CC BY
83
Концептуальные предложения по дальнейшему развитию института управления общим имуществом в многоквартирном доме сособственниками такого имущества *
И.В.Генцлер заместитель директора направления «Городское хозяйство», руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города», кандидат технических наук (г. Москва) В.Ю. Прокофьев директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» (г. Москва)
Ирина Валентиновна Генцлер, [email protected]
Принятый в 2004 году Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) развил созданную в 1998 году Федеральным законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» нормативную базу для преобразования сферы управления многоквартирными домами (далее - МКД) в связи с широким распространением частной собственности на квартиры в таких домах. Принятие решений по управлению общим имуществом в МКД стало компетенцией общего собрания собственников помещений, урегулированы механизмы выбора профессиональных управляющих МКД и обслуживающих организаций, договорные отношения между собственниками помещений и управляющими организациями.
За прошедшие двенадцать лет жилищное законодательство в части управления МКД постоянно совершенствовалось. Однако очень много проблем, связанных с управлением МКД, пока не решено, а главное - собственники помещений в подавляющей части МКД пока не стали главными действующими лицами, определяющи-
ми, кто и как управляет их домами.
Многочисленные поправки в ЖК РФ и соответствующие подзаконные нормативные правовые акты можно оценить как весьма противоречивые с точки зрения постановки главной стратегической цели - идем мы к усилению прав и ответственности самих собственников помещений при управлении МКД и развитию рыночного сегмента бизнеса по управлению недвижимостью в жилищной сфере или, напротив, усиливаем государственное (муниципальное) присутствие в этой сфере.
С одной стороны, в жилищное законодательство были внесены положения об общих денежных средствах собственников помещений в МКД, находящихся на специальном счете, предназначенном для финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, о расширении перечня способов проведения общего собрания собственников помещений в МКД (посредством очно-заочного голосования, заочного голосования, в том числе с использованием информационных систем), о полномочиях общего собрания в части наделения сове-
* Первую публикацию материала статьи см.: М. : издание Фонда «Институт экономики города» «Городской альманах». 2017. Вып. 7. С. 10-22.
тов МКД правом принятия решений о текущем ремонте общего имущества в МКД. Такие нормы направлены на повышение самостоятельности собственников жилья, снижение их зависимости от решений публичной власти, облегчение принятия решений об управлении МКД.
С другой стороны, были реализованы законодательные меры, направленные на усиление государственного воздействия на деятельность управляющих организаций, отстранение собственников помещений от управления МКД. К таким мерам, в частности, относятся:
• усиление государственного жилищного надзора (2011 год) 1;
• введение модели регионального оператора для организации проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД (2012 год);
• введение лицензирования деятельности управляющих организаций (2014 год).
Такие меры снижают привлекательность сферы управления МКД для частного бизнеса, не способствуют формированию самостоятельного и ответственного сообщества сособственников общего имущества в МКД 2, преодолению разобщенности и пассивности собственников.
Необходимо признать, что пока жилищное законодательство не в полной мере учитывает всю сложность и многогранность управления общим имуществом в МКД, включающего:
1) принятие решений собственниками помещений в МКД в отношении принадлежащего им общего имущества и контроль
исполнения принятых решений (то есть управление общим имуществом сособ-ственниками такого имущества);
2) организацию системы оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (то есть управление непосредственно процессом содержания общего имущества);
3) управление процессом оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества их непосредственными исполнителями (управление технологическими процессами);
4) управление организацией, управляющей МКД (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, управляющей организацией) - принятие управленческих решений, связанных с деятельностью такой организации.
В результате в ЖК РФ указанные разновидности управления, на наш взгляд, необоснованно смешаны. Несмотря на то, что собственнику любого имущества имманентно присуща функция принятия решений в отношении управления своим имуществом, такая функция сособственников общего имущества в МКД была нивелирована и растворена в принятой условной правовой конструкции «способы управления многоквартирным домом». Законодатель открыто переложил ответственность за надлежащее состояние общего имущества в МКД с сособственников такого имущества на товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и управляющие организации (изменение внесено в 2011 году). Согласно ЖК РФ даже ТСЖ является не представителем сособственников общего имущества в МКД, а организацией, управляющей МКД
1 Здесь и далее в перечне в скобках указаны годы внесения в ЖК РФ соответствующих изменений.
2 В связи с этим следует отметить даже некоторую лингвистическую особенность сложившегося жилищного законодательства, в котором в качестве субъектов прав на общее имущество в МКД обоснованно указаны собственники помещений в таком МКД. Однако с момента возникновения у них права общей долевой собственности на такое общее имущество они становятся сообществом сособственников общего имуществ и у них именно в таком их качестве возникают все их дальнейшие права и обязанности в отношении общего имущества, а не просто в связи с тем, что они являются собственниками помещений в МКД. Понятно, что это не содержательно-правовое наблюдение, но лингвистически оно указывает на недооценку прав, обязанностей и ответственности не просто собственников помещений в МКД, а именно сообщества сособственников общего имущества.
