Применение накопительной ипотеки в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

о <

о

о о

> <

Применение накопительной ипотеки в России

Ongoing Changes in the Russian Federation's Residential Mortgage Market Structure

УДК 336.763.34

Литвинова Светлана Алексеевна

аспирант Южно-Российского института — филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (г Ростов-на-Дону)

344002, г. Ростов-на-Дону, Пушкинская ул., д. 70

Litvinova Svetlana Alekseevna

Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (Rostov-on-Don Branch)

Pushkinskaya Str. 70, Rostov-on-Don, 344002, Russian Federation

Рынок ипотечных жилищных кредитов является одной из наиболее динамичных структур кредитного рынка и является действенным катализатором национальной экономики. Причиной несоответствия современного состояния ипотечного рынка потребностям национальной экономики являются проблемы в построении его институциональной структуры, не агрегированной с возможными резкими изменениями на рынке.

Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

На сегодняшний день объективной необходимостью является развитие ссудно-сберегательных программ с возможностью их реализации в рамках специальных институтов — стройсберкасс — либо в форме специализированных жилищных накопительных счетов. Актуализируется стандартизация процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, требуется повышение эффективности функционирования первичного и вторичного рынков ипотеки, сокращение трансакционных издержек и рисков. Сохранение стабильности на рынке ипотеки возможно путем фондирования, чтоможет быть обеспечено долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний.

Автор в статье обосновывает применение и развитие в России накопительной ипотеки, анализируя при этом опыт зарубежных стран.

Меры, направленные на развитие накопительных схем кредитования, будут способствовать формированию новых институциональных основ ипотечного жилищного кредитования в России и расширять возможности приобретения жилья гражданами.

The article discusses the ongoing changes in the Russian Federation (RF) residential mortgage market (MM), describing it as one of the country's most dynamic credit market structures. It contends that MM also functions as an effective catalyst for the Russian national economy. The paper says that one aspect of a complete mortgage-lending service - relying on the experience of foreign banks - would be to offer residential mortgage loans. So far, the RF has fulfilled this requisite in one of two ways: through specialized housing-oriented savings accounts; or expert institutions such as Stroysberkassy (a cooperative consumer credit organization). In the course of the presentation, the study justified RF's reliance on and development

of mortgage schemes, comparing them with foreign approaches, alternate mortgage-tied activities and insurance-company reserves. The review states that MM stability could be maintained by acquiring long-term investments from institutional investors (including pension funds). Alternative sources might include cumulative loan schemes in new institutional frameworks (such as empowering RF citizens to purchase housing via mortgage loans). At this stage, the review switches its focus to mortgage-related deeds. It suggests the formation of updated standardization procedures for MMs including, inter alia, mortgage refinance loans and support mechanisms (improving access to both primary and secondary mortgages, plus reducing transaction costs and risks). Finally, the blueprint observes MM's current overall status, opining that non-compliance with mortgage standards has not been the result of abrupt market alterations. The commentary says that it may instead be a function of problems inherent in the market's institutional structure.

Ключевые слова: сберегательно-ссудный принцип, стройсберкасса, накопительная ипотека, льготный кредит, первоначальный взнос

Keywords: savings and loan principle, Stroysberkassa, funded mortgages, preferential credit, down payment

Для более эффективного и поступательного развития сферы жилищных услуг в области предоставления жилья сегодня необходимо создание новой модели системы ипотечного жилищного кредитования с использованием современных организационно-экономических механизмов и маркетинговых инструментов. Такой моделью может служить контрактно-сберегательная модель, которая основывается на принципе накопления сбережений с последующим предоставлением кредита с пониженной ставкой.

Модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная) функционирует по ссудно-сберега-тельному принципу, т. е. совокупный портфель кредитных ресурсов формируется не за счет привлеченных средств на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Субъектами кредитования в данной модели выступают как ипотечные банки, так и специализированные сберегательные банки — сберкассы и стройс-беркассы. В рамках этой модели право на получение льготного кредита, частично субсидируемого государством, возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать. Аккумуляция денежных средств происходит путем использования различных жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также строительных организаций,

осуществляющих жилищное строительство, и банков, его кредитующих.

Недостатком модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной) многие экономисты признают невозможность получения кредита без предварительного накопления средств, причем исключительно за счет собственных доходов (зарплата, проценты по вкладам, дивиденды по ценным бумагам и т. д.). Однако безоговорочно считать этот факт недостатком нельзя, так как накопление средств в данном случае эквивалентно внесению первоначального взноса, формирование которого требует времени независимо от модели ипотечного кредитования. Существенным преимуществом контрактно-сберегательной модели следует считать ее независимость от состояния финансово-кредитного рынка. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему следует определить только эффективный размер процентной маржи [1]. Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество модели сбалансированной автономии важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Также достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк имеет возможность проверить кредитоспособность и платежеспособность клиента в период накопления средств.

Контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования была сформирована в Германии после Первой мировой войны, затем развита во Франции. Она была образована как механизм привлечения финансовых средств в жилищный сектор.

Надо сказать, что идея кооперативного участия в решении проблем приобретения жилья не стала совершенной новацией в форме германских сберегательных ассоциаций.

Строительные общества подобного типа были основаны в Великобритании еще в XVIII в., в США — в начале XIX столетия. Везде они выполняли функцию компенсации недостатков банковских ипотечных займов, ограничивающих доступ к приобретению или строительству жилья. Однако именно в Германии, начиная с 1920-х гг., за счет поддержки на федеральном уровне стройсберкассы получили распространение и сохранили за собой статус принадлежности к унитарным, обеспечивающим протекцию интересов вкладчиков институтам банковского типа [2].

Данная модель рациональна для стран с нестабильной экономикой. При отсутствии информации о потенциальных заемщиках или отсутствии долгосрочных средств для осуществления ипотечного кредитования данная модель может иметь адаптационные возможности.

В настоящий момент в продуктовой линейке некоторых банков: Сбербанка, ВТБ 24 — имеются специальные накопительные вклады, позволяющие клиентам аккумулировать определенную сумму сбережений в течение нескольких лет, после чего воспользоваться для оплаты части стоимости жилья и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Возможно развивать подобные программы при поддержке государства на условиях софинансирования. В улучшении жилищных условий нуждается большая часть населения нашей страны. Программы предлагают несколько форм помощи: частичное софинансиро-вание суммы первоначального взноса, частичное суб-

сидирование ипотеки и др. Так, материнский капитал, ^ выдаваемый при рождении в семье второго ребенка, ^ направленный на улучшение жилищных условий, тоже < является государственной субсидией.

В 2008-2009 гг. ситуация на российском рынке ипо- о течных жилищных услуг наглядно показала зависи- к мость существующей системы ипотечного жилищного ^ кредитования от внешних факторов, что выразилось 2 в снижении доступности ипотечного жилищного кредитования для населения. ^ Решение этих проблем, на наш взгляд, возможно с ^ помощью внедрения накопительных систем ипотечно- х го жилищного кредитования, которые будут способ- з ствовать развитию такого сегмента рынка недвижимо- ^ сти, как жилье эконом-класса, предложение которого < в России практически отсутствует.

В «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» обозначены основные задачи, ориентированные на доступность ипотечного жилищного кредитования. Это зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

• дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

• повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков, в первую очередь на цели строительства жилья эконом-класса;

• снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом-класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций [3]. Данные меры можно реализовать путем выращивания современных институтов жилищного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплементации институтов (включая издержки на получение необходимой информации об институте, на ее распространение, на заключение соответствующих контрактов, принятия законодательства).

Для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия и приобрести собственную квартиру, программа «Накопительная ипотека» может стать одним из актуальных способов решения этой проблемы.

