CC BY
3НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЛЬГОТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
БАЛАШОВ Евгений Владимирович,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры финансового и экологического права ФБГОУ ВО «Башкирский государственный университет». E-mail: balashov18@mail.ru
Краткая аннотация: Статья посвящена развитию земельного законодательства в области оборот земель сельскохозяйственного назначения, в частности оборота долей в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельных долей), совершенствованию правового регулирования отношений в данной сфере. Проведен анализ льготного приобретения доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Сделаны теоретические выводы о возможности и целесообразности применения института владения при определении критериев льготного приобретения доли в праве собственности (земельной доли) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Даны практические рекомендации по совершенствованию земельного законодательства.
Abstract: The article is sanctified to development of land legislation in area of turn of earth of the agricultural setting, in particular turn of stakes in the right of ownership on lot lands from earth of the agricultural setting (landed stakes), to perfection of the legal adjusting of relations in this sphere. The analysis of favourable acquisition of stake is conducted in the right of ownership on lot land from earth of the agricultural setting. Theoretical conclusions are done about possibility and expediency of application of institute of possession at determination of criteria of favourable acquisition of stake in the right of ownership (landed stake) on lot land from earth of the agricultural setting. Practical recommendations are given on perfection of land legislation.
Ключевые слова: Земли сельскохозяйственного назначения, доля в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельная доля), льгота, владение, пользование.
Keywords: Earth of the agricultural setting, stake in the right of ownership on lot land from earth of the agricultural setting (landed stake), privilege, possession, use.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1] предусматривает отчуждение доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственной организации (п. 1. ст.12). Указанная норма является льготной, т.к. в случае ее реализации, извещение других сособственни-ков о предстоящей продаже (как предписано гражданским законодательством) не требуется (п. 2 ст. 12).
С точки зрения теории права льгота выражается в предоставлении каких-либо преимуществ, или частичном освобождении от выполнения обязанностей, или облегчении условий их выполнения [2]. Цель введения льготы - стимулировать определенное поведение субъекта права. Стимулы, разновидностью которой являются льготы, являются элементом содержания правового режима. В тоже время основой любого правового режима является его цель. Учитывая, что целю правового режима земель сельскохозяйственного назначения является рациональное использование и охрана таких земельных участков, обозначенная выше льгота должна быть установлена с учетом представлений о земле как о природном ресурсе, используемом в качестве средства производ-
ства в сельском хозяйстве и одновременно как о недвижимом имуществе (ст. 1 Земельного кодекса РФ). Более того, анализ указанной нормы показывает, что можно выделить приоритеты использования земельного участка: 1) охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды; 2) использование земли как средства производства в сельском хозяйстве; 3) использование земли в качестве недвижимого имущества. Соответственно использование земель сельскохозяйственного назначения не должно противоречить основной цели правового режима, а именно рациональному использованию и охране.
Однако Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 12) предоставляет льготное приобретение доли в праве собственности (земельной доли) без учета требований к надлежащему использованию земельного участка, что, на наш взгляд, противоречит не только принципам земельного законодательства, но и сути установленной законодателем льготы. Поэтому, например, в качестве варианта решения указанной проблемы, можно предложить в п. 1 ст. 12 обозначить ссылку на п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Соответственно, правом
на льготное приобретение доли в праве собственности (земельной доли) сможет обладать лицо (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство), которое использует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Более того,на наш взгляд, необходимо установить определенный срок использования земельного участка, который бы гарантировал намерение сельскохозяйственной организации на приобретение доли в праве собственности (земельной доли) для дальнейшего ведения и расширения сельскохозяйственной деятельности. На практике встречаются ситуации, когда заинтересованные лица, в целях выводы из оборота земель сельскохозяйственного назначения и перевода их в иные категории, создают сельскохозяйственные организации, заключают договор аренды на срок менее 1 года, и сразу же приобретают доли в праве собственности (земельные доли). Понятно, что в данном случае цель, рассматриваемой льготы теряется, а квалифицировать подобные действия как злоупотребление правом практически невозможно. Поэтому, например, целесообразно установить трехлетний срок использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
При решении вопроса о льготном приобретении доли в праве собственности (земельной доли), необходимо, чтобы сельскохозяйственная организация использовала земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Однако на практике, установление данного факта вызывает определенные трудности. Участники земельных правоотношений, судебные инстанции, органы государственной власти и местного самоуправления понимают термин «использование земельного участка» неоднозначно. Поэтому необходимо его определить.
