CC BY
4УДК 34
Конорева А.И.
студент первого курса магистратуры Кафедра гражданского права и процесса Курский государственный университет (г. Курск, Россия)
ПРОБЛЕМА ВЕРИФИКАЦИИ ПОДПИСАНТОВ РЕШЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ: АНАЛИЗ И ПУТИ РЕШЕНИЯ
Аннотация: общее собрание собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме (МКД) является ключевым механизмом управления общим имуществом. Мнения собственников относительно выбора управляющих организаций, благоустройств, направления расходования денежных средств со специального счёта капитального ремонта, оформленные при проведении ОСС в виде решений собственников, непосредственно влияют на качество жизни собственников. Однако на практике при проведении ОСС зачастую возникают проблемы, связанные с верификацией подписантов решений собственников, что может привести к нарушению их прав и фальсификации результатов голосования.
Ключевые слова: подделка подписи, верификация подписанта, жилищное право.
Данная статья посвящена анализу проблемы верификации подписантов решений собственников помещений в МКД, выявлению пробелов в действующем законодательстве и разработке путей их устранения.
Тема актуальна, так как жилищное законодательство играет ключевую роль в обеспечении прав и законных интересов граждан в сфере жилищных отношений. Жилищный кодекс Российской Федерации, являясь основным нормативно-правовым актом в этой области, призван регулировать широкий спектр вопросов, связанных с пользованием, распоряжением и содержанием жилья, однако на практике применение ЖК РФ и сопутствующих законов
выявляет ряд проблем, которые негативно сказываются на эффективности реализации жилищных прав граждан.
Изучение Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а также сопутствующих нормативно-правовых актов, регулирующих проведение ОСС в МКД, выявляет ряд существенных проблем, связанных с процессом верификации подписантов решений собственников:
В соответствии со ст. 48 ЖК РФ, решение собственника помещения в МКД по вопросам, поставленным на голосование, должно содержать сведения о собственнике помещения в МКД, его голосе по вопросу, вынесенному на голосование, а также сведения о документах, подтверждающих право собственности на помещение в МКД. Однако законодательством не предусмотрено обязательное включение в решение собственника таких категорий, как «подпись», «расшифровка подписи» (фамилия, имя, отчество) и «дата заполнения». Отсутствие указанных реквизитов в решении собственника значительно затрудняет процесс верификации подписантов. Недобросовестные организаторы ОСС для достижения своих личных целей могут использовать этот пробел в законодательстве и фальсифицировать решения собственников. Отсутствие подписи и ее расшифровки делает невозможным однозначное определение лица, выразившего волю, что открывает возможность для подделки подписей и манипулирования результатами голосования. Отсутствие даты заполнения затрудняет определение времени принятия решения собственником. Это делает возможным сбор подписей заранее и их использование для голосования по вопросам, которые фактически не выносились на ОСС.
Более того, отсутствие четких требований к оформлению решения собственника значительно затрудняет процесс доказывания фальсификации в суде. Суды вынуждены опираться на косвенные доказательства, что не всегда позволяет эффективно защитить права собственников.
В практике судов встречаются случаи, когда решения собственников признавались недействительными из-за отсутствия подписей или их несоответствия подписям в договорах купли-продажи квартир. В некоторых
случаях суды устанавливали фальсификацию решений собственников на основании анализа почерка, однако данный метод не является универсальным и не всегда позволяет достичь однозначного результата. В большинстве случаев суды и органы исполнительной власти стараются избегать вопросов фальсификации подписей в решениях собственников, т.к. это очень объёмный и трудоёмкий процесс. Довольно часто основанием для отказа от проверки фальсификации решений собственников служит непредставление организатором ОСС решений собственников для проведения экспертизы, без каких-либо последствий для организатора ОСС, получившего выгодные для него результаты голосования путём фальсификации решений собственников.
Для решения указанной проблемы необходимо внести изменения в ст. 48 ЖК РФ, дополнив ее пунктом об обязательном собственноручном указании в решении собственника подписи, ее расшифровки и даты заполнения, без возможности заполнения категорий «расшифровка подписи» и «дата заполнения» машинописным текстом. Это решение позволит проводить экспертизу почерка в случае обоснованных заявлений о фальсификации решений собственников.
Статьёй 48 ЖК РФ установлено, что представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Из этого текста следует, что решение собственника, не обладающего полной дееспособностью, оформляется его законным представителем. Однако законодательство не содержит четких требований к оформлению решения собственника от имени несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного. Не определен порядок подтверждения полномочий законного представителя и не регламентирована процедура подписания решения от имени перечисленных категорий граждан.
Данный пробел в законодательстве может приводить к злоупотреблениям со стороны заинтересованных лиц. Отсутствие четкой регламентации создает благоприятные условия для фальсификации подписей на решениях собственников от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных, что может нарушать их права и искажать результаты голосования на ОСС, при этом отсутствие чётких требований к оформлению решений от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных затрудняет процесс доказывания фальсификации в суде.
