CC BY
59
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 34 ББК 67
DOI 10.24412/2414-3995-2021-4-82-86
NIION: 2015-0066-4/21-017 MOSURED: 77/27-011-2021-04-216
© Щербачева Л.В., 2021
Научная специальность 12.00.03 - гражданское право; семейное право; предпринимательское право;
международное частное право
проблемы правового регулирования прав и обязанностей добросовестного приобретателя
Любовь Владимировна Щербачева,
доцент кафедры гражданского права и публично-правовых дисциплин, кандидат юридических наук, доцент, член Международной Объединенной Академии Наук Российский государственный университет имени А.Н. Косыгина (117997, Москва, ул. Садовническая, д. 33, стр. 1)
E-mail: [email protected]
Аннотация. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что каждый вправе получить данные об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости.
В данной статье отмечается, что необходимым является обеспечительный механизм защиты (восстановления) права на недвижимость при ее утрате по причинам, которые не зависят от добросовестного приобретателя прав, посредством публичных органов.
Ключевые слова: добросовестный приобретатель, Росреестр, отчуждения вещи, отчуждатель, презумпция добросовестности, правовой статус
problems of legal regulation of the rights and responsibilities of a bona fide acquirer
Lyubov' V. Shcherbacheva,
Associate Professor of the Department of Civil Law and Public Law Disciplines, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Member of the International United Academy of Sciences Russian State University named after A.N. Kosygin (117997, Moscow, ul. Sadovnicheskaya, d. 33, str. 1)
Abstract. The study concludes that everyone has the right to obtain data on the basic characteristics of the property and registered rights, as well as the transfer of rights to the property.
This article notes that it is necessary to provide a security mechanism to protect (restore) the right to real estate in the event of its loss for reasons that are independent of the bona fide acquirer of rights, through public bodies.
Keywords: bona fide acquirer, Rosrester, alienating things, alien, presumption of good faith, legal status
Для цитирования: Щербачева Л.В. Проблемы правового регу. ник экономической безопасности. 2021;(4):82-6.
Исследуя вопрос относительно проблем и совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации по регулированию правового статуса добросовестного приобретателя, отметим, что основанием для признания покупателей жилых объектов недвижимости добросовестными определяются их действиями [2, с. 48-50]. То есть приобретатель должен получить актуальные сведения об объекте недвижимости из ЕГРН. Данная выписка из Росреестра дает возможность до момента осуществления сделки произвести проверку представленных со стороны продавца данных об объекте недвижимости, владельце, об отсутствии или наличии обременений. В связи с этим, при условии, что право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе должны быть отражены в выписке ЕГРН. Каждый впра-
эования прав и обязанностей добросовестного приобретателя. Вест-
ве получить данные об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости. Такие запросы осуществляются через МФЦ либо через портал Росреестра (rosreestr), при этом нет необходимости в разрешении владельца интересуемого объекта недвижимости. Данные выписки из ЕГРН способствуют безопасности потенциального покупателя до совершения сделки. При ситуации истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по судебному решению суда наличие сведений выписки из ЕГРН помогают компенсировать убытки, при условии, что он обладает статусом добросовестного приобретателя. То есть покупатель должен исследовать сведения, определяя ограничения для совершения сделки и возможные пороки для отчуждения вещи. Исходя из
законодательных норм, необходимо проявить разумную осмотрительность при заключении сделки. Из этого следует, что приобретатель для признания добросовестности должен осуществить самостоятельные действия для защиты своих прав и законных интересов. Помимо этого, проблему представляет достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости, так как Росреестр проводит правовую экспертизу не в полном объеме, а проверяет объект на отсутствие оснований для отказа в регистрации прав в сделках, заключенных в простой письменной форме.
