CC BY
18ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
КАШУРИН Иван Николаевич,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Юридического института Северо-Кавказского федерального университета. E-mail: 9993753@mail.ru
Краткая аннотация: Статья прикладного плана, направленная на освещение потенциальных рисков, связанных с оборотом долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Abstract: The main thought of this practical nature article is to illustrate possible risks associated with turnover of shares in the right of common share property on the land of the agricultural purpose.
Ключевые слова: собственник, право собственности, государственная регистрация прав, земельная доля, доля в праве общей долевой собственности, земли сельскохозяйственного назначения, ничтожная сделка, простая письменная форма, нотариальная форма сделки.
Keywords: owner, privet property, state registration of rights, land share, share in the right of common ownership, agricultural land, insignificant transaction, simple written form, notarial form of the transaction.
Земля - слово многозначное. В Толковом
словаре Ожегова, например, оно насчитывает семь значений - от названия нашей планеты до суши, страны или государства, почвы, наконец, территории, находящейся в чьем-либо владении.
Конституция Российской Федерации гласит о том, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Мы поговорим о земле, особенно дорогой для россиян, той, которая называется землей сельскохозяйственного назначения и кормит наш народ.
Сколько же земель сельскохозяйственного назначения в России? По данным государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, подготовленным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [1] на 01 января 2017 г. в нашей стране насчитывалось 383612 тыс. га земель сельхозназначения, что составляет порядка 22,4 % от всего земельного фонда РФ. Для этой категории земель действует особый правовой режим в целях продовольственной безопасности России, а значит, недопущения выведения таких земель из сельхозоборота, а также их застройки.
По ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для сельскохозяйственных нужд, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения
защиты земель от негативного воздействия, коммуникациями, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно данным все того же государственного доклада в собственности граждан и юридических лиц находится около 33,36% земель сельскохозяйственного назначения. При этом гражданам принадлежит 109741,2 тыс.га, а юридическим лицам - 18238,4 тыс.га. Существенный объем таких земель находится в общей долевой собственности.
Право общей собственности граждан на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения впервые появилось еще во времена реорганизации различных сельскохозяйственных предприятий советской эпохи, таких как колхозы, совхозы и иже с ними.
В 90-е годы прошлого века на основании действовавшего в то время законодательства (Указ Президента РФ от 27.12.1991 №323, Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 №86 и от 04.09.1992 №708) органы местного самоуправления принимали решение о передаче земель в общую собственность участников той или иной сельскохозяйственной организации. При этом дата принятия органами местного самоуправления решения о передаче земель участникам, например, колхоза и являлась датой возникновения у них права собственности.
Таким способом в общую собственность участников сельскохозяйственного предприятия передавался участок земли из земель сельскохозяйственного назначения. При этом за каждым участником такого предприятия фиксировалась некая доля (в виде про-
стой дроби или балло-гектаров) в праве на этот земельный участок в соответствии со списком, утвержденным документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. В последующем в обиходе у граждан укрепилось определение такой доли, как «земельная доля».
Сейчас к сделкам с подобными земельными долями применяются правила ГК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Они устанавливают, что собственник земельной доли может завещать ее, внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Кроме того, можно передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который использует земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Распорядиться же иным образом своей земельной долей участник долевой собственности вправе только после выделения в натуре земельного участка в счет своей земельной доли.
Законом предусмотрена и возможность собственника земельной доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли. Такое выделение возможно, если не нарушается требование о минимальном размере вновь образуемых земельных участков. Данное требование минимальном размере вновь образуемых земельных участков устанавливается каждым субъектом Российской Федерации путем принятия соответствующего закона, принимаемого в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве.
В соответствии со ст. 32 Закона Ставропольского края от 9 апреля 2015 г. № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» предельные минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения за последние три года несколько раз менялись. [19] Так, до 01.12.2016 г. минимальный размер образуемого нового земельного участка должен был быть не менее 30 га. А с 01.12.2016 г., по инициативе краевых властей, эта норма закона претерпела существенные изменения в сторону увеличения: минимальный размер стал 2500 га.
Кстати, в народе этот закон стал известен как
«закон жирных котов». В последующем он был оспорен, и по решению краевого суда, мнение которого поддержал и Верховный Суд РФ, Думой Ставропольского края в него были внесены изменения. В соответствии с ними минимальный размер вновь образованного земельного участка из земель сельхозназначения определяется правоустанавливающими документами лица, которое собирается выделить земельный участок. Например, если согласно правоустанавливающей документации, у лица участок на 8 га, то и выделить он может 8 га.
Есть и ряд исключений. Например, предельный минимальный размер нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, образуемого из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, устанавливается равным размеру и границам орошаемого участка, указанного в проектной документации оросительной сети, предназначенной для орошения такого участка.
