CC BY
678
- отбор (в том числе в порядке проведения конкурсов и аукционов) организаций, учреждений и предприятий для выполнения мероприятий, предусмотренных целевой программой;
- широкую и гласную информацию, в том числе и подготовку соответствующей справочной и аналитической информации о ходе работ по реализации целевой программы и эффективности использования финансовых
Заказчиком-координатором работ по землеустроительному и кадастровому обеспечению должно выступать Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, министерства сельского хозяйства субъектов Российской Федерации. Намечаемые мероприятия должны реализоваться через соответствующие региональные программы, разрабатываемые органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
средств.
Литература
1. Мурашева А.А. Повышение эффективности использования земель в системе управления территорией // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. № 6. С. 39-42
2. Волков С.Н. Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве: земельное право // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 6. С. 8-12
3. Комов Н.В. Государственная земельная политика и землеустройство в современной России // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 1. С. 15-21
УДК 332.3:34
Н.П. Шалдунова, канд. экон. наук, ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА
РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ, РЕШЕНИЯ
Введение. Совершенствование экономических отношений в сельскохозяйственной отрасли в современных условиях невозможно без оформления прав собственности или аренды на землю. Общеизвестно, что земля в сельскохозяйственной отрасли является главным, неперемещаемым средством производства. Развитие любого сельскохозяйственного предприятия, независимо от его организационно-правовой структуры, связано с наличием земли, а именно, с правильно оформленными правами на неё. С развитием земельного рынка потребности в ней возросли, происходит перераспределение земель между категориями земельного фонда, собственниками, арендаторами. В результате, значительные площади включаются в границы населенных пунктов, городов для расширения жилищного строительства, коттеджных поселков. Происходят крупномасштабные отчуждения земель для нового строительства, расширения железнодорожных, автомобильных магистралей, трубопроводов. При этом большая часть этих по-
требностей осуществляется за счет земель сельскохозяйственного назначения. Процесс включения земель сельскохозяйственного назначения в рыночный оборот активно идёт, однако необходим своевременные учет и оформление прав собственности на землю.
На протяжении последних 20 лет проблемам оформления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения не придавали особого значения. В результате с момента наделения жителей села земельными паями, до настоящего времени более 50% площадей из земель сельскохозяйственного назначения не имеют собственников. Формально эти площади были переданы в коллективнодолевую собственность, однако реально, несмотря на принятие ФЗ-№122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], ФЗ-№101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2], выдел земельных участков в счет земельных долей не осуществлялся. Собственники земельных долей не прошли необ-
ходимую процедуру формирования объектов недвижимости и оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения, и как результат, земли не используются. Статистика свидетельствует, что более 30 млн га в России - это неиспользуемые, невостребованные сельскохозяйственные угодья. Все изменения и дополнения, внесенные в ФЗ-№101, пока не дали должного результата. Изменения по ФЗ-№435 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» [3] о переоформлении невостребованных земельных долей в муниципальную собственность опять же носят формальный характер, так как право собственности переходит на абстрактные площади земель сельскохозяйственного назначения. Органы местного самоуправления через суд становятся собственниками некоей площади, однако, где именно находятся данные земли -неизвестно, право собственности декларировано, объект недвижимости не определен.
Методика. Для определения местоположения невостребованных и востребованных земельных долей необходимо провести кадастровые и землеустроительные работы. По мнению многих специалистов в области землеустройства и кадастра (проф. Волков С.Н., Варламов А.В, Хлыстун В.Н., Коссинский В.В., Желясков А.Л. и др.) [4,5,6,7], в первую очередь необходимо провести инвентаризацию земель сельскохозяйственного назначения в границах сельских поселений, муниципальных районов. По результатам инвентаризации земель можно получить объективную картину по процессам использования земель, выявить местоположение используемых и неиспользуемых земель, определить границы земельных участков, заросшие лесом и кустарником, деградированные участки в результате эрозии, затопления, заболачивания или загрязнения выбросами от промышленности, транспорта и др. Далее предлагается разработать документ по организации территории на землях сельскохозяйственного назначения. Перспективы использования земель сельскохозяйственного назначения должны учитывать перспективы развития муници-
пального образования и его потребности в земельных ресурсах для развития отраслей народного хозяйства, расширения границ населенных пунктов, развития отдыха и туризма и другого.