В судебной практике встречаются случаи, когда в суде устанавливалась подделка подписей родителей или опекунов на решениях несовершеннолетних собственников.
Для обеспечения защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных собственников необходимо внести изменения в ст. 48 ЖК РФ, установив конкретные требования к оформлению решений от их имени. В частности, следует предусмотреть обязательное указание следующих данных:
- ФИО законного представителя и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия (свидетельство о рождении, документ об усыновлении или решение органа опеки и попечительства),
- подпись законного представителя с расшифровкой и дата заполнения решения, начертанные представителем собственноручно.
Введение таких требований позволит обеспечить прозрачность и законность процесса принятия решений от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных собственников, а также более эффективно защитить их права и интересы.
Действующее законодательство не содержит правил, регламентирующих процедуру передачи бланка решения собственника для голосования непосредственно собственнику. Отсутствуют четкие нормы, устанавливающие сроки вручения бланка и способы подтверждения его получения.
Отсутствие регламентации данного процесса делает практически невозможным доказать факт невручения бланка решения для голосования собственнику или нарушения сроков его вручения. Это создает проблемы при оспаривании решений ОСС в суде, так как собственники лишены возможности подтвердить факт своего неучастия в голосовании по причине невручения бланка решения либо нарушения сроков его вручения.
Отсутствие регламентированных сроков и порядка передачи бланков может приводить к ситуациям, когда собственники получают бланки решений собственников уже после его проведения ОСС и завершении сроков голосования, что нарушает их право на осознанное и своевременное принятие решения.
Отсутствие контроля за процессом передачи бланков и ответственности за их невручение собственникам позволяет недобросовестным лицам манипулировать явкой собственников на ОСС, умышленно задерживая или не вручая бланки тем, кто может проголосовать против предложенных решений.
В судебной практике нередки ситуации, когда собственники утверждают, что не получали бланки решений собственников для голосования, либо получали их после завершения голосования, однако доказать этот факт не могут. Это особенно актуально для собственников, проживающих не по месту регистрации.
Для решения данной проблемы необходимо внести в ЖК РФ поправки, регламентирующие процедуру передачи бланка решения собственнику. Важно закрепить следующие аспекты:
- Обязательность личного вручения: передача бланка должна осуществляться лично в руки собственнику либо его представителю под подпись в реестре собственников с собственноручным указанием собственником даты получения бланка. Указанный реестр должен храниться вместе с оригиналами решений собственников. Инициатор общего собрания собственников обязан вести реестр получения бланков решений собственниками. В реестре указываются: ФИО собственника, номер помещения, дата получения бланка и подпись собственника с расшифровкой. Ведение реестра получения бланков
решений обеспечит прозрачность и позволит легко проверить, какие собственники получили бланки, а какие - нет.
- Альтернативный способ - заказное письмо: в случае отсутствия собственника по месту регистрации, допустима отправка бланка заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Определение сроков передачи: необходимо установить конкретные сроки вручения бланка решения собственнику, например, не позднее чем в день проведения очной части ОСС.
Внедрение четких правил передачи бланка решения собственнику позволит защитить права собственников и обеспечить их полноценное участие в управлении многоквартирным домом.
Также необходима дополнительная популяризация электронных сервисов для голосования по вопросам управления МКД, упрощение указанных сервисов и повышение контроля за информацией, размещаемой посредством электронных сервисов.
Конечно, повсеместное внедрение электронного голосования на данный момент проблематично, но со временем это принесёт положительные результаты, тогда как введение обязанности хранения реестра, в котором получившие бланк решения собственники будут ставить подпись и дату о получении, принесёт результаты в первый же год применения.
4. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ, оригиналы протокола и решений собственников помещений в МКД, принятых на общем собрании собственников помещений в МКД, должны быть направлены в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Приложением N 2 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. Ж4/пр регламентирует порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор. Однако законодательство не предусматривает каких-либо серьёзных последствий нарушения данного срока либо непредставления оригиналов протокола и решений собственников. В случае жалоб собственников в орган государственного жилищного надзора нарушитель получает предостережение с рекомендацией устранить нарушение, но исполнение этого предостережения орган государственного жилищного надзора не проверяет.
Отсутствие негативных последствий для организаторов ОСС при нарушении срока передачи документов в орган жилищного надзора создает благоприятные условия для злоупотреблений. Недобросовестные лица могут использовать этот пробел для фальсификации решений собственников после проведения ОСС, так как нет реального контроля со стороны государства за своевременностью представления документов.
Это упущение создает возможность для подмены решений собственников уже после проведения ОСС. Инициатор ОСС может умышленно затягивать передачу документов, чтобы скрыть нарушения в процедуре проведения ОСС или подменить неудобные для него решения собственников.
