CC BY
61
4'2009
Пробелы в российском законодательстве
4.2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ОСОБЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗОН ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Перейти на Гпавное МЕНЮ
Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Благов Дмитрий Александрович, аспирант. Место учебы: Всероссийская Государственная Налоговоая Академия Министерства финансов РФ. E-mail:
Vgna 1@yandex. ru.
Аннотация: Представленная статья посвящена анализу нормативно-правовых актов, отражающих особенности правового регулирования пользования земельными участками, расположенными в границах особых экономических зон. В статье констатируется наличие коллизий между гражданским и специальным законодательством и формулируются предложения по их нивелированию.
Ключевые слова: аренда, земельный участок, резидент особой экономической зоны, особая экономическая зона, примерная форма договора, арендная плата.
LEGAL REGULATION PROBLEM OF PLOT’S USE IN A SPECIAL ECONOMIC AREA ACCORDING TO THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION.
Blagov Dmitry Aleksandrovich, post-graduate student. Place of study: Russian State Tax Academy of the Ministry of finance of the Russian Federation. E-mail: [email protected].
Annotation: The presented article is dedicated to the normative juridical act analysis. These acts reflect legal regulation peculiarity of plot's use within a special economic area. The presence of collision between civil and special legislation as well as suggestions how to grade them are established in this article.
Keywords: rent, plot, resident of a special economic area, a special economic area, model agreement, rent (rent payment).
Федеральный Закон «Об особых экономических зонах в РФ» №116-ФЗ от 22.07.20051 предусматривает единственный правовой способ землепользования на территории особых экономических зон - договор аренды. Примерная форма договора аренды земельного участка на территории ОЭЗ утвержден Приказом МЭРТ от 12.04.2006 г. № 952. Анализ существующей примерной формы, по образцу и подобию которой заключаются договоры аренды земельных участков, позволил выявить ряд неточностей и коллизий, требующих устранения.
В соответствии с названным нормативно-правовым актом в рамках исследуемой договорной конструкции арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок за плату во временное владение и пользование. В изложенном определении договор аренды сконструирован как реальный, то есть момент заключения договора, возникновение прав и обя-
1 СЗ РФ, 25.07.2005, №30 (ч.2), ст. 3127.
2 Приказ МЭРТ РФ от 12.04.2006 №95 “Об утверждении при-
мерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 19.06.2006.-№25.
занностей определяется моментом передачи земельного участка. Такая формулировка не допустима. Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка на территории ОЭЗ регулируются Законом об особых экономических зонах, Гражданским и Земельным кодексами РФ. Разработанная и утвержденная форма не соответствует нормам текущего законодательства, содержащего императивное требование о консенсуальности договора аренды. Договор аренды земельного участка на территории ОЭЗ требует соблюдения простой письменной формы путем составления единого документа подписанного сторонами, и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Особенности данного договора проявляются в субъектном составе - субъектами договора аренды выступают, с одной стороны, органы управления ОЭЗ в лице территориального органа Федерального агентства по управлению свободными экономическими зонами, с другой стороны - резидент зоны, коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, а также в том, что его заключение возможно лишь на основании Соглашения о создании соответствующей ОЭЗ.
В исследуемой договорной конструкции права и обязанности сторон носят взаимный характер. Так, арендодатель имеет право требовать своевременной уплаты арендной платы; досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению, невнесения арендной платы более чем за два квартала подряд и в иных случаях предусмотренных законом; доступа на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора; на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земли и экологической обстановки в результате предпринимательской деятельности резидента ОЭЗ и др. Вместе с тем, арендодатель обязан своевременно передать арендатору оговоренный земельный участок в пользование, уведомлять арендатора об изменении арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции.
Корреспондирующие права и обязанности имеются и у арендатора. Арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором, заключить новый договор аренды по истечении срока в преимущественном порядке, выкупить используемый участок в порядке, предусмотренном Приказом РосОЭЗ от 1.06.07 №П/0072 “О выкупе земельных участков на территории ОЭЗ3». Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, уплачивать арендную плату в установленный срок и в установленном размере, обеспечивать арендодателю или его законным представителям, в том числе представителям органов государственного надзора доступ на участок по их требованию при условии уведомления арендатора, письменно сообщать арендодателю не позднее чем за три месяца о намерении досрочного расторжения или намерении не продлевать договор в связи с окончанием его срока действия, соблюдать при использовании участка требований норм градостроительного, строительного, экологического, санитарно-гигиенического законодательства и др.
Предметом договора аренды является земельный участок. Его индивидуализация осуществляется посредством указания площади, кадастрового номера, категории земли, территории расположения и объектов недвижимости сосредоточенных на ней.
3 Приказ РосОЭЗ от 1.06.07 №П/0072 “О выкупе земельных участков на территории ОЭЗ // Официально документ опубликован не был.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ
Благов Д. А.
