CC BY
135
Финансы недвижимости
проблемы привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и анализ возможных путей их решения
В.В. ВЕРИЖНИКОВ, аспирант кафедры «Государственное управление и финансы» Орловский государственный технический университет
В статье проведен анализ реализуемых в данное время инструментов инвестирования банковских средств в жилищное строительство. Изучены соответствующие инструменты, используемые в зарубежных странах. В результате анализа эффективности применения таких инструментов в России выбрано, по мнению автора, наиболее приоритетное направление развития инвестиционной политики банков в сфере жилищного строительства.
Ключевые слова: регион, рынок, недвижимость, инвестиции, банки, страхование.
Важность рынков инвестиций и жилищного строительства для развития как социальной, так и экономической сферы страны переоценить сложно. С экономической точки зрения предприятия инвестиционно-строительного сектора являются крупными налогоплательщиками, которые формируют значительные объемы налоговых поступлений в бюджеты разных уровней.
Потребность в жилье — одна из наиболее остро стоящих социальных проблем на данный момент. Десятки тысяч семей по всей стране нуждаются в улучшении своих жилищных условий, однако решить этот вопрос могут лишь немногие. Это сопряжено с рядом факторов. Во-первых, несмотря на ежегодный рост объемов жилищного строительства, оно не в состоянии удовлетворить потребностей нуждающихся в жилье граждан. Другим немаловажным фактором является доступность жилья. Только незначительная часть населения может приобрести жилье за счет собственных средств. Необоснованно высокие цены в значительной мере влияют на доступность жилья. Направленная на решение этой проблемы программа ипотечного кредитования, активно поддерживаемая государством, не в состоянии полностью снять данную проблему.
Снижение стоимости жилья, а соответственно повышение его доступности для населения, является одним из приоритетных направлений, разрабатываемых правительством страны. Главная сложность при решении данного вопроса — высокий уровень монополизации сферы жилищного строительства. Преодолеть ее, используя лишь административные методы, невозможно. Необходима разработка рыночных механизмов, которые будут способствовать демонополизации рынка жилья, установлению эффективной конкурентной рыночной среды и, как следствие, приведут к снижению стоимости жилья.
Приоритетным направлением развития конкурентной среды на региональном рынке жилья является увеличение количества эффективных участников рынка. Одной из основных проблем вхождения новых организаций на рынок и их конкурирования с более крупными компаниями является ограниченность доступа к инвестиционным ресурсам. Необходимо создать условия для притока доступных инвестиционных ресурсов, используемых для развития всех субъектов рынка. Источником инвестиций могут служить кредитные организации и коммерческие банковские структуры.
Из основных проблем, препятствующих активизации инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, можно выделить:
1) низкий уровень активности банковской системы при реализации инвестиционных программ в данной сфере;
2) ограниченное количество инвестиционных инструментов, реализуемых в сфере жилищного строительства;
3) высокий уровень кредитных рисков, сопряженных с реализацией инвестиционных программ.
финансы и кредит
65
Как известно, основные направления реформ в жилищной сфере России, в том числе и в плане инвестиций, во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям [1].
Один из широко распространенных в развитых странах способом привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства — ипотечное кредитование. Более 90 % жилищного строительства осуществляется за счет кредитов.
Существующие за рубежом способы ипотечного кредитования можно в обобщенном виде свести к двум основным моделям:
1) закрытая модель ипотеки, обособленная от остального финансового рынка и основанная на вкладах самих покупателей жилья;
2) открытая модель ипотеки, являющаяся составной частью финансового рынка страны в целом.
Закрытая модель, достаточно широко распространенная в Германии, Франции и других европейских странах, основывается на так называемых жилищных сбережениях, которые представляют собой целевое (на приобретение жилья или улучшение жилищных условий) накопление средств на специальных счетах в банках или других финансовых учреждениях. Получить заем в такой кассе ее вкладчик может только при условии внесения на свой счет определенной суммы и только по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет). Максимальный срок погашения займа составляет 12 лет, проценты невелики — 5-6 % годовых (в два раза ниже рыночной стоимости кредитов). Государство оказывает финансовую поддержку вкладчикам стройсберкасс в форме выплаты премий за жилищные сбережения (как правило, в виде увеличения процента дохода на депозит), дотаций на погашение займа, налоговых льгот (проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом). Помимо стройсберкасс с 1900 г. в Германии существует и сеть ипотечных банков.
Открытая модель ипотеки особенно характерна для Англии и США, поэтому ее часто называют англо-американской.
Интересен американский опыт развития вторичного рынка ипотечных кредитов, позволивший значительно увеличить объем кредитных ресурсов. Правительством США в 1938 г. была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FN МА), широко известная под именем «Фэнни Мэй», главной задачей которой стала купля-продажа закладных. С помощью FN МА была реализована федеральная программа долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов (самоамортизирующимися называют ипотечные кредиты с равными периодическими выплатами в погашение (амортизацию) долга).