Отсутствие четких правил и ответственности подрывает доверие собственников к институту общих собраний и снижает их мотивацию для участия в управлении МКД.
Самостоятельно, без участия органа жилищного надзора либо профессионального юриста собственникам добиться справедливости в суде практически невозможно, судебная практика складывается таким образом, что нарушения законодательства касательно проведения общих собраний собственников помещений в МКД судом при вынесении решений не учитываются, суд ссылается исключительно на наличие протокола ОСС и отсутствие факта его обжалования в 6-месячный срок, не углубляясь в содержание самих протоколов.
При этом имеются прецеденты, когда собственники обнаруживали расхождения между решениями, сданными на хранение, и теми, которые им вручались для голосования.
Для исключения возможности злоупотреблений необходимо установить конкретные последствия за нарушение сроков передачи документов в орган жилищного надзора в виде штрафов, а в случае неоднократного нарушения данной нормы закона - отстранения управляющей организации, допускающей такие нарушения, от управления МКД.
Кроме того, необходимо упростить процедуру признания общего собрания собственников и протоколов ОСС недействительными. В настоящее время это возможно исключительно по решению суда, несмотря на все нарушения, выявленные в том числе государственным органом контроля. Судебный порядок оспаривания результатов ОСС долог, затратен и не всегда эффективен. Собственникам, зачастую, не хватает знаний и ресурсов, чтобы отстоять свои права в суде. Делегирование функции признания результатов ОСС и протоколов ОСС недействительными в случае обнаружения нарушений законодательства органу жилищного надзора и введение ответственности за нарушение сроков передачи документов в орган жилищного надзора повысит прозрачность и легитимность процедуры проведения ОСС, значительно увеличит эффективность контроля в сфере управления МКД, снизит риски фальсификации решений собственников, повысит доверие собственников к решениям ОСС, защитит собственников от умышленных действий недобросовестных лиц.
Контроль со стороны государственного органа позволит оперативно выявлять и пресекать нарушения при проведении ОСС, а значит эффективно выполнять задачи, для которых созданы контролирующие органы. Государственный орган должен обладать необходимыми ресурсами и компетенциями для проведения проверок и принятия обоснованных решений.
Проблема верификации подписантов решений собственников помещений в МКД при проведении общих собраний собственников является актуальной и требует решения. Внесение предложенных изменений в законодательство позволит повысить уровень доверия к процедуре проведения ОСС, защитить права собственников и исключить возможность фальсификации результатов голосования.
Существующая правовая регламентация ОСС не в полной мере соответствует современным реалиям и не всегда обеспечивает прозрачность, легитимность и эффективность принятия решений. Необходимы изменения в законодательстве, направленные на устранение выявленных проблем и совершенствование процедуры ОСС. Предлагаемые изменения позволят повысить уровень защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирных домах.
В настоящей статье выявлены ключевые проблемы, связанные с процедурой ОСС:
- Отсутствие четких критериев для признания голосования недействительным,
- Неэффективность существующего порядка обжалования решений ОСС,
- Сложности с установлением личностей собственников, проголосовавших по бланкам решений.
Предлагаемые решения:
- Введение понятия "реестр бланков решений", установление содержания бланков решений собственников, а также строгого порядка их выдачи и учета,
- Введение четких критериев для признания голосования недействительным и протокола голосования ничтожным,
- Введение контроля со стороны государственного органа за процедурой проведения ОСС и наделение его правом признавать голосование недействительным.
Предлагаемые в статье изменения в законодательстве позволят повысить прозрачность и легитимность ОСС, упростить процедуру признания голосования
недействительным и обеспечить более эффективную защиту прав и интересов собственников.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
2. Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ;
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2016 N 10-П;
4. Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ;
5. Приказ Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234;
6. Приказ Минстроя России от 29.02.2016 N 114/пр;
7. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491;
8. Приказ Минсвязи России от 08.07.2005 N 74;
9. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. N 44/пр
Konoreva A.I.
Kursk State University (Kursk, Russia)
PROBLEM OF VERIFYING SIGNATORIES OF DECISIONS OF OWNERS OF PREMISES IN APARTMENT BUILDING DURING GENERAL MEETINGS OF OWNERS: ANALYSIS AND SOLUTIONS
Abstract: the general meeting of owners of premises in an apartment building is a key mechanism for managing common property. The opinions of the owners regarding the choice of management organizations, landscaping, and the direction of spending money from a special capital repair account, issued during the OSS in the form of decisions by the owners, directly affect the quality of life of the owners. However, in practice, during the OSS, problems often arise related to the verification of the signatories of the owners' decisions, which can lead to violation of their rights andfalsification of voting results.
Keywords: signature forgery, verification of signatory, housing law.