Затруднения в судебной практике в данном процессе свидетельствуют о том, что перечень указанных действий является открытым, при этом со стороны судов могут добавляться «от себя» иные действия, которые по обстоятельствам дела требуют проверки покупателем. Судебная практика также свидетельствует, что имеются завышенные юридические требования для признания приобретателя добросовестным, тем самым значительно занижая его шансы на подтверждение в суде факта добросовестности. Проблема защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества зачастую имеет место быть при возникновении в правоприменительной практике и требует своей оценки с позиции соблюдения баланса частных и публичных интересов [3, с. 6-14]. Правовой статус добросовестного приобретателя имущества - это существенная проблема в гражданском законодательстве. Приобретая имущество у незаконного владельца, который не вправе отчуждать имущество, не занесен собственником в ЕГРН или который заключил с собственником договор и не имеет права на продажу имущества, добросовестный приобретатель должен обладать правом на защиту посредством правовых механизмов, обеспечивающих ограничение виндикации спорного имущества от надлежащего собственника.
Защиту данных прав добросовестный приобретатель имущества может осуществить посредством виндикационного и негаторского исков. На законодательном уровне выработан такой механизм (ограничение виндикации), который защищает покупателя имущества от первоначального собственника [6]. В основном добросовестность приобретателя недвижимости в гражданском законодательстве рас-
сматривается на основании правоприменительной практики КС РФ, Европейского Суда по правам человека и ВС РФ. Постановление КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П «По делу о проверке конституционности положения п. 1 статьи 302 ГК РФ в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» устанавливает, что «добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуж-дателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права». Суд в данном случае основывался при определении статуса добросовестного приобретателя на указании об отсутствии у отчуждателя недвижимого имущества права на его передачу, и на предположение, в силу которого оно могло иметь возможность узнать об отсутствии у него такого права, при условии проявления должной меры разумной осторожности и осмотрительности.
В данном случае оценка разумной осторожности и осмотрительности являлись критериями поведения приобретателя недвижимости и указывали на проведение проверки о достоверных данных прав собственника на объект недвижимости. ЕГРН является публичным источником информации, где такие данные выдаются из реестра, согласно принципу законных оснований.
Дерхо Д.С. под необходимыми действиями для приобретения имущества понимает такие, как: проверка личности продавца; проверка данных ЕГРН; определение отсутствия в ЕГРН сведений об об-ременениях; осмотр и установление фактических пользователей; проверку юридической судьбы объекта. Наличие таковых действий можно рассматривать как добропорядочность приобретателя.
В ГК РФ весь перечень критериев (признаков) отсутствует. Постановление от 29 апреля 2010 года
№ 10/22, а также Обзор судебной практики, который был утвержден Президиумом ВС РФ 01 ноября 2014 года, установили, что суды должны основываться на определении проявления разумной осмотрительности при заключении сделки, а также на ряде мер, принятых в целях выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Судами учтены записи о праве собственности отчуждателя в ЕГРН. Так, КС РФ установил запрет на истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности, только исходя из того, что не было определено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением [7]. В соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель, полагаясь на данные ЕГРН при приобретении недвижимости, может признаваться таковым, если судом не доказано иное. Таким образом введена презумпция добросовестности. До внесения поправок в содержание ст. 8.1 ГК РФ в процессе судебной практикой уже такая презумпция применялась, на основании которой приобретатель считался законным, пока не было доказано иное.
