CC BY
14НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУЮ ДОЛЮ
БАЛАШОВ Евгений Владимирович,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры финансового и экологического права ФБГОУ ВО «Башкирский государственный университет». E-mail: balashov18@mail.ru
Краткая аннотация: Статья посвящена развитию земельного законодательства в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, в частности сделок с долями в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельных долей), совершенствованию правового регулирования государственной регистрации таких сделок. Проведен анализ государственной регистрации доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при ее купле-продаже. Сделаны теоретические выводы о возможности и целесообразности применения порядка государственной регистрации установленного для купли-продажи земельной доли, в отношении сделки с долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, полученной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Даны практические рекомендации по совершенствованию земельного законодательства.
Abstract: The article is sanctified to development of land legislation in area of turn of earth of the agricultural setting, in particular transactions with stakes in the right of ownership on lot lands from earth of the agricultural setting (landed stakes), to perfection of the legal adjusting of state registration of such transactions. The analysis of state registration of stake is conducted in the right of ownership on lot land from earth of the agricultural setting at her purchase-sale. Theoretical conclusions are done about possibility and expediency of application of order of state registration set for the purchase-sale of the landed stake, in regard to a transaction with a stake in the right of general ownership on lot land from earth of the agricultural setting, got after an entry by virtue of the Federal law "On the turn of earth of the agricultural setting". Practical recommendations are given on perfection of land legislation.
Ключевые слова: Земли сельскохозяйственного назначения, доля в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельная доля), государственная регистрация, приватизация, сделки, купля-продажа.
Keywords: Earth of the agricultural setting, stake in the right of ownership on lot land from earth of the agricultural setting (landed stake), state registration, privatizing, transactions, purchase-sale.
Институт земельных долей появился в качестве инструмента аграрно-земельных преобразований, проводимых в начале 90-х годов XX века. По замыслу реформаторов земельная доля должна была быть явлением временным, переходным, направленным на выход из кризиса в аграрной сфере экономики. Она должна была выполнить функцию «рычага» для эффективного перехода к частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и индивидуальному предпринимательству. В литературе, СМИ предреформенного периода освещалось два аспекта этого кризиса. Во-первых, нерациональное использование земель в контексте экологической проблемы и как средства производства в сельском хозяйстве. Во-вторых, отчуждение землепользователя (непосредственного производителя) от земли, проявлявшееся в «обезличинности» землепользования, в пассивности землепользователей, исчезновении «хозяина на земле» [1].
В силу различных причин «временный инст-
румент» - земельная доля получил «постоянную прописку» в действующем земельном законодательстве. На сегодняшний день роль института земельной доли серьезно преобразован. В рамках современной земельной и аграрной политики нашего государства земельные доли представляют собой конституционные возможности реализации права частной собственности граждан на земли сельскохозяйственного назначения.
Сделки с земельными долями совершаются достаточно активно. Порядок регистрации таких сделок регламентировался до 01 января 2017 года Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. В соответствии с эти нормативным актом (ст. 24.1), в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, предоставляемыми на государственную регистрацию прав, должны
были дополнительно предоставляться документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли (удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или подтверждающие право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля) или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал.
В то же время в соответствии со ст. 24, указанного закона, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежали нотариальному удостоверению.
Следовательно, законодатель устанавливал обязательное нотариальное удостоверение только для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, но не для сделок с земельными долями. Однако такая регламентация была не всегда. Обязательность нотариального заверения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество и земельными долями была введена ст.3 Федерального закона от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ [3]. Нотариальное заверение сделок с земельными долями было отменено ст.2 Федерального закона от 03 июля 2016 года №391-ФЗ «О внесении изменений в ст.24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №351-ФЗ [4], т.е. буквально через полгода, после введения. В качестве причин отмены нотариального заверения сделок с земельными долями отмечают следующие: а) минимизация финансовых расходов граждан - собственников земельных долей и сельскохозяйственных товаропроизводителей (совокупный размер нотариальных пошлин за удостоверение сделки по продаже земельной доли достигает 15 тысяч рублей, тогда как за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения уплачивалась только государственная пошлина в размере 100 рублей); б) устранение правовой неопределенности (обязательность нотариального заверения сделок с земельными долями не предусмотрена Федеральным законом «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» как специальным законом в этой области, кроме того формулировка «сделка по продаже земельной доли» не соответствует положениям гражданского законодательства, в котором такие сделки именуются как «сделки купли-продажи»); в) дублирование правоохранительной функции (проверка законности совершения сделки, наличия прав на совершение сделки осуществляется Росреестром, частично органами местного самоуправления) [5].