Толковый словарь русского языка определяет слово «использование» следующим образом: 1) обращаясь, прибегая к чему-нибудь для своей надобности, покупать нужное, осуществлять желаемое; 2) извлекать выгоду из чего-нибудь, обращать для удовлетворения своих интересов; 3) обладать чем-нибудь, иметь что-нибудь [3].
Гражданское, земельное законодательство не раскрывает понятие «использование земельного участка». Это словосочетание достаточно часто используется, но четкого понимания нет. Мы склоняемся к тому, что пользование земельным участком это фактическое извлечение из него различных полезных свойств. Поэтому встречаемые иногда в литературе термины «фактическое пользование» и «пользование, использование» по сути одно и то же. Однако факт пользования и права на земельный участок не всегда связаны. Так можно использовать земельный участок в силу наличия определенного права на земельный участок, или без такового.
Может возникнуть вопрос, являются ли термины землепользование и использование земельного участка однозначными. На наш взгляд, нет. К землепользованию можно отнести только отдельные виды пользования (пользование земельным участком на основании права постоянного (бессрочного) пользования или права безвозмездного пользования).
В соответствии с Земельным кодексом РФ [4] (п. 3 ст. 5) к лицам, использующим земельный участок можно отнести собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и обладателей серви-тутов. Анализ указанных категорий участников земельных правоотношений показывает, что все они используют земельный участок на основании какого-либо права: собственники в силу права собственности, землепользователи в силу права постоянного (бессрочного) пользования или права безвозмездного пользования, землевладельцы на основании права пожизненного наследуемого владения и т.п. Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель относит к лицам, использующим земельные участки только пользователей на основании какого-либо права на земельный участок. Такая законность вытекает либо из договора (в рамках обязательственных отношений), либо в силу наличия вещного права (вещных отношений).
Однако на практике встречаются случаи, когда сельскохозяйственная организация претендует на льготное приобретение доли в праве собственности (земельной доли), ссылаясь на то, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо не упоминает об использовании земельного участка на каком-либо праве, поэтому достаточно только доказать сам факт использования. При этом ссылаются на письмо Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. № Д23-4894 [5], в соответствии с которым при использовании земельного участка без надлежащего оформления, мо-
гут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений и т.п.). Судебная практика данный довод не воспринимает, склоняясь к тому, что пользование должно быть исключительно на законном основании, а упомянутое выше письмо Минэкономразвития не носит нормативного характера [6]. Таким образом, сельскохозяйственные организации, использующие земельные участки без правовых оснований лишаются установленной законом льготы. Данная позиция, на наш взгляд, не совсем отвечает критериям и сути, установленной Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», льготы. Так, лишаются возможности приобретения доли в праве собственности (земельной доли) не только правонарушители (самовольный захват земельного участка), что является правильным, но и иные субъекты, которые не имеют надлежащего оформления прав на соответствующий земельный участок (например, сельскохозяйственная организация, которая использует земельный участок без надлежащего оформления такого пользования (нет договора, срок договора истек и т.п.).
Как мы уже указали выше, критерии обозначенной льготы располагаются в следующем приоритетном порядке: прежде всего охрана и рациональное использование в сельском хозяйстве, а затем использование земельного участка в качестве объекта недвижимости. В то же время судебная практика на первый план отводит отношение к земельному участку как к объекту недвижимости, а уж затем как к средству производства в сельском хозяйстве. Действительно, исходя из действующей редакции Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суды не могут принять иного решения, следуя принципу законности. Поэтому необходима корректировка, указанных выше норм, согласно принципу законности и критериям льготы.
Пользование как действие не может быть без фактического обладания вещью, т.е. владения. И именно с владением законодательство связывает правовые последствия и возможность защиты своих прав. Поэтому, на наш взгляд, необходимо взять за критерий определения лица, имеющего право приобрести долю в праве собственности (земельную долю) не столько факт пользования, сколько владения.
Теоретические аспекты владения достаточно подробно разработаны в юридической науке [7].
Учитывая, что на сегодняшний день специального института владения в законодательстве не предусмотрено, можно обратиться к нормам, которые регулируют некоторые аспекты фактического владения. Из всех норм, которые, так или иначе, затрагивают вопросы владения, наиболее близки по роду регулируемых отношений правила, предусмотренные ст. 234, 302 Гражданского кодекса РФ [8].
Гражданское законодательство предусматривает институт добросовестного незаконного владения, который имеет существенное значение в случае приобретения права собственности, и в случае защиты права собственности в рамках виндикационного иска. Добросовестным незаконным владельцем является лицо, которое не знало и не могло узнать о незаконности своего владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ). В случае приобретательной давности, право собственности может возникнуть у лица, которое открыто, добросовестно, непрерывно владело и пользовалось недвижимым имуществом более 15 лет.
