CC BY
25ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КАШУРИН Иван Николаевич,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Юридического института Северо-Кавказского федерального университета. E-mail: 9993753@mail.ru
Краткая аннотация: Статья прикладного плана, направленная на освещение проблем правового регулирования, связанных с оборотом долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Abstract: The main thought of this practical nature article is to illustrate legal regulation problems associated with turnover of shares in the right of common share property on the land of the agricultural purpose
Ключевые слова: собственник, право собственности, государственная регистрация прав, земельная доля, доля в праве общей долевой собственности, земли сельскохозяйственного назначения, ничтожная сделка, простая письменная форма, нотариальная форма сделки.
Keywords: owner, privet property, state registration of rights, land share, share in the right of common ownership, agricultural land, insignificant transaction, simple written form, notarial form of the transaction
Минэкономразвития России [1] отмечает, что использование в законодательстве понятия «земельная доля» наряду с понятием «доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» привело к сложностям в правоприменении.
Поэтому на практике, несмотря на требование пункта 1 статьи 24 ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункта 1 статьи 42 ныне действующего Закона о государственной регистрации недвижимости, такие сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные при выделе в счет земельных долей, продолжали совершаться в простой письменной форме, а переход права на их основании - регистрироваться органами Росреестра. [2, 3]
Такая ситуация просуществовала вплоть до ноября 2017 года, когда в территориальные органы Росреестра было направлено письмо Минэкономразвития России от 24.10.2017 № ОГ-Д23-11722. [1]
Вместе с тем, в силу пунктов 2, 3 статьи 163 Гражданского кодекса, [4] если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Надо заметить, что перед внесением соответствующей записи в реестр регистратор должен
провести правовую экспертизу документов, представленных для проведения государственной регистрации прав, на предмет отсутствия или наличия оснований, установленных законом, для отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо для приостановления государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для проведения государственной регистрации прав на основании ничтожной сделки. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
В этой связи в настоящее время на практике у нотариусов возникает вопрос о возможности принятия такого рода сделок с пороком формы (совершенных в простой письменной форме, при условии обязательного нотариального удостоверения) в качестве надлежащего документа, подтверждающего принадлежность доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения в целях дальнейшего распоряжения недвижимым имуществом либо оформления перехода прав в порядке
Гражданское право; предпринимательское право; семейное
право; международное частное право
наследования.
Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Так в соответствии со ст.55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему. А в результате проверки нотариус устанавливает, что отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на основании ничтожной сделки. И как же быть дальше в такой ситуации?
В соответствии со статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, в частности, если документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства, а также если совершение такого действия противоречит закону. [5]
Не оспаривая положения части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости о том, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости, а также что зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, имея при этом ситуацию, когда регистрирующим органом осуществлена государственная регистрация права на основании ничтожной сделки, потенциально создающей условия для последующего оспаривания возникшего права, нотариус будет вынужден отказывать в совершении сделок связанных с распоряжением недвижимым имуществом либо в оформлении перехода прав на имущество в порядке наследования при предоставлении ему в качестве правоустановки таких сделок с пороком формы. И данный отказ, очевидно, будет абсолютно правомерным. Гражданам или юридическим лицам, оказавшимся в подобной ситуации, остается лишь су-
дебный способ защиты возникшего у них права собственности на основании, как представляется, ничтожной сделки.
Однако в настоящее время все больше набирает обороты позиция, отраженная в несколько ангажированных постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27 октября 2017 года по делу №А35-12777/2016 и определении Верховного суда № 310-КГ17-21995 от 05 февраля 2018 года, [6] в которых указано, что сделка по отчуждению земельной доли, не подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации во всех случаях, если право собственности в отношении земельной доли на земли сельскохозяйственного назначения возникло до вступления в законную силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». [7]
В данном случае для судов не является принципиальным ранее упомянутый критерий возникновения права собственности на земельный участок в результате приватизации сельскохозяйственных угодий либо путем образования конкретного земельного участка в счет земельных долей, полученных в результате такой приватизации.
Верховным судом поддерживается позиция, что «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» являются равноценными понятиями в понимании статьи 15 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», положения которого, в свою очередь, является специальной нормой по отношению к положениям главы 16 Гражданского кодекса РФ.
То есть по логике суда ключевым моментом для применения, либо не применения требований пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации в данном случае является не вид права - общая долевая собственность, а категория земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, отдельным составом Верховного суда предпринята попытка исключения из обязательного нотариального удостоверения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выделенных в счет земельных долей. А это, в свою очередь, в определенной степени «легализует» те сделки, которые с июля 2016 года продолжали заключаться в простой письменной форме и
принимались регистрирующим органом в качестве основания для регистрации перехода прав.
Найдет ли данная позиция свое отражение в Обзоре судебной практики или соответствующем постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации, покажет время.
Вместе с тем упомянутые выше постановление Арбитражного суда и определение Верховного суда не охватывают в своей ни описательной, ни резолютивной частях вопросов, связанных с такими производными способами приобретения права, как наследование или на основании судебного решения.
Как быть правоприменителям, к которым относятся и нотариус, и регистратор Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, да и просто любым иным участникам гражданского оборота в случае, если перед ними окажется сделка, связанная с куплей-продажей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела в счет земельных долей, принадлежащий продавцу на основании, например, свидетельства о праве на наследство?
По логике вышеуказанных судов, нашедшей свое отражение в упомянутых судебных актах, обязательная нотариальная форма для сделок связанных с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не требуется, в случае возникновения у гражданина, отчуждающего указанную долю, первоначального права собствен-
Библиография:
ности в результате приватизации земельных долей на земли сельскохозяйственного назначения до января 2003 года (Федеральным Законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вступил в законную силу 27 января 2003 года), даже если в последующем был осуществлен выдел доли в счет земельных долей и образован земельный участок, принадлежащий вышеуказанному гражданину на праве общей долевой собственности.
Исходя из этого тезиса можно сделать вывод, что сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих лицу, их отчуждающему, на праве собственности, возникшем на основании не первоначального, а любого иного производного способа приобретения права, будут подпадать под требования пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации и подлежать обязательному нотариальному удостоверению.
Таким образом, как действующее российское законодательство в области регулирования правоотношений, связанных с оборотом «земельных долей» и «долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения», так и постоянно меняющаяся практика его толкования и применения не устраняют имеющиеся «белые пятна» на «карте» российского права и не вселяют уверенности участникам гражданского оборота.
№
ОГ-Д23-11722
//
2.
3.
4.
5.
6.
Письмо Минэкономразвития России от 24.10.2017
http://economy.gov.ru/minec/about/structure/deprealty/2017200605;
Федеральный закон от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант Плюс;
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант Плюс;
Гражданский кодекс Российской Федерации // СПС Консультант Плюс;
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате // СПС Консультант Плюс;
Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27 октября 2017 года по делу №А35-12777/2016 // СПС Консультант Плюс;
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// СПС Консультант Плюс.
