ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.1

DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-4-11

Жаглина Марина Евгеньевна,

кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, Центральный филиал Российского государственного университета правосудия, г. Воронеж, 394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 95, е-таИ: mzhaglina@mail.ru

Zhaglina, Marina E.,

PhD in Law, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Civil Law Disciplines of the Central Branch of the Russian State University of Justice, Voronezh, 95 20-letya Oktyabrya St., Voronezh, 394006, Russian Federation, e-mail: mzhaglina@mail.ru

ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

♦

PROTECTION OF THE RIGHTS OF A BONA FIDE ACQUIRER WHEN REGISTERING RIGHTS TO REAL ESTATE AND TRANSACTIONS WITH IT

АННОТАЦИЯ. Рассматриваются новеллы гражданского законодательства о защите прав добросовестного приобретателя недвижимости, анализируются некоторые проблемы, возникающие в судебной практике при истребовании недвижимого имущества у добросовестного приобретателя.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: добросовестный приобретатель; недвижимость; регистрация недвижимости; виндикационный иск; презумпция добросовестности; защита прав добросовестного приобретателя.

ABSTRACT. The article deals with the novelties of civil legislation on the protection of the rights of a bona fide purchaser of real estate, analyzes some of the problems that arise in judicial practice when reclaiming real estate from a bona fide purchaser.

KEYWORDS: bona fide purchaser; real estate; registration of real estate; vindication claim; presumption of good faith; protection of the rights of a bona fide purchaser.

ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ: Жаглина М.Е. Защита прав добросовестного приобретателя при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. 2020. Т. 7, № 4. С. 58-63. DOI: 10.23683/2313-6138-20207-4-11

FOR CITATION:

Zhaglina, M.E. Protection of the rights of a bona fide acquirer when registering rights to real estate and transactions with it. Bulletin of the Law Faculty, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 4. P. 58-63 (in Russian). DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-4-11

© М.Е. Жаглина, 2020

Вопросы защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости в последнее время приобретают все большую актуальность. Связано это, прежде всего, с постоянно возрастающим оборотом недвижимого имущества, появлением различного рода мошеннических схем, когда квартиры и другие объекты продаются по подложным документам, подставными лицами, от имени уже умерших граждан, с нарушением прав лиц, сохраняющих права на недвижимость, и т.д. Между тем, действующее законодательство, в частности, ст. 302 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), не позволяет в полной мере защитить интересы всех участников рынка недвижимости. Весьма часто в судебной практике встречаются случаи изъятия недвижимого имущества у добросовестных покупателей по искам прежних собственников.

В соответствии с данными Росреестра за первое полугодие 2019 года, судами было рассмотрено 9890 исков о возврате недвижимости, в том числе 267 исков касалось жилых помещений [1]. Большая часть исков была удовлетворена, недвижимость возвращена прежним собственникам. При этом многие ответчики остались и без денег, и без квартиры, а часть еще и с невыплаченным кредитом, который брался для приобретения изъятых объектов недвижимости. Возникает парадоксальная ситуация: жилья нет, а кредит на него нужно выплачивать. В научной литературе и практикующими юристами неоднократно поднимался вопрос о необходимости совершенствования механизма защиты прав добросовестных покупателей недвижимости с учетом сложившихся реалий рынка.

За последние годы в гражданское законодательство был внесен ряд изменений, которые призваны решить некоторые проблемы защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. Последние из них приняты в декабре 2019 года и вступили в силу с 1 января 2020 года [3]. Проанализируем данные нововведения.