В соответствии с примерными условиями договора аренды срок действия договора составляет не менее 1 года и не более срока действия Соглашения о ведении соответствующей деятельности на территории ОЭЗ. Считаем, что срок договора аренды земельного участка, расположенного на территории ОЭЗ должен признаваться существенным условием договора, поскольку только определенность в этом вопросе наиболее полно обеспечивает интересы сторон.
По своей юридической природе исследуемый договор является возмездным. Максимальный размер арендной платы определяется уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти с учетом методики расчета арендной платы, которая утверждена приказом МЭРТ от 14.07.2006 г. № 1904. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, но чаще одного раза в год. Размер арендной платы может быть изменен и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Закон об ОЭЗ (ст. 35) прямо предусматривает, что арендатор земельного участка не вправе сдавать его в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Между тем столь жесткий запрет на оборот арендных прав подвергается критике5. Цель законодателя понятна, однако считаем, что вполне можно было бы допустить передачу прав аренды другому резиденту той же ОЭЗ. Это позволит обеспечить более эффективное использование площадей, а соответственно и реализацию, собственно, проекта.
Формируя условия об ответственности сторон, законодатель урегулировал возможность применения такой меры как уплата неустойки. В частности, ее взимание осуществляется с арендатора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы, за нарушение обязанности возвратить земельный участок в надлежащем состоянии в пятидневный срок с момента прекращения действия договора. Арендодатель уплачивает неустойку в связи с неисполнением обязанности по своевременной передаче участка резиденту.
Основания прекращения действия договора аренды земельного участка, расположенного на территории особых экономических зон условно можно разделить на специальные и общие. Специальным основанием прекращения действия исследуемого договора является прекращение действия Соглашения о ведении предпринимательской деятельности на территории ОЭЗ. Общие основания предусмотрены ГК РФ.
Как известно частным случаем прекращения обязательства является расторжение договора. В п.5 Примерной формы указывается, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законо-
4 Приказ МРЭТ РФ от 14.07.2006 №190 “Об утверждении методики расчета арендой платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон техниковнедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков в пределах территорий ОЭЗ // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 28.08.2006.-№35.
5 Гирин А.М. Правовой режим недвижимого имущества в особых экономических зонах. // «Недвижимость, строительство и право» .-2007 .-№1. Rosez.ru
дательством РФ, а также в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора, по иным предусмотренным в нормах основаниям. Данная формулировка лишь отчасти соответствует императивным правилам ГК РФ. Во-первых, ст. 450 ГК РФ предусматривает право обратиться в суд любой из сторон. Во-вторых, основанием расторжения договора являются существенное нарушение условий договора, а иные основания должны быть предусмотрены ГК РФ, законами или договором. Случаи, когда одной из сторон договор аренды может быть расторгнут прописаны в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса. Законом об ОЭЗ особые основания не предусмотрены. И, наконец, в третьих, любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения не могут явиться основанием для расторжения договора аренды, таковые определенные, а не определимые должны быть указаны в договоре.
Принимая во внимание вышесказанное считаем для себя возможным предложить разработать новые Примерные формы договора аренды земельного участка, расположенного на территории особых экономических зон с учетом изложенных замечаний.
Список литературы:
1. СЗ РФ, 25.07.2005, №30 (ч.2), ст. 3127.
2. Приказ МЭРТ РФ от 12.04.2006 №95 “Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 19.06.2006.-№25.
3. Приказ РосОЭЗ от 1.06.07 №П/0072 “О выкупе земельных участков на территории ОЭЗ // Официально документ опубликован не был.
4. Приказ МРЭТ РФ от 14.07.2006 №190 “Об утверждении методики расчета арендой платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков в пределах территорий ОЭЗ // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 28.08.2006.-№35.
5. Гирин А.М. Правовой режим недвижимого имущества в особых экономических зонах. // «Недвижимость, строительство и право» .-2007 .-№1.
Рецензия
на статью Благова Д.А. Тема: «Проблемы правового регулирования пользования земельными участками на территории особых экономических зон по законодательству Российской Федерации».
В представленной статье исследуются правоотношения, складывающиеся в процессе землепользования на территории особых экономических зон. В частности, выявлены особенности договора аренды земельного участка, расположенного в границах ОЭЗ, и обеспечивающего возможность резидентов осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с соглашением, заключенным между ними и органами управления ОЭЗ.
Автором исследована Примерная форма соответствующего договора, утвержденная Приказом МЭРТ от 12.04.2006 г. № 95. Необходимо уточнить, что данная форма носит рекомендательный характер, разработан органом со специальными оговорками, отражающими природу отношений. Вместе с тем именно предложенная форма широко применима на практике. В этой связи значимыми представляются аргументированные выводы автора о несовершенстве используемой Формы и предложения по их устранению.
В целом представленная статья соответствует требованиям, предъявляемым к научным трудам, посвящена актуальной проблеме и содержит авторские выводы и предложения по ее решению.
Доцент кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ. к.ю.н., доцент С.С. Дахненко.