от собственного имени и за свой счет, по сути, отличающейся от управляющих организаций только некоммерческим статусом. Отсюда и постоянные попытки предъявлять к ТСЖ такие же, как к управляющим организациям, требования.
Институту управления сособственни-ками принадлежащим им общим имуществом в МКД законодательством не уделено надлежащего внимания. В результате сегодня такие сособственники не имеют эффективных механизмов совместного управления общим имуществом, представления и защиты их общих интересов в отношениях с третьими лицами. В связи с этим представляется необходимым совершенствование жилищного законодательства в целях решения конкретных существующих проблем, мешающих эффективному управлению МКД собственниками помещений.
Общей целью описываемых далее концептуальных предложений является повышение качества управления общим имуществом в МКД как в части повышения эффективности принятия и реализации решений сособственниками такого имущества, усиления защиты их законных интересов, так и в части предоставления таким сособственникам профессиональных услуг по управлению МКД и проведению конкретных работ по содержанию и ремонту общего имущества 3.
Предложения по повышению эффективности управления общим имуществом сособственниками такого имущества
1. Общее собрание собственников помещений в МКД как механизм принятия решений - не всегда самый эффективный инструмент управления
сособственниками принадлежащим
им общим имуществом
В настоящее время все решения в отношении общего имущества в МКД должны приниматься собственниками помещений на их общем собрании. Законодатель не предусмотрел для собственников помещений иной процедуры принятия решений, кроме как на общем собрании (отдельные исключения: принятие некоторых оперативных решений по управлению МКД правлением ТСЖ или жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) в МКД, в которых такие объединения собственников осуществляют управление домом; принятие советом МКД решений о текущем ремонте общего имущества в МКД в случае, если он наделен таким правом решением общего собрания собственников помещений).
Общее собрание как механизм принятия совместных решений сособственниками общего имущества был закреплен в ЖК РФ с момента его принятия в 2004 году и постоянно совершенствуется, но, к сожалению, пока далек от совершенства.
Логика легитимности решений общего собрания собственников помещений в МКД была подкреплена поправками, внесенными в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), принятыми в 2013 году 4. В пункте 2 новой статьи 1811 Гражданского кодекса указано, что «решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вы-
Более подробную информацию см. на сайте Института экономики города http://www.urbaneconomics.ru/sites/ default/files/konceptualnye_podhody_upravlenie_obshchim_imushchestvom_tszh_ieg.pdf
Федеральным законом от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс был дополнен главой 91 «Решения собраний».
текает из существа отношений (курсивным шрифтом выделено нами. - Авт.)».
Общее собрание как инструмент управления общим имуществом - необходимый механизм принятия наиболее важных, «стратегических» решений, связанных с интересами, правами и обязанностями собственников помещений в отношении общего имущества. В то же время способ принятия решений через проведение общего собрания собственников помещений в МКД нельзя признать самым эффективным способом в отношении всех необходимых решений в связи большим числом участников этого процесса, трудностями их оповещения, не всегда высокой заинтересованностью собственников в участии в таких собраниях, сложностью выработки коллективных решений, длительностью проведения такой процедуры и достаточно высокими затратами на ее проведение. По сути, в этом случае наблюдаются те же проблемы, которые давно известны институту прямой демократии или институту акционерного общества.
Несмотря на то, что порядок созыва и процедуры проведения общего собрания постоянно совершенствуются, к сожалению, на практике эти меры пока не привели к повышению эффективности такого механизма принятия решений.
Законодательно установлены достаточно высокие требования к кворуму общего собрания 5, количеству голосов, необходимому для принятия решений общего собрания 6. При этом голоса всех собственников помещений, воздержавшихся или не участвующих в голосовании, фактически являются голосами «против» при принятии
решений по вопросам, поставленным на голосование. При созыве общего собрания собственники заранее не оповещаются о проектах решений по вопросам повестки дня, поэтому не могут оценить, насколько эти предложения затрагивают их интересы, что не способствует их активному участию в собраниях. Далеко не все вопросы, отнесенные сегодня к компетенции общего собрания, настолько важны для всех собственников помещений, что требуют решения именно на собрании. Между тем перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, постоянно расширяется.
Подготовка и проведение общего собрания требуют значительных денежных и временных затрат. Недавно введенные требования к оформлению протоколов общих собраний, направлению протоколов решений (бюллетеней) лицам, осуществляющим управление МКД, в органы государственного жилищного надзора и размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (см. [7]) сделали механизм общего собрания еще более затратным, а административная ответственность за возможные нарушения этих требований не способствует появлению инициатив по созыву и проведению общих собраний. При этом внесенные в ЖК РФ изменения, позволяющие очно-заочное голосование на общих собраниях и голосование через информационные системы, как представляется, не в полной мере устраняют трудности созыва и оформления решений общих собраний.