Новый этап в развитии вторичного ипотечного рынка США связывают с появлением механизма се-кьюритизации ипотечных кредитов, который направлен на снижение возможных рисков. Секьюритиза-ция предполагает формирование пакета однотипных ипотечных кредитов, имеющих сопоставимые условия кредитования — период и схему выплат, категории заемщиков, тип заложенной недвижимости. Выпускаемые в процессе секьюритизации ценные бумаги называются переводными ипотечными ценными бумагами. Основное отличие их состоит в том, что периодичность и размер выплат по ним устанавливаются в зависимости от поступлений по ипотечным кредитам. Переводными они именуются потому, что переносят риски на конечного инвестора.
Характеризуя открытую модель ипотеки в США в целом, следует отметить отсутствие прямой связи между заемщиком и инвестором, т. е. процесс ипотечного кредитования можно представить в виде трех самостоятельных стадий — инициирование, посредничество, инвестирование. Инициирование означает первичное предоставление ипотечного кредита и все сопутствующие этому действия: проверка кредитором возможности погашения кредита заемщиком, оценка предмета залога и т. п. Посредничество означает выкуп индивидуальных ипотечных ссуд у банков и трансформацию их в ценные бумаги, реализуемые затем на вторичном рынке. Инвестирование — это процесс приобретения, накопления и размещения физическими и юридическими лицами ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним.
Ипотечное кредитование в России как метод косвенного инвестирования средств в сферу жилищного строительства получил в последние годы значительное распространение и активно поддерживается политикой государства. Однако эффективность такого рода инвестиций для всего рынка жилищного строительства не столь велика. Это обусловлено тем, что большинство ипотечных
кредитов идет именно на приобретение вторичного жилья, и лишь малая часть — на приобретение нового. При этом строительные компании заинтересованы в продаже жилья еще на стадии строительства, то есть в инвестициях потенциальных покупателей в процесс строительства жилья.
Условия банков, предоставляющих ипотечный кредит для приобретения вторичного жилья, более привлекательные, так как изначально банк имеет объект залога и таким образом может снизить риск невозврата кредита. Существуют ипотечные программы для приобретения жилья на первичном рынке. Но и в таком случае банк требует сразу заложить уже имеющийся в собственности заемщиков объект недвижимости, при этом его стоимость должна значительно превышать размер кредита. И лишь малая часть кредитных программ подразумевает предоставление кредитных средств на приобретение жилья на первичном рынке без залога до момента окончания строительства. Но данный вид кредитования предусматривает сложную процедуру аккредитации компаний-застройщиков, и на период отсутствия предмета залога требуется дополнительное поручительство по кредиту. Ставки по таким кредитам изначально выше, чем по другим ипотечным кредитам.
Таким образом, большинство инвестиционных ресурсов, привлеченных с использованием инструмента ипотеки, идет на поддержание сферы вторичного обращения жилья и способствует необоснованно высокому уровню цен на квартиры рынка вторичного жилья, а не на стимулирование развития сферы жилищного строительства.
В таких условиях очевидна необходимость привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов с использованием других, более эффективных, методов инвестирования. Источником данных средств может служить банковская система. Однако сформировавшаяся на сегодняшний день российская банковская система работает пока в значительной степени автономно. Функционирование ее в основном «замкнуто» на собственные проблемы и лишь в весьма ограниченной степени — на проблемы развития промышленного производства. Кредиты реальному сектору составляют лишь около трети активов российской банковской системы в целом. Основная диспропорция развития реформируемой российской экономики как раз и состоит в разделении единого финансово-экономического пространства страны на две слабо взаимодействующие зоны: финансово-посреднический сектор, связанный с обращением финансового (в большинстве случаев виртуального) капитала, и производственный сектор. От этой разобщенности
страдают не только упомянутые секторы, но и вся национальная экономика в целом. В условиях мирового финансового кризиса больше всего теряет именно реальный производственный сектор, так как банки отзывают значительную часть инвестиционных ресурсов на покрытие собственных убытков.
Необходимо выявить основные факторы, препятствующие взаимодействию банковского и промышленного секторов, а также возможности их устранения.
Цель инвестиционной деятельности коммерческого банка заключается в том, чтобы обеспечить сохранность средств, диверсификацию и ликвидность. Но пока еще недостаточно четко сформулированы требования к инвестиционной привлекательности предприятий с точки зрения банка, не до конца исследованы современные схемы кредитного взаимодействия банков и предприятий, особенности их действий при наличии крупной задолженности по возврату кредитов (типичной для российской экономики ситуации).
