CC BY
53
УДК 347
ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИИ В ПРАКТИКЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
PROBLEMS OF THE REGISTRY ACTIONS COMMITMENT IN THE FEDERAL REGISTRATION SERVICE IN THE OMSK REGION
Н.В. ЛЕОНОВА (N.V. LEONOVA)
Рассматриваются наиболее существенные проблемы, возникающие при регистрации сделок с недвижимостью, предлагаются пути их решения.
Ключевые слова: государственная регистрация, сделка, покупатель, продавец, мировое соглашение.
The most actual problems, arised by the the registration of the real property business, are considered. The ways of solving are offered.
Key words: the state registration, the business, the customer, the salesman, the amicable agreement.
Целью настоящей работы является рассмотрение отдельных проблем и особенностей, возникающих при совершении регистрационных действий в практике Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, «каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища...». Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления создает все условия для осуществления права на жилье.
Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области выступает государственным гарантом на рынке недвижимости. С какими только замысловатыми конструкциями, с помощью которых рынок недвижимости пытается приспособить свои нужды к гражданским правоотношениям, не приходится разбирать сотрудникам управления.
В обязанности при осуществлении государственной регистрации прав входит проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов. Если правоустанавливающим документом является договор,
государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы её совершения как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации перехода права на её основании.
Критерий истины в нашей работе - судебная практика. Зачастую судебные органы при вынесении решений не всегда руководствуются положениями действующего законодательства, а скорее целесообразностью, справедливостью или иными нравственноэтическими соображениями. К сожалению, с наработкой судебной практики в нашей практике сложилось даже аллегорическое высказывание: «Кроме закона опять никто не пострадал».
На регистрационную практику оказывает существенное влияние и уровень юридической просвещенности участников гражданских правоотношений на рынке недвижимости.
Далее обращается внимание на проблемы, наиболее часто возникающие при государственной регистрации прав на жилые помещения в регистрационной практике Управления федеральной регистрационной службы по Омской области.
© Леонова Н.В., 2010
Существует масса примеров, когда в противоречие ч. 3 ст. 37 ГК РФ [1] с несовершеннолетними заключаются возмездные сделки, в результате которых несовершеннолетний покупает жилое помещение у своих законных представителей. Так, например, на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи, по которому несовершеннолетний в лице своего законного представителя - матери, приобретает квартиру у своего отца. Государственным регистратором было принято решение об отказе в регистрации, которое впоследствии заявителями было обжаловано в суде. Судом отказ был признан незаконным по тем основаниям, что в ходе судебного заседания было установлено, что деньги на приобретение квартиры несовершеннолетним были предоставлены и уплачены законным представителем - матерью. При этом суд не обратил внимания на прямой запрет, установленный ч. 3 ст. 37 ГК РФ, которая является императивной нормой, а также на то, что мать несовершеннолетнего приобретателя является супругой продавца, и, следовательно, деньги, уплаченные ею за квартиру являются совместной собственностью супругов, что одновременно является нарушением ч. 3 ст. 182 ГК РФ (представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично).
При проведении правовой экспертизы подобных сделок также возникает вопрос о пределах правовой экспертизы. Так, чтобы установить круг близких родственников опекунов и попечителей несовершеннолетнего необходимо истребовать массу документов, подтверждающих родство, а это, как правило, невозможно сделать в течение установленного законом месячного срока. Следовательно, не исключена возможность проведения государственной регистрации аналогичных сделок.
Еще одним наболевшим вопросом, возникающим при проведении государственной регистрации, является порядок применения ст. 250 ГК РФ. Сложившаяся судебная практика возможности перевода прав покупателя по договору купли-продажи только после проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности, на наш взгляд, не основана на законе. Статья 250
ГК РФ указывает на то, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Исходя из анализа указанной нормы, сособствен-ник квартиры имеет право вступить в складывающиеся правоотношения по купле-продаже имущества уже на стадии волеизъявления продавца. Это право сособственника не исчезает и на стадии совершения договора.
Самим фактом совершения сделки без извещения сособственника продавец нарушает право сособственника на вступление в договор в качестве покупателя. Таким образом, сособственнику, чьи права нарушены, для восстановления своих прав нет необходимости дожидаться, когда это нарушение будет закреплено актом государственной регистрации.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако после государственной регистрации сделки и перехода права договор, в силу ст. 408 ГК РФ, будет считаться исполненным, а следовательно, его действие прекратится. После перехода права собственности к покупателю, речь может идти не о переводе прав и обязанностей по исполненному (прекращенному) обязательству, а фактически о выкупе имущества у нового собственника.
По смыслу ст. 250 ГК РФ, сособствен-ник имущества имеет право выступать стороной по действующему договору купли-продажи, а это возможно только до проведения государственной регистрации сделки и прекращения действия договора. К тому же, буквальное прочтение ст. 250 ГК РФ не свидетельствует о возможности перевода прав именно собственника, каковым станет покупатель после государственной регистрации сделки и перехода права.
Таким образом, по нашему мнению, в случае, когда участник долевой собственности выразил свое желание приобрести отчуждаемую долю в праве собственности, до проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности, ему не нужно ждать принятия решения органом, осуществляющим государственную регистрацию, а следует обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Представляет и научный, и практический интерес позиция Управления Федеральной регистрационной службы по вопросу осуществления регистрации прав на основании мировых соглашений, утвержденных определением суда.