Прежде всего, гражданское законодательство теперь будет содержать понятие добросовестного приобретателя недвижимости. Согласно ст. 8.1 ГК РФ, им будет признаваться приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра. Нельзя сказать, что

подобный критерий добросовестности является абсолютно новым, поскольку ранее суды руководствовались позицией, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [6]. Однако ранее данный критерий был далеко не единственным. В том же пункте, в частности, было сказано, что запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) о праве собственности отчужда-теля не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Поэтому суды, наряду с записью в реестре, решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя недвижимости, учитывали и другие обстоятельства: осмотрительность при заключении сделки, меры, принимаемые для выяснения прав продавца, ознакомление с документами на недвижимость, выяснение «истории» объекта недвижимости, осмотр имущества и т.д. [7]. Так, арбитражный суд отказал покупателю недвижимости в защите со ссылкой на его недостаточную осмотрительность при заключении сделки, которая выразилась в том, что покупатель знал о неоплате продавцом недвижимости ранее и о том, что цена сделки значительно ниже рыночной [9].

Законодательное закрепление в качестве единственного критерия добросовестности приобретателя данных из ЕГРН является безусловным плюсом как для самих приобретателей недвижимости, так и для судов, поскольку позволит исключить иное толкование рассматриваемого понятия. Добросовестность должна основываться на обычной осмотрительности, очевидной для разумного человека, и не требовать излишней предусмотрительности при заключении сделки, иначе любого приобретателя можно будет обвинить в недобросовестности. Поскольку в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, сведения, содержащиеся в ЕГРН, предполагаются публичными и достоверными, любое лицо вправе опираться на них при совершении юридически значимых действий с недвижимым имуществом.

Одним из актуальнейших до недавнего времени оставался вопрос о распределении бреме-

ни доказывания добросовестности в спорах о возврате недвижимости по виндикационному иску. В судебной практике встречались весьма разнообразные подходы к решению данного вопроса: от необходимости доказывания своей добросовестности приобретателем-ответчиком, т.е. принятия им всех разумных мер для выяснения легитимности продавца, до применения судами фактической презумпции добросовестности приобретателя недвижимости [8, с. 14]. В пользу последнего подхода свидетельствовали как положения ст. 10 ГК РФ, закрепляющие презумпцию добросовестности и разумности участников гражданского оборота, так и положение п. 38 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г., в котором указывалось, что истец-собственник может опровергнуть добросовестность ответчика, доказав, что при совершении сделки он должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, в частности, в реестре имелась отметка о судебном споре в отношении имущества, на момент совершения сделки имелись притязания третьих лиц. о которых покупателю было известно и т.д.

В то же время прежние формулировки ст. 10 и ст. 302 ГК РФ не позволяли дать однозначный ответ о возможности применения презумпции добросовестности при рассмотрении виндика-ционных исков и, как следствие, сформировать единообразный подход в судебной практике. В научной литературе также встречаются самые разнообразные мнения по данному вопросу. Ряд авторов высказывался за скорейшее законодательное закрепление презумпции добросовестности приобретателя недвижимости, что позволит в какой-то мере защитить его права. Другие авторы, наоборот, утверждали, что добросовестность приобретателя не нуждается в презюмировании, поскольку ему гораздо проще доказать свою добросовестность, чем собственнику, обычно не знакомому с обстоятельствами сделки, опровергнуть такую презумпцию [13, с. 154-155]. Встречается и дифференцированный подход: возможность применения презумпции добросовестности фактического владения, которая в виде общей презумпции добросовестности сформулирована в п. 3 ст. 10 ГК РФ, только в отношении движимых вещей, и выделение презумпции добросовестности приобретателя

недвижимости, нуждающейся в отдельном закреплении [12, с. 19].

По нашему мнению, презумпция добросовестности, содержащаяся в п. 5 ст. 10 ГК РФ, применима к осуществлению гражданских прав, в силу названия самой ст. 10 ГК РФ, к приобретению права собственности добросовестным приобретателем она не имеет прямого отношения. В любом случае, данной дискуссии положен конец: с 1 января 2020 года презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные ЕГРН при совершении сделки, получила законодательное закрепление в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ: добросовестность покупателя предполагается, пока в суде не доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у отчуждате-ля прав на имущество. Безусловно, легальное закрепление данной презумпции можно рассматривать как одну из гарантий защиты интересов добросовестных приобретателей при совершении сделок с недвижимостью.

Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ ст. 302 ГК РФ дополнена пунктом 4 (действующим с 1 января 2020 г.), ограничивающим право публичных образований истребовать жилые помещения у добросовестных приобретателей. Данная проблема также являлась предметом длительной научной и судебной дискуссии.

Еще в 2017 году Конституционный Суд РФ признал частично не соответствующим Конституции РФ п.1 ст. 302 ГК РФ в той мере, в какой он допускает истребование жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, от добросовестного приобретателя, который полагался при приобретении на данные ЕГРН и зарегистрировал свое право собственности в установленном порядке, по иску публичного образования, которое не предприняло своевременных мер по надлежащему оформлению своих прав на данное имущество. При этом Конституционный Суд указал, что собственник имущества, в том числе и выморочного, несет бремя содержания имущества, что предполагает и регистрацию своих прав. Бездействие публичного образования, своевременно не оформившего право собственности на спорную квартиру, создало предпосылки ее утраты в результате противоправных действий третьих лиц. В этой связи справедливо пере-

ложить неблагоприятные последствия утраты имущества с добросовестного приобретателя на публичное образование, не позаботившееся об обнаружении выморочного имущества и его оформлении. Конституционный Суд особо отметил, что п. 1 ст. 302 ГК РФ не учитывает возможность ненадлежащего исполнения публичными органами своих обязанностей, совершения ошибок, осмотрительность и разумность их действий по установлению выморочного имущества и оформлении прав на него. С этих позиций защита публичного интереса за счет ущемления частного интереса добросовестного лица, возмездно приобретшего жилое помещение, недопустима. Также Конституционный суд посчитал необходимым предусмотреть особые условия виндикации выморочного имущества по иску собственника, со ссылкой на выбытие имущества из владения помимо его воли [10].

В соответствии с п. 4 ст. 302 ГК РФ, в удовлетворении виндикационного иска публичного образования к добросовестному приобретателю недвижимости откажут при наличии определенных условий:

- добросовестный приобретатель сам не должен являться публичным образованием, т.е. это либо гражданин, либо юридическое лицо;

- предметом спора является жилое помещение;

- с момента регистрации права собственности на жилое помещение за первым добросовестным приобретателем прошло более трех лет.

При этом не будут иметь значение обстоятельства, ограничивающие виндикацию в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ: возмездность или безвозмездность приобретения жилого помещения добросовестным приобретателем, а также обстоятельства выбытия недвижимости из владения публичного собственника (по его воле или помимо его воли).

Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а также обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца в таких спорах ложится на публичное образование.

Таким образом, особые правила виндикации имущества по искам публичных собственников будут касаться не только выморочного имущества, но и любой иной жилой недвижимости, например, приватизированных жилых помещений, которыми неправомерно завладели мошенники с целью последующей перепродажи.

Все вышеизложенное свидетельствует о совершенствовании механизма защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости, однако полностью не снимает все проблемы в обозначенной сфере. Конкуренция интересов собственника и добросовестного приобретателя вынуждает законодателя и судебные органы искать компромиссные решения, которые устроили бы обе стороны.

Предполагалось, что одним из способов защиты прав лиц, утративших единственное жилье, станет получение разовой компенсации из средств казны РФ. Первоначально ее размер был установлен в 1 млн рублей. Данная норма впервые была предусмотрена ст. 31.1 ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5] и впоследствии уточнена в ст. 68 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4], которая должна была вступить в силу с 1 января 2020 г. Однако Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ [2] данная статья была признана утратившей силу, а Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» дополнен главой 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», вступившей в силу с 1 января 2020 г. Отметим, что если раньше на такую компенсацию мог рассчитывать и собственник недвижимости при отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества, то сейчас речь идет только о добросовестном приобретателе. Размер компенсации также изменен: она выплачивается в размере реального ущерба или, по требованию добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения на дату вступления в законную силу судебного решения об истребовании имущества. После выплаты компенсации Российская Федерация в порядке регресса может взыскать уплаченную сумму с лица, ответственного за убытки, причиненные добросовестному приобретателю изъятием жилого помещения.

