ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ НОВОГО СТАНДАРТА ДОКАЗЫВАНИЯ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

публичная власть

УДК 347.232.1

Антон Валерьевич Панчук, ассистент кафедры гражданского права и процесса Алтайского филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (Барнаул, Россия)

В статье анализируется защита прав добросовестного приобретателя недвижимости, стандарт доказывания добросовестного приобретения недвижимого имущества, сложившийся в судебной практике, особенности действующей в России модели регистрационной системы. Делается предположение о возможных правовых последствиях последних изменении в ряде статей Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся интересов добросовестного приобретателя.

Ключевые слова: государственная регистрация прав на недвижимость, добросовестность, добросовестный приобретатель, недвижимое имущество, право собственности на недвижимость, публичная достоверность.

ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ НОВОГО СТАНДАРТА ДОКАЗЫВАНИЯ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

PREREQUISITES FOR THE EMERGENCE OF A NEW STANDARD OF PROOF OF BONA FIDE PURCHASE OF REAL ESTATE

Недвижимое имущество является предметом пристального рассмотрения экспертами различных отраслей права как правовая категория, как экономическая ценность, как объект гражданского оборота. С момента перехода России к рыночным отношениям возникла необходимость создания нормативной базы для реализации прав на недвижимость и урегулирования оборота такого специфичного объекта гражданских прав. Несмотря на становление регистрационной системы прав на недвижимое имущество, установление механизма взаимодействия участников оборота и их гарантий, запрос на стабильность и эффективность регулирования отношений остается, что подтверждает складывающаяся судебная практика. К сожалению, недвижимое имущество стало не только благом, имеющим высокую экономическую ценность, но и предметом различных видов преступлений

против собственности, в частности мошенничества. Гражданским законодательством предусмотрен механизм защиты не только собственника, но и в целях поддержания стабильности гражданского оборота защита добросовестного приобретателя. Защита добросовестного приобретателя является не столько правилом или основополагающим началом, сколько исключением из правила, ограничением принципа защиты прав собственника.

Необходимо отметить, что в Российской Федерации действует модель негативной регистрационной системы. Данная модель предполагает, что внесенная в государственный реестр запись о праве будет иметь последствия в виде возникновения соответствующего права лишь в случае, если основание, по которому было внесено право, юридически действительно. Если имеются разночтения между записью в реестре и действи-

тельнои принадлежностью права, то реестр считается недостоверным. Недостоверная запись в реестре означает, что лица, которые приобрели по дальнейшим записям такоИ порочный титул на недвижимую вещь, также не считаются правообладателями. Действительным считается лицо, хотя не внесенное в реестр, но чье право собственности вытекает из материально-правовых оснований.

Для защиты оборота недвижимости при существующей модели негативной регистрационной системы законодатель ввел такой инструмент, как добросовестное приобретение.

Исходя из толкования ст. 302 Гражданского Кодекса РФ (далее -ГК РФ), приобретатель имущества признается добросовестным при наличии следующих условий: приобретатель возмездно приобрел вещь, выбывшую из владения собственника по его воле, но при этом приобретатель не знал и не мог

1

II (N1

5

алтаискии вестник

государственной и муниципальной службы

2020

знать о том, что приобрел вещь у лица, не имевшего права ее отчуждать [1].

В судебной практике вопрос о том, как определить добросовестность приобретателя, является ключевым. Как определить, что приобретатель не знал и не мог знать о пороке в титуле отчуждате-ля? Ответ на этот вопрос дал Верховный суд Российской Федерации в обзорах, посвященных делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей [4], а также от граждан [3] по искам публично-правовых образований, в которых был утвержден «стандарт доказывания добросовестного поведения». Верховным судом РФ установлено, что внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость (далее - ЕГРН) о праве собственности отчуждателя имущества не является достаточным основанием для добросовестности приобретения, судам необходимо учитывать и такое проявление разумной осторожности и осмотрительности участников оборота недвижимости при заключении сделки, как, например, выявление соответствия цены недвижимой вещи и рыночной стоимости объекта, выяснение прав лица, отчуждающего недвижимость, наличия наложенного ареста на имущество или иных обременений, ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, провести осмотр жилого помещения до его приобретения. Кроме того, учитываются и иные факты, обусловленные обстоятельствами дела.

