CC BY
45
КРИЗИС ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ
Румянцев Ф.П., д.с.-х.н., к.ю.н., зав. кафедрой права
Институт Открытого дистанционного обучения Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
По данным управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области земли сельскохозяйственного назначения занимают площадь 3 млн. 579,9 тыс. га или 46,8 % от общей площади в административных границах Нижегородской области. Из этой площади сельскохозяйственные угодья размещены на 2 млн. 719,2 тыс. га или 76,0 % от всех земель сельскохозяйственного назначения, 61 % земель сельскохозяйственного назначения, а это в основном с/х угодья, находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Свидетельства о праве долевой собственности в 92-96 годах должны были получить 330,6 тыс. человек. Воспользовались этим правом 304 тыс. человек. Приведенные цифры подчеркивают значительный объем как объектов, так и субъектов земельных отношений области, на которых распространяется действие законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Принятый Государственной думой 24 июля 2002года года Федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе-ния»1 по замыслам его разработчиков в части земельных ресурсов должен был активизировать рыночные отношения на селе. Но с момента его принятия в целом по России из 12,6 млн. собственников земельных долей к середине 2005 года переоформили свои права только 2,5 млн. чел.
Применительно к Нижегородской области к переоформлению приступили немногим более 200 сельхозпредприятий.
Основные причины такого положения состоят в следующем:
Право собственности на земельные доли оформлено ненадлежащим образом:
■ трансформация пая в земельный участок (формирование его как объекта недвижимости)
1 Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон Рос.
Федерации от 24.07.2002г. ( ред. от 18 июля 2005г.) №101-ФЗ //СЗ РФ.-2002.- №30.- ст.3018.
достаточно дорогое мероприятие для его собственника;
■ стоимость продажи отдельного пая в настоящее время мала, т.к. на площади от 3 до 10 га невозможно вести рентабельное товарное сельхозпроизводство, поэтому покупатель неохотно приобретает разрозненные земельные доли;
■ свидетельство на земельную долю (пай) является именным документом, его «обезличивание» - длительный процесс, в котором задействовано большое количество посредников -землеустроителей, оценщиков, специалистов по кадастру, регистраторов и.т.д., деятельность которых нескоординирована;
Кроме того, любое землепользование из земель сельскохозяйственного назначения должно быть оптимальным по составу сельхозугодий (пашня, сенокосы, пастбища) и площади, быть компактным, отвечать требованиям землеустройства и нормативным нагрузкам на сельхозтехнику.
В землях сельскохозяйственного назначения мы в первую очередь должны видеть главное средство производства в сельском хозяйстве, а не «объект рыночной недвижимости».
В этой связи отдельному собственнику трудно осилить издержки, связанные с переоформлением своих земельных прав. Чтобы выделить в натуре земельный участок в счет земельной доли (в разных районах она разная), т.е. отмежевать земельный участок (установить границу - межу и закрепить границы межевыми знаками) в Нижегородской области необходимо затратить, по различным источникам, от 10 до 20 тысяч рублей.
Другое дело коллектив сельхозпредприятия, коллектив собственников земельных долей. Удельные затраты на оформление арендных или других земельных отношений в хозяйстве значительно ниже. В случае, если коллектив собственников востребованных земельных долей пожелает оформить свои земельные отношения, передав свои доли, например в аренду сельскохозяйственному предприятию, потребуется проведение землеустроительных мероприятий внутри территории хозяйства. Надо будет определить местоположение массивов, «вписать» определенное количество долей с известной площадью в существующие поля севооборотов и т.д.
Последовательность действий внутри сельхозпредприятия в целях реализации Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» состоит из: корректировки первоначальных списков собственников земельных долей; подготовки решения общего собрания собственников земельных долей; подачи информационного сообщения в СМИ о проведении общего собрания собственников земельных долей, на котором определяются условия использования земельных долей и местоположение массивов долей, пере-
дающихся на различных условиях; выполнения землеустроительных работ, стоимость которых в Нижегородской области в удельных показателях составляет от 50 до 150 рублей на 1 га ( средняя 80 - 120 руб/га);постановки земельных участков (массивов) на государственный кадастровый учет; заключения договоров на различных условиях между сельхозпредприятием, как юридическим лицом, и различными группами собственников и их государственной регистрации в территориальных подразделениях Федеральной регистрационной службе.
Даже из этой упрощенной блок-схемы видна сложность механизма исполнения требований закона, регламентирующего оборот сельскохозяйственных земель.
Госдума 18 июля 2005года приняла поправки к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№87-ФЗ), которые в определенной степени облегчают и конкретизируют последовательность действий направленных на переоформление прав собственников земельных долей. В частности полностью изменены редакции ст. 13 и ст. 14 данного закона.
Например, участник (участники) долевой собственности, пожелавший выделить в счет доли земельный участок, должен определиться для каких целей он хочет это сделать. Как правило, участок в счет доли выделяется для расширения ЛПХ, создания или расширения КФХ, передачи в аренду. Участок также может быть выделен для последующей продажи, дарения и иных сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Немаловажное, если не основное, значение имеет местоположение выделяемого участка, т.к. конкретное местоположение характеризуется уровнем плодородия почв, наличием транспортных коммуникаций, расстоянием до мест переработки продукции и т.д.