Условия выплаты компенсации следующие:

- добросовестный приобретатель утратил жилое помещение в результате удовлетворения судом виндикационного иска;

- имеется вступившее в законную силу решение суда о возмещении убытков, причинен-

ных добросовестному приобретателю в связи с изъятием у него жилого помещения, исполнение по которому произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению по причинам, не зависящим от добросовестного приобретателя;

- имеется вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск добросовестного приобретателя к РФ о выплате такой компенсации. Такое решение выносится при соблюдении первых двух условий;

- компенсация выплачивается однократно из средств казны Российской Федерации.

Если механизм предоставления таких компенсаций заработает, это в определенной мере позволит сгладить негативные последствия истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей, которые зачастую остаются и без денег, и без квартиры.

Таким образом, с 1 января 2020 года вступил в силу ряд существенных изменений законодательства, направленных на защиту интересов добросовестного приобретателя недвижимости, однако говорить о снятии всех проблем пока еще рано. Например, актуальным остается вопрос о возможности применения ст. 302 ГК РФ к ситуациям, когда право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за добросовестным приобретателем, но фактически ему не передано.

Очевидно, что добросовестный приобретатель получает защиту с момента регистрации права собственности на недвижимость (ст. 223 ГК РФ). Между тем, одним из условий предъявления виндикационного иска, а следовательно, и возможности применения средств защиты добросовестного приобретателя, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, является владение ответчиком спорным имуществом. Сегодня признание лица добросовестным приобретателем невозможно, если оно фактически не владеет недвижимым имуществом. Так, в одном из судебных решений было указано, что для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения [11].

С этих позиций положения ст. 302 ГК РФ могут быть скорректированы следующим об-

разом. Для истребования движимого имущества его нахождение в фактическом владении ответчика должно оставаться обязательным условием предъявления виндикационного иска, в отношении же недвижимого имущества для применения данного способа защиты будет достаточно регистрации права собственности за ответчиком, нахождение его во владении не является столь необходимым. Это позволит добросовестному приобретателю недвижимости в полной мере использовать механизм защиты, предусмотренный ст. ст. 233 и 302 ГК РФ.

Литература

1. [Электронный ресурс] // URL: https://rg.ru/2019/12/18/ rg-publikuet-zakon-v-zashchitu-dobrosovestnyh-pokupatelej-kvartir.html (дата обращения: 15.12.2019).

2. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: федеральный закон от 02 августа 2019 г. № 299-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2019. № 31. Ст. 4458.

3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ // Российская газета. 19 декабря 2019 г.

4. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

6. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. // Бюллетень Верховного суда РФ. 2010. № 7.

7. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 г.) [Электронный ресурс] // URL: https://www.vsrf.ru/ Show_pdf.php?Id=10513 (дата обращения: 15.12.2019).

8. Подшивалов Т.П. Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав // Гражданское право. 2017. № 5. С. 13-15.

9. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-12185/2016 [Электронный ресурс] // URL: https://sudact.ru/regular/doc (дата обращения: 15.12.2019).

10. Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина

А.Н. Дубовца» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2017. № 5.

11. Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 13 июня 2019 г. по делу № 2-1533/2019 [Электронный ресурс] // https://sudact.rU/regular/d (дата обращения: 15.12.2019).

12. Свечникова И.В. Презумпция добросовестности в отношениях собственности: вопросы правоприменения // Гражданское право. 2017. № 5. С. 1-20.

13. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. М.: Юрлитин-форм, 2007. 248 с.