Основываясь на нормах ст. 302 ГК РФ в судебной практике был выработан определенный стандарт, посредством которого виндикации спорного имущества была ограничена: добросовестность приобретателя в объективном и субъективном смысле (извинительное незнание, разумная осмотрительность и прочее); возмездность приобретаемого имущества; характеристика вещи (деньги и ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы); обстоятельство выбытия вещи (по воли, а не помимо воли) [5]. Вне зависимости от многочисленной судебной практики, а также теоретических исследований правоведов относительно критериев защиты статуса добросовестного приобретателя, судами не во всех случаях придерживается стандарт доказывания в делах категорий такого вида. Такое положение негативно сказывается на положении покупателя имущества и ведет к ухудшению положения покупателя имущества, что в свою снижает шансы на защиту прав. Добросовестность для приобретатель-ной давности - это забота об имуществе и ненарушение прав иных лиц. Исследуя Постановление КС № 48-П о приобретательной давности, по которому
мужчина более 20 лет пользовался гаражом и землей под ним, после чего попытался оформить его в собственность на основании приобретательной давности. Суды отказали ему, поскольку сочли недобросовестным приобретателем. КС РФ указал, что Основной закон защищает имущественные интересы давностного владельца. Реализация права приобретенной собственности должно основываться ясными и предсказуемыми юридическими механизмами. Также им было отмечено, что право пожизненного наследуемого владения, как и иные механизмы, было предоставлено гражданам на этапе перехода к частной собственности. КС указал на отсутствие в ст. 234 ГК РФ критериев добросовестности по вопросам приобретения права собственности по давности владения. В ст. 302 ГК РФ определено, что приобретатель, не знающий, что продавец не вправе отчуждать купленное им имущество, действовал добросовестно. Данная статья дает возможность разрешить спор в пользу добросовестного приобретателя, при том, что как для приобретательной давности добросовестность является только условием. Таким образом, наибольшая значимость давности владения придается не единичному событию приобретения, а открытому владению в течение длительного периода времени. При этом, добросовестность - это вступление во владение собственностью посредством внешне правомерных действий. Утрата права на спорное имущество у титульного собственника может произойти в связи с тем, что он на длительное время устранился от владения [1]. То есть отсутствие заявления прав собственности на участок, свидетельствует об отсутствии интереса к данному объекту. Ограничение на приобретение по давности владения земельных участков, которые являются собственностью государственной или муниципальной, ставило бы частных лиц в заведомо невыгодное положение. КС РФ дал указание на то, что такие условия являются противоречивыми для принципа равенства перед законом. КС сделал вывод, что в ст. 234 ГК РФ имеется правовая неопределенность, дающая возможность судам производить самостоятельную квалификацию владения имуществом не как своим собственным и не основываясь его приобретением по давности владения. Наряду с этим, пункт 1 не имеет противоречий с конституционными нормами, с той оговоркой что по своему право-
вому смыслу не позволяет признать право владения по давности недействительным в связи с характером первоначальной сделки приобретения. На этом основании КС постановил, что судебные постановления имеют по делу Волкова противоречия с таким толкованием. Отметим, что в резолютивной части Постановления КС указаны только факты, которые не могут являться основанием для определения недобросовестности. Данный подход нецелесообразен для положительных ориентиров применения его на практике. В мотивировочной части постановления КС имеются ссылки на определения гражданской коллегии ВС, в которых добросовестными признаются владельцы, длительное время обладающие вещью, заботящиеся о ней, несущие на нее расходы и не нарушающие при этом ничьих прав.
Также стоит выделить то, что срок давностного владения начинает течь не сразу, а только после истечения. Такая трактовка является неопределенной, по логике можно предположить, что под «длительным владением» КС определяет истечение срока давност-ного владения и отметить, что отсутствует точный перечень действий, которые входят в словосочетание «заботящиеся о ней». Имеется возможность применения данного критерия и к тем лицам, которые являются добросовестными владельцами, но не знали, что собственниками не являются, то есть к тем, кто являлся субъективно добросовестным в момент получения имущества. Исходя из вышеизложенного, можно определить, что перед заключением сделки с недвижимостью заинтересованные лица в ее приобретении должны произвести запрос сведений о собственнике данного объекта либо другом правообладателе. Наличие разумности и осмотрительности со стороны приобретателя может оспариваться в суде третьими лицами. То есть она не может быть гарантирована при преступных действиях субъектов относительно отчуждаемого объекта недвижимости. Из этого следует, что необходимым является обеспечительный механизм защиты (восстановления) права на недвижимость при ее утрате по причинам, которые не зависят от добросовестного приобретателя прав, посредством публичных органов. С начала 2020 года в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» было введено правило о компенсации за утраченное право на жилое помещение за счет казны РФ. Данное правило применяется если: субъект
обладает статусом добросовестного приобретателя жилого помещения; имеется законное судебное решение о праве на компенсацию; добросовестный приобретатель имеет убытки, которые он понес в связи с истребованием от него жилого помещения, а взыскание по исполнительному документу было частичным либо его не было на протяжении 6 месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению. Стоит отметить, что право на компенсацию при утрате жилого помещения предполагает однократную единовременную выплату по судебному решению за счет казны государства. Ее размер устанавливается судом, в зависимости от нанесенного ущерба. Размер зависит от кадастровой стоимости жилого объекта на момент вынесения судебного решения. Из стоимости жилого объекта исключаются выплаты полученных убытков в связи с истребованием у добросовестного приобретателя третьими лицами жилого помещения. Таким образом могут быть возмещены убытки, связанные с неправомерными действиями со стороны Росреестра, а также лиц, чьими неправомерными действиями были причинены убытки, а посредством компенсации государство обладает регрессным правом требования к виновному лицу, являющемуся ответственным за причинение убытков при истребовании от добросовестного приобретателя жилого объекта [4].