В большинстве случаев споры возникают именно по местоположению участков. На первом этапе разрешения спора предусмотрены согласительные процедуры, порядок которых должен быть установлен субъектом Российской Федерации. В случае не достижения согласия по местоположению выделяемого участка - спор рассматривается и решается в суде.
Площадь, или как в законе сказано размер земельного участка, может быть определен двумя способами. Условно их можно назвать «простым» и «сложным». При «простом» способе площадь определяется как количество долей умноженное на натуральную величину земельной доли, указанную в свидетельстве о праве собственности на земельную долю (в «розовом» свидетельстве). При сложном - учитывается качество сельхозугодий исходя из их кадастровой стоимости.
После определения и согласованного решения по местоположению и площади выделяемого
участка проводятся землеустроительные работы. В ходе землеустроительных работ в счет доли (долей) формируется новый земельный участок, как объект недвижимости. При этом федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ требования к точности определения местоположения поворотных точек и границ участка упрощены. Определение координат заменено на описание их местоположения.
«Иное описание местоположения границ объекта землеустройства допускается составлять, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра.
Таким образом, упрощение производства землеустроительных работ для целей оборота земель сельскохозяйственного назначения возможно в трех случаях.
В первом - при наличии сведений государственного земельного кадастра по линейным и другим подобным объектам (ориентирам), границы которых совпадают с границами выделяемого участка.
Во втором - на основе дополнительных измерений, как правило, в натуре (на местности), с указанием направлений и расстояний от ориентиров до выделяемого земельного участка.
В третьем - на основе сведений государственного земельного кадастра, существующей землеустроительной документации и картографических материалов.
После проведения государственного кадастрового учета выделенного в счет земельной доли земельного участка - присвоения кадастрового номера и получения соответствующей выписки собственник регистрирует право собственности на новый выделенный участок с получением соответствующего («зеленого») свидетельства. Если собственников несколько, то в процессе государственной регистрации прав они становятся участниками долевой собственности на новый участок с получением «зеленого» свидетельства на долю в праве.
Согласно новой редакции статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» инициаторами проведения собрания помимо самих собственников земельных долей могут быть сельскохозяйственное предприятие и (или) орган МСУ. При этом инициатива органа МСУ реализуется через хозяйство.
Оповещение участников долевой собственности возможно на альтернативной основе - либо СМИ, либо открытки, письменные извещения и объявления на щитах. Собрание считается правомочным в случае присутствия на нем 20% от общего (первоначального) числа собственников земельных долей или когда присутствующие на собрании
владеют более, чем 50% долей в праве общей собственности. Основные вопросы, решаемые на собрании собственников - условия передачи (распоряжения) земельными участками и определение местоположения массивов земель сельскохозяйственного назначения в границах хозяйства, которые будут передаваться и использоваться на различных условиях.
По результатам работы собрания должно быть принято соответствующее решение. При этом целесообразно решение принимать по каждому из вопросов отраженному в повестке собрания. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники более 50% долей, что с учетом нынешней демографической ситуации на селе в определенной степени затруднительно. Решение оформляется протоколом в 3 экземплярах, по одному у председателя собрания, у инициатора собрания и у органа МСУ.
В качестве приложений к протоколу обязательно прилагается список присутствующих на собрании собственников земельных долей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих их право собственности. Могут быть приложены картографические материалы (карты, схемы, планы) графически отображающие словесное описание местоположения различных массивов. Могут также прикладываться распорядительные акты органов МСУ, судебные решения и т.д.
Грамотно и в соответствии с требованиями законодательства проведенное собрание и оформленные документы являются той легитимной основой, которая обеспечит осуществление оборота земель сельскохозяйственного назначения с наименьшими финансовыми и временными затратами. Важным вопросам, в части эффективного использования сельскохозяйственных земель является определение судьбы невостребованных земельных долей.
В соответствии с указом Президента РФ от 07.03.1996г №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (ныне не действует) невостребованная земельная доля определялась как доля, на которую не поступило заявление от гражданина на получение соответствующего свидетельства, подтверждающего право собственности на земельную долю. Такая доля передавалась (сохранялась) за сельскохозяйственной организацией для использования по целевому назначению в течение 3х лет. Если по истечению этого срока собственник доли так и не подал заявление на получение свидетельства и не принял решения об использовании земельной доли, то она оставалась в пользовании хозяйства ещё три года. О дальнейшей судьбе невостребованных земельных долей законодательство умалчивало.
По данным земельно-кадастрового учёта на территории области около восьми процентов собственников не воспользовались своими правами на
получение свидетельств, на невостребованную площадь. В вопросах использования земельных долей есть проблема и демографического характера. Не секрет, что количество сельского населения за последнее десятилетие на территории области согласно статистических данных, сократилось почти на 60 тыс. человек. Некоторые выехали на новое место жительства, разорвав с хозяйством не только трудовые, но и земельные отношения. Другие отошли в мир иной. Причём у одних умерших есть наследники, как вступившие, так и не вступившие в права наследства на земельную долю, у других - наследников нет.
