CC BY
192
сельскохозяйственных предприятий и, соответственно, снижению доли малых форм хозяйствования.
В результате построенной модели следует резюмировать, что значимым фактором, способствующим развитию малых форм хозяйствования, а вместе с тем «Крестьянско-товарному» и «Предпринимательско-товарному» укладам жизни сельского населения, является развитая социальная инфраструктура села, а также высокий уровень благоустройства сельского жилищного фонда.
Для формирования устойчивого социальноэкономического уклада, возникновения крепкого среднего класса на селе, необходимо:
1. Всестороннее развитие социальной и инженерной инфраструктуры сельской местности региона, как одного и самых важных факторов ра вития малых форм хозяйствования на селе: строительство дошкольных учреждений, благоустройство жилищного фонда водопроводом, канали ацией, отоплением, га ом и т.п.
2. Стимулирование производства продукции наиболее конкурентоспособной, с точки рения данных форм хо яйствования (доля рынка, ра деление труда, конкуренция). Речь идет о том, что с целью повышения эффективности производства, возникновению
доровой конкуренции, формам хо яйствования следует поделить рынок по видам прои водимой ими продукции, в соответствии с прои водственным потенциалом и хо яйственными во можностями.
3. В виду сложности реализации продукции, а,
вместе с тем, несправедливом распределении дохода между производственными и коммерческими структурами, необходимо способствовать
формированию собственных ро ничных сетей, жи неспособных товарных коопераций,
маркетинговых проектов под контролем самих прои водителей со справедливым распределением прибыли.
4. Возрождение традиционных ремесел и промыслов, как специфического товара. Этому должны способствовать также маркетинговые проекты,
аинтересованные получением части прибыли, которые
смогли бы успешно продвигать данный товар на рынок как национального, так и мирового уровня.
5. Использование рекреационных ресурсов при наличии таковых. Здесь речь идет о коммерческих охотхозяйствах, рыбхозах, охот-турбаз, санаториев минеральных вод и т.п. Это создаст дополнительные рабочие места, вливание инвестиций в сельскую экономику, и, в конечном счете, будет способствовать повышению качества жи ни сельского населения.
Малые формы хозяйствования являются экономической основой необходимых сегодня социально-экономических укладов жизни на селе, преимущество их перед крупными хо яйственными предприятиями является наличие основной направленности на достижение социального эффекта, в отличие от крупных предприятий, которые нацелены в большей степени на объемы сельскохозяйственной продукции. Представленные социально-экономические уклады по волят сформировать в сельской местности средний класс населения, который будет характери оваться высоким уровнем и качеством жизни. Поэтому поддержка малых форм хозяйствования - это не только развитие аграрного прои водства в регионе, но и перспектива высокого уровня всей социально-экономической сферы сельского сообщества региона.
Литература
1. Официальный сайт Госкомстата РФ
[Электронный ресурс] / Российский статистический ежегодник. 2008. - Режим доступа: www.gks.ru.
2. Орловская область в 2000-2007: Стат. Сборник / Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Орловской обл.: Орёл, 2008. - 421 с.
3. Сельскохозяйственная деятельность хозяйств
населения в Орловской области: Стат. сб./
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Орловской обл.: Орёл, 2008. - 106 с.
УДК 332.3
С.М. Дегтярева, старший преподаватель ФГОУ ВПО Орел ГАУ
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Установлено, что в условиях реформирования земельных отношений особая роль принадлежит оценке земель, которая, в первую очередь, необходима
сельскохозяйственным предприятиям.
Ключевые слова: земельныге отношения, залог, оценка земли, кадастровая стоимость, рыточная стоимость.
Преобразование земельных отношений в настоящее время направлено на вовлечение емли в рыночный оборот посредством ее купли-продажи, аренды, залога и т.д. В реальный хозяйственный оборот включаются емли любого на начения, в том числе и сельскохозяйственного. Включение этих
In modern conditions of reforming of ground relations the special role belongs to an estimation of the grounds, which first of all, is necessary for the agricultural enterprises.
Key words: ground relations, pledge, ground estimation, cadastral cost, market cost.
земель позволяет привлекать потенциал ипотечного кредитования под з алог таких земель.
Для развития и повышения эффективности сельскохозяйственного производства большое значение имеют долгосрочные инвестиционные ресурсы, в частности долгосрочный кредит. В условиях рынка, когда физический износ, в
частности основных средств, в сельском хозяйстве максимальный, возврат кредита должен быть обеспечен определенным обязательством. И таким обяз ательством гарантии возврата может быть з алог недвижимого имущества, в том числе земля.
ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. на 29.06.2004) гласит, что по договору об ипотеке могут быть аложены емельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. И десь же введено уточнение, что если емельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор емельного участка вправе отдать арендные права емельного участка в алог в пределах срока договора аренды емельного участка с согласия собственника земельного участка. Данные положения не противоречат нормам Земельного кодекса Российской Федерации (п.5 ст.22).
Необходимо обратить внимание на то, что ипотека емельных участков не распространяется на те емли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которого меньше минимального ра мера, установленного
соответствующими нормативными актами.
Что же касается ипотеки земельных участков из состава емель сельскохо яйственного на начения, то если на таком акладываемом участке в алог находятся объекты недвижимости, которые принадлежат на праве собственности, например, дания, сооружения как уже построенные, так и во водимые, то ипотека такого емельного участка может быть только с одновременной ипотекой этих объектов недвижимости. То есть, ипотека как емельных участков, так и ипотека объектов недвижимости тесно свя аны между собой и являются гарантией исполнения одного и того же обя ательства по одному и тому же алогодержателю.
С появлением залога земли, в том числе и сельскохо яйственных участков, при ипотеке во никает ряд вопросов, свя анных с правилами оценки таких участков. В статье 67 вышеназванного акона установлено, что оценка емельного участка должна осуществляться в соответствии с аконодательством, которое регулирует оценочную деятельность, а именно ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. на 27.03.2003 г.). Дело в том, что на сегодняшний момент существующие методики оценки ориентированы на восприятие емельного участка, как на объект недвижимости, причем алоговая стоимость емли, которая передается по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению сторон между алогодателем и залогодержателем. При установлении такой
алоговой стоимости следует обратить внимание на мировой опыт, где емля рассматривается как капитал, т.е. обладает способностью со давать прибавочную стоимость, приносит доход.
Говоря об оценки залоговой стоимости
земельных участков, необходимо определиться непосредственно с объектом оценки. В ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен ряд случаев обяз ательного проведения оценки, где можно указать на обязательность оценки при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям, в качестве предмета залога. Однако,
как уже было сказано выше, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Следовательно, оценка государственных и муниципальных земельных участков в целях их ипотеки не производится ввиду невозможности самой ипотеки. То есть, объектом оценки могут быть те земельные участки, которые находятся в
собственности юридических лиц, граждан и их объединений, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, а также земли
сельскохозяйственного назначения.
При заключении договора об ипотеке в нем должны быть ука аны предмет ипотеки, его оценка, ра мер и срок исполнения обя ательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению алогодателя с алогодержателем и ука ывается в договоре в денежном выражении. Однако статья 9 ФЗ «Об ипотеке ( алоге недвижимости)» говорит о том, что в договоре ука ывается оценка предмета ипотеки и в то же время статья 67 данного акона требует, чтобы в договоре была ука ана алоговая стоимость земельного участка. Процедуру определения алоговой стоимости емельного участка необходимо начинать с установления ба ы стоимости. В международной практике такой базой является рыночная стоимость.
Следует обратить внимание на тот факт, что в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не дается четкое определение таких терминов, как «стоимость», «рыночная стоимость», « алоговая
стоимость», «оценка» и др. Дело в том, что на практике самыми распространенными видами стоимости емли для исполь ования во можности их при оценки емельного участка является рыночная и кадастровая стоимость.
Понятие «рыночная стоимость» дает Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где сказ ано, что это наиболее вероятная цена, по
которой данный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Причем, рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.
Рыночная стоимость земельного участка базируется на определенных принципах. В первую очередь, это принцип спроса и предложения, т.е. данная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности, она также зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от эксплуатации земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
Кроме этого, необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка рыночная стоимость также изменяется. Рыночная стоимость земельного участка должна учитывать его местоположения, влияние внешних факторов, и, при этом, должен учитываться принцип наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, соответствующего требованиям
законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости данного участка будет максимальной.
Объектом оценки является конкретный земельный участок, а ее субъектами, с одной стороны, - юридические и физические лица, которые в данном случае выступают как залогодатели, а с другой стороны, - потребители их услуг, в качестве которых выступает з алогодержатель.
Что же касается кадастровой оценки земли, то она определяет ее качественные характеристики и условия, влияющие на стоимость земли (состав и свойства почв, месторасположение, рельеф, конфигурация, дифференциальный подход и т.д.). Таким образом, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель по их категориям, основываясь на классификацию, целевое назначение и виды функционального использования земли. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с правоустанавливающими
документами на земельный участок. То есть
кадастровая стоимость земли в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации должна использоваться в основном для целей налогоо бло жения.
В Орловской области проведена кадастровая оценка земель категорий различного вида использования. Результаты проведенной
государственной кадастровой оценки были рассмотрены в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости и утверждены Коллегией администрации Орловской области.
Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного ра а в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года в соответствии Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г. N316 «Об
утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки емель».
