CC BY
169
Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2014. № 2(16)
О ПРОЦЕДУРЕ ПРОВЕДЕНИЯ
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИАЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
© Н. Ю. Торопова © Н. В.Ткаченко
Торопова Наталья Юрьевна
старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса филиал Самарской гуманитарной академии в г. Тольятти
Ткаченко Наталья Викторовна
председатель правления товарищества собственников жилья «Механизаторов 1» (г. Тольятти)
В статье на основании правоприменительной и сулебной практики анализируются нарушения про-целуры провеления общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных ломах.
Ключевые слова: управление многоквартирными ломами, лолевая собственность, общее собрание собственников, уполномоченные организации.
Конституция РФ в ст. 35 закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве (раздел VIII «Управление многоквартирными домами» ЖК РФ): собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом (далее — МКД) при минимальном вмешательстве органов власти.
В России происходит постепенное становление мышления собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Судьба общего имущества собственников, определение порядка его содержания и ремонта и многие другие вопросы решаются самими собственниками, что вполне естественно укладывается в общую концепцию верховенства прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Вместе с тем
практическая реализация этой нормы жилищного законодательства породила существенные трудности, неоднократно приводила к нарушению прав собственников и продолжает создавать проблемы для владельцев помещений в МКД. Это связано в первую очередь с недобросовестностью некоторых организаторов общих собраний, способных не только ввести собственников в заблуждение, но и фальсифицировать результаты голосования.
Компетенция общего собрания собственников помещений определена нормами ЖК РФ. К его компетенции относятся, в том числе выбор способа управления МКД и выбор управляющей организации, с которой будет заключен договор управления или содержания и ремонта общего имущества.
Управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
ЖК РФ в ст. 161 определяет цели такого управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Помимо этого ЖК РФ в ст. 161 устанавливает способы управления многоквартирным домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Итак, возвращаемся к общему собранию собственников помещений. К сожалению, процедура проведения собрания прописана в ЖК РФ слишком идеализировано. В ч. 4 ст. 45 сказано: «Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме». Одно это требование ставит под угрозу правомочность проведения процедуры уведомления собственников помещений в МКД. Если общее собрание проводится в первый раз, и не имеется решения общего собрания собственников помещений о принятии «иного способа оповещения», то практически невозможно вручить под личную роспись всем собственникам помещений вышеуказанное уведомление, а отправка почтой требует не только значительных средств, но и наличия
реестра собственников помещений в МКД, составить который довольно трудоемкий процесс.
Так, например, Комсомольский районный суд г. Тольятти признал недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 49 по ул. Лизы Чайкиной на основании того, что собственник не был надлежащим образом уведомлен о проведении общего собрания, тем самым было отменено в том числе и решение о проведении работ по текущему ремонту общедомового имущества, и в течение года до проведения следующего общего собрания никакие работы на доме управляющей компанией не проводились1.
Дальнейшая процедура проведения общего собрания собственников так же сопряжена с массой нарушений действующего законодательства. Анализ данных о нарушениях прав граждан в сфере жилищного законодательства говорит о том, что нередки факты существенного искажения волеизъявления собственников при голосовании по вопросам, поставленным на общем собрании. Фиксируются случаи подделки подписей собственников, проведения общих собраний не по тем вопросам, которые доведены до сведения голосовавших. Нередко сами жители вообще не имеют информации о том, что на одном из собраний приняты какие-то существенные для управления домом вопросы2. Часто не удовлетворившись решением проведенного общего собрания собственников, собственники, самостоятельно или по наущению представителей оставшейся не у дел управляющей компании, инициируют и проводят новое общее собрание собственников для отмены предыдущего решения. Расколовшись на два непримиримых лагеря, жильцы могут проводить такие собрания одно за другим, не принимая во внимание, что такие метания создают наилучшие условия для ненадлежащего обслуживания дома, т.е. страдают в итоге сами жильцы.
В период проведения таких «взаимоотменяющих» общих собраний происходят конфликты между управляющими компаниями и ТСЖ, борющимися за право управлять МКД, собственникам выставляются «двойные» квитанции за ЖКУ, что приводит собственников помещений за защитой своих прав в органы местного самоуправления и в органы государственной власти, в том числе в прокуратуру. Однако вышеуказанные органы местного самоуправления и государственной власти не наделены компетенцией по проверке законности принятого ОСС решения. Как правило, ответы на такие обращения граждан содержат разъяснения правовых норм, которые устанавливают, что все вопросы разрешаются собственниками на ОСС самостоятельно, а при несогласии отдельных собственников с принятым решением оно может быть обжаловано в судебном порядке. В результате суды завалены исковыми заявлениями, причем для самого судьи представляет огромную проблему разобраться в хитрос-плениях процедуры уведомления и проведения ОСС.
