CC BY
78
УДК 338 ББК 65
ПРОБЛЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКОНОМИКИ
ВИКТОР ЗАХАРОВИЧ ЧЕРНЯК,
профессор РЭУ имени Г.В. Плеханова, доктор экономических наук;
НОДАРИ ДАРЧОЕВИЧ ЭРИАШВИЛИ,
профессор Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, доктор экономических наук, кандидат юридических наук, профессор, лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники Научная специальность 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством
СНайоп-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Обосновывается, что в сфере современного крупного строительства в Москве недостаточно учитываются вопросы экономики, что порождает проблемы и ухудшает инвестиционный климат в регионе. Выделяются две возможные причины: 1) недостаточно обоснованный социально-экономический анализ инвестиций в строительство; 2) полное отсутствие экономического анализа инвестиций в строительство.
Ключевые слова: экономика, строительство, примеры экономических просчетов.
Abstract. It is substantiated that in the sphere of modem large-scale construction in Moscow, economic issues are not sufficiently taken into account, which raises problems and worsens the investment climate in the region. There are two possible causes: 1) insufficiently grounded socio-economic analysis of investment in construction; 2) a complete lack of economic analysis of investment in construction.
Keywords: economy, construction, examples of economic miscalculations.
В проблемах, от решения которых во многом зависят результаты инвестиций в крупные строительные программы, образовались явные пробелы. Основные причины две: во-первых, судя по просчетам недостаточно обоснованный социально-экономический анализ инвестиций в строительство; во-вторых, создается впечатление, что инвесторы вообще обходятся без экономического анализа и не считают деньги.
1. Где закопаны деньги
Меньше чем через год после завершения реконструкции московских магистралей, благоустроенных летом 2015 г., на этих же улицах снова начались ремонтные работы. В 2016 г. они обошлись Москве в 2,6 млрд руб. [1]. С декабря 2015 г. по май 2016 г. департамент капремонта провел 9 тендеров на «приведение в надлежащее состояние объектов благоустройства, транспортной инфраструктуры и инженерных сетей» на Варшавском, Каширском, Ленинградском, Ярославском и Можайском шоссе, проспекте Мира, улицах Долгоруковская, Люсинов-
ская, Мытная и Рязанском проспекте, следует из материалов тендеров, размещенных на сайте госзакупок. В 2015 г. реконструкция и благоустройство этих же магистралей обошлись городскому бюджету почти в 10,2 млрд руб. Из техзаданий к проведенным тендерам следует, что на благоустроенных в 2015-м магистралях предстоит построить дополнительно около 40 км подземных кабельных коллекторов, а после засыпки траншей — восстановить благоустройство территорий. Работы, проведенные по программе «Моя улица» в 2015 г., как оказалось, «не учитывали интересов» департамента информационных технологий правительства Москвы, на балансе которого находится городская оптико-волоконная сеть. Также в числе работ, которые были запланированы на благоустроенных в 2015 г. магистралях, в документации к проведенным конкурсам значатся: демонтаж «устаревшей праздничной иллюминации» и прокладка технических тротуаров из колотой брусчатки вдоль автомагистралей. На некоторых улицах мэрия решила облицевать гранитом
фундаменты рекламных щитов и дорожных указателей, а, например, на Ленинградском шоссе — покрыть камнем и стены воздуховодов кабельной канализации. На Каширском шоссе более 6 км бетонных бордюров в 2016 г. было решено заменить на гранитные, еще 4 км бетонных бордюров обновить с последующим восстановлением асфальта и тротуаров. Такие же работы было намечено провести на Ярославском шоссе, где необходимо было заменить чуть больше 1 км бордюров. На Павловской улице потребовалось частично заменить тротуарную плитку асфальтом. А на Каширке заменить 60 остановок общественного транспорта, а их территорию также замостить гранитной плиткой. Возникли проблемы и с озеленением улиц, проведенном всего лишь за год до этого. На Ярославском шоссе, на площади 74 502 м2, посевной газон в 2016 г. году решено было заменить на рулонный (общая площадь под газон должна увеличиться еще на 32 600 кв.м.). На Каширском шоссе оказалось необходимым восстановить почти 22 тыс. кв.м. «неучтенного» рулонного газона. А на Люсиновской и Большой Тульской улицах власти решили заменить 14 деревьев и девять кустарников, не прижившихся в предыдущем году.