Надо знать, что предельный минимальный размер образуемого в Ставропольском крае нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения имеет три варианта соответствия. В первом варианте он должен соответствовать размеру фактически сложившейся площади земельных участков, ограниченных земельными участками и (или) ранее учтенными земельными участками, а также природными объектами и (или) объектами искусственного происхождения. Также участок может соответствовать размеру фактически сложившейся площади земельных участков, образуемых с целью одновременного объединения смежных земельных участков или же размеру фактически сложившейся площади земельных участков, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (лесополосами), водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Минимальный размер нового земельного участка из остатков в сложившихся границах землепользования должен соответствовать размеру остатка, а минимальный размер земельного участка, предоставляемого для сенокошения и выпаса скота, установлен в Ставропольском крае в размере 500 квадратных метров.
Размер земельного участка, который планируется выделить в счет земельной доли, определяется в соответствии с величинами, указанными в документах,
удостоверяющих право на земельную долю. При этом собственник земельной доли вправе выделить в счет своей земельной доли больший или меньший по площади земельный участок, чем указано в правоустанавливающих документах на земельную долю. Это происходит, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в натуре земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых выделяется данный земельный участок.
Помимо размера участка, выделяемого в счет земельной доли, важно и его местоположение. Оно определяется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в соответствии со ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
С учетом требований к минимальному размеру образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, как правило, в выделении такого земельного участка в натуре принимают участие несколько собственников земельных долей. Далее выделенный в натуре земельный участок межуется, ставится на кадастровый учет и принадлежит собственникам его земельных долей на праве общей долевой собственности.
После выделения участка в счет земельной доли могут быть совершены договоры купли-продажи, дарения, доверительного управления (если стороной по договору выступает третье лицо, не являющееся сособ-ственником данного земельного участка). При этом в случае совершения возмездных сделок, требуется соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности за цену и условиях, предложенных третьему лицу.
Заключение договоров залога, мены, ренты, независимо от того, какое именно лицо выступает другой стороной данного договора, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Также, только после выделения участка в счет земельной доли возможно внесение данного земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на выделенный в натуре земельный участок) в уставный капитал организации, не использующей соответствующий земельный участок.
Казалось бы, складывается ощущение достаточного правового регулирования этой сферы граж-
данско-правовых отношений. Однако, как показывает правоприменительная практика, существует ряд проблем оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В чем они заключаются?
В соответствии с Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [13] изменения в федеральных законах «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственной регистрации недвижимости» гласили об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Однако уже буквально через месяц Федеральный закон от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"» внес изменения, которые предусматривали, что положения о необходимости нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.
Текущей редакцией ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Исключение из общего правила составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Также к исключениям отнесены и сделки по отчуждению земельных долей, по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного закона).
При этом понятие земельной доли установлено в ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [17]. Согласно ч. 1 этой статьи, земельная доля,
права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, это часть земельного участка без определения ее местоположения на местности, выраженная установленным законодательством способом. А в соответствии с ч. 2 этой же статьи определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.
простой письменной форме. При этом в обороте указанная земельная доля приравнивается к доле в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Как уже отмечалось ранее, документами, удостоверяющими право на земельную долю, являются свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о регистрации недвижимости, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона № 101-ФЗ решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю. При этом такие документы имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В то же время, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные впоследствии при выделе в счет земельных долей и находящиеся в общей собственности лиц, в счет земельных долей которых был образован этот участок (независимо от количества собственников), а также сделки с земельными долями, приобретенными по иным основаниям, должны быть нотариально удостоверены (п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Таким образом, с 4 июля 2016 г. сделка по от-отчуждению земельной доли может быть совершена в
Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что для правильного понимания отличия двух одновременно существующих в гражданском обороте понятий «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» ключевым критерием является основание возникновения права собственности на земельный участок: в результате приватизации сельскохозяйственных угодий либо путем образования земельного участка в счет земельных долей, полученных в результате такой приватизации.
Библиография:
1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации // https://rosreestr.ru/site/activity/sostoyanie-zemel-rossii/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-rossiyskoy-federatsii/
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // СПС Консультант Плюс;
3. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2015 году. -М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2017. - 196 с.;
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СПС Консультант Плюс;
5. Конституция Российской Федерации // СПС Консультант Плюс;
6. Определение Верховного суда № 310-КГ17-21995 от 05 февраля 2018 года // СПС Консультант Плюс;
7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате // СПС Консультант Плюс;
8. Письмо Минэкономразвития России от 24.10.2017 № ОГ-Д23-11722 // http://economy.gov.ru/minec/about/structure/deprealty/2017200605
9. Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27 октября 2017 года по делу №А35-12777/2016 // СПС Консультант Плюс;
10. Сайт Министерства сельского хозяйства Российской Федерации http://mcx.ru/analytics/
11. Сайт Министерства экономического развития Российской Федерации http://economy.gov.ru
12. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.ru/;
13. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс;
14. Федеральный закон от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант Плюс;
15. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант Плюс;
16. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС Консультант Плюс;
17. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// СПС Консультант Плюс;
18. Федеральный закон от 7 июня 2013 г. № 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// СПС Консультант Плюс.
19. Закона Ставропольского края от 9 апреля 2015 г. № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» // СПС Консультант Плюс.