С учетом толкования понятия «добросовестное приобретение» недвижимого имущества, которое дано в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Россий-

ской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в последующих актах Верховного Суда РФ, конституционно-правовое толкование положения о добросовестном приобретателе в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ дал Конституционный Суд Российской Федерации [5]. Согласно п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П добросовестным приобретателем является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, при отсутствии условий, что это лицо не проявило должного поведения, свидетельствующего о разумности и осмотрительности, при наличии которого могло узнать об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или знало об отсутствии у отчуждателя такого права.

Конституционный Суд РФ постановил признать положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), в той мере, в какой допускается истребование из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от добросовестного приобретателя, и при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на него, по иску государственного органа или органа местного самоуправления, когда он не предпринял, с учетом требований разумности и осмотрительности при контроле

над выморочным имуществом, своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению права собственности на это имущество.

Принятие Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [6] является последствием вышеуказанного судебного акта Конституционного Суда РФ, которое повлекло изменение тех положений ГК РФ, в которых затрагиваются интересы добросовестного приобретателя.

Обратим внимание на абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ - приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Следует учесть, что данный пункт как таковой «презумпции добросовестности» приобретателя недвижимого не устанавливает, несмотря на привычную формулировку «... пока в судебном порядке не доказано иное...».

Дело в том, что аргумент о добросовестности приобретателя недвижимости есть противопоставление виндикационному требованию собственника вещи. Собственник истребуемой вещи доказывает в судебном порядке право собственности на вещь, отсутствие владения этой вещью и незаконность основания возникновения титула у приобретателя. В свою очередь, исходя из положения процессуального законодательства, в частности ст. 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации [2] и абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель, в процессуальном

публичная власть

статусе ответчика, должен доказать, что при приобретении недвижимого имущества полагался на данные государственного реестра, тем самым доказав свою добросовестность. Необходимо подчеркнуть, что обращение к ЕГРН является достаточным основанием для признания приобретателя добросовестным, что соответствует п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [7]. При этом законодатель оставил возможность собственнику оспорить добросовестность приобретателя, в случае если приобретатель полагался на данные в государственном реестре, однако он знал или мог узнать об отсутствии права на отчуждение вещи у лица, от которого ему перешли права на него.

Косвенно подтверждает отсутствие презумпции добросовестного приобретения п. 4 ст. 302 ГК РФ. Данное положение устанавливает возложение бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, на субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 ГК РФ. В данной норме законодатель непосредственно устанавливает презумпцию добросовестности приобретателя, для данной категории дел, пока государственный или муниципальный орган не докажет иное, что является исключением из общего правила, установленного в абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Утверждение ранее указанного стандарта «добросовестности»

Верховным Судом РФ, по своей сути, нивелирует правоустанавливающее значение ЕГРН и вызывает сомнения вообще в необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Совершение ряда действий, которые указаны в вышеназванных обзорах Верховного Суда РФ, с целью в том числе достижения статуса добросовестного приобретателя имеет для судов большее значение, чем запись о праве в государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного можно предположить, что правило, указанное в абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, утвердит иной стандарт доказывания добросовестности, не требующий от простых, не отягощённых юридическим образованием, участников оборота проверки всех правоустанавливающих документов, выписок из домовых книг, опроса соседей и т.п. Полагаем, что законодателем сделан шаг в сторону подтверждения правоустанавливающего характера ЕГРН, а также в сторону реализации принципов публичности государственного реестра прав на недвижимое имущество и его достоверности, что означает, что собственник объекта недвижимости вправе основываться на данные государственного реестра при совершении любых действий с таким имуществом. Однако шаг со своей стороны должны сделать и суды с целью содействия развитию оборота недвижимого имущества и должной защиты не только прав собственников не-

движимого имущества, но и добросовестных приобретателей.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ, (ред. от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2016. - № 5.

4. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2015. - № 2.

5. По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца: Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П // Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 27. -Ст. 4075.

6. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2019. - № 51 (часть I). - Ст. 7482.

7. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.01.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29 (часть I). -Ст. 4344.

Anton Valerievich Panchuk, teaching assistant of the Department of Civil Law and Procedure of the Altai Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (Barnaul, Russia)

The article analyzes the protection of the rights of a bona fide purchaser of real estate, the standard of proof of bona fide purchase of real estate established in judicial practice, and the features of the current model of the registration system in Russia. The author makes an assumption about possible legal consequences of recent changes in a number of articles of the Civil Code of the Russian Federation concerning the interests of a bona fide purchaser.

Keywords: state registration of real estate rights, bona fide, bona fide purchaser, real estate, property rights to real estate, public reliability.