Возникает вопрос: кто заработает на повторном благоустройстве? По результатам тендеров исполнителями работ на повторное благоустройство улиц стали те же компании, которые работали на этих объектах в предыдущем году. Крупнейшие подряды на «приведение в надлежащее состояние объектов благоустройства» Варшавского шоссе (778 млн руб.) и улиц Большая Тульская, Люсиновская, Павловская, Мытная (391,1 млн руб.) получили компании ООО «СК «Юнион» и ООО «Автодорстрой». Обе фирмы были связаны с выходцами из строительного холдинга «Универсстройлюкс», который принадлежит Алексею Бирюкову, родному брату вице-мэра Петра Бирюкова (курирует реализацию программы «Моя улица»), писал РБК в расследовании 2016 г. о том, кто зарабатывает на реконструкции московских улиц. 26 мая 2016 г. комиссия Управления антимонопольной службы по Москве установила факт картельного сговора между «Авто-дорстроем», «Юнионом» и рядом других компаний. В частности, было установлено, что для участия в тендерах эти фирмы использовали один и тот же
IP-адрес, а файлы заявок к торгам были созданы на одном компьютере. Об этом говорилось в письме УФАС по Москве, опубликованном блогером Иваном Ежиковым. В пресс-службе УФАС по Москве подтвердили подлинность письма. Победителями конкурсов на проведение дополнительных работ на Каширском (464,7 млн руб.) и Ленинградском шоссе (312,6 млн руб.) стало ООО «Спецстрой». Эта фирма, как писал в 2015 г. РБК, входила в состав строительного холдинга Capital Group, но пресс-служба холдинга опровергала эту информацию. В январе 2016 г. совладелец Capital Group Павел Те признал, что структуры холдинга имели отношение к реконструкции в Москве. «Мы провели работу по благоустройству вылетных магистралей, люди работали по 24 часа в сутки, мы можем гордиться своей работой», — говорил Те в интервью журналу Forbes. В 2016 г. «Спецстрой» выиграл крупнейший в 2016 г. году тендер по программе «Моя улица» на благоустройство четной стороны Бульварного кольца. Сумма этого контракта — 4,6 млрд руб. Конкурсы на проведение работ на проспекте Мира (281,3 млн руб.), Ярославском шоссе (242,6 млн руб.) и Долгоруковской улице (63,5 млн руб.) выиграли строительное подразделение корпорации АФК «Система» Владимира Евтушенкова ОАО «Москапстрой» и его «дочка» ООО «Магма-1». Тендер на дополнительные работы на Можайском шоссе (40,5 млн руб.) выиграл ФГУП «АТЭКС» Федеральной службы охраны, а на Рязанском шоссе (30,8 млн руб.) — компания «Каскад-Энерго», входящая в холдинг «Ташир» Самвела Карапетяна. В 2015 г. префектура ЦАО Москвы на средства, полученные от платной парковки, провела благоустройство Черниговского переулка в Замоскворечье. Архитектурное бюро Megabudka по заказу префектуры и департамента транспорта Москвы разработало тогда проект создания пешеходной зоны. В августе 2015 года часть переулка выкрасили краской в белый цвет, расставили деревянные лавки, кадки, книжную полку для буккроссинга и небольшой амфитеатр. Затраты на организацию пешеходной зоны составили 1,2 млн руб., сообщил РБК представитель департамента транспорта. Но уже в апреле 2016 г. в Черниговском переулке снова началось благоустройство. На этот раз уже по программе «Моя улица». Победителем тендера на реконструкцию переулка стало
ООО «МКТ», согласившееся выполнить работы за 146,7 млн руб.
2. Рыночная цена квартиры
Генеральный прокурор РФ Юрий Чайка, выступая апреле 2015 г. в Совете Федерации сделал ряд громких заявления и, в частности, заявил, что цены на квартиры в России чрезмерно завышены [2].