Низкая активность собственников, сложности процедур созыва, проведения и оформления протокола общего собрания
5 Общее собрание собственников помещений в МКД имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 1/2 голосов от общего числа голосов собственников помещений (см. ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Для сравнения - в России минимальный порог явки избирателей на выборы органов публичной власти отменен, а до 2006 года в ряде регионов выборы считались состоявшимися, если на региональном уровне в них участвовали 20 процентов избирателей, внесенных в списки, на выборах в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации - не менее 25 процентов, на выборах Президента Российской Федерации - не менее 50 процентов избирателей.
6 По большинству вопросов решения общего собрания принимаются большинством не менее 1/2 голосов от общего числа голосов собственников помещений, присутствующих на собрании, но по ряду вопросов решения общего собрания принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (см. ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
приводят к тому, что в большей части МКД годовое общее собрание не проводится (хотя является обязательным в соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ), далеко не все созываемые общие собрания заканчиваются принятием решений.
В таких условиях решения по управлению МКД часто навязаны управляющими организациями или вообще не выносятся на общее собрание, а принимаются управляющими организациями (перечень, периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, применение размера платы, установленного муниципальными нормативными правовыми актами). Невыгодные управляющим организациям решения общих собраний, принятые собственниками помещений самостоятельно, игнорируются или оспариваются под предлогом нарушения процедур.
Такие проблемы общего собрания как института принятия решений по управлению общим имуществом в МКД приводят к тому, что в большинстве МКД управление общим имуществом его сособственниками замещено «внешним управлением». Законодатель все чаще определяет полномочия иных лиц по принятию решений, связанных с управлением общим имуществом в МКД, в том числе:
• органов местного самоуправления (отбор управляющих организаций на открытых конкурсах, установление размера платы за содержание жилого помещения, определение способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, решение о проведении капитального ремонта и т. д.);
• органов государственной власти субъекта Российской Федерации (определение перечня и сроков проведения работ по капитальному ремонту, предписания управляющим организациям о проведении работ, не предусмотрен-
ных договором управления МКД, отстранение управляющих организаций от управления конкретными домами и отзыв лицензии и т. д.).
Для повышения эффективности механизма принятия сособственниками решений по управлению принадлежащим им общим имуществом предлагается следующее:
1) выделить наиболее важные вопросы, принятие решений по которым относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (сособственников общего имущества), а также установить возможность передачи общим собранием полномочий по принятию решений по иным вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, представителю сообщества сособственников общего имущества;
2) упростить принятие решений общим собранием, а именно:
• снизить кворум повторного общего собрания собственников помещений в случае, если при предыдущем созыве общего собрания по тем же вопросам не было кворума;
• сократить перечень вопросов, для принятия решений по которым требуется квалифицированное большинство голосов собственников помещений в МКД;
• снизить требования к количеству голосов, необходимых для принятия решений общим собранием;
• установить возможность проведения общего собрания в виде конференции 7 (при этом выбранные собственниками помещений делегаты голосуют на собраниях тем количеством голосов, которое принадлежит избравшим их собственникам);
3) определить, что при созыве общего собрания по каждому вопросу повестки дня
7 С такими предложениями и проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» можно ознакомиться на сайте Института экономики города http://www.urbaneconomics. ru/research/project/podgotovka-predlozheniy-po-oblegcheniyu-procedur-sozyva-obshchih-sobraniy
должны быть указаны проекты решений, которые будут поставлены на голосование;
4) установить дополнительные требования к оповещению собственников помещений о созыве общего собрания и расширить варианты способов такого оповещения (например по аналогии с нормами Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (см. [8]) посредством передачи БМВ-сообщения на мобильный телефон, телефонного звонка с записью разговора, сообщения по электронной почте либо передачи голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи).
2. В настоящее время отсутствуют эффективный механизм представления общих интересов сособственников общего имущества в МКД и возможность делегирования полномочий общего собрания Сегодня избранный общим собранием совет МКД не является полноценным уполномоченным органом управления таким домом, представляющим сособственников общего имущества, который может принимать решения от имени и в общих интересах всех сособственников. Совет МКД вправе осуществлять контроль за выполнением услуг и работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в нем и за качеством предоставляемых коммунальных услуг (см. п. 5 ч. 5 ст. 1611 ЖК РФ), но не имеет полномочий требовать устранения недостатков выполненных работ или услуг и уплаты штрафа, повторного выполнения услуг и работ, снижения платы за содержание жилого помещения. Совету МКД общим собранием может быть передано только полномочие принимать решение
о проведении текущего ремонта общего имущества, при этом для наделения совета МКД таким полномочием требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) 8.
В МКД, в которых созданы ТСЖ, полномочия по принятию решений в отношении общего имущества оказались распределены между двумя видами общих собраний -общим собранием собственников помещений в МКД и общим собранием членов ТСЖ, что усложнило принятие решений по управлению общим имуществом. Нельзя делегировать правлению ТСЖ полномочия общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ по управлению общим имуществом.
