального управления процессами капремонта.

Но главное, что позволит создание регионального фонда

— полноценно включить собственников помещений в состав <инвесторов> капремонта.

Очень важно, что и управляющие компании могут стать полноправными участниками финансирования капремонта, справедливо рассчитывая на различного рода доходы в будущем от своего участия в финансировании капремонта в домах, которыми они управляют, в том числе, и в конкурсном отборе управляющих компаний.

Успешное взаимодействие собственников и УК или ТСЖ приведет к положительному результату в проведении капремонта. Не будет успеха здесь — не будет в конкретном доме капитального ремонта.

При этом УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.п. устанавливают плату за капремонт, точно также как и за все другие услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, т.е., на основании решения общего собрания собственников о размере взносов, о видах работ по капитальному ремонту и о способах его финансирования. Следовательно, нужна действующая на территории единая Методика расчета платы за капремонт — прозрачная и понятная всем, которая отражает не какой-то удельный показатель (например, как в одном из российских регионов — 5 руб./м2 для всех), а будущие конкретные затраты на конкретные виды капитального ремонта действительно необходимые для этого дома с учетом выравнивания (как уже говорилось ранее) стартовых условий. Средства собираются не Региональным фондом, а УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.п., т.е. выполняются положения ЖК, а уже УК вносят взносы на открытые лицевые счета каждого МКД в Региональном фонде. Причем это могут быть не только средства собственников, но и сэкономленные на текущем содержании средства УК, или из прибыли, или любые другие, не запрещенные действующим законодательством. В этом есть интерес УК, поскольку такой подход может стать одним из факторов победы на конкурсах по выбору управляющих компаний. Участие управляющих организаций в финансировании капремонта делает их интерес не смысловым, а содержательным, так как при эффективном ведении дел и контролю со стороны Регионального фонда и органов государственной власти ведет к снижению издержек натекущее содержание. С другой стороны, мы живем там, где живем, взносы собственников на капремонт не на одну минуту не могут становиться средствами УК и не могут быть потрачены ими ни на что другое, как на капитальный ремонт в точном в соответствии с решением общего собрания собственников.

Данные мониторинга технического состояния МКД позволяют построить прогнозную модель изменения технического и функционального состояния МКД. На основании этой модели сформировать долгосрочную программу на 10-15 лет, потому что любой дом рано или поздно требует капремонта. Именно эта прогнозная расчетная модель явится отличным аргументом в пользу принятия собственниками помещений в МКД решения о проведении капремонта в какой-то отдаленный период времени. Необходима и среднесрочная программа (на 3-4 года), исходящая из отклонений технического состояния в ходе эксплуатации. Обе программы формируются по видам работ и по территориям (административным районам) с выделением приоритетов по конструктивным элементам и инженерным системам, что позволяет планировать модернизацию объектов жилищного фонда с учетом ресурсосбережения и энергоэффективности. Фактически, собственникам представляется разбитый на многие года циклический план (производственная программа и финансовый расчет) производства работ, вследствие которых должны улучшиться потребительские качества дома и снизиться издержки на его текущее содержание, включая ресурсопотребеление. Конечно, нужна городу как воздух и ^Концепция капитального ремонта и модернизации объектов жилищного фонда- вписанная в концепцию энергосбережения и энергоэффективности. Для Санкт-Петербурга важно подчеркнуть, что новые модели позволят снижать не только издержки собственников на содер-

жание и ремонт, но и издержки бюджетов, связанные с большим количеством собственников, получающих субсидии в качестве заслуженных льгот и субсидиями малоимущим и по платежам за коммунальные услуги, и по платежам за жилищные услуги.

Решение общего собрания по всем указным выше вопросам, открытый лицевой счет МКД в Региональном фонде и регулярное поступление взносов от УК (ТСЖ) на этот счет, дают право претендовать научастие в региональных программах капитального ремонта и на подачу заявки в Региональный фонд. Одновременно, для этого конкретного МКД, открываются и все другие источники финансирования для проведения работ по капремонту. Если упрощенно представленный механизм будет действовать постоянно, то только в начале понадобится прямое софинансирование из бюджетов различных уровней, а в будущем, уже на втором цикле жизни здания средств на лицевом счету МКД в Региональном фонде будет достаточно и необходи-

мость заимствования будет мизерна. При таком подходе будет обеспечена высокая сохранность средств непосредственно для капремонта. Наступление момента, при котором необходимы будут средства для всех домов в один и тот же промежуток времени маловероятно. Поэтому в течение 7-10 лет может наступить время, когда мы сможем соблюдать межремонтные сроки и перейти не к предупредительному, а даже к профилактическому капремонту, что на 30-40% дешевле, чем сегодняшний аварийный ремонт.

Конечно, от теоретических рассуждений до практики дистанция огромного размера, но тем более необходимо все тщательно взвесить, разработать и согласовать со всеми участниками процесса необходимые нормативные документы. При этом следует помнить одну простую истину о капитальном ремонте: проблемы, связанные с техническим состоянием фондов растут в геометрической прогрессии, как и цена капремонта.

Литература

1. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ <0 Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяй-

2. Закон Санкт-Петербурга от 09.07.2008 № 484-81 <0 предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга-.

3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.01.2009 №13 <0 капитальном ремонте многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга- .

4. Шр:/ЛлшУ7.аіІкот-сотрІех.ги/іпсіех.рИр?ор1іоп=сот соп1еп1&УІеУ7=агїісІе&ісі=373:-2010-44-&саМ=41:2009-10-15-09-38-41&Иетісі=71

5. Проект федерального закона <0 Федеральном и Региональном фондах капитального ремонта многоквартирных домов-. Письмо Госкорпорации <Фонд содействия реформирования ЖКХ- от 27 апреля 2010 года № КЦ — 07/692

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ ГОРОДА

Н.А. Ушанова,

доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве Самарского государственного архитектурно-строительного университета,

кандидат экономических наук ushanovan@mail.ru

В статье рассматриваются вопросы по созданию и внедрению программных комплексов оценки научно-технического и экономического уровня программ и инвестиционных проектов строительных организаций, участвующих в развитии рынка городского жилья.

Ключевые слова: жилищная проблема, информационное обеспечение, инвестиционные проекты строительства, стоимость жилья, договорные цены.

УДК 332.82; ББК 65.315.441.2

Практика решения жилищной проблемы в России последних лет показывает, что проблема жилья является одной из самых актуальных и сложных. Органы власти всех уровней пытаются ее решить, реализуя целевые социальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения страны. Успех реализации данных программ во многом определяется степенью удовлетворения потребности в жилье для населения России с различным уровнем дохода и с различной степенью качества жизни.

Фактически, жилищный вопрос является главным вопросом, из стоящих перед властью, и для его решения нужны значительные инвестиционные средства. В условиях перехода к экономическим отношениям на рынке жилья крупного города и острого дефицита средств ранее используемые подходы к решению жилищной проблемы и инвестиционного обеспечения строительства жилья оказываются неэффективными.

В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья. Он определя-

ется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода.

Также необходимо отметить, что решение жилищной проблемы и эффективное управление рынком жилья крупного города является сложной задачей, в которой взаимосвязаны демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюд-жетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда. Доходы и накопления населения России, как и стоимость жилья, распределены неравномерно. В отдельно взятом городе и для каждой отдельной семьи коэффициенты будут разными. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования и без активной позиции государства в сложившейся ситуации для большинства населения решить эту проблему невозможно.

27 1