«Так в уставный капитал в агентство по ипотечному кредитованию за 18 лет направлено более 95 млрд руб., однако его деятельность не оказала положительное влияние на развитие российского ипотечного рынка жилья», — сказал Ю. Чайка. И подчеркнул, что цены на жилье в стране завышены в «три и более раз».
Что влияет на цены?
Если московская власть сносит или застраивает знаковый городской объект, город немедленно теряет в цене: в районе падает стоимость недвижимости, в городе становится хуже жить. И наоборот, смотря что и где строить. Ценность знаковых городских объектов сложно выразить в деньгах. но сложно — это не значит, что невозможно, можно — и теоретически, и практически. Оценивают же эксперты, например, стоимость живописных полотен, выступления фигуристов, вкус кофе и т.п. Управляющий одной из компании считает, например, что в случае застройки Патриарших прудов стоимость квартир на Малой Бронной снизится как минимум на 20%. И хотя метод подсчета не указан, понятно, что стоимость определена инфраструктурой, средой обитания. При этом рассчитать можно и радиус снижения (повышения) стоимости.
3. Памятники архитектуры
Что происходит с московской территорией и памятниками архитектуры?
Был памятник архитектуры — гостиница «Москва». Снесли, построили заново, получилось не то.
Построили «Охотный ряд» на Манежной площади — «бессмысленный и бездарный магазин».
Разрушили легендарный московский памятник — стадион «Динамо», на этом месте строят другой. А другой — он и есть другой, стадион «Динамо» останется в песнях, кинофильмах, воспоминаниях.
Сломали знаменитый Военторг, уверяют, что построили новый (получился не новый, а совершенно другой, что не одно и то же) ...
Обещали победить пробки на дорогах, но не только не победили, но даже убедительного плана не выдвинули, а теперь даже не вспоминают о борьбе с ними.
Аллею прекрасных лип на Ленинградском проспекте спилили (тысячи деревьев) — это в Москве-то! а пробки на дорогах растут.
Чего только не обещали построить на площади перед Белорусским вокзалом, даже сроки озвучивали и продолжают обещать и озвучивать.
Еще в феврале 2012 г. мэрия отчиталась, что в городе полностью исчезла очередь на места в детские сады. Это при том, что из 300 детских садов, которые должны были построить в 2011-м, построили только 58 — стало быть, 232 детсада строить уже ни к чему. Так, бывало и раньше, по традиции отчитывались [4].
Казалось бы, ни один городской памятник не может быть поставлен без градостроительного (а значит, и технико-экономического) обоснования. На практике получается, что — может, пример тому определение места для памятника кн. Владимиру, для которого сначала назначили и отстаивали место на Воробьевых горах, и только потом согласились, что там вообще опасно строить по геологическим соображениям.
Сегодня самый актуальный строительный и социальный вопрос — снос пятиэтажек, расселение жильцов. В свое время именно экономические и социальные вопросы решало строительство пятиэтажек. Прошло полвека стали говорить: не так, не там, не то. Это было великое решение, если к тому же вспомнить, что городская земля была бесплатной.
Расходы московского бюджета на реализацию одного из самых знаковых проектов — строительство парка «Зарядье» могут увеличиться в два раза, до 27 млрд руб. [5]. Властям дорого обходится разбор стилобатных конструкций бывшей гостиницы «Россия», на месте которой создается парк, и строительство подземной парковки. (Все это неожиданно, как зима в Москве).