Для способа непосредственного управления МКД собственниками помещений предусмотрена возможность на основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношении с третьими лицами действовать одному из собственников помещений. Но такой представитель должен иметь доверенность в письменной форме, выданную всеми или большинством собственников помещений (см. ч. 3 ст. 164 ЖК РФ). Необходимость иметь доверенность от каждого из собственников означает, что такой представитель представляет только каждого из доверителей отдельно (а не сообщество всех сособственников общего имущества). Решением общего собрания нельзя обязать каждого собственника выдать доверенность определенному лицу и указать в них одинаковые полномочия.
Несмотря на то, что при способах управления МКД управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений условия договора управления МКД или
8 Формулировка пункта 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ вызывает вопросы, входит ли в полномочия совета МКД принятие решения об адекватном повышении платы за содержание жилого помещения в связи с решением совета МКД о проведении текущего ремонта (или совет МКД может только установить срок выполнения такого ремонта) и в отношении каких элементов он проводится. Но если ранее решение о проведении текущего ремонта на общем собрании не принималось, а совет МКД не может увеличить плату, то ремонта не будет.
договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества определяются решением общего собрания (с учетом предложения управляющей организации или соответствующего подрядчика), такие договоры должны заключаться каждым собственником помещения отдельно. При этом стороной заключаемого договора управления являются не все собственники помещений в МКД, а «собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме», а в договорах при непосредственном способе управления - «все или большинство собственников помещений в МКД» (см. ч. 1 ст. 162 и ч. 1 ст. 164 ЖК РФ), то есть собственники, которые подписали такие договоры.
Таким образом, схема реализации уже принятого решения общего собрания предполагает длительную и затратную процедуру подписания таких договоров достаточно большим числом собственников, создает неопределенность в отношении срока, в который контрагент собственников должен приступить к исполнению договора, а также допускает возможность вовсе не реализовать такое решение общего собрания (если договоры не будут подписаны требуемым числом собственников).
С целью развития механизма представительства сообщества сособственников общего имущества предлагается:
1) установить, что представителем сообщества сособственников общего имущества в отношениях с третьими лицами на основании решения общего собрания могут быть:
• совет многоквартирного дома;
• один из собственников помещений (если при небольшом числе собственников в МКД совет МКД не создается);
• юридическое лицо (ТСЖ, ЖСК);
• «управдом» - привлеченное (нанятое) на основании решения общего собрания стороннее лицо (индивидуальный предприниматель, юридическое лицо), обладающее необходимой квалификацией, представляющее сообщество сособственников общего имущества на основе договора «жилищного агентирования», существенные условия которого должны быть определены ЖК РФ 9;
2) определить полномочия представителя сообщества сособственников общего имущества в силу закона, а также возможность наделения представителя решением общего собрания другими полномочиями по принятию решений (за исключением решений, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания) и осуществлению действий для реализации принятых решений общего собрания (например правом заключения (подписания) от имени всех сособственников общего имущества договора управления МКД, договоров оказания услуг, выполнения работ, иных договоров для содержания и ремонта общего имущества, осуществления контроля исполнения договорных обязательств привлеченными лицами, правом распоряжения общими средствами сообщества сособственников общего имущества для оплаты оказанных услуг, выполненных работ, других общих расходов в рамках утвержденного общим собранием годового бюджета);
3) установить, что представитель сообщества сособственников общего имущества действует без доверенности на основании решения общего собрания в соответствии с полномочиями, определенными таким решением и ЖК РФ (кроме «управдома»). «Управдом» также действует без доверенности, но на основании договора жилищного агентирования, заклю-
9 Такие предложения подготовлены Институтом экономики города в виде проекта федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» в части введения института квалифицированного представителя сособственников общего имущества в МКД, действующего в интересах всех собственников помещений в доме («управдома»).
чаемого на основании решения общего собрания, в соответствии с полномочиями, определенными таким договором и ЖК РФ. При этом такой договор жилищного агентирования заключается от лица сообщества сособственников по решению общего собрания одним из других указанных возможных представителей. Представитель сообщества собственников помещений должен быть подотчетен общему собранию. Общим собранием может быть установлен порядок представления отчетности о своей деятельности таким представителем иным представителям собственников помещений в соответствии с их полномочиями (например «управдома» - совету МКД или правлению ТСЖ, ЖСК), а также контроля с их стороны за его деятельностью;
4) установить, что представителю сособ-ственников общего имущества (в соответствии с ЖК РФ или решением общего собрания собственников помещений в МКД) может быть предоставлено право принятия самостоятельных решений о выполнении работ, неотложное проведение которых необходимо для устранения угрозы безопасности жизни, здоровью и имуществу собственников помещений и общему имуществу в МКД, и об оплате таких работ за счет средств резервного фонда, фонда содержания общего имущества в МКД в пределах сумм, определенных решением общего собрания.