В достаточно большом количестве на государственную регистрацию прав поступают мировые соглашения, утвержденные определением суда, - при рассмотрении споров о правах, возникающих при разделе совместного имущества супругов, в порядке наследования, в порядке оспаривания сделок.
Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, мировое соглашение по своей природе представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключенный с целью «разрешения возникшего спора самими сторонами на взаимоприемлемых для них условиях» [2]. К данному институту гражданского права применяются общие нормы диспозитивно-правового характера. Между тем провозглашенный принцип свободы договора в гражданском праве имеет определенные пределы. Так, гражданско-правовой договор не способен породить правовые последствия, отличные от тех, которые установлены императивными нормами закона, также он не может подтвердить те права, подтверждение которых требует соблюдения особого порядка и входит в компетенцию специальных органов, в том числе судебных. Заключение мирового соглашения, которое согласно ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ [3] должно не противоречить закону и нарушать права иных лиц, является одним из способов разрешения судебных споров по существу.
Очень часто суды, утверждая мировое соглашение, заключенное между сторонами, фактически утверждают признание самими
же спорящими сторонами права каждой из сторон, признание недействительной сделки и государственной регистрации, записи в ЕГРП, аннулирование свидетельства о государственной регистрации, тем самым, на наш взгляд, нарушаются нормы действующего законодательства. Вопрос об установлении прав находится в исключительном ведении суда, только последний наделен правом разрешать вопросы о действительности или недействительности государственной регистрации, записи в ЕГРП, отмены свидетельства, поскольку согласно ст. 2 Закона о регистрации [4] зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
При рассмотрении подобного рода мировых соглашений, регистрирующий орган, не являясь стороной судебного спора, фактически лишен, согласно нормам гражданского процессуального законодательства, возможности восстановить свои нарушенные права путем обжалования незаконных на его взгляд судебных актов, которыми утверждены вышеуказанные соглашения. Также у регистрирующего органа отсутствует возможность в порядке ст. 202 ГПК РФ запросить у суда порядок исполнения данных судебных актов. А в случае принятия государственным регистратором решения об отказе, отказ судебным органом признается незаконным, возбуждается исполнительное производство со всеми вытекающими последствиями, в отношении регистратора судом выносится частное определение.
На наш взгляд, стороны, заключая мировые соглашения, превышают свои полномочия, признавая друг за другом права по сделкам и тем самым нарушая нормы действующего законодательства, так как признавать права или устанавливать факты может исключительно только суд, а не стороны судебного спора.
Утверждая мировое соглашение, суду необходимо убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и её право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, а имущество не находится под арестом, иным запрещением, не ограничено правами третьих лиц. Определение суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества
представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Регистрация права на основании мирового соглашения проводится регистрирующими органами в общем порядке. Однако, как показывает практика, в настоящее время мировое соглашение, утвержденное судебным актом, судебными органами фактически приравнивается к судебному решению, устанавливающему права.
Практика регистрационной деятельности складывается также из научных суждений, толкований законодательства и, как следствие, желания применить их на практике. Так, согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться по своему усмотрению долей в праве собственности на недвижимое имущество, например, путем её отчуждения вправе участник долевой собственности, т. е. лицо, являющееся наряду с другими лицами сособ-ственником неделимого имущества. Поскольку такие правомочия закреплены законодателем исключительно за участником общей собственности, легальное определение которой содержится в п. 4 ст. 244 ГК и заключается в том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, то индивидуальный владелец недвижимой вещи не вправе совершать означенные действия. Таким образом, у одного лица - единоличного владельца недвижимой вещи, долей в праве собственности быть не может, доли существуют только в праве общей собственности, когда собственников несколько, а объект один. Следовательно, действия лица, направленные на отчуждение доли в праве собственности при наличии у него права на саму вещь неправомерны. И это толкование нашло отражение в регистрационной практике не одного региона. В частности, регистрационная служба города Москвы широко использует такое толкование этой нормы, вплоть до отказов в регистрации, которые поддержива-
ются московскими судами. В дальнейшем не исключено законодательное закрепление такой практики на территории всей Российской Федерации. На наш взгляд, данное толкование законодательства препятствует свободному осуществлению собственником своих гражданских прав по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, основано на буквальном толковании норм действующего законодательства и противоречит положениям ст. 1 ГК РФ устанавливающей, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
Выше освещена только малая часть тех проблем, которые возникают при проведении государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями. Не всегда удается найти наиболее правильное, законное и одновременно целесообразное решение, ведь государственный регистратор руководствуется лишь буквой закона и не может выйти за его рамки. Проведение научных исследований по затронутым вопросам было бы хорошей помощью в нашей работе.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г.) (ред. от 17 июля 2009 г., с изм. от 18 июля 2009 г.).
2. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2004 г. № Ф04-8963/2004 (7264-А45-30). При утверждении мирового соглашения суд проверяет не законность разрешения спора между сторонами, а соответствие соглашения требованиям к форме и содержанию и, кроме того, устанавливает, не противоречит ли оно закону и не нарушает ли прав других лиц.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23 октября 2002 г.) (ред. от 28 июня 2009 г.).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17 июня 1997 г.).