Об увеличении стоимости строительства объектов парка «Зарядье» сообщила газета «КоммерсантЪ». Итоговая смета объекта может подорожать до 22—27 млрд руб. «Для этого есть две причины,— рассказывает один из собеседников «Ъ».— Чинов-
ники вынуждены выделить дополнительные деньги на разбор стилобатной части снесенной гостиницы «Россия» (на ее месте создается парк.— «Ъ»), стоимость этих работ была посчитана не в полном объеме. Во-вторых, необходимы средства на строительство габаритной подземной парковки почти на 500 мест». Гендиректор парка «Зарядье» Павел Трехлеб заявил, что не располагает сведениями о конечной стоимости объектов (!), и посоветовал обратиться в мэрию — к заказчику проекта. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева единственная объективная причина увеличения стоимости строительства — девальвация рубля, так как в подобных проектах примерно 40% материалов приобретаются за валюту. По оценкам господина Ковалева при условии поиска аналогов конечная цена объекта не могла вырасти более чем на 20—25%. «Можно предположить, что в случае с этим парком из-за рубежа заводится большая часть материалов»,— предполагает он.
Парковый комплекс «Зарядье» должен быть создан на 15,6 га между Варваркой и Москворецкой набережной к концу 2017 года. Ранее на этом участке располагалось здание гостиницы «Россия», которую должны были реконструировать структуры Шалвы Чигиринского. Но в 2007 году у бизнесмена возник конфликт с мэрией, и в результате инвестиционный контракт был расторгнут. Дальнейшая судьба участка определилась в 2012 году, когда президент России Владимир Путин предложил построить на месте «России» парк. Генподрядчиком строительства было выбрано подконтрольное столичным властям АО «Мосинжпроект».
Стоимость строительства «Зарядья» меняется второй раз. В адресно-инвестиционной программе (АИП) Москвы на 2014—2016 годы размер бюджетных инвестиций в проект был оценен в 5,08 млрд руб., из которых к началу 2014 года мэрия потратила 2,77 млрд руб. Но уже к ноябрю смета увеличилась до 12,8 млрд руб., дополнительные деньги понадобились на строительство коммуникаций. В департаменте строительства вопросы «Ъ» переадресовали в казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП УГП), согласно данным которого, в текущей АИП на 2014—2017 годы на финансирование «Зарядья» заложено 13,3 млрд руб. Стоимость контракта на строительство объектов
при этом составляет 11,87 млрд руб., из которых 5,9 млрд руб. отводятся непосредственно на парк, 5,4 млрд руб. — на возведение филармонии (20 тыс. кв. м) и 575 млн руб.— на благоустройство Москворецкой набережной. По данным КП УГП, в парке также планируется построить экспозиционный комплекс (2 тыс. кв. м), заведения общепита (1,9 тыс. кв. м), интерактивный павильон (1 тыс. кв. м), магазин сувениров (400 кв. м), ледяную пещеру (500 кв. м) и объект «Парящий мост». На вопросы о планируемом увеличении бюджета проекта ни в КП УГП, ни в «Мосинжпроекте» не ответили.
Власти города уже начали подбирать арендаторов парка. Так, созданием ресторанной зоны в «Зарядье» может заняться холдинг White Rabbit Family, подконтрольный бизнесмену Борису Зарькову и его партнерам, в числе которых владелец «Шоколадницы» Александр Колобов и музыкант Андрей Ширман (творческий псевдоним DJ Smash). Рестораторы сначала планировали открыть два объекта: недорогое кафе (средний чек до 1,5 тыс. руб.) и ресторан авторской кухни (средний чек 2,5—3 тыс. руб. [4]. Но сейчас ситуация изменилась, холдинг решил вместо ресторана открыть фуд-маркет, предусматривающий возможность взять еду с собой или пообедать на месте. Рядом с «Зарядьем» также появится гостиница Mandarin Oriental стоимостью около $250 млн, ее строительством займется ОАО «ТПК «Продмаркет»», подконтрольное основному владельцу спорткомплекса «Олимпийский» Дмитрию Шумкову [5].
4. Смертельная экология
2017-й — год экологии. Госдума озабочена созданием в стране новой индустрии — мусорной. Москва производит грандиозное количество мусора — более 5,5 млн тонн ежегодно. Проблема подмосковных свалок одна из самых острых в стране [5]. Мусорными полигонами владеют преимущественно частные компании. Они арендуют землю у муниципалитетов или просто приобретают землю под полигоны в собственность. Это очень прибыльный бизнес, особенно если нарушать закон, пропускать мусоровозов больше, чем положено, и захоранивать то, что захоранивать нельзя.