Краснодарский край стал первым регионом в России, где стартовала данная программа. В ее разработке приняли участие ученые Российской академии наук, специалисты ОАО «Сбербанк России», Агентства развития Краснодарского края.

«Накопительная ипотека» получила статус регионального эксперимента и поддержку Правительства Российской Федерации. Уникальность программы заключается в том, что она рассчитана на широкий круг граждан со средним уровнем доходов, за что по праву может носить название «народная ипотека». Впервые на территории РФ создан механизм приобретения жилья под 6% годовых. Кроме того, для участников «Накопительной ипотеки» предусмотрены краевые субсидии.

Участниками данной программы могут стать граждане РФ в возрасте не менее 21 года, проживающие на территории Краснодарского края, не имеющие в собственности на момент подачи заявления квартиры, жилого дома либо имеющие не более одного жилого помещения на территории Краснодарского края.

Одновременно рассматривается возможность предлагать участникам программы жилье по стоимости квадратного метра существенно ниже рыночной. Немаловажно и то, что участники программы смогут не только приобретать квартиры, но и направить накопленные средства на расширение площади жилья [4].

Чтобы принять участие в программе «Накопительная ипотека», необходимо пройти два этапа: накопление первоначального взноса и получение льготного ипотечного кредита.

Если условия накопления соблюдаются, то каждый квартал на специальный счет семья будет также получать социальную выплату из бюджета Краснодарского края. Она составит 30% суммы ежемесячного платежа, но не более 36 000 руб. в год (3000 руб/ в месяц).

Минимальный ежемесячный взнос на вклад, на который начисляется социальная выплата, — 3000 руб. (по условиям вклада «Ипотечный» ежемесячные взносы допускается вносить и частями, но не менее 1000 руб.).

Максимальный ежемесячный взнос на вклад, на который начисляется социальная выплата, — 10 000 руб. (более 10 000 руб. вносить можно, но социальная выплата на сумму, превышающую 10 000 руб., не начисляется).

Когда начальный взнос собран, Сбербанк России предоставляет ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной (6% годовых). При этом ставка по кредиту не зависит от инфляции. Типичный размер льготного кредита будет равен величине накоплений на вкладе с учетом социальных выплат.

Программа уже дала первые положительные результаты в Краснодарском крае. Участниками пилотного проекта «Накопительная ипотека» в Краснодарском крае с октября 2011 г. по январь 2012-го стали более 2000 граждан [5].

Такая накопительная схема успешно используется и военнослужащими, которым на протяжении всего срока службы каждый месяц государство начисляет дополнительные денежные средства на покупку собственного жилья. Часть из них идет на первоначальный взнос, остальные деньги — на выплату кредита. Величина этого ежемесячного платежа фиксирована, поэтому при увеличении накопительного взноса платеж для погашения кредита не изменится.

Для многих военнослужащих эта накопительная ипотека — единственный способ получить свое жилище. Правда, правом на льготы можно воспользоваться только при сроке службы в Российской армии, составляющем от 3 лет и более. Как только контракт истек и служба прекращается, выплаты от государства заканчиваются. К тому же площадь приобретаемой квартиры ограничена — всего лишь 54 м2.

Если военнослужащий захочет купить жилье больших размеров, то ему необходимо внести собственные средства либо воспользоваться другой ипотечной программой, где процентная ставка не постоянная, а зависит от уровня инфляции [6].

Проект накопительной, или, как ее еще называют, народной, ипотеки создает механизм массового

приобретения доступного жилья для представителей среднего класса.

По мнению специалистов, в рамках проекта народной ипотеки кредиты под 6% годовых в течение ближайших 5-6 лет смогут получить десятки тысяч жителей Краснодарского края.