В настоящее время в России кредитные операции становятся одной из самых основных и доходных статей банковского бизнеса, особенно для региональных банков и филиалов столичных банков в регионах.
Ключевыми элементами эффективного управления кредитами являются хорошо развитые кредитная политика и процедуры, качественное управление портфелем, эффективный контроль за кредитами.
Разработка кредитной политики представляется особенно важной, когда банку предстоит адаптироваться к сложным и постоянно меняющимся условиям экономики и когда перед ним стоит задача, ранее не возникавшая или не получавшая должного внимания.
Кредитная политика коммерческого банка представляет собой систему денежно-кредитных мероприятий, проводимых для достижения определенных финансовых результатов, и является одним из элементов банковской политики [2].
Кредитная политика коммерческого банка обеспечивает непрерывное использование всех средств, которые создаются для удовлетворения подлежащих погашению обязательств и минимального резерва ликвидности. Остаток средств необходимо реализовать на денежном и кредитном рынках. Все сделки на денежном и кредитном рынке регулируются особыми решениями органов управления банка.
Кредитная политика банка создается с целью контроля за рисками, в процессе обеспечения наиболее эффективного размещения кредитных ресурсов. Таким образом, для привлечения значительных банковских инвестиций в сферу жилищного строительства необ-
финансы и кредит
67
ходимо, чтобы данные инвестиции соответствовали положениям кредитной политики банков.
Приоритеты контроля за рисками в кредитной политике банка таковы:
1) качественные активы;
2) прибыльные отношения;
3) разумный рост кредитного портфеля.
Качественные активы — такие активы, которые
обеспечивают адекватный (процентный) доход даже при негативных изменениях макроэкономических условий или изменении условий ведения бизнеса — стабильные, устойчивые активы. В противоположность данной категории, не могут относиться к числу стабильных (устойчивых) те активы, которые в данных условиях обеспечены от риска залогами, гарантиями и т. д., но, возможно, перестанут приносить процентный доход в случае изменения внешних условий.
Качественным кредитом является тот обеспеченный кредит, который может быть погашен в установленные соглашением сроки, без возникновения проблем или затруднений у заемщика.
Инвестиции в сферу жилищного строительства способны полностью удовлетворить данным требованиям. Основными направлениями привлечения средств организациями данной сферы являются приобретение реальных активов с целью расширения либо улучшения производственных мощностей. При этом приобретаемые активы (оборудование, техника, материалы) могут выступать обеспечением по кредитным договорам.
Важным приоритетом в кредитной политике банка является критерий прибыльности кредитных отношений. Стоимость кредита должна соответствовать предполагаемой (расчетной) степени риска.
Политика банка направлена на создание с течением времени устойчивых, прибыльных для банка отношений с клиентурой. Прибыльность отношений с клиентом следует максимизировать путем перекрестных продаж — для обеспечения оптимального отношения риска и доходности для каждого отношения банк — клиент.
Потребности предприятий сферы жилищного строительства в инвестиционных ресурсах являются постоянными и обусловлены динамичным ростом всего рынка жилищного строительства в целом. Однако организации данной сферы заинтересованы не только в кредитных отношениях с банком, но и в осуществлении текущих расчетных банковских операций. Таким образом, отношения банка и предприятий строительной сферы способны носить долгосрочные и взаимовыгодные условия.
Критерий разумного роста кредитного портфеля подразумевает, что эффективная кредитная
политика способствует повышению качества кредитного портфеля.
Кредитный портфель представляет собой совокупность выданных ссуд, которые классифицируются на основе критериев, связанных с различными факторами кредитного риска или способами защиты от него.
Управление кредитным портфелем позволяет банку своевременно снизить общий кредитный риск за счет диверсификации кредитных вложений, оказывает влияние на ликвидность и доходность банка, в конечном счете, укрепляет его финансовую стабильность и надежность, улучшает показатели деятельности.
К основным формам повышения источников кредитного потенциала относятся:
1) повышение числа банковских клиентов;
2) увеличение средств существующих в банке участников и клиентов;
3) рост организационной сети банка;
4) объединение средств участников и клиентов банка по целевому назначению (например, создание общего фонда жилищного строительства).
Организации сферы жилищного строительства испытывают потребность в кредитных средствах различного целевого назначения, как краткосрочного, так и долгосрочного характера, таким образом, удовлетворяя требованиям диверсификации кредитного портфеля банка.
При рассмотрении вопроса предоставления инвестиционных ресурсов важным моментом является оценка вероятности неблагоприятного влияния конкретных факторов или их комбинаций на надежность банка, которая характеризуется рисками.
Под риском понимается угроза потери части своих ресурсов, недополучение доходов или произведение дополнительных расходов в результате проведения финансовых операций (размер возможных потерь определяет уровень рискованности этих операций). Риски появляются в результате несоответствия прогнозов реально развивающимся событиям [3].