С этой целью необходимо разработать документ - «Проект межевания для земель сельскохозяйственного назначения на территории муниципального образования (сельского, городского поселения)» (далее «Проект межевания»). Ранее (в советский период землеустройства) проблемы, связанные с рациональным использованием земель сельскохозяйственного назначения, находили решения в таких документах, как «Схема землеустройства административного района», «Проект межхозяйственного землеустройства». Более 20 лет они не разрабатываются, а «Проект ме-жхозяйственного землеустройства» законодательно упразднен.
Современное законодательство предусматривает разработку проекта межевания. Проект межевания определяет размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей, находящихся как в частной, так и в муниципальной собственности [8]. Составление Проекта межевания - дополнительный этап в процессе выдела земельных участков в счет земельных долей, позволяющий достичь согласованных действий участников долевой собственности по определению местоположения выделяемых в счет земельных долей земельных участков. Однако практика показывает, что чаще всего проект межевания разрабатывается по выделению одного земельного участка, по которому далее и разрабатывается межевой план. В таком случае, проект межевания и межевой план в большей части дублируют друг друга, а проблемы организации территории земель сельскохозяйственного назначения не решаются. Необходимо законодательно закрепить требование к разработке проекта межевания для всей площади земель сельскохозяйственного назначения в границах сельского поселения.
Подготовку «Проекта межевания» необходимо осуществлять в соответствии с пред-
ложениями и интересами всех участников долевой собственности, а также органов местного самоуправления и сельскохозяйственных товаропроизводителей, ведущих сельскохозяйственное производство в границах сельского муниципального образования. Вопрос о таких предложениях целесообразно рассмотреть на общем собрании участников долевой собственности одновременно с утверждением списков невостребованных земельных долей. Такие предложения должны содержать сведения о местоположении и размерах земельных участков, которые могут быть образованы из исходного земельного участка, их собственниках и размерах их долей.
Законодательством определено, что при рассмотрении предложений по подготовке проекта межевания на общем собрании участников долевой собственности необходимо иметь в виду следующее:
- размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка;
- выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется, в первую очередь, из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
Кроме выше обозначенных требований предлагается выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществлять для решения муниципальных вопросов по развитию территорий, обозначенных в схемах территориального развития, а именно, формировать инвестиционные площадки:
- для расширения границ населенных пунктов;
- для развития садоводства и огородничества;
- для формирования земельных участков под объекты рекреации и отдыха из земель сельскохозяйственного назначения, но не из сельскохозяйственных угодий (земель, покрытых лесом, под обособленными водными объектами и др.);
- для развития малых форм предпринимательства, в т.ч. ЛПХ;
- для развития инженерных инфраструктур;
- для сельскохозяйственного производства.
Методика формирования инвестиционных площадок для развития сельскохозяйственного производства и формирования землепользований сельскохозяйственных предприятий предлагалась в работах А.Л. Желяс-кова и Н.С. Денисовой [9]. Формирование инвестиционных площадок для иных целей является также экономически целесообразным и технически необходимым.
При формировании инвестиционных площадок для сельскохозяйственного производства необходимо учесть интересы и запросы сельскохозяйственных товаропроизводителей. Инвестиционная площадка (сформированный земельный участок) должна обеспечить формирование компактного землепользования, которое не будет иметь чересполосицу, дальноземелье, вклинивание, вкраплива-ний других земельных участков. Располагаться инвестиционная площадка будет на минимальном расстоянии от основного хозяйственного центра сельскохозяйственного
предприятия. Формируется инвестиционная площадка из тех участков, которые и ранее находились у предприятия в производственной деятельности, однако права на них не были оформлены должным образом. Только после утверждения, в соответствии с законодательством, проекта межевания земельных участков возможно выполнение кадастровых работ в отношении выделяемых в счет земельных долей земельных участков.
Результаты. В рамках исследования был разработан «Проект межевания земель сельскохозяйственного назначения на территории Бедряжинского сельского поселения». На территории сельского поселения, по данным кадастрового учета, числится 12188 га земель сельскохозяйственного назначения, из них 9248 га используется 4 сельскохозяйственными предприятиями и К(Ф)Х в сельскохозяйственном производстве. Невостребованными признаны 387 земельных долей площадью -2941 га, из них Чернушинским районным судом признано и зарегистрировано в регистрационной палате право общей долевой собственности муниципального образования «Бедряжинское сельское поселение» на 54 доли общей площадью 410 га.