3. Особенности законодательного регулирования создания и деятельности ТСЖ не позволяют рассматривать его как полноценного представителя сообщества сособственников общего имущества Согласно существующему законодательству ТСЖ является видом товарищества собственников недвижимости, представляющим собой добровольное объединение собственников помещений в МКД. Таким образом, ТСЖ объединяет только тех собственников, которые на добровольной основе являются его членами. Правовой
статус собственников помещений, являющихся или не являющихся членами ТСЖ, различен, их отношения с ТСЖ как юридическим лицом строятся на разной правовой основе (членские отношения или договорные отношения) (см., в частности, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).
Кроме того, ТСЖ может объединять собственников помещений в нескольких МКД, у которых нет общего для всех имущества, и могут быть разные интересы. Такое «многодомовое» ТСЖ управляет несколькими различными комплексами общего имущества в разных МКД, при этом законодательство не требует разделения доходов и расходов товарищества по объектам управления, поэтому возможно финансирование содержания и ремонта общего имущества в одном МКД за счет собственников помещений в других МКД.
Как уже указывалось, в настоящее время в МКД, в которых созданы ТСЖ, одновременно существуют два общих собрания - собрание членов ТСЖ и собрание собственников помещений в МКД. Такое дублирование органов управления явно избыточно. Оно не соответствует природе объединения собственников помещений в МКД, имеющих общие обязательства по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и несению общих расходов на эти цели. Собственники помещений должны иметь право создать для представления своих общих интересов в отношении общего имущества в МКД юридическое лицо и при этом во взаимоотношениях с такой организацией иметь одинаковый правовой статус.
В целях развития функционала ТСЖ как полноценного представителя сообщества сособственников общего имущества в МКД предлагается следующее:
1) установить, что в случае принятия общим собранием решения о создании ТСЖ (речь идет не об обязательности создания ТСЖ во всех домах, а о добровольно принимаемых решениях) представителем сообщества сособственников общего имуще-
ства в МКД в силу закона является ТСЖ (в лице правления ТСЖ, которое вправе привлекать «управдома» и передавать ему часть полномочий для их квалифицированного исполнения под контролем правления). Создаваемое юридическое лицо не должно быть видом товарищества собственников недвижимости с добровольным членством, как это установлено в настоящее время в статье 12312 Гражданского кодекса. Предлагается рассмотреть возможность регулирования создания ТСЖ посредством внесения в Гражданский кодекс поправок, предусматривающих один из следующих вариантов:
• обязательное членство в ТСЖ всех собственников помещений в МКД (по аналогии с некоммерческой корпоративной организацией - ассоциацией, которая может быть основана на обязательном членстве в случаях, предусмотренных законом) (см. п. 1 ст. 1238 ГК РФ);
• упразднение института членства в ТСЖ (регулирование ТСЖ как одного из типов некоммерческих унитарных организаций).
В отношении отдельных организационно-правовых форм юридических лиц гражданское законодательство допускает обязательное членство (см. подп. 2 п. 3 ст. 61, п. 1 ст. 1238, п. 1 ст. 12316-1 ГК РФ), поэтому сегодня предлагаемый первый возможный подход - «все собственники обязаны быть членами ТСЖ» (только в случае принятия решения о создании ТСЖ общим собранием), на наш взгляд, уже не требует координации с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 3 апреля 1998 года № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» в условиях иного правового регулирования в Гражданском кодексе правового статуса юридических лиц;
2) установить, что при создании ТСЖ сообществом сособственников общего имущества общее собрание собственников помещений в МКД является высшим органом управления ТСЖ с обязательным членством собственников помещений (первый возможный вариант из предложенных на рассмотрение) или решения общего собрания собственников помещений являются обязательными не только для всех собственников помещений, но и для правления ТСЖ без членства (второй возможный вариант из предложенных на рассмотрение).
Предложения по созданию условий для улучшения содержания МКД, в том числе посредством обособления общих средств сособственников
1. Сообщество сособственников общего имущества в МКД не является полноценным заказчиком услуг и работ по содержанию общего имущества
Одна из главных причин того, что сообщество сособственников общего имущества в МКД не воспринимается как единый заказчик услуг и работ по управлению и содержанию общего имущества, в том, что со-собственники общего имущества в МКД не имеют возможности формировать общие денежные средства для оплаты общих расходов по управлению и содержанию общего имущества, обособленные от средств других лиц (управляющей организации, ТСЖ, средств каждого отдельного собственника).
В случае если в МКД создано ТСЖ, то средства, уплачиваемые собственниками помещений на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, становятся средствами ТСЖ. ТСЖ является заказчиком услуг и работ управляющей организации или подрядчика, действует от своего имени и за свой счет. При способах управления МКД непосредственно собственниками помещений в МКД или управляющей организацией оплата услуг и работ привлеченных подрядных организа-
ций осуществляется посредством внесения собственниками помещений индивидуальных платежей подрядной или управляющей организации. Такие платежи, как правило, прямо не связаны с фактическим выполнением услуг и работ, их объемом и качеством.