Делая вывод, выделим имеющиеся проблемы, которые связаны с защитой прав добросовестных приобретателей недвижимости:
- отсутствие разделения нормативного регулирования добросовестного приобретения движимых и недвижимых вещей;
- необходимость в публичной достоверности сведений ЕГРН;
- наличие определенной зависимости защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества от желания законодателя совершенствования института регистрации прав собственности в ЕГРН, что определяет недоверие к сведениям государственного реестра;
- ущемление прав приобретателя посредством проверки сведений ЕГРН, влекущее транзакцион-ные издержки при операциях с недвижимостью;
- наличие рисков утраты титула собственника при истребовании имущества при непринятии «разумных» мер, что находится в зависимости от
решений суда, так как отсутствует законодательное определение;
- отсутствие в отечественной регистрационной системе, гарантирующей функции реестра, призванной в короткий период времени и в полном объеме восстановить интересы лица, который несет потери в результате истребования у него объекта недвижимости;
- наличие рисков истребования недвижимости, приобретенной по записям ЕГРН, переложенных на участников сделок;
- реализация законодательного механизма компенсации в действительности является затруднительной.
Литература
1. Богданова Е.Е., Богданов Д.Е., Василевская Л.Ю. Гражданское право // М.: Проспект, 2020. 448 с.
2. Бутенко А.А. Проблемы правового статуса добросовестного приобретателя при осуществле-
нии его охраны и защиты // Общество и право, 2015, № 3 (53), С. 48-50.
3. Демкина А.В. Добросовестное и недобросовестное поведение на преддоговорном этапе // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 4 (175). С. 6-14.
4. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие для СПО. М.: Юрайт, 2019. 292 с.
5. Зверева А.С. Особенности рассмотрения виндикационного иска // Молодой ученый. 2018. № 45 (231). С. 143-146.
6. Метревели М.Г. Особенности признания ответчика по виндикационному иску добросовестным приобретателем // Юридический факт. 2018. № 7. С. 11-14.
7. Опыхтина Е.Г. Позиции Конституционного Суда России по проблемам защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости на современном этапе // Администратор суда. 2019. № 2. С. 50-53.
Наследственное право. Учеб. пособие. Под ред. О.Ю. Ильиной, Н.Д. Эриашвили. 8-е изд., перераб. и доп. 415 с. Гриф МО РФ. Гриф НИИ образования и науки. Гриф УМЦ «Профессиональный учебник».
Настоящее учебное пособие призвано сформировать квалифицированное представление о круге общественных отношений, входящих в предмет современного наследственного права, приемах и способах регулирования указанных отношений, принципах и источниках данного правового образования. Неотъемлемыми элементами системы знаний сферы наследственного права должны стать теоретические и нормативные положения об основаниях наследования, об условиях и порядке перехода имущества к наследникам, особенностях правового регулирования реализации, оформления и охраны наследства.
На основе анализа научных положений, сравнения ранее действовавшего и нового законодательства, с привлечением судебной и нотариальной практики наряду с освещением традиционных вопросов наследственного права раскрыты содержание и сущность новелл наследственного законодательства, предусматривающих появление частных фондов, совместных завещаний, наследственных договоров, соглашений супругов о распределении имущества на случай смерти и др. Кроме того, период времени, прошедший с момента вступления в силу части третьей ГК РФ, позволил выявить и ряд недостатков действующего наследственного законодательства, что также нашло отражение в издании.
Для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов и факультетов, курсантов и слушателей образовательных учреждений МВД России, практикующих юристов и всех тех, кто интересуется вопросами наследственного права.
Наследственное право
ВОСЬМОЕ ИЗДАНИЕ J2iziziziziziziziz/zraizi2izizizizizizizrazraiz
