CC BY
86
Проблемы защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости
А.В. Демкина главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству, доцент, кандидат юридических наук (г. Москва)
Алеся Вячеславовна Демкина, [email protected]
Одними из первых норм, в которых законодатель «конкретизировал» действие принципа добросовестности, были правила статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно этой статье государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, что означает следующее:
1) регистрирующий орган должен проверить законность оснований регистрации прав на недвижимое имущество (то есть законность сделки, актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, и т. п.);
2) данные реестра должны пользоваться публичным доверием (действует презумпция достоверности реестра), и интересы лица, добросовестно полагающегося на эти данные, должны защищаться.
Последующие нормы статьи 8.1 ГК РФ направлены на реализацию указанных принципов. В частности, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Следовательно, лицо, получившее за плату выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН; ранее -Реестр прав на недвижимое имущество),
разумно могло бы рассчитывать на защиту своих прав в случае возникновения спора по поводу приобретенной недвижимости. Иначе нет смысла в ведении ЕГРН.
Отметим, что с 1 января 2017 года перечень данных, содержащихся в выписке на недвижимое имущество, увеличился. В выписке, содержащей общедоступные сведения ЕГРН, должны быть указаны описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 Федерального закона
от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также - Закон о государственной регистрации), а также иные сведения, определяемые органом нормативного правового регулирования (пункт 7 статьи 62 Закона о государственной регистрации).
Такое предположение о добросовестности, основанной на данных выписки, может и должно быть опровержимым при определенных обстоятельствах.
В частности, статьей 8.1 ГК РФ предусматривается, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Если, например, имущество приобретается покупателем у родственника или соседа, которые указаны в реестре как собственники, но таковыми не являются, и есть доказательства о такой осведомленности потенциального покупателя, он не может считаться добросовестным. Это справедливо, поскольку в соответствии со статьей 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а зная, что данные ЕГРН не соответствуют действительности и приобретая недвижимость, лицо действует недобросовестно.
Также нельзя считать добросовестным лицо, которое приобретает недвижимое имущество, несмотря на то, что в ЕГРН имеется отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Отметим, что правила об отметках о возражении направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладателя имущества от неправомерного изменения данных ЕГРН.
Таким образом, правила статьи 8.1 ГК РФ
должны быть рассчитаны на то, что лицо, добросовестно полагавшееся на данные ЕГРН, должно получать соответствующую защиту своих прав в случае возникновения спора по поводу имущества. Например, для приобретателя квартиры достаточным для того, чтобы считаться добросовестным, было бы получение соответствующей выписки из ЕГРН, в которой указываются собственник, объект недвижимости и отсутствие обременений. С такой позиции добросовестность рассматривалась бы в субъективном смысле: знал или должен был знать о фактах, влияющих на чистоту сделки. Это означало бы, что если в ЕГРН есть отметки о возражении или сторона сделки не совпадает с лицом, указанным в реестре в качестве правообладателя, приобретатель имущества не считается добросовестным 1.
Интересна позиция Верховного Суда Российской Федерации по этому вопросу. По мнению высшей судебной инстанции, обращение к реестру прав на недвижимое имущество само по себе не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя недвижимости. Пока потенциальный покупатель не примет «разумных мер» для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (принадлежность квартиры продавцу может быть проверена сотрудниками риелторского агентства, работниками банка при выдаче ипотечного кредита, кроме того, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, свидетельствовать о добросовестности могут такие действия, как производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения или иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела), он не может считаться добросовестным приобретателем [3].
В свою очередь, Конституционный Суд
1 В настоящее время возникает проблема с обеспечением достоверности Единого государственного реестра недвижимости. Это связано и с тем, в каком объеме регистрирующий орган проводит проверку законности оснований регистрации прав на недвижимое имущество. Сейчас регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав и только в сделках, заключенных в простой письменной форме, за нотариально удостоверенные сделки.
Российской Федерации признал положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда это публично-правовое образование не предприняло (в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом) своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество [4].
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации сформировал ряд критериев добросовестного поведения при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества и привел соответствующие примеры. Так, добросовестный приобретатель должен:
• непосредственно осмотреть объект недвижимости;
• обратиться к профессионалам с целью проверки «чистоты» объекта (ри-елтор, нотариус, работник банка);
• получить правоустанавливающие документы на объект;
• выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности и т. п.
Надо отметить, что иной подход к добросовестности и защите добросовестного лица складывается при применении статьи 51 ГК РФ. В этой статье конкретизируется принцип добросовестности в отношении использования данных реестра юридических лиц. В соответствии с правилами указанной статьи данные государственной регистрации юридических лиц включаются в Единый государственный реестр юридических лиц
(далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Очень важны следующие положения пункта 2 статьи 51 ГК РФ:
• лицо, добросовестно полагающееся на данные ЕГРЮЛ, вправе исходить из того, что они соответствуют действительным обстоятельствам;
• юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, полагавшимся на данные ЕГРЮЛ, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица;
• юридическое лицо обязано возместить убытки, причиненные другим участникам гражданского оборота вследствие непредставления, несвоевременного представления или представления недостоверных данных о нем в ЕГРЮЛ.