В целом мы согласны с указанной выше позицией.
Ныне действующий Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ [6] в ст.47 также не устанавливает обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными долями, дублируя утратившую силу норму ст.24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, на сегодняшний день, в части обязательного нотариального удостоверения отличается порядок совершения купли-продажи земельной доли и доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Поэтому, на практике, при государственной регистрации сделки, важно четко разграничивать земельную долю и долю в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ (статья 15) [7] земельная доля определяется, как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Федерального закона. Проанализируем данное определение.
Судебная практика, в частности отдельные земельные споры, природы земельной доли не затрагивали. Глубокий же анализ ее положений показывает, что под земельной долей понималась как доля в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, так и определенное право требования выдела в натуре соответствующего земельного участка.
Так в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1996 г. № 2655/96 «О выделе земельных долей в натуре из земель колхозов, совхозов» [8] суд руководствовался при рас-
смотрении спорного вопроса земельным законодательством, а также ст. 252 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей порядок выдела доли в праве общей долевой собственности. Исходя из этого, можно сделать вывод, что к земельной доле, в данном случае, суд относился именно как к доле в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
В другом случае, например, в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 22 апреля 1992 г. в редакции от 25 октября 1996 г. «О некоторых вопросах возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» [9] (утратило силу) в п.6. абз.3 говорится, что «...участок, выделяемый из земель колхозов, совхозов, соответствует паю или стоимости акций, принадлежащих выделяющемуся». Из данной формулировки однозначного вывода о природе земельной доли сделать невозможно. В то же время видно, что земельная доля в данном случае не является долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
В дальнейшем суды однозначно толковали земельную долю как долю в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 марта 2008 г. № 14382/07 по делу № А33-17225/2006 [10] земельная доля определяется как доля в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
Неоднозначное отношение к правовой природе земельной доли наблюдалось и в научной среде, так как земельная доля являлась одной из актуальных и спорных проблем теории аграрного и земельного права.
По мнению Ю.Н. Андреева, земельная доля
- это идеальная доля в праве общей собственности на земельный массив, состоящий из земельных долей участников сельскохозяйственных предприятий [11]. Н.И. Краснов тоже отмечает, что собственнику до выделения доли в натуре принадлежит лишь идеальная доля в объекте права собственности. При этом утверждает, что право на земельную долю
- лишь право выдела вещи - земельного участка, то есть обязательственное право, а не вещное право собственности [12].
Существовало мнение, что земельная доля -это сугубо обязательственное право. Основным сторонником такого понимания земельной доли являлся
М.И. Козырь [13].
A.Е. Черноморец в своих трудах приходит к твердому убеждению, что «по своей правовой природе земельную долю (пай) члена колхоза или работника совхоза нельзя отождествлять с самим правом собственности на приходящийся в счет этой доли конкретный земельный участок. Речь в данном случае идет об обязательственных, а не о вещных правоотношениях» [14].
B.В. Устюкова, З.С. Беляева в своих трудах говорят о земельной доле как о доле в праве общей собственности на земли реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, имеющей количественное выражение и не отграниченной на местности [15].
Того же мнения, говоря о праве собственности на земельную долю в своих трудах, придерживается и Г.Е. Быстров [16].
Итак, анализируя все вышеизложенные подходы ученых, законодательства и судебной практики к определению правовой природы земельной доли, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, земельную долю понимают как рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящейся на установленное законодательством конкретное лицо.
Во-вторых, под земельной долей иногда понимают конкретный земельный участок, выделенный в натуре на местности.
В-третьих, земельной долей называют не что иное, как право на выдел земельного участка в натуре на местности.
В-четвертых, земельная доля понимается как доля в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
Земельная доля как рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящейся на установленное законодательством конкретное лицо. Хотелось бы сразу отметить, что если исходить из лингвистического толкования термина «земельная доля», то наиболее приемлемым из представленных выше подходов является именно этот. Действительно, как мы уже говорили выше, земельная доля есть не что иное, как часть земли. Однако земельная доля, что подтверждает собой анализ законодательства и судебной практики, представляет собой условную единицу, служащую средством для определения размера земельного участка, который можно выделить в натуре на местности с последующим закреплением на праве собственности.