На 01.01.2008г. в Орловской области выполнены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Результаты актуализации
государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в Роснедвижимости (письмо №АО/11б7 от 27.12.2006г.) и утверждены постановлением Коллегии Орловской области № 83 от 18.05.06 г.
В целях установления кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения
Орловской области, в соответствии с постановлением Правительства Российской
Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» в 2005 году в области проведена государственная кадастровая оценка земель
сельскохозяйственного назначения. Постановлением Коллегии администрации Орловской области от 18 мая 2006 г. № 83 были утверждены представленные Управлением федерального агентства объектов недвижимости по Орловской области показ атели кадастровой стоимости 1 гектара земель
сельскохозяйственного назначения по
муниципальным районам Орловской области.
Согласно данным, всего в Орловской области числится земель сельскохозяйственного назначения 2091,1 тыс. га. В среднем показ атель кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по области составляет 14627 руб. При этом, наблюдается существенная разница
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по районам области. Так, например, минимальная кадастровая стоимость 1 гектара составляет 4733 руб. в Дмитровском районе, при общей площади земли сельскохозяйственного назначения 92722 га. А в Должанском районе при площади 77693 га 1 гектар соответствующей земли уже составляет 23582 руб., что является
максимальной стоимостью по области. Необходимо отметить, что кадастровая стоимость 1 гектара не зависит от площади земли сельскохозяйственного назначения.
В отношении понятия «залоговая стоимость» земельного участка, о которой говорит статья 67 ФЗ «Об ипотеке (з алоге недвижимости)», то рассматривать ее в качестве специальной стоимости участка, отличной от рыночной, по нашему мнению не целесообраз но. Так как действующее законодательство на данный момент не устанавливает какие-либо отклонения залоговой стоимости от рыночной, которая, как правило, представляет собой не конечную оценку в фиксированной сумме, а некий интервал возможной цены реализации земельного участка в з ависимости от тех или иных условий договора. То есть «оценка» земельного участка есть одновременно его з алоговая (рыночная) стоимость.
К сожалению, общемировой кризис в России очень сильно отразился и в сельском хозяйстве. Сельскохозяйственные предприятия не могут взять кредит, нет з алогов, и в том числе под земли сельскохозяйственного назначения. Здесь
необходима политическая воля и решение данных вопросов на уровне правительства, ведь многие банки являются государственными. Здесь также можно рассмотреть вопрос о создании специализированного государственного банка с сетью филиалов в субъектах Российской Федерации и входящее в его состав агентство по земельноипотечному кредитованию, которое бы з анималось и в том числе вопросами подхода оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Проведенный анализ, позволяет сделать вывод, что при передаче земельного участка в з алог (ипотеку) залогодержатель, которым выступает конкретный банк, брал в з алог под кредит землю, но не ниже ее кадастровой стоимости. Сегодня же банк берет под залог землю по рыночной цене, а она сейчас меньше кадастровой на порядок.
Необходимо проводить мониторинг кадастровой стоимости земли, и она должна меняться. Она не
может быть неизменной в течение нескольких лет, как у нас сейчас в Орловской области. Несмотря на то, что земля уже оценена в России, необходимо мониторить кадастровую цену. Кадастровую цену устанавливает на местах местные органы государственной власти, в частности в Орловской области это областной Совет, и это должна быть изменяемая величина. Квартал прошел, и мы говорим: инфляция съела столько-то, цена была 18 тысяч, теперь будет 23 тысячи. Ведь земля - это самый ценный ресурс государства. Тогда и банк будет понимать, что земля - это ликвидный з алог, и ее цена только растет. Здание же или трактор могут разрушаться.
В условиях кризиса увеличение кадастровой стоимости земли не будет сказываться на ее рыночной стоимости. Сейчас рыночная цена в десять раз меньше. Землю никто не берет. А вот в декабре 2008 г. рыночная цена начала было опережать кадастровую. Но тогда этот момент никто не уловил, да и теперь ее бросили опять.
При таком подходе ценность земли увеличится, т.е. «оценка» земельного участка по кадастровой стоимости будет одновременно ее з алоговой стоимостью.
Литература
1. Васин, В.И. Информационное обеспечение экономической оценки земель/ В.И.Васин,
A.А.Харитонов, И.А.Гриднева, Н.В .Ершова,
B.А.Головина // Земледелие. - 2002. - №4.
2. Кресникова, Н. Ипотека (з алог) земель сельскохозяйственного назначения/ Н.Кресникова // АПК: экономика, управление. - 2005. - №12.
3. Лепке, О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения/ О.Б.Лепке // Земельный вестник России. - 2003. - №1.
4. Родин, А. Государственная кадастровая оценка земель и проблемы рационального землепользования / А.Родин // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2000. - №1.