Таким образом, любой участник гражданского оборота вправе рассчитывать на признание его поведения добросовестным, если он полагается на данные реестра юридических лиц. Недобросовестным будет лицо, в отношении которого доказано, что оно знает о недостоверности данных, содержащихся в реестре. Здесь важна и презумпция, которая используется законодателем, и распределение бремени доказывания - добросовестным считается лицо, которое полагается на данные реестра, обратное должно доказать лицо, данные о котором использовались.
Указанный подход законодателя к реестру юридических лиц не только справедливее, но и учитывает добросовестность и лица, данные о котором внесены в реестр, и лица, которое ориентируется на указанные данные. В конце 2019 года это правило было закреплено в статье 8.1 ГК РФ.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации в указанную норму были внесены изменения, которые
вступают в силу с 1 января 2020 года и звучат следующим образом: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него» (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Указанная презумпция распространяется на любых участников гражданского оборота и применима при возникновении спора о любом объекте недвижимости. Кроме того, эта презумпция является опровержимой, в судебном порядке может быть доказано, что приобретатель недвижимости знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Это не единственные положительные изменения, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Закон уточняет и правила о приобретательной давности. Действующая редакция пункта 4 статьи 234 ГК РФ предусматривает, что течение срока приобре-тательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В связи с этим для недвижимости общий срок составит 18 лет, что означает «выпадение» на длительный срок объекта недвижимости из гражданского оборота. По этой причине идея отказа от «присоединения» к сроку приобретательной давности срока исковой давности, высказываемая в юридической литературе, заслуживает поддержки, поскольку достаточно продолжительные сроки приобретательной давности, как пишут цивилисты, «да еще и в соединении с исковой давностью означа-
ют длительное выбытие соответствующих вещей из гражданского оборота» [6]. На практике для «задавненных» требований пытаются применять правила о бесхозяйном имуществе, что, конечно же, нельзя признать верным.
Согласно новым правилам течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Для недвижимого имущества это означает начало течения такого срока не позднее момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но в судебном порядке может быть установлено, что открытое и добросовестное владение началось и раньше регистрации права или вообще без регистрации прав на недвижимость.
Кроме того, именно во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации [4] в ГК РФ были внесены следующие изменения. Согласно пункту 4 статьи 302 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 ГК РФ, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца
несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 ГК РФ.
Это означает, что если государство в течение трех лет с момента первой регистрационной записи бездействовало, то оно теряет право на истребование указанной недвижимости. Здесь важно отметить, что это правило действует только в отношении жилого помещения и не действует в отношении иных видов недвижимого имущества.
Также вносятся и изменения в статью 233 ГК РФ, которые позволяют сделать добросовестного приобретателя полноправным и законным собственником жилого помещения с момента регистрации прав на такой объект. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 ГК РФ, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК РФ лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 ГК РФ.
Скорее всего, возникнет вопрос о правовой природе такого трехлетнего срока (это некий пресекательный срок, срок исковой давности или срок приобретательной давности). С учетом новых положений ГК РФ, в том числе включая поправку в статью 234 ГК РФ (абзац первый пункта 1 названной статьи дополнен словами «, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей,»), по правовой природе это сокращенный срок приобретательной давности.
С 1 января 2020 года вступили в силу и новые правила статьи 68.1 Закона о государственной регистрации (в редакции от 2 августа 2019 года), направленные на компенсацию добросовестному приобретателю утраты прав на жилье. Правила о компен-
сации были и в статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но они не работали (подробнее см. [7]).
Новые правила, работающие с 1 января 2020 года, не только предусматривают справедливый размер компенсации (сумма, составляющая реальный ущерб, либо сумма в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта (по правилам до указанных изменений - 1 миллион рублей), но и имеют обратную силу.
Согласно статье 2 Федеральног закона от 2 августа 2019 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации в размере, установленном частями 3 и 4 статьи 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае соблюдения условий, предусмотренных вторым предложением части 2 статьи 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и частью 2 настоящей статьи.
Правила о компенсации предусматривают, что физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после
вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Компенсация, предусмотренная указанной статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате такой компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению (ст. 68.1 Закона о государственной регистрации).
Указанные новеллы должны поменять сложившийся судебный подход в вопросах защиты интересов добросовестных приобретателей недвижимого имущества и обеспечить защиту интересов добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные государственного реестра недвижимости.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из
справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубов-ца : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года № 16-П. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М. : Статут, 2017. 560 с.
7. Демкина А. В., Бадулина Е. В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 1. С. 29-33.
8. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» : Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 299-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
