CC BY
156
_
АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ГОРОДАХ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
УДК 332.54
Екатерина Евгеньевна Киреева
Аспирант кафедры теоретической экономики и экономики недвижимости ГОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»
Тел.: 89277659622
Эл. почта: [email protected]
В статье выявлена неэффективность использования земель в городах Самарской области. Рассмотрены основные проблемы землепользования. Проанализированы причины неэффективности использования земель в городах Самарской области.
Ключевые слова: землепользование, эффективность землепользования, управление земельными ресурсами, стоимость городских земель.
Ekaterina E. Kireeva
Post-graduate student, the Department of the Theoretic Economics and Real Estate Economics
Samara State University of Architecture and Civil Engineering Tel.: 89277659622 E-mail: [email protected]
THE ANALYSIS OF LAND USE EFFECIENCY IN THE TOWNS OF SAMARA REGION
The inefficiency of land use in towns of Samara region is revealed in the article. The cardinal problems of use of land are considered. The sources of ineffective use of land in towns of Samara region are analyzed.
Keywords: land use, land use efficiency, land resources management, urban land value.
1. Введение
Землепользование одни авторы определяют как «пользование землей в установленном законом порядке; часть единого земельного фонда, предоставляемая государством отдельному пользователю для хозяйственных или других целей и ограниченная на местности» [1]. Другие определяют землепользование двояко:
1) «определенный участок земли, который находится в хозяйственном распоряжении или в собственности отдельных лиц, коллективов, организаций, предприятий либо государства в целом;
2) регламентированное хозяйственными или правовыми нормами пользование землей как всеобщим условием труда во всех сферах человеческой деятельности ...» [2].
И первое, и второе определение включают в себя две составные части, отражающие сущность землепользования. Во-первых, пользование землей регламентируется правовыми и хозяйственными нормами. Во-вторых, землепользование -это ограниченный на местности и выделенный законодательно участок земли, который предоставлен на праве владения, пользования или распоряжения отдельным физическим, юридическим лицам, муниципальным образованиям или государству в целом.
Залогом создания эффективного механизма землепользования в городе является рационализация использования находящихся на его территории земель. В свою очередь, рациональное землепользование в городе - это такое использование земель, которое, с одной стороны, нацелено на получение максимального экономического эффекта от распределения земельных участков между различными конкурирующими вариантами землепользования, а, с другой стороны, обеспечивает условия для устойчивого воспроизводства земельных ресурсов и улуч -шение экологической ситуации в городе.
2. Оценка доходности управления земельными ресурсами в городах Самарской области
В структуре земельного фонда Самарской области на долю земель городских населенных пунктов приходится всего 3,19 %, причем среди городских населенных пунктов на долю городских округов - 97%, остальное - на поселки городского типа. Таким образом, доля земель населенных пунктов в границах городских округов составляет 3,09%. Но, несмотря на небольшой удельный вес, городские земли играют наиболее важную экономическую роль в развитии области.
Доходы от земельных платежей отражает отчет об исполнении консолидированного бюджета Самарской области [3]. Структура земельных платежей, поступивших в бюджет городских округов Самарской области и бюджет Самарской области в 2010 году, представлена на рисунке 1.
I Эемыыпий нм<Э1
ШЛО
50.00
0,00
<■•■ Доходы от сдачи б аренду HOU^il F>J 11ИЧС1II1Ы К ifMLVIb
I Доходы от предами lHÍD0IJIf>JI|«4tl|HblK JtMLVIb
I Доходы ore дачи в аренду 3£Х£льи ылучлетой. на кодч щчис н ft i еем 1и ropo дгк ич ок ругов I Доходы ОТ ПрОДйШИ »М£ЛЬН ых/частой.
иачвдлтчисн ft собственности
ropo дек их он руг-эв Денежн ыс ты с на нил (ш i роф'ы Í за нарушение иг«£ль>юго аждиода! ел utTis
Рис. 1. Структура доходов от земельных участков
№5, 2011
46
Наибольшую долю в структуре доходов от управления землями занимают поступления от земельного налога - им принадлежит более 57%, хотя налогами облагается лишь 14,4 % территории городских округов - собственность физических и юридических лиц (государственные и муниципальные земли налогом не облагаются) [4, ст. 388, п. 1].
