CC BY
112
залось условным, в результате сельскохозяйственные угодья оказались без реального хозяина, а владельцы долей не имели правовой базы для распоряжения своей землей в полном объеме. Предстоит большая работа по уточнению списков граждан, имеющих право на земельную долю, размера земельной доли, оформлению права на них. Оформление на праве общей долевой собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может стать дополнительным источником доходов для сельских жителей.
Основу земельных отношений составляет принцип платности земли, который реализуется через земельный налог, арендную плату, цену земли. До 1.01.2006 г. порядок платежей за землю определялся Федеральным и республиканскими законами «О плате за землю». Со вступлением в силу главы 31 «Земельный налог» произошло изменение порядка платежей, в основе которых теперь лежит кадастровая стоимость земельного участка. В числе первых субъектов РФ Республика Башкортостан завер-
шила инвентаризацию и государственную кадастровую оценку земель всех категорий, что, несомненно, способствует развитию рынка земли и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с земельными участками.
Таким образом, сегодня в республике сформировалось многообразие форм собственности и хозяйствования, а также реализуется принцип платности землепользования, развивается система аукционов по продаже участков, государством производится контроль и охрана земель независимо от форм собственности на землю.
Литература
1. Государственные (национальные) доклады о состоянии и использовании земель Республики Башкортостан за 2002-2005 гг.
2. Янбухтин, Н.Р., Стафийчук, И.Д. Опыт государственного регулирования земельных правоотношений в субъектах Российской Федерации / Н. Р. Янбухтин, И.Д. Стафийчук. - Уфа: Гилем, 2006. -124 с.
ПРОБЛЕМЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В.В. Печенкина, д.э.н., доц. Красноярского государственного аграрного университета
Оборот земель сельскохозяйственного назначения - это не физическое передвижение земли, а гражданский оборот, предполагающий возможность распоряжения земельными долями и земельными участками. Объектом оборота является не земля, а имущественные права на нее (собственность, пользование и т.д.), которые переходят от одного лица к другому в результате заключения сделок (рыночный оборот) или иным образом (дарение, наследование, правопреемство). В отношении земли положение об оборотоспособности объектов гражданских прав в ГК РФ конкретизировано следующим образом. «Она может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129).
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками и долями, но не распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями и сооружениями. Таким образом, закон регулирует лишь отношения с сельскохозяйственными
угодьями, расположенными вне населенных пунктов.
Данный закон значительно сократил перечень сделок с земельными долями: без выделения земельного участка в счет земельной доли собственник имеет право завещать, внести ее в уставный капитал, передать в доверительное управление, продать или подарить другому участнику долевой собственности (ст. 12), но предусмотрел (достаточно сложный) порядок формирования земельных участков из невостребованных земельных долей (ст. 13). Из числа собственников земельных долей (да и руководителей сельскохозяйственных организаций) мало кто слышал об институте доверительного управления. Наиболее распространены договоры аренды при множественности лиц на стороне арендодателей. Но, в соответствии с законом, прежде чем передать долю в аренду, ее надо выделить в натуре, провести землеустроительные действия, изготовить межевое дело, поставить земельный участок на кадастровый учет и только после этого долю, а точнее, уже земельный участок, сдать в аренду, т.е. заключить в письменной форме договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной службе.
Кадастровый учет - дело государственной важности, поскольку кадастр является важнейшей частью системы управления земельными ресурсами. Кадастровая информация, фиксируемая в бумажных документах (и
на электронных носителях) отражает необходимые для граждан и организаций количественные и качественные параметры объектов частной собственности. Сложившаяся практика формирования и оформления земельных участков затрудняет оборот земель. Недооценка землеустроительных мероприятий в начальный период проведения земельной реформы породила высокие затраты на оформление сделок с землей сегодня. Но М. Мишустин - руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости считает, что формируемый кадастр недвижимости позволит сделать «активы - ликвидными, собственников - ответственными, сделки - надежными, трансакцион-ные издержки - низкими».
Для оценки (времени и средств) тран-сакционных издержек на передачу в аренду земельной доли в Курагинском районе Красноярского края рассмотрим порядок обращения в необходимые государственные органы и организации, оказывающие услуги.
1. Для выделения земельного участка в счет земельной доли (14,2 га) необходимо известить всех сособственников земли о его местоположении. Способы извещения: разместить объявление в районной газете «Тубинские вести» (около 500 р.); отправить письмо с уведомлением или заказное письмо каждому участнику долевой собственности (около 2 800 р.). Если в течение 30 дней не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, решением общего собрания участников долевой собственности определяют размер и местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
2. Обращение в землеустроительную организацию с заявлением об определении границ участка на местности и изготовлении межевого дела (около 16 тыс. р. при сроке изготовления 1 месяц).
3. Обращение в кадастровую палату с заявлением о постановке сформированного земельного участка на кадастровый учет (500 р., 30 дней).
4. Обращение в регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок (550 р., 30 дней).
5. Заключение договора аренды на земельный участок с сельскохозяйственной организацией или фермерским хозяйством. Учитывая уровень правовой подготовки сельчан в этой области желательно обращение к специалисту (юристу или нотариусу) для составления текста договора аренды (1 000 р., 1-3 дня).
6. Обращение в регистрационную службу для регистрации перехода права пользования земельным участком на определенный договором срок (550 р., 30 дней).
При этом для выполнения практически каждого пункта алгоритма собственнику требуется приехать в районный центр дважды - подать документы и забрать их. При стоимости проезда 20 р. совокупные затраты на проезд составят более 400 р. В совокупности трансак-ционные издержки составят около 21,5 тыс. р. за пять-шесть месяцев. Учитывая, что собственниками земельных долей являются преимущественно пенсионеры, необходимо отметить, что такие затраты им не по карману.