Именно в этом понимании возможно определение размера земельной доли в гектарах или баллогекта-рах, учитывающих не только размер земельной площади, но и ее качество.
Таким образом, земельная доля, исходя из вышеуказанного подхода, представляет собой условную единицу. В то же время из общей теории права собственности и иных вещных прав известно, что объектом вещных прав может быть только материальная вещь, ограниченная в пространстве.
Земельная доля как выделенный в натуре на местности земельный участок. Данный подход так же, как и предыдущий, соответствует лингвистическому толкованию термина «земельная доля», однако, на наш взгляд, не отражает сути земельной доли. Это связано с тем, что земельная доля и земельный участок - два разнопорядковых явления, имеющих различный правовой режим, и объединять их воедино не совсем правильно.
В законодательстве, судебной практике и в литературе преобладает точка зрения, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
На наш взгляд, наиболее приемлемым является подход, в соответствии с которым, земельная доля представляет собой долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, данный подход является официально признанным, так как содержится в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, определение земельной доли, которое содержится в статье 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» наиболее полно отражает ее правовую природу. Однако необходимо отметить, что данное определение не совсем корректно.
В соответствии с п.4 ст.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешается приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленным федеральным законодательством. Приватизация земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Более того, абзацем 4 п.4 статьи 10 (утратил силу) Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматри-
валось получение земельной доли и после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На сегодняшний день законодательные акты большинства субъектов РФ установили сроки приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые еще не истекли. Данные положения были введены законодателем с целью обеспечения прав граждан на земли сельскохозяйственного назначения в субъектах РФ, не осуществивших приватизацию сельскохозяйственных угодий в 90-х годах XX века. Таким образом, приватизация сельскохозяйственных угодий осуществлялась и осуществляется после принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако возникает вопрос, являются ли доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученные после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельными долями?
Если следовать буквальному толкованию ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то доли в праве общей собственности, полученные после вступления в силу, указанного закона, земельными долями не являются. В большинстве случаев регистрирующий орган приходит именно к такому выводу и требует, как это было предусмотрено ст.24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и предусмотрено в настоящее время ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», от заявителя нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, полученной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения как до, так и после вступления в силу, указанного выше закона, не отличается по своей цели и направленности. Более того, одной из причин разрешения приватизации Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является реализация конституционных прав граждан на землю.
Таким образом, доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохо-
зяйственного назначения, полученные после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по своей правовой природе являются земельными долями.
В связи с этим, на наш взгляд, следует статью 15 Федерального закона «Об обороте земель
Библиография:
сельскохозяйственного назначения» изложить в следующей редакции: «Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
1. Строев Е.С., Никольский С.А., Кирюшин В.И. Земельный вопрос. М. : Колос, 1999. С. 229.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 г.) // Собрание законодательства РФ.1997. №30, ст.3954.
3. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2016. №1 (часть I), ст.11.
4. Федеральный закон «О внесении изменений в ст.24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03 июля 2016 года №351-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2016. №27 (часть II), ст.4284.
5. Пчельников М.В. Государственная политика в сфере участия нотариата в сделках по отчуждению земельных долей // Нотариус. 2016. №6. С.32
6. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2015. №29 (часть I), ст. 4344.
7. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 03 июля 2016 г. №354- ФЗ) // Собрание законодательства РФ 2002. №30, ст. 3018.
8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1996 г. № 2655/96 «О выделе земельных долей в натуре из земель колхозов, совхозов» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №10. С. 25.
9. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 22 апреля 1992 г. в редакции от 25 октября 1996 г. «О некоторых вопросах возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» (утратило силу) // Бюллетень Верховного суда РФ. 1992. №7. С. 18.
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 марта 2008 г. № 14382/07 по делу № А33-17225/2006 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. №6. С. 24-27.
11. Андреев Ю.Н. Права участников сельскохозяйственных коммерческих организаций и их судебная защита : Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2000. С. 84.
12. Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России // Государство и право. 1993. №12. С. 5.
13. Козырь М.И. О разработке концепции земельной реформы в России на современном этапе // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1998. №6. С. 14.
14. Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М. : ИГП. 1993. С. 26.
15. Устюкова В.В., Беляева З.С. Права на земельные доли и юридические последствия их реализации // Право собственности на землю в России и ЕС: Правовые проблемы. М. 2009. С. 62.
16. Быстров Г.Е. Право частной собственности на землю в России и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве // Государство и право. 1997. №6. С. 69.