Большая доля территории городских округов приходится на земли, находящиеся в муниципальной и государственной собственности. Поэтому самыми высокими в структуре доходов должны быть удельные веса доходов от сдачи в аренду и продажи этих земель. Фактически же из структуры доходов, видим что в совокупности доходы от аренды и продажи составляют меньше, чем поступления от земельного налога. Это говорит о неэффективности использования муниципальных и государственных земель.
3. Причины неэффективности землепользования в городах Самарской области
Для объективности оценки эффективности механизма землепользования рассмотрим структуру органов, занимающихся управлением земельными ресурсами городов Самарской области (см. таблица 1).
Полномочия государственных и муниципальных органов, занимающихся управлением земельными ресурсами в рамках городов Самарской области, очень ограничены и узки. Из таблицы видим, что территориальные органы исполнительной власти управляют только землями, находящихся в федеральной собственности и собственности субъекта РФ, муниципальные органы - землями муниципалитетов (за исключением Министерств имущественных отношений и строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, которые управляют неразграниченными землями в границах г. о. Самара). Управление землями всех видов собственности осуществляют только Территориальное управление Росреестра по Самарской области и Отделы архитектуры и градостроительства администраций муниципальных районов. Но в функции этих органов не входит перераспределение земель в рамках территории города.
Итак, первая причина неэффективного использования земельных ресурсов городов Самарской области в том, что нет единого управляющего органа,
в который бы стекалась вся информация по поводу землепользования и ко -торый бы имел полномочия по влиянию на перераспределение земельных ресурсов на территории города между конкурирующими вариантами землепользования.
Осуществляемый Территориальным управлением Росреестра по Самарской области государственный земельный контроль проводится отдельно от муниципального земельного контроля, руководящих документов по взаимодействию этих видов контроля нет. Таким образом, комплексного механизма контроля над землепользованием не существует. Это вторая причина того, что землепользование в Самарской области осуществляется неэффективно.
Третья причина - в том, что в качестве экономического инструмента землепользования выступает применение в управлении земельными ресурсами кадастровой стоимости, а не рыночной.
Актуальные на данный момент значения кадастровой стоимости земель в городских округах Самарской области утверждены Постановлением Прави-
_
тельства Самарской области от 10.12.2008г. №> 473 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» [7].
Рыночная стоимость никем не утверждается. Она определяется из анализа рынка земельных ресурсов. Средняя рыночная стоимость по городам Самарской области рассчитывается на основе данных, представленных в специализированных средствах массовой информации: информационно-аналитическая база «Центр», журнал "Зеленая площадь", сайты www.rosrealt.ru, www.barahla.net/realty/,www.domik63.ru, www.nrn.ru,www.olx.ru.
Результаты сравнения рыночной и кадастровой стоимости земельных ресурсов городов Самарской области представлены на рисунке 3.