В разработанном «Проекте межевания» намечены пути использования и реализации земель сельскохозяйственного назначения, а, именно, невостребованных земельных долей, заинтересованность в которых имеется как у органов местного самоуправления, так и у сельскохозяйственных предприятий, К(Ф)Х, расположенных на территории Бедряжин-ского сельского поселения. Из невостребованных земельных долей, муниципальная собственность на которые определена, сформированы пять земельных участков, которые предполагается использовать для сельскохозяйственного производства, расширения границ населенных пунктов, садоводства и рекреационных целей.
При формировании земельных участков в счет невостребованных земельных долей, т. е. при определении местоположения каждого из них, учтены следующие требования:
- существующее состояние и устройство территории;
- приняты во внимание затраченные ранее капиталовложения на производственные, культурно-бытовые и другие постройки и сооружения, дороги и т.п.;
- учтено размещение и хозяйственное назначение существующих населенных пунктов, возможное расширение и размещение усадеб хозяйств, которые выгодно расположены относительно своих угодий;
- формирование земельных участков в виде единых компактных массивов удобной конфигурации, не расчлененных естествен-
ными и искусственными преградами (оврагами, реками, лесами, дорогами);
- целостность пахотных массивов, водосборных площадей, не раздробленных границами отдельных земельных участков;
- создание, при размещении земельных участков и их границ, благоприятных условий для последующей организации территории;
- обеспечение компактности, за счет включения сельскохозяйственных и несельскохозяйственных (леса, кустарники, болота и др.) угодий, расположенных единым массивом.
Выполнение данных требований при формировании земельных участков обеспечит рациональное использование земли, правильную организацию территории, не будет недостатков в границах, конфигурации вновь организованных землепользований.
В Бедряжинском сельском поселении, в соответствии со схемой территориального планирования, необходимо расширение границ следующих населенных пунктов: с. Бед-ряж и д. Каменные Ключи. Для решения данной проблемы в «Проекте межевания» сформирован земельный участок площадью 40 га для включения в черту населенного пункта с. Бедряж, 20 га для расширения д. Каменные Ключи. С каждым годом все ощутимей становится потребность горожан в объектах массового, кратковременного отдыха. На территории сельского поселения достаточно красивых, живописных мест, имеются водные источники, лесные массивы. Для обеспечения массового отдыха горожан и сельского населения в зимний и летний периоды предусмотрен отвод земельного участка площадью 20 га для рекреационных целей. У городского населения всегда есть спрос на садовые участки, а Бедряжинское сельское поселение расположено недалеко от районного центра - г. Чернушки, поэтому в счет невостребованных земельных долей сформирован земельный участок площадью 36 га для ведения садоводства. Из оставшихся земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, образован земельный участок площадью 294 га для сельскохозяйственного производства, который будет предложен сельскохозяйственным предприятиям для расширения границ землепользований, таблица 1.
Таблица 1
Образуемые инвестиционные площадки (земельные массивы) из земельных долей, находящихся в муниципальной собственности
№ п/п Обозначение сформированных земельных участков Площадь, га Вид использования
1 :ЗУ1 40 Расширение с. Бедряж
2 :ЗУ2 20 Расширение д. Каменные Ключи
3 :ЗУ3 36 Для садоводства
4 :ЗУ4 20 Рекреация
5 :ЗУ5 294 Для сельскохозяйственного производства
Всего: 5 410
Кроме того, на этапе подачи исков в суд о признании права общей долевой собственности муниципального образования «Бедряжин-ское сельское поселение» находятся 333 признанные невостребованными земельные доли общей площадью 2531 га. Эти земли плани-
руется использовать для формирования инвестиционных площадок под сельскохозяйственное производство. Они будут предложены заинтересованным сельскохозяйственным предприятиям и КФХ.