Примеру Краснодарского края последовала Ростовская область. Народная ипотека в Ростовской области стартовала с 2013 г. Условия получения ипотечного кредита в рамках программы практически совпадают. Желающий приобрести жилье ежемесячно вносит на накопительный депозитный счет в банке от 3000 до 10 000 руб. На этот же счет область будет перечислять субсидию в размере 30% от накопленной суммы, но не более 36 000 руб. в год. Дополнительно банк начисляет депозитный процент, но, так как счет открывается в рамках льготной программы, годовые составляют всего 1-2%.

После накоплений в течение 4-6 лет эта сумма идет на первоначальный взнос по ипотечному кредиту опять же на льготных условиях — под 6-7%.

Так, если участник проекта выберет срок вклада 4 года и будет вносить ежемесячно по 10 000 руб., то он накопит 480 000 собственных средств и ему на счет поступит бюджетная субсидия в размере 144 000 руб. В результате общая сумма накопления за 4 года составит 624 000 руб. За 6 лет, внося ежемесячно 10 000 руб., участник накопит 720 000 руб. собственных средств, а с учетом бюджетной субсидии в 216 000 руб. общая сумма, накопленная на его счете, достигнет 936 000 руб.

Однако в Ростовской области не каждый житель региона сможет принять участие в программе. Существует несколько условий: участник должен быть прописан в области не менее 5 лет, и он не должен иметь в собственности жилье.

Кроме того, воспользоваться программой можно будет только один раз. В Краснодарском крае по условиям «Накопительной ипотеки» человек может иметь в собственности одно жилье, причем неважно какого класса.

Правительство Ростовской области выделило из областного бюджета на финансирование проекта «Народная ипотека» на 2013 г. 36 млн руб., 2014 г. — 72 млн руб., 2015 г. — 108 млн руб. Перечислять бюджетные субсидии один раз в квартал за 3 месяца будет областное учреждение «Агентство жилищных программ». Оператором проекта на основе конкурсного отбора стал Юго-Западный банк Сбербанка России.

Таким образом, масштабное развитие накопительных схем будет способствовать увеличению покупательной способности и доступности ипотечных продуктов, а также содействовать повышению числа потребителей на рынке жилья, активизируя строительный рынок на увеличение предложений на нем.

Благодаря длительному сроку сбережений строй-сберкассы фактически служат инструментом отбора потребителей, нацеленных на покупку квартир для проживания, что ограничивает спекулятивный спрос при покупке жилья. Кроме того, система государственного премирования является эффективным вложением бюджетных средств в реальный сектор экономики, так как данные средства могут стать инвестиционной базой строительства нового жилья.

Несомненными плюсами накопительной ипотеки можно считать низкую процентную ставку и возможность получить кредит населению с низкими доходами.

Литература

1. Баронин С. А. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства // Экономика строительства. 2004. № 7. С. 7-14.

2. Ковалева Л. М. Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья (на примере Германии) // Вестник Брянского государственного университета. 2009. № 3. С. 43-49.

3. Министерство экономического развития Российской Федерации. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю: [Электронный ресурс]. Режим доступа: ЬНр://шшш.каЬаз^-23.ги/тЬех.рЬр?ор^оп=сот_со^е^ &у1еш=аг^с1е&1Ь=1761:--1-г-&саШ=3:1а8^еш8&Кет1Ь=31.

4. Накопительная ипотека: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/lenta/market/nakopitelnaya-ipoteka1/.

5. Накопительная ипотека: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.nuzhen-kredit.ru/publ/nakopitelnaja_ ipoteka/1-1-0-182.

6. Губернатор Кубани А. Ткачев рассказал о том, как реализовать систему накопительной ипотеки: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rostov.kp.ru/daily/25773/27 57477/.

