Приоритетные направления рационализации землепользования в городских округах Самарской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.54

Киреева Екатерина Евгеньевна

кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики Самарского государственного архитектурно-строительного университета KireevaEE@mail. ru Ekaterina E. Kireeva

Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economics of Samara State University of Architecture and Civil Engineering KireevaEE@mail. ru

Приоритетные направления рационализации землепользования в городских округах Самарской области

Priority trends of land-use rationalization in the towns of the Samara region

Аннотация. В статье проанализированы экологические и экономические аспекты землепользования в городских округах Самарской области. Выявлена нерациональность использования земель. Предложены схема распределения ответственности и алгоритм перераспределения земельных участков как организационные инструменты механизма рационализации землепользования в городских округах Самарской области.

Ключевые слова: рациональное землепользование, управление земельными ресурсами, рыночная стоимость, экологический фактор.

Annotation. The article analyzes the ecological and economical aspects of land-use in the towns of the Samara Region. The land-use inefficiency has been revealed. The chart of responsibility distribution and the algorithm of sites redistribution as organizational instruments of land-use rationalization mechanism in the towns of the Samara Region have been proposed.

Keywords: rational land-use, land resources management, market value, ecological factor.

Введение

Земельные ресурсы являются абсолютно ограниченным и вместе с тем стратегически важным ресурсом экономического развития страны, поэтому управление этим ресурсом должно осуществляться наиболее эффективно. Причем управленческие решения необходимо нацелить не только на получение экономического эффекта от перераспределения земельных участков между различными конкурирующими вариантами землепользования, но и на улучшение экологической обстановки. В комплексе эти задачи решает развитие механизма рационализации землепользования.

Анализ рациональности землепользования в городских округах Самарской области

Особо остро проблема нерационального землепользования стоит в городах, где на ограниченной территории сталкиваются интересы множества землепользователей.

Несмотря на то, что принцип рационализации использования земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, закреплен в национальном законодательстве, в реальности механизм осуществления рационального землепользования отсутствует. Нет органов исполнительной власти, которые бы отвечали за осуществление рационального землепользования в городах Самарской области. В результате землепользование в указанных городах осуществляется нерационально.

С точки зрения экологического аспекта, механизм рационализации землепользования должен обеспечивать не только создание условий для сохранения свойств земельных ресурсов, но и улучшение экологической обстановки в городе в целом. В свою очередь, индекс загрязнения атмосферы является наиболее объективным показателем оценки экологической ситуации. В целом экологическая ситуация в городских округах Самарской области является неблагополучной (см. рисунок 1).

Рисунок 1 - Динамика индекса загрязнения атмосферы в городских округах Самарской области

Положительная динамика изменения состояния атмосферы наблюдается не во всех городских округах. В одних городских округах за последние пять лет уровень индекса загрязнения атмосферы значительно снизился (гг. Новокуйбышевск, Сызрань), в других - он остается примерно на одном уровне (гг. Тольятти, Чапаевск). В гг. Самара, Отрадный, Жигулевск

Похвистнево нет явно выраженной ни положительной, ни отрицательной динамики, как видно по рисунку.

Указанная динамика экологических показателей свидетельствует об отсутствии четко ориентированной экологической политики в регионе. Формирование такой политики должно происходить на основе оценки экологического фактора в стоимости земли, что в значительной степени будет способствовать рационализации землепользования. Отсутствие учета экологического фактора при управлении землепользованием города оборачивается для него значительными расходами, в том числе на ликвидацию старых, захороненных свалок, дезактивацию территории от радиоактивного загрязнения, на проведение работ по благоустройству территорий бывших промышленных зон.

Большая доля территории городских округов приходится на земли, принадлежащие государству и муниципалитету. В свою очередь, сумма доходов от сдачи в аренду и продажи указанных земель в совокупности в 2,2 раза меньше, чем поступления от земельного налога, 2 млрд. руб. и 4,5 млрд. руб. соответственно за 2013 год [1]. Налогом же облагаются только земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, доля этих земель в городских округах Самарской области невелика -14,4 %.

Земли государства и муниципалитетов приносят очень маленький доход, что отражает несоответствие существующих схем предоставления в аренду и продажи указаных земель сложившимся рыночным условиям, т.е. арендные ставки и цены продажи сильно занижены. Поэтому можно сделать вывод о том, что, с точки зрения экономического аспекта, землепользование осуществляется также нерационально.

Итак, ни один из аспектов рационализации в рассматриваемых муниципальных образованиях не обеспечивается: ни экономический, ни экологический.

Предложения по рационализации землепользования в городских округах Самарской области

В рамках существующей системы управления земельными ресурсами функции по осуществлению рационального землепользования целесообразно передать Департаменту рационального землепользования, который необходимо создать в структуре органов исполнительной власти Администрации соответствующего городского округа. Этот орган является наиболее подходящим для выполнения указанных функций, так как именно Администрация города заинтересована в рационализации землепользования с целью повышения инвестиционной привлекательности города.