В настоящее время крепкие сельхозпредприятия по возможности стараются обработать всю землю, без деления на востребованные и не востребованные земельные доли. Но встречаются руководители, которые заключают договора аренды земельных долей только с работниками сельхозпредприятий. А пенсионеры и наследники умерших пайщиков остаются «за бортом» по объективным (отсутствие необходимой для обработки земель сельхозтехники и др.) или субъективным причинам, что на наш взгляд недопустимо. Причём обрабатывают участки в счёт аренды долей, например, вблизи центральной усадьбы, с высоким уровнем плодородия, произвольно выбрав лучшие участки.
Вопрос с невостребованными долями регламентирован пунктом 5 ст. 13 закона от 18.07.2005г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно новой редакции данного закона, последовательность действий по определению правовой судьбы невостребованных долей будет состоят из проведения общего собрания участников долевой собственности, на котором в первую очередь определяется количество невостребованных земельных долей, т. е. составляется список тех собственников, которые не распорядились своими земельными долями три и более года; расчет площади массива как суммы невостребованных земельных долей; определение местоположения массива невостребованных долей из худших по качеству и по кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий; публикация сообщения в средствах массовой информации и уточнение через 90 дней списка собственников невостребованных долей по факту возможных заявлений самих собственников или их наследников о желании воспользоваться правами участников долевой собственности; в случае поступления заявлений проводится пересчет площади массива невостребованных земельных долей; информирование органа государственной власти или органа МСУ о местоположении и площади массива невостребованных земельных долей; принятие решения органа государственной власти субъекта федерации или органа местного самоуправления об образовании земельного участка; органы власти обращаются с
заявкой в подрядную землеустроительную организацию, которая выполняет землеустроительные работы, по результатам которых образованный из невостребованных земельных долей участок ставиться на кадастровый учет; органы власти обращаются в суд о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.
До истечения срока переоформления земельных отношений на сельскохозяйственные земли остаются считанные месяцы. Тем, кто принимает управленческие решения и занимается оборотом земель сельскохозяйственного назначения надо немного - понять существо вопроса, вникнуть в проблему ситуации, а именно осознать, что земельные ресурсы из состава земель сельскохозяйственного назначения являются основным (главным) средством производства в сельском хозяйстве. От эффективности использования этого средства зависит продовольственная безопасность страны (региона). Вопрос этот многогранный и многоплановый. Его решить можно только задействовав в комплексе все составляющие экономического, правового, производственно-технологического и социального характера. Здесь и финансовое состояние сельхозпроизводителя, и наличие у него прогрессивных технологий, основанных на современных достижениях техники, химизации, обеспеченность квалифицированными кадрами, их социальной обустроенности и многое другое. Если вспомнить историю успеха Столыпинского реформирования, которому исполняется 100 лет, то он базировался на двух основных моментах: первый -создание системы успешно работающих земельных банков, второй - развитие мощной землеустроительной службы, обеспечивавшей необходимой землеустроительной и картографической документацией в полном объёме все аграрные преобразования.
Нынешнее кризисное положение по разрешению очень сложного механизма распоряжения правом на земельную долю сельскохозяйственного назначения еще можно исправить и на наш взгляд не посредством откладывания законодателями начала вступления в силу предельного срока по определению правовой судьбы невостребованных долей, которое не решит проблему, а всего лишь позволит ее отложить и подзабыть еще на несколько лет, в течение которых все равно активно будет активно продолжаться черный передел собственности и перевод ее из абстрактного «бумажного» права в реальные земельные участки новых правообладателей. И этот процесс на наш взгляд в определенной степени даже позитивен, так как позволяет избежать пассивного нежелания властей четко прописать правила игры на сельском поле и все таки решиться на государственнорыночный путь решения земельного вопроса, а именно не мешать передать новым эффективным
инвесторам фактически ничейную землю. Ведь федеральный земельный кодекс также очень долго опасались принять, но тем не менее жизнь заставила это сделать и ситуация вошла в управляемое русло. Необходимо прекратить ситуацию разведения руками о невероятной сложности, и даже невозможности продать земельную долю. Все решаемо. На наш взгляд в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 13. необходимо убрать норму об общем собрании для выделения земельного участка, как безусловно самых трудно осуществимых действий на селе, а предлагается передать выполнение этих функций в установленные сроки исполнительным органам государственной власти субъекта федерации и оперативно запускать эти земли в оборот, не боясь подрыва национальной и продовольственной безопасности, которая надумана искусственно. Россия слишком велика, что опасаться нехватки земельных ресурсов. Делать это надо как можно быстрее, с учетом сложности и запущенности ситуации, на основе комплексных подходов, в интересах сельхозпроизводителей и собственников земельных долей.
Решение земельного вопроса на селе в значительной мере повысит эффективность реализации национального проекта по развитию агропромышленного комплекса.