В условиях рынка, где поведение экономических субъектов, и тем более индивидов, имеет вероятностный характер и потому не поддается точному прогнозированию, любой вид коммерческой деятельности неизбежно связан с риском — риском потерь и убытков. В наиболее общем виде банковский риск — ситуативная характеристика деятельности любого банка, отражающая неопределенность ее исхода и возможные неблагоприятные последствия в случае неудачи. Он выражается вероятностью, точнее, угрозой получения отрицательных финансовых результатов: непредвиденных дополнительных расходов, потери банком части своих
ресурсов и ожидаемой прибыли. Поэтому, с одной стороны, любой банк старается свести к минимуму степень риска и из нескольких альтернативных решений всегда выбирает то, при котором уровень риска минимален. С другой стороны, банку необходимо выбирать оптимальное соотношение уровня риска и степени деловой активности, доходности [4].
Иначе говоря, все банки стараются минимизировать риск и максимизировать прибыль. Но осуществить последнее без значительного увеличения риска, как правило, не удается. В таких условиях необходимо применение методов по снижению степени кредитного риска.
Весь комплекс методов по снижению степени кредитного риска можно разделить на две группы:
1) методы, позволяющие снизить вероятность реализации кредитного риска;
2) методы, обеспечивающие снижение масштаба потерь при реализации кредитного риска.
К числу методов, обеспечивающих уменьшение вероятности реализации риска, относятся:
а) отказ от выдачи кредитов с высокой степенью риска;
б) реализация в рамках кредитных отношений с заемщиком мер, обеспечивающих повышение степени готовности заемщика выполнять обязательства по кредитному соглашению;
в) реализация в рамках кредитных отношений с заемщиком мер, обеспечивающих повышение финансовых возможностей заемщика;
г) снижение срока кредитования; повышение информированности банка о готовности и возможности заемщика выполнять условия кредитного соглашения.
К числу способов, обеспечивающих снижение размера потерь при проявлении кредитного риска, относятся:
1) передача риска (страхование, хеджирование);
2) создание резервов;
3) диверсификация;
4) распределение риска;
5) использование обеспечения;
6) использование процентной ставки;
7) предоставление дисконтных кредитов;
8) поэтапное кредитование.
Экспертиза показывает: наиболее распространенным методом повышения степени готовности заемщика выполнить условия кредитной сделки является повышение статуса банка по отношению к другим кредиторам заемщика. Цель применения данного вида методов минимизации кредитного риска заключается в организации отношений банка и заемщика таким образом, чтобы заемщик рассмат-
ривал выполнение обязательства перед банком в качестве приоритета. Указанная цель достигается в рамках включения в кредитное соглашение условий, определяющих экономическую нецелесообразность невыполнения обязательств для заемщика. Подобный эффект обеспечивают санкции, вызываемые нарушением договорных отношений.
Однако на самом деле указанные способы должны задействоваться в комплексе, формируя своего рода «технологические модули» способов оптимизации кредитных рисков. При этом выбор содержания «технологического модуля» осуществляется, исходя из целевой направленности кредита, его размера, сроков, а также других факторов, способных повлиять на риск невозврата кредита.
Например, при кредитовании специализированных отраслей и отсутствие кредитных инспекторов, обладающих соответствующим уровнем знаний в данных областях, нерационально применять методы, направленные на снижение вероятности реализации кредитного риска. Ведь эффективность их использования в этих условиях будет минимальной. При этом обосновано использование методов по снижению размера потерь при выявлении кредитного риска.
Следовательно, существуют все необходимые предпосылки для активизации инвестиционной деятельности банков в сфере жилищного строительства. Предприятия данной сферы отвечают основным критериям кредитной политики банков. Основным вопросом при организации инвестиционной деятельности будет эффективная система управления кредитными рисками банка, возникающими при реализации инвестиционных проектов. Предоставление кредитных средств не только приобретателям жилья (с использованием механизма ипотеки), но и напрямую организациям, участвующим в строительном процессе, может способствовать увеличению количества участников рынка жилищного строительства, тем самым, стимулируя развитие конкурентной рыночной среды. Как следствие, это приведет к снижению стоимости жилья.
Список литературы
1. Буйлов М. Банки готовы раздать деньги народу //Комерсант Деньги. 2001. № 10. С. 69-71.
2. Федеральный закон от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» (с изм. и доп. от 8 июля 1999 г. , 28 июля 2004 г. ) .
3. Архипов А.П., Гомелля В.Б. Основы страхового дела. Учебное пособие. М.: «Маркет ДС», 2002.
4. Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие. М: ИД «Юриспруденция», 2003. С. 417.