Основной функцией в рамках осуществления рационального землепользования является перераспределение земельных участков в границах

городского округа, нацеленное на достижение как экономического, так и экологического эффекта (см. рисунок 2)._

Территориальное управление Росреестра по Самарской области

I

I

Государственная регистрация прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

I

I

Геодезия и картография

Кадастровый учет

Кадастровая оценка земель и земельный налог

1

Государственный земельный контроль

Департамент рациональн ого землепользования

________и. _

Перераспределение земельных участков в рамках городских округов

Цели

11

2

Получение максимального экономического эффекта от использования каждого земельного участка

Повышение стоимости земли

Сохранение и улучшение свойств природных объектов, улучшение экологической ситуации в городе

Физические лица

Юридические лица

Городские округа

Самарская область

Российская Федерация

Управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Самарской области

^-N

Министерство природопользования, лесного хозяйства и охраны окружающей среды Самарской области

Министерство транспорта России

Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области

Подразделения администраций городских округов (по экологическому контролю, транспорту, автомобильным дорогам)

Рисунок 2 - Схема распределения ответственности по рациональному землепользованию в городских округах Самарской области

Однако указанную функцию Департамент рационального землепользования может выполнять только на основе информации, предоставленной Территориальным управлением Росреестра по Самарской области, и при взаимодействии как с собственниками земельных участков, так и с органами исполнительной власти, отвечающими за экологический контроль, а также управляющими транспортным комплексом и автомобильными дорогами в городских округах Самарской области на всех уровнях. Причем государство в данном случае, в условиях существования рынка, имеет такие же

4

права и обязанности, как и все другие собственники, то есть перераспределение земельных участков в рамках городских округов происходит между всеми участниками рынка.

Алгоритм перераспределения земельных участков представлен на рисунке 3.

I. Сбор общих сведений о земельном участке

Расчет земельного налога

I

• адрес, площадь;

• кадастровый номер, границы земельного участка;

• категория земель;

• вид разрешенного использования; фактическое использование.

Рыночная стоимость

Расчет цены продажи

Расчет арендной платы

Соблюдение градостроительных регламентов

IV. Прогнозирование,

моделирование земельных платежей

V. Прогнозирование, моделирование экологической обстановки

VI. Принятие управленческих решений

Рисунок 3 - Алгоритм перераспределения земельных участков в целях рационализации землепользования

Департамент рационального землепользования соответствующего городского округа должен быть ответственным за строгое исполнение алгоритма рационализации землепользования по приведенным ниже этапам.

I. Процедура перераспределения земельных участков начинается со сбора общей информации об участке. Участок должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован.

II. Далее следует произвести анализ имеющихся на земельный участок прав, на основе чего будет осуществляться финансово-экономический анализ землепользования.

Анализ земельных правоотношений состоит из двух этапов:

1) анализа формы собственности на земельный участок;

2) анализа права пользования земельным участком.

III. В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок и кто им пользуется, рассчитываются фактические или потенциальные земельные платежи: земельный налог, арендная плата, цена продажи. Причем базой для их

расчета служит рыночная стоимость или кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Оценка экологической ситуации необходима в данном случае для формирования показателя рыночной стоимости через учет экологического фактора в нем.

IV. Отчасти порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется областным законодательством [2]. Но схемы, действующие на данный момент, снижают потенциальную доходность бюджетов и не способствуют получению максимального экономического эффекта от использования участков, что противоречит принципу рационализации землепользования.

Большая часть земель в городах Самарской области (более 85%) принадлежит государству и муниципалитетам, но используются эти земли неэффективно, как уже отмечалось в предыдущем разделе статьи. Поэтому наиболее актуальными в настоящее время являются две модели взимания земельных платежей, основанных на кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной стоимости:

• продажа земельного участка в собственность физических или юридических лиц с последующим взиманием земельного налога;

• предоставление земельного участка в аренду физическим или юридическим лицам.

Сравнение моделей использования проводится индивидуально для отдельного земельного участка, в результате чего выбирается вариант, приносящий максимальный экономический эффект. Но в целях соблюдения принципа рационализации землепользования, прежде, чем принять окончательное решение по поводу реализации того или иного варианта, необходимо составить прогноз изменения экологической обстановки при выборе этого варианта.

V. В рамках этапа прогнозирования и моделирования экологической обстановки рассматриваются различные варианты землепользования с перераспределением в границах города земельных участков. Целью моделирования является отбор тех вариантов, которые ведут к улучшению экологической обстановки в городе. В первую очередь, в данном случае, речь идет о таких мероприятиях, как вынос промышленных объектов из центральной части города, разбивка большего количества зеленых зон - парков, скверов, бульваров. Решение о выдвижении того или иного варианта землепользования принимается на основе оценки экологической ситуации в районе рассматриваемого землепользования и расчета экономического эффекта от реализации того или иного мероприятия.

Хотя перераспределение прав само по себе не оказывает влияния на улучшение экологической обстановки в городе, требования по улучшению экологического состояния участка могут стать условием передачи прав на него, выступая таким образом в качестве стимула к общему изменению экологической обстановки в городе.

VI. Таким образом, при принятии управленческого решения экономический эффект может быть выражен как в повышении стоимости земли в связи с увеличением положительного вклада в нее экологического фактора, так и в увеличении взимаемых с участка земельных платежей в связи с перераспределением прав на земельный участок. Однако управленческие решения, направленные на создание механизма рационализации землепользования, должны быть нацелены на достижение не только экономического, но и экологического эффекта.

Заключение

Итак, если при управлении землепользованием будет адекватно учитываться экологический фактор, то повысится экономический интерес всех субъектов не только к эффективному перераспределению земельных участков между различными конкурирующими вариантами их использования, но и к проведению природоохранных мероприятий, благодаря которым экологическая обстановка в городах будет улучшаться. Все указанные результаты в совокупности будут способствовать развитию механизма рационализации землепользования.

Литература:

1. Отчеты об исполнении бюджета Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://minfin- samara.ru/reporting/execution_budget/Monthly_ annualreports/ (дата обращения: 01.02.2014).

2. Закон Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» (ред. от 09.11.2012) [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Literature:

1. Reports on execution of the budget of the Samara region [Electronic resource] URL: http://minfin- samara.ru/reporting/execution_budget/Monthly_ annual reports/ (access date: 01.02.2014).

2. The law of the Samara region dated 11.03.2005 № 94-GD «On land» (as amended on 09.11.2012) [Electronic resource]. In this type of document was not published. Access of legal-reference system «Consultant plus».