На наш взгляд, было бы логично некоторые правила о приобретательной давности с небольшой модификацией использовать в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, указать, например, что сельскохозяйственная организация имеет право на приобретение доли в праве собственности (земельной доли), если она открыто, добросовестно, непрерывно владеет и пользуется земельным участком. В этом случае необходимо раскрыть составляющие владения, так как они имеют особенности по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения.
В случае, когда владение земельным участком основано на правовом основании, то открытость предполагается и доказывать ее не требуется. Если же владение является незаконным (беститульным), то открытость означает его очевидность для всех иных лиц, владелец относится к земельному участку как к своему собственному, поэтому должен его не только использовать, но и нести обязанности, связанные с его использованием (фактическим владением), например, рационально использовать, соблюдать экологические требования, платить налоги и т.п.
Что касается добросовестности, то у законного владельца она предполагается и доказывать ее нет необходимости. В случае незаконного владения, добросовестным владельцем является лицо, которое не знает, и не могло узнать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Во всех ос-
тальных случаях незаконное владение признается недобросовестным. Применение такой формулировки приводит к тому, что например, лица, использующие земельные участки с согласия сособственников, но без надлежащего оформления таких отношений, не имели бы право воспользоваться возможностью приобретения доли в праве собственности (земельной доли). Это противоречит цели установления льготы по приобретению доли, а именно, вовлечению в оборот и рациональному использованию сельскохозяйственных угодий в рамках аграрной экономики. В связи с чем, было бы целесообразно расширить в рамках оборота земельных долей (земель сельскохозяйственного назначения) перечень субъектов, относящихся к добросовестным незаконным владельцам и отнести к ним сельскохозяйственные организации которые являются незаконными владельцами и используют земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с согласия сособственников. При этом такое согласие может быть выражено письменно, устно, посредством конклюдент-ных действий или через «молчание» - бездействие.
Непрерывность владения означает, что земельный участок, должен использоваться без перерывов во времени в течение установленных законом сроков. Что касается сроков, то однозначного вывода сделать в данном случае нельзя. Однако можно обратиться к некоторым примерам существования подобных сроков. Согласно канонам римского права, по законам XII таблиц, достаточно было владеть земельным участком 2 года, чтобы признать за таким лицом право собственности в силу приобретательной давности [9]. Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает 15 летний срок. Учитывая, что в нашем случае мы рассматриваем льготное приобретение доли в праве собственности (земельной доли), срок необходимый для реализации данного права может составлять, например, 3 года.
Таким образом, в п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» целесооб-Библиография:
разно включить правило о возможности льготного приобретения долей в праве собственности (земельных долей) сельскохозяйственными организациями, которые являются добросовестными владельцами или используют, без надлежащего оформления, земельные участки, находящиеся в долевой собственности, с согласия сособственников более 3 лет подряд. Аналогичный срок предусмотрен, например, в качестве основания предоставления в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу (п/п. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).
На практике возникают вопросы о бремени доказывания права на льготу. Должна ли сама сельскохозяйственная организация доказывать факт использования земельного участка и соответствие такого использования, установленным экологическим требованиям. В данном случае можно использовать по аналогии, правило предусмотренное п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым на органах публичной власти лежит бремя доказывания ненадлежащего использования земельного участка, т.к. органы государственной власти, местного самоуправления обладают информационной базой о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустра-ненных нарушениях законодательства Российской Федерации. Что касается самого факта использования, то его должен доказать претендент на льготу, так как без этого вообще невозможна ее реализация.
Выводы, сделанные в настоящей статье, можно применить и к иным нормам, определяющим использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве основания льготы (например, к п. 5.1 ст.10 и др.). Предложенные изменения, на наш взгляд, будут способствовать совершенствованию содержания правового режима земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности.
1.
2. 3.
7.
8.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрист, 2004. 356 с.
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская АН; Российский фонд культуры. 3-е изд., стереотип. М.: АЗЪ, 1995. 876 с.
Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
Письмо Минэкономразвития РФ от 25 ноября 2011 г. № Д23-4894 [Электронный ресурс]: // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-плюс».
Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2015 г. № 308-КГ15-1300 [Электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-плюс».
Устюкова В.В. Признание права как способ защиты прав на землю // Аграрное и земельное право. 2016. № 4(136). С. 4-8.
Гражданский кодекс РФ (ч. 1). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // СЗ РФ. 2001. № 32. Ст.
3301.
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, П.С. Перетерского. М.: Юрист, 2004. 342 с.
4.