1 Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2012.-Гражданское дело № 2-768/2012.
2 Бажилин В. В. Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне // Семейное и жилищное право. 2014. № 3. С. 36—39.
Хочется отметить, что в ст. 20 ЖК РФ содержится, не только право, но и обязанность органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля проводить проверки принятия решений собственниками помещений, касающиеся управления общим имуществом МКД. Однако практика показывает, что результаты проверки, проводимой специалистами Государственной жилищной инспекции, не имеют должного авторитета при принятии решения в органах судебной власти. Так, например, в 2012 году в г. Тольятти было создано Товарищество собственников жилья «Соседи», процедура проведения общего собрания собственников помещений в этом МКД полностью соответствовала требованиям Жилищного законодательства. ТСЖ «Соседи» было зарегистрировано в Федеральной налоговой службе, начало свою деятельность с заключения Договора на управление многоквартирным домом, проект которого был утвержден общим собранием собственников помещений, с другой управляющей компанией. Новая компания приступила к своим обязанностям, жильцы дома увидели реальные улучшения в обслуживании, правление ТСЖ наконец взяло на себя контроль за деятельностью УК. Однако бывшей управляющей компании не понравились такие нововведения, и руками группы собственников помещений, благосклонно относящихся к бывшей управляющей компании, была написана жалоба в государственную жилищную инспекцию области с просьбой о проведении проверки законности процедуры проведения общего собрания собственников3.
Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.
Государственная жилищная инспекция изучила все представленные ей копии документов, пришла к заключению о том, что нарушений в проведении собрания не выявлено. Несмотря на это 10.07.2013 г. Комсомольский районный суд г. Тольятти выносит решение о признании недействительным решение общего собрания собственников помещений в МКД и не порождающим юридических последствий. Следовательно, договор управления, заключенный между ТСЖ и управляющей компанией тоже признается недействительным4.
Аналогичная ситуация возникла и с другим ТСЖ «Механизаторов, 14», созданном в МКД г. Тольятти в январе 2014 года. И снова на решение судьи повлияли якобы имеющиеся нарушения в процедуре уведомления собственников при подготовке к общему собранию5.
А вот общее собрание, проведенное в МКД № 51 по ул. Мурысева г. Тольятти с помощью действующей УК с целью перевести дом в компанию, являющуюся преемником старой, проведенное с массой нарушений и о проведении которого не подозревала добрая половина жильцов этого дома, суд признал законным. Невзирая на результаты проверки ГЖИ, в которой содер-
3 Из личной практики авторов статьи.
4 Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2013. Гражданское дело № 2-1085/2013.
5 Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2014. Гражданское дело № 2-1700/2014.
жались конкретные нарушения процедуры проведения собрания, в частности такие грубые, как отсутствие доверенностей на право участия в собрании, наличие бюллетеней, дата сдачи которых производилась после окончания срока проведения голосования6.
Полномочия органов государственного жилищного надзора, органов муниципального жилищного контроля достаточно обширны. Так указанные органы вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;
2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям Жилищного Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
4) в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.
Только по факту собственники помещений сегодня остались один на один с проблемами управления общим имуществом в своем доме. Тенденция ухода государства из определенных сфер регулирования общественных отношений, начало которой дали либеральные власти 1990-х годов, во многом была ошибочна. Оставить без должного государственного контроля вопросы управления жилым фондом значит неизбежно поставить под угрозу права собственников. Порядок проведения общих собраний должен быть поставлен
6 Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2014. Гражданское дело № 2-70/2014.
под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления, для чего необходимо наличие грамотных, юридически подкованных кадров, способных упорядочить процедуру голосования и направить граждан по пути соблюдения законности.
СПИСОК источников
1. Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2012.-Гражданское дело № 2-768/2012.
2. Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2013. Гражданское дело № 2-1085/2013.
3. Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2014. Гражданское дело № 2-1700/2014.
4. Архив Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области. 2014. Гражданское дело № 2-70/2014.
5. Бажилин В. В. Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне // Семейное и жилищное право. — 2014. — № 3. — С. 36—39.