«Тимохова» самый большой полигон Московской области и крупнейший в Восточной Европе,
на занимает площадь 120 га. Его учредители — Департамент имущества Москвы и администрация Ногатинского района. «Тимохово» — это гора высотой чуть дли не с 10-этажный дом. Машины с мусором идут сюда потоком, каждый платит 3—5 тысяч рублей за от, чтобы избавиться от груза По данным СПАРКа (система анализов рынков), «Тимохово» за один год получил 433,5 млн рублей выручки. Официальная прибыль 10% от этого.
Свалка источала отвратительный запах всегда Ь постоянно из года в год получала административные взыскания и штрафы за нарушения. А еще любая свалка производит фильтрат — это реки ядовитой жидкости, которые выделяет мусор. Каждый полигон должен быть снабжон сложной системой очистки фильтрата. На 120 га Тимоховского полигона это небольшое строение размером с гараж-ракушку. Оборудование закуплено немецкое, которое, по идее, превращает фильтрат чуть ли не в питьевую воду. Но отчего-то вода в двух озерах рядом с «Тимохово» черного цвета, так же как и вытекающая из них речка Бизяевка. По данным экспертизы «Главного контрольно-испытательного центра питьевой воды», уровень формальдегида превышен в ней несколько сотен раз, фенола в 95 тысяч раз. Заражены грунтовые воды и, как следствие, все колодцы рядом. В воде обнаружен стронций и литий. Люди в поселке Тимохово ездят за водой за несколько километров. Росприроднад-зор говорит о том, что фильтрат «просачивается» Воздух тоже заражен. Это катастрофическая катастрофа не только для нескольких поселков вокруг ролигона. Из реки Бизяевки фильтрат попадает в реку Клязьму, а она впадает в Клязьминское водохранилище. Одно из крупнейших водохранилищ региона, которое используется для водоснабжения Москвы.
Местные жители борются с свалкой с 2010 г. Ро-сприроднадзор передал заявление о приостановлении деятельности полигона в суд года Ногатинска, суд в очередной раз просто. выписал штраф — 90 тыс. рублей. Заплатить штраф дешевле, чем выполнить нормы.
Бороться с подмосковными свалками решено на самом высоком уровне Поручение дал лично президент.
5. А экономика?
В одном европейском городе мы видели реконструкцию дома. На фасаде этого дома был большой фанерный лист с достаточно подробными сметными ориентирами: что и когда будет закончено и сколько будут стоить отдельные работы.
В свое время даже на таком уникальном сооружении, как Золотой мост в Лос-Анджелесе архитектор сумел сэкономить (!) миллион долларов.
Сегодня экономические задачи строительства профессионалы могут решать сложными экономико-математическими методами, оценивая качество, инновации, риски с привлечение теории вероятности. Однако по-прежнему фактическая стоимость строительного объекта не совпадает с расчетной (сметной) [7].
Экономика должна предшествовать строительству, как бизнес-планирование на предпроектной, предынвестиционной стадии, и все экономико-строительные изменения по ходу строительства должны быть обоснованы, а не только доведены до сведения горожан.
Литература
1. Голунов И. URL://http:// www.rbc.ru/business /09/06/2016/57597aa59a7947d1d1ed3402
2. Дмитрий П. Генпрокурор резко раскритиковал нецелевое использование бюджетных денег // Московский комсомолец. № 26802. 30.04.2015 г. URL:// http://www.mk.ru/ economics/2015/04/29/genprokuror-rezko-raskritikoval-necelevoe-ispolzovanie-byudzhetnykh-deneg.html
3. Ковалев К. Экономика. Большой город. 29.07.2011.
3. Ревзин Г. Шаги за резон. «Огонек», № 15, 16 апреля 2012 год.
4. «КоммерсантЪ», 12 августа 2015.
5. Мерцалов А., Аминов Х. «Коммерсантъ» 29 сентября 2015 год.
6. Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство). М., КноРус., 2009.
7. Черняк В.З. Управление проектами и программами. М., Изд-во Ассоциации строительных вузов, 2013.