Таблица 2
Образуемые инвестиционные площадки (земельные массивы) из невостребованных земельных долей для расширения сельскохозяйственного производства
№ п/п Обозначение земельного массива Площадь, га Среднее расстояние до массива, км Вид использования Наименование с.-х. предприятия, заинтересованного в приобретении невостребованных долей
1 Массив 1 872 5,2 Для с. -х. производства СПК «Колхоз им. Г орького»
2 Массив 2 639 4,3 Для с. -х. производства СПК «Колхоз Рассвет»
3 Массив 3 374 2,3 Для с. -х. производства ООО «Мичуринское»
4 Массив 4 577 1,7 Для с. -х. производства ООО «Колхоз Рассвет»
5 Массив 5 69 0,6 Для с.-х. производства КФХ
Всего: 2531
Земельная собственность является важным источником пополнения местного бюджета. Она обеспечивает как налоговые, так и неналоговые поступления. Эффективность разработки «Проекта межевания» должна проявляться в увеличении финансовых средств, поступаемых в местный бюджет. Сформированные в счёт невостребованных земельных долей и оформленные в муниципальную собственность инвестиционные площадки (земельные участки), на основе предла-
гаемых принципов позволят повысить их привлекательность, сохранить земли в сельскохозяйственном производстве, удовлетворить потребности в земле всех участников земельных отношений и увеличить доли налоговых и неналоговых доходов, поступающих в муниципальный бюджет. Для Бедряжинского сельского поселения, с учетом предложений, разработанных в «Проекте межевания», возможно значительное увеличение дохода в местный бюджет, таблица 3.
Таблица 3
Объем поступлений финансовых средств в местный бюджет при продаже земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности органов местного самоуправления
№ п/п Обозначение сформированных земельных участков, массивов Вид планируемого использования Площадь, кв.м. Цена 1 кв.м. руб/кв.м. Общая величина дохода, тыс.руб.
1 ЗУ1,2 ЛПХ 600000 27 16200
3 ЗУ3 Садоводство 360000 12 4320
3 ЗУ3 Рекреация 200000 34 6800
5 ЗУ5,массивы 1,2,3.4,5 Для с.х. производства 28250000 1,6389 6945
Всего: 29410000 34265
Таким образом, объем поступлений финансовых средств в местный бюджет при продаже земель сельскохозяйственного назначения может составить более 34 млн рублей, а ежегодный объем земельного налога - около 310 тыс. рублей, в настоящее же время налог за землю никто не платит.
Выводы. По нашему мнению, в современных условиях, учитывая происходящие процессы, необходимо финансировать разработку не только градостроительной, но и кадастровой, землеустроительной документации. В рамках существующих программ, таких как «Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и
продовольствия на 2013 - 2020 годы в РФ», «Программа развития сельского хозяйства Пермского края», необходимо обеспечить финансовую поддержку разработки «Проекта межевания» для всех земель сельскохозяйственного назначения в границах сельских поселений, возможно на условиях софинанси-рования органами власти федерального, регионального уровней.
Только после организации территории и разработки проекта межевания можно проводить работы по межеванию отдельных земельных участков и постановку их на кадастровый учет, оформление прав собственности на объекты недвижимости.
Литература
1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Фе-дер. Закон: от 21.07.1997.- № 122-ФЗ // СПС Консультант Плюс;
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Федер. Закон: от 24. 07. 2002 г. № 101 // СПС Консультант Плюс;
3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Федер. Закон: от 29.12.2010 № 435-ФЗ// СПС Консультант Плюс;
4. Волков, С.Н. Землеустройство при выделении земельных долей // АПК: Экономика, управление. 2000. № 12. С. 4-9.
5. Волков, С.Н. Управление землями сельскохозяйственного назначения. Землеустройство // Аграрный вестник Урала. 2009. №5. С. 14-17.
6. Волков, С.Н., Косинский В.В. Совершенствование управления земельными ресурсами в сельской местности Российской Федерации // Материалы Международной научно-практ. конф., посвящ. 100-летию со дня рождения проф. М.А. Гендельмана. Астана, 2013
7. Желясков А.Л., Сетуридзе Д.Э. О необходимости проведения инвентаризации на землях сельскохозяйственного назначения / Актуальные проблемы аграрной науки в XXI веке // Всерос. заоч. науч.- практ. конф.(2013; Пермь)
8. Требования к проекту межевания земельных участков [Электронный ресурс]: приказ Министерства экономического развития РФ: от 3 августа 2011 г. N 388 г. Москва // СПС Консультант Плюс;
9. Желясков, А.Л., Денисова, Н.С. О необходимости разработки землеустроительной документации на землях сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. М. : ГУЗ, 2011. №10. С.20-25.