References g

1. Baronin S. A. Razvitie stoimostnogo upravleniya pri planiro- x vanii ipotechno-investitsionnykh programm zhilishchnogo cl stroitel'stva [The development of cost management in the ¡| planning of mortgage and investment programs for hous- ^ ing]. Ekonomika stroitel'stva, 2004, no. 7, pp. 7--14. K

2. Kovaleva L. M. Zarubezhnyy opyt gosudarstvennogo reguliro- ^ vaniya rynka zhil'ya (na primere Germanii) [Foreign experience < of state regulation of the housing market (the example of q Germany)]. Vestnik Bryanskogo gosudarstvennogo univer- ^ siteta [Bulletin of the Bryansk State University], 2009, no. 3, ^ pp. 43-49. g

3. The Ministry of Economic Development of the Russian Federa- x tion. Branch of FSBI "Federal Cadastral Chamber of Russian ^ State Register" in Krasnodar Region. Available at: http://www. x kadastr-23.ru/index.php?option=com_content&view=article > &id=1761:--l-r-&catid=3:lastnews&Itemid=31. (In Russ.). x

4. Accumulative mortgage. Available at: http://rusipoteka.ru/ lenta/market/nakopitelnaya-ipoteka1/. (In Russ.).

5. Accumulative mortgage. Available at: http://www.nuzhen-kredit.ru/publ/nakopitelnaja_ipoteka/1-1-0-182. (In Russ.).

6. The governor of Kuban' A. Tkachev told how to implement a system of accumulative mortgage. Available at: http:// rostov.kp.ru/daily/25773/2757477/. (In Russ.).

Издания СПбУУиЭ

ISSN 2075-4515

шт ш

Издательство Санкт-Петербургского университета управления и экономики ежеквартально выпускает в свет журнал «Ученые записки Санкт-Петербургского университета управления и экономики».

В номерах журнала представлены работы и исследования сотрудников, аспирантов и студентов как Университета, так и других вузов и организаций Санкт-Петербурга, Российской Федерации, ближнего и дальнего зарубежья. В журналах опубликованы статьи, посвященные как экономическим, так и социально-правовым проблемам.

С 2013 года журнал включен в перечень рецензируемых научных журналов Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки РФ.

Существенно расширен состав редакционного совета и редакционной коллегии журнала, что, несомненно, сказывается на качестве публикуемых материалов. К публикации принимаются прошедшие отбор научной редакцией статьи, рассматривающие наиболее актуальные проблемы основных аспектов жизни современного общества — экономической теории и практики, правоведения, социологии и управления.

Территория распространения издания увеличена с регионального масштаба до общефедерального. Журнал зарегистрирован в Международном центре ISSN, расположенном в Париже и функционирующем при поддержке ЮНЕСКО, где ему присвоен международный стандартный серийный номер (International Standard Serial Numbering — ISSN) 2075-4515.

Содержание и оформление «Ученых записок СПбУУиЭ» приведены в соответствие с требованиями Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки РФ. Согласно указанным положениям и современному формату научных периодических изданий все размещаемые в журнале статьи сопровождаются аннотациями, ключевыми словами, контактными данными авторов и переводом этих сведений на английский язык. Публикации в электронном виде размещаются на интегрированном научном информационном ресурсе российской зоны сети Интеренет — в базе Научной электронной библиотеки (НЭБ) Российского фонда фундаментальных исследований. Теперь материалы «Ученых записок СПбУУиЭ» включаются в Российский индекс научного цитирования (РИНЦ) — базу данных, содержащую библиографическую информацию, извлеченную из текста статей, а также приста-тейные ссылки, доступную в Интернете по адресу Научной электронной библиотеки http://www.elibrary.ru.

По вопросам публикации просьба обращаться по телефону: (812) 448-82-50.

Подписка принимается во всех отделениях связи. Индекс в каталогах: «Пресса России» — 82147, ОАО «Роспечать» — 32773, ООО «Северо-Западное Агентство „Прессинформ"» — 29969.

Принимается также редакционная подписка на издание: телефон: (812) 363-11-69, izdat-ime@yandex.ru.

ШБПШЯ

И экономики

2011 выписи 3(33)