Как видно из рисунка, почти по всем городам показатель рыночной стоимости превышает показатель кадастровой стоимости. Исключение составляют всего два города: Похвистнево и Чапа-евск. Рассмотрим, каково соотношение
Рис. 2. Структура нарушений земельного законодательства, выявленных в
течение 2010 года [6]
I Ры ноч н ая стоимость
■ Кэдастр-эвзя стоимость СОШИ,
Рис. 3. Анализ рыночной и кадастровой стоимости сотки земли в городах
Самарской области
Экономика, Статистика и Информатика
№5, 2011
47
Таблица 1. Структура органов управления земельными ресурсами в рамках городов Самарской области
Уровень Государственный уровень управления Муниципальный уровень управления
Форма собственности Федеральная собственность Собственность субъектов Российской Федерации Все формы1 собственности Собственность муниципальных образований Государственная и муниципальная собственность (неразграниченные земли) Все формы собственности
Исполнитель Территориаль- ное управление Росимущества в Самарской облас ти Министерство имуще ственных отношений Самарской облас ти Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сам арской области Территориальное управление Росреестра по Самарской обла сти Ком ите ты по управлению муниципальным имуществом Министерство имуще ственных отношений Самарской области Министерство строительства и жилищно-коммунальн ого хозяйства Самарс кой области Отделы архитектуры и градостроительства адм инис тр аций муниципальных районов
Предоставление земельнык участков в порядке переоформления прав Разработка и реализация государственных программ, связанный с регулированием имуще ственных отношений в сфере владения, пользования и распоряжения земель ными участками, проведением земельной реформы и рациональным использованием земель Включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов Государственная регистрация прав на земельные участки Обеспечение эффективного управления, рас поряжения, а также рационального использования зем ельн ых участков Предоставление земельнык участков в г. о. Самара для целей, не связанных со строительством Распоряжение земельными участками в г. о . Са мара для строительства Регулирование отношений по землепользованию и застройке в соответствии с Ге нпланом и Правилами застройки и землепользования
в Предоставление земельнык участков для строительства и для целей, не связанных со строительством Формирован ие баз данных для информационного обеспечения процессов учета, оце нки, налогообложения, поступлений платежей в бюджеты всех уровней Подготовка материалов по резервированию, инвентаризации земель, находящихся в государственной собственности, передаче земельных участков в муниципальную, частную собственность, в пользование и аренду Государственный зем ельн ый контроль Разработка и реализация программ, связанных с регулированием имуще ственных отн оше ний в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурс ами Подготовка документов об отнесении земель сель ско хозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, к категориям, а также о переводе их из одной категории в другую
в Принятие решений о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельн ого участка Разработка областных целевых программ, связанных с реформированием и регулированием земе льн ых и имущественных отношений Кадастровый учет Осуществление приватизации и обеспечение системного и планового подхода к приватизационно му процессу
Продажа (приватизация) земельн ых участков, на которых расположены объекты недвижимости Обеспечение предоставления земельных участков, на ходящ ихся в собственности Самарской области, для целей, не связанных со строительством Кадастровая оценка земель и земельный налог Создание и обеспечение функционирования системы учета зем ельн ых участков, контроля за их использованием
Предоставление земельн ых участков, на которых расположены объекты недвижимости, в аренду, безвозмездное срочное или постоянное (бессрочное) пользование Подготовка документов об отне се нии земель, находящихся в собственности Самарской области, к категориям, а также о переводе их из одной категории в другую Геодезия и картография
№5, 2011
те 100% 100% 300% 400% 500% 600% Рис. 4. Отношение рыночной стоимости к кадастровой
рыночной и кадастровой стоимостей (см. рисунок 4).
Самое большое расхождение между показателями рыночной и кадастровой стоимостей наблюдается в Жигу-левске - они различаются в 6,8 раза. Причиной такого расхождения может быть экологическая ситуация в этом городе.
Жигулевск является наиболее экологически чистым городом в Самарской области. С этим связано и высокое значение рыночной стоимости земли в этом городе, в то время как кадастровая стоимость не отражает этой особенности города.
Похвистнево и Чапаевск, наоборот, относятся к городам с высоким и повышенным уровнем загрязнения атмосферы соответственно, что значительно уменьшает их рыночную стоимость на фоне других городов области. В свою очередь, кадастровая стоимость в них получается завышенной в силу недостаточного учета неблагоприятного экологического фактора.
Основной целью исчисления кадастровой стоимости является налогообложение. Использование для этой цели рыночной стоимости могло бы значительно повысить поступления в бюджет от земельного налога. Но в данном случае сложность заключается в том, что определение рыночной стоимости для каждого участка является затратным мероприятием для государства. В настоящее время происходит кадастровая переоценка земель, которая должна максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Это должно повысить эффективность налогообложения земель городов.
Как видно из рисунка, показывающего соотношение рыночной и кадастровой стоимостей, на настоящий момент в среднем по городам Самарской области рыночная стоимость в два раза превышает стоимость кадастровую. Такое большое соотношение отражает неразвитость земельного рынка городов Самарской области.