Более того, как уже указывалось, ТСЖ может объединять собственников помещений в нескольких МКД при отсутствии разделения доходов и расходов товарищества по объектам управления, а управляющие компании зачастую используют единые ставки оплаты на содержание общего имущества, устанавливаемые муниципалитетами. В результате внесенная собственниками помещений плата на содержание и ремонт общего имущества в большинстве случаев не вполне отвечает реальным потребностям для выполнения необходимых услуг и работ в конкретном МКД (в «старых» МКД - недофинансирование содержания общего имущества сособственниками, в новостройках - завышенные платежи).
В таких условиях сособственники общего имущества не могут сообща контролировать расходование средств, уплачиваемых ими на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, не могут быть уверены, что эти средства не используются на содержание чужого имущества (другого МКД), не имеют возможности оплачивать только фактически оказанные услуги и выполненные работы (или не оплачивать, если услуги не оказаны, работы не выполнены). В результате сособственники не заинтересованы вкладывать больше средств в содержание своего МКД.
Наличие общего имущества в МКД должно сопровождаться формированием общих обязательств сообщества сособственников общего имущества по оплате расходов, связанных с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества, для исполнения которых предлагается:
1 ) дать право сообществу сособствен-ников общего имущества вне зависимости от реализуемого способа управления МКД
формировать фонд содержания общего имущества МКД на специальном банковском счете (по аналогии со специальным счетом для формирования фонда капитального ремонта);
2) установить следующее:
• специальный счет фонда содержания общего имущества открывается в банке представителем сообщества сособственников общего имущества;
• такой представитель является номинальным владельцем указанного счета;
• средства, находящиеся на таком специальном счете, являются общими денежными средствами сообщества сособственников общего имущества, формируются за счет регулярных (ежемесячных) взносов собственников помещений на содержание и текущий ремонт общего имущества и иных источников и используются для оплаты общих расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества.
Предложение по созданию фонда содержания общего имущества на специальном банковском счете может реализовываться постепенно - сначала распространяться только на часть расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества (например на проведение текущего ремонта).
Законом может быть определено, что в составе фонда содержания общего имущества может (или должен) быть сформирован резервный фонд (по аналогии с резервным фондом в ТСЖ).
2. Собственники помещений не несут совместную ответственность за состояние общего имущества, оплату оказанных услуг, выполненных работ в отношении общего имущества (каждый отвечает только за свой платеж)
Сособственники общего имущества в МКД не несут ответственности за принимаемые ими решения (или непринятие
решений), связанные с управлением и содержанием общего имущества. Ответственность за надлежащее содержание общего имущества законодательно возложена на управляющие организации и ТСЖ вне зависимости от решений сособственников общего имущества (см. части 2.2 и 2.3 статьи 161 ЖК РФ). В случае создания ТСЖ собственники помещений (в том числе члены ТСЖ) не отвечают по обязательствам ТСЖ, возникшим по договорам, связанным с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества (см. ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Отсутствие ответственности сособствен-ников по общим обязательствам, возникающим на основании решений общего собрания, в том числе препятствует привлечению кредитных средств для проведения капитального ремонта и мероприятий по повышению энергоэффективности МКД (сообщество сособственников не рассматривается в качестве заемщика, а ТСЖ и управляющие организации считаются ненадежными заемщиками).
Для повышения ответственности сособ-ственников общего имущества в МКД за надлежащее содержание общего имущества и исполнение обязанности по участию в общих расходах предлагается следующее:
1 ) установить, что сообщество сособ-ственников общего имущества в МКД несет ответственность за надлежащее состояние общего имущества в нем, а ответственность управляющей или подрядной организации определяется договором с сообществом сособственников общего имущества;
2) установить, что обязательства по договорам, заключаемым представителем сообщества сособственников общего имущества в рамках предоставленных ему полномочий и связанным с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества в МКД, возникают у собственников помещений (напомним, что такие полномочия должны быть определены либо законом, либо решением общего собрания собственников помещений, а в случае если
такой договор будет заключен при отсутствии таких полномочий, то сделка будет считаться ничтожной). Смена по решению общего собрания представителя сообщества сособственников общего имущества (в том числе ликвидация ТСЖ) не должна приводить к изменению обязательств перед контрагентами, сообщество сособ-ственников должно продолжать исполнять обязательства по заключенным договорам и нести ответственность за их исполнение;
3) при возникновении дефицита средств в фонде содержания общего имущества для оплаты оказанных услуг или выполненных работ сособственники общего имущества в МКД обязаны покрыть образовавшуюся задолженность по общим обязательствам посредством внесения дополнительных взносов.