Земельная доля, которую получил крестьянин в собственность в процессе приватизации бесплатно, в настоящее время обернулась непосильным бременем. Кроме затрат на оформление земельного участка собственник земельного участка в соответствии с Земельным и Налоговым кодексами обязан уплачивать земельный налог, исчисляемый в процентах (не более 0,03% для земель сельскохозяйственного назначения) от его кадастровой стоимости. Сумма земельного налога невелика (около 100 р. в год) по сравнению с затратами на оформление выдела земельного участка в счет земельной доли, но и для ее уплаты необходимо ехать в районный центр. Поэтому бесплатная передача земли в собственность оказывается на практике не такой уж и бесплатной, особенно для неработающих собственников земельной доли.
Кроме сельскохозяйственных угодий к землям сельскохозяйственного назначения относят земли, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Часть из них расположены за чертой населенных пунктов, а часть - в границах населенного пункта. Учитывая бюджетное устройство муниципалитетов, необходимо отметить, что наибольший удельный вес в доходной части муниципалитета занимает земельный налог. При формировании кадастра объектов недвижимости логично ожидать и перехода к налогу на недвижимое имущество (включая земельный участок и улучшения на нем). Таким образом, чем лучше (дороже) дом, в котором живет крестьянин, и больше надворных построек - тем больший налог он заплатит.
С таким «стимулированием» рыночного оборота земель все больше будет брошенных сельскохозяйственных угодий и поселков, поскольку у муниципалитетов, как правило, нет средств развивать поселковую инфраструктуру, сельскохозяйственные организации в большинстве случаев терпят убытки, сокращают площадь используемых земель и отказываются брать в аренду земельные участки. Собственники земельных участков не имеют средств обрабатывать их самостоятельно, а спроса на них нет в
связи с низкой доходностью (а порой и убыточностью) сельскохозяйственной отрасли и отсутствием квалифицированных кадров.
Даже если в сельское хозяйство придет инвестор: скупит землю, приобретет необходимую технику, удобрения, семена и горючее, вряд ли он сможет найти хорошего управляющего, несмотря на подготовку кадров с высшим образованием в аграрном университете. Выпускники аграрного университета, несмотря на институт контрактно-целевой подготовки, предпочитают работать в городе не по профилю специальности (продавец, охранник и т.д.), чем ехать в село для работы по специальности, даже при условии предоставления жилья в рамках национального проекта «Развитие АПК».
Для решения данной проблемы можно использовать институт залога муниципальных земель с целью развития инфраструктуры поселков. Чем выше уровень жизни на селе и чем меньше он отличается от жизни в городе, тем
больше молодежи будет возвращаться в сельское хозяйство. В закон «Об ипотеке (залоге земель)» внесены необходимые изменения, которые позволяют передавать в залог земельные участки, находящиеся не только в частной собственности, но и в муниципальной. Ипотечные кредиты необходимо предоставлять под инвестиционные проекты социального назначения, позволяющие получать экономический эффект для возврата кредитных средств.
Муниципалитет в таком случае получает тройной эффект:
- создан объект социального назначения;
- удовлетворены социальные потребности населения;
- увеличена доходная часть бюджета муниципалитета (за счет повышения стоимости земельного участка, на котором создан объект).
Раздел 13. ПОЛИТИКА УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ: НАПРАВЛЕНИЯ И МЕХАНИЗМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ОТ ГОСУДАРСТВЕННОГО ПАТЕРНАЛИЗМА К САМОРАЗВИТИЮ: КОНТУРЫ КОНЦЕПЦИИ СЕЛЬСКОГО РАЗВИТИЯ
З.И. Калугина, д.с.н., зав. отд., О.П. Фадеева, науч. сотр. Института экономики и организации
промышленного производства СО РАН
Необходимость кардинальных изменений в аграрном секторе страны требует неординарных и нетрадиционных подходов к сельскому развитию. В данном докладе представлена концепция развития сибирской деревни исходя из представлений авторов о многофункциональности сельских территорий, мно-гопрофильности и многоукладности сельской экономики, приоритетности задач по человеческому развитию и гипотезы о неоднородности развития сельских районов.
Для проверки этой гипотезы был выполнен типологический анализ уровня социально-экономического развития сельских районов Новосибирской области. Исходные показатели, используемые для группирования районов, отражают долю района в территории области, численности населения, производстве сельскохозяйственной и промышленной продукции, а также эффективность и условия сельскохозяйственного производства. Перечень этих показателей, а также их средние значения по выделенным кластерам представлены в табл. 1. Иерархический кластерный анализ на основе стандартизованных переменных позволил выделить пять кластеров рай-
онов: районы-лидеры, наиболее развитые, развитые, слаборазвитые и маргинальные районы. Их размещение на территории области представлено на рис. 1.
Проведенный анализ выявил дифференциацию уровня социально-экономического развития районов по географическому положению: близость к мегаполису, а соответственно - к рынкам сбыта; по плодородию сельскохозяйственных угодий и природно-климатическим условиям. Размер заработной платы сельскохозяйственных работников также сильно дифференцирован: размах колебаний составляет 3 205 р. Низкая заработная плата, с одной стороны, является следствием неэффективности ведения хозяйства, а с другой - ее фактором. К тому же недооценка рабочей силы является мощным «выталкивающим» фактором. Результирующим показателем, отражающим условия жизнедеятельности населения в районе, является миграционный прирост или отток населения, который показывает вектор перемещений сельского населения из неблагополучных в более развитые районы.