Кадастровая стоимость используется также в целях выкупа государственной и муниципальной земли под зданиями и строениями, находящимися в собственности юридических и физических лиц. Цена выкупа составляет от 2,5% от кадастровой стоимости до двенадцатикратного размера ставки земельного налога на единицу площади, что так же, как и налогообложение по кадастровой стоимости, снижает доходность бюдже-
тов. Получается, что цена выкупа не превышает 20% от кадастровой стоимости земельного участка, что примерно в десять раз меньше его рыночной стоимости. То, что земля выкупается по минимальной стоимости, не ведет к ее эффективному использованию с экономической точки зрения, не происходит перераспределения земельных ресурсов между собственниками.
Таким образом, при сравнении показателей рыночной и кадастровой стоимостей выяснилось, что применение кадастровой стоимости в настоящее время не может являться надежным экономическим инструментом механизма рационального использования земельных ресурсов. Этот показатель не соответствует ни одному из аспектов рационализации землепользования: ни экологическому, ни экономическому.
С точки зрения экологического аспекта, кадастровая стоимость недостаточно учитывает влияние экологического фактора, что видно из стоимости земли в городах Жигулевск, Похвистне-во и Чапаевск. В свою очередь, учет экологического фактора в стоимости земли как основы для принятия управленческих решений по землепользованию необходим.
С точки зрения экономического аспекта, использование кадастровой стоимости, как уже отмечалось, не способствует получению максимального экономического эффекта от использования каждого земельного участка. Эту проблему можно решить с помощью максимального приближения кадастровой стоимости к рыночной.
Приближение кадастровой стоимости по своему значению к рыночной необходимо для того, чтобы экономические инструменты механизма земле-
пользования отражали реальную ситуацию рынка и были нацелены на повышение эффективности землепользования.
4. Заключение
Итак, для повышения эффективности землепользования в городах Самарской области необходимо: во-первых, оптимизировать структуру управления землями; во-вторых, усилить контроль над землепользованием; в-третьих, максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной или в качестве экономического инструмента механизма землепользования использовать рыночную стоимость.
Литература
1. Жабин В.В., Нилиповский В.И. Денежно-кредитный механизм управления земельными ресурсами. М.: Молодая гвардия, 1996.
2. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: Федеральный кадастровый центр «Земля», 2000.
3. Отчет об исполнении консолидированного бюджета Самарской области на 01.01.2011 г. URL: http://minfin-samara.ru/reporting/execution_budget/ Monthly_annual_reports/
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (с изм. от 21.06.2011 № 147-ФЗ)
5. Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 № 689 «О государственном земельном контроле» (ред. от 11.04.2011 № 267)
6. Об итогах осуществления государственного земельного контроля в 2010 году. URL: http://www.to63.rosreestr.ru/ kadastr/goszemkontrol/goszem/
Экономика, Статистика и Информатика^^ 49 №5, 2011
■
7. Постановление Правительства Самарской области от 10.12.2008 № 473 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области». URL: http://www.adm.samara.ru/documents/ postanovlenij_pravitelstva/40616/
References
1. Zhabin W, Nilipovsky V.I. Money and credit mechanism of land resources management. М.: Molodaya gvardiya, 1996.
2. Loyko P.F. Land potential of the World and Russia: the ways of globalization of its use in XXI century. М.: Federal cadastral centre «Land», 2000.
3. The Samara region consolidated account as of 01.01.2011. URL: http://minfin-samara.ru/reporting/execution_budget/ Monthly_annual_ reports/
4. Tax Code ofRussian Federation (part II) dated August, 5, 2000, No. 117-FZ (with amendments dated June, 21, 2011, No. 147-FZ)
5. Russian Federation Government Resolution dated November, 15, 2006, No. 689
«About state land regulation» (edited on 11th ofApril, 2011, No. 267)
6. Resume of carrying out state land regulation in 2010. URL: http:// www.to63.rosreestr.ru/kadastr/goszemkon-trol/goszem/
7. The Samara region Government Resolution dated December, 10, 2008, No. 473 «About confirmation of the results of state cadastral appraisal of land parcels as part of lands of cities and population centres of the Samara region. URL: http:// www.adm.samara.ru/documents/ postanovlenij_pravitelstva/40616/
№5, 2011
50