По аналогии со статьей 1233 Гражданского кодекса предлагается перейти к правовой конструкции, предусматривающей, что сособственники общего имущества солидарно несут субсидиарную ответственность по общим обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из сособственников. Такой вид ответственности хорошо известен российскому гражданскому и жилищному законодательству, так как давно используется, например, в потребительских жилищных кооперативах. После исполнения такой ответственности сособственники общего имущества должны иметь право взыскания задолженности с виновного собственника (см. предложение, представленное далее).
3. В настоящее время отсутствует механизм защиты интересов большинства добросовестных сособственников общего имущества в случае неучастия отдельных сособственников в общих расходах на содержание общего имущества (невнесения обязательных платежей (взносов) на содержание и ремонт общего имущества в МКД) Исходя из имеющейся в настоящее вре-
мя системы обязательств при любом способе управления МКД неплатежи собственников помещений рассматриваются как убытки управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, подрядчиков, ресурсоснабжающих организаций, а не как нанесение ущерба интересам добросовестных собственников помещений. Сами собственники помещений также не рассматривают неплатежи как нарушение общих интересов сособствен-ников общего имущества, не связывают неплатежи с невозможностью обеспечить надлежащее содержание общего имущества.
Для создания механизмов защиты общих интересов сособственников общего имущества, в том числе в целях обеспечения реализации предыдущего предложения о том, что сособственники общего имущества солидарно несут субсидиарную ответственность по общим обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из сособственников, предлагается определить меры, которые могут быть приняты сообществом сособ-ственников общего имущества (по решению их общего собрания) в отношении собственника помещения, не исполняющего своевременно и полностью обязанность по участию в общих расходах на содержание общего имущества.
В числе таких возможных мер можно рассмотреть несколько вариантов, в том числе используя опыт других стран, например:
1) определить право общего собрания собственников помещений в МКД принять решение об установлении в качестве обеспечительной меры залога на помещение собственника, который имеет значительную (не менее чем шестимесячную) задолжен-
ность по внесению платежей (взносов) на общие расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда в случае непогашения указанной задолженности в установленный законом срок 10;
2) определить обязанность отчуждения собственником принадлежащего ему помещения в многоквартирном доме в случае предъявления ему требования о таком отчуждении на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД при наличии значительной (не менее чем за шесть месяцев) задолженности по оплате общих расходов на управление, содержание и ремонт общего имущества в МКД. В случае неисполнения собственником помещения такого требования в установленный законом срок решение об отчуждении помещения выносится судом на основании иска, поданного представителем сообщества сособственником помещений на основании решения общего собрания 11. При отчуждении помещения самим собственником он или приобретатель помещения (по соглашению между ними) обязаны оплатить задолженность. При отчуждении помещения на основании решения суда задолженность погашается за счет средств от продажи помещения.
4. Определенные законодательством способы управления МКД неоправданно ограничивают сообщество сособственников в выборе исполнителей услуг и работ по содержанию общего имущества Установленные в части 2 статьи 161 ЖК РФ способы управления многоквартир-
10 Например, в Венгрии Закон «О товариществах собственников жилья», принятый в 2003 году, дает право товариществу регистрировать залог на помещение собственника, имеющего более чем шестимесячную задолженность по уплате взносов на общие расходы.
11 Например, в Эстонии Закон «О квартирной собственности» (2000 г.) дает право собственникам квартир решением большинства таких собственников потребовать отчуждения квартиры собственников, неоднократно нарушающих свои обязанности в отношении других собственников (в том числе имеющим просроченную более трех месяцев задолженность по оплате общих расходов как минимум за шестимесячный период), а в случае если собственник не отчуждает свою собственность, то обратиться в суд с иском об отчуждении квартиры.
<
° I
о ¡35
о 1^3
о. <
О О;
.0 ^ т
*-
Непосредственное управление
СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД
(сособственники общего имущества) принимают решения на общем собрании о выборе способа управления
I
-Г
Управление ТСЖ (ЖСК)
Управление управляющей организацией
(заключение договора управления)
Собственники помещений
ЗАКАЗЧИК
_*_
ТСЖ (ЖСК)
Управляющая организация
ИСПОЛНИТЕЛЬ А
| Подрядчики | Подрядчики | Подрядчики
Рис. 1. Система «заказчик - исполнитель» при существующих способах управления
многоквартирными домами
ным домом не имеют четко выраженных определяющих признаков, отличающих их друг от друга. Создается впечатление, что основное отличие между способами не в том, кто осуществляет управление (управление самими собственниками через институт общего собрания должно иметь место при всех способах управления), а в том, на кого законодатель возложил ответственность за надлежащее содержание МКД -на ТСЖ (ЖСК) или управляющую организацию, освободив от такой ответственности сособственников общего имущества. Поскольку при способе непосредственного управления нет одного юридического лица, обеспечивающего содержание МКД, и нет доверия к сообществу собственников помещений как к ответственному за результат управления домом, выбор этого способа ограничен небольшими МКД (количество квартир в которых не превышает 30) (см. п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В результате при существующем регулировании способов управления МКД сообщество сособственников общего имущества не может полноценно реализовать свое право на выбор исполнителей услуг и работ по содержанию такого имущества. При способах «управление управляющей
организацией» и «управление товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом)» исполнителей и подрядчиков выбирают указанные юридические лица, действующие от своего имени и за свой счет (см. рис. 1).
Предлагаемое развитие института управления общим имуществом в МКД его сособ-ственниками позволит создать нормальную двустороннюю систему отношений «заказчик - исполнитель» услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в которой заказчиком во всех случаях выступает сообщество сособственников, действующее через своего представителя, который на основании полномочий, предоставленных ему законом и (или) общим собранием, подписывает договор с подрядчиком от имени, за счет и в интересах всех собственников помещений в доме (см. рис. 2).
Привлечение исполнителей (подрядчиков) может осуществляться посредством заключения:
1) одного договора с профессиональной управляющей организацией (которая в том числе может выступать генеральным подрядчиком, заключающим необходимые договоры с субподрядчиками от своего имени);
ск с; ш
о т ш < Ъ I-т О ч ш а
СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД
(сособственники общего имущества) принимают решения на общем собрании о выборе своего представителя
{-
Собственник помещения в МКД
I_
1-}-*
Совет МКД ТСЖ (ЖСК) Управдом
ЗАКАЗЧИК
...................*....................
СООБЩЕСТВО СОСОБСТВЕННИКОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД В ЛИЦЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Управляющая организация - генеральный подрядчик
(по договору управления)
и
Подрядчики
Субподрядчики_
о
Рис. 2. Предлагаемая система «заказчик - исполнитель» услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и управлению им
2) нескольких договоров с различными специализированными подрядными организациями для оказания услуг и выполнения работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества.
Заключение
Реализация предлагаемых концептуальных предложений позволит:
1) повысить эффективность управления общим имуществом сособственниками такого имущества посредством дальнейшего совершенствования процедур принятия решений их общим собранием, снижения кворума общего собрания и количества голосов, необходимых для принятия решений, урегулирования процедур представительства сообщества сособственников общего имущества, в том числе делегирования полномочий общего собрания по принятию отдельных решений, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания, таким представителям, устранения неоднородности правового статуса собственников помещений в МКД, являющих-
ся и не являющихся членами ТСЖ в случае его создания;
2) создать условия для улучшения содержания МКД посредством обособления общих средств сособственников общего имущества на управление, содержание и ремонт такого имущества, повышения прозрачности целевого использования таких общих средств, усиления механизмов защиты экономических интересов сособ-ственников общего имущества, повышения ответственности таких сособственников за исполнение своих общих обязательств по обеспечению надлежащего состояния их общего имущества в МКД;
3) создать условия для развития рынка профессиональных услуг и работ, связанных с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества в МКД, включая как деятельность в качестве исполнителя таких услуг и работ, так и новую деятельность на стороне реального заказчика таких работ и услуг (сообщества сособственников общего имущества в МКД) в качестве его представителя - управдома (по аналогии с техническим заказчиком в строительстве).
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О товариществах собственников жилья : Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Институт экономики города : [сайт]. URL: http://www.urbaneconomics.ru/sites/de fault/files/konceptualnye_podhody_upravle nie_obshchim_imushchestvom_tszh_ieg.pdf
4. О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Институт экономики города : [сайт]. URL: http://www.urbaneconomics.ru/research/ project/podgotovka-predlozheniy-po-obleg cheniyu-procedur-sozyva-obshchih-sobraniy
7. Об утверждении Требований к оформ-
лению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
8. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов : постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года № 10-П. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
* * *
БАНК ВТБ, ИСПОЛЬЗУЯ ПРОГРАММНЫЕ РЕШЕНИЯ SRG, ПЕРВЫМ НА РЫНКЕ ПЕРЕХОДИТ НА ЭЛЕКТРОННЫЕ ОТЧЕТЫ ОЦЕНКИ КВАРТИР ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК
Группа компаний SRG (www.srgroup.ru) реализовала для банка ВТБ проект по внедрению электронной цифровой подписи, что позволило ему полностью перейти на электронный формат отчетов об оценке для целей ипотечного кредитования. С 26 февраля услуга стала доступной всем клиентам банка. Сформированные отчеты подписываются электронной подписью оценщика и в режиме онлайн передаются в банк. Это позволяет кредитной организации оперативно приступать к подготовке ипотечной сделки и исключает необходимость для клиента или оценщика физически доставлять отчет в банк.
«В тестовом режиме ВТБ принимал отчеты об оценке, подписанные электронной подписью, уже с конца 2017 г. Всего в таком формате мы обработали уже свыше 1 000 документов. Уверены, что наш новый сервис сделает процесс оформления ипотеки еще более комфортным для клиентов», - комментирует вице-президент ВТБ, руководитель департамента розничных кредитных рисков Ольга Балаева.
Окончание на